【正文】 品質(zhì)及形象。（6）、其他建筑外觀——是消費(fèi)者購(gòu)房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。（100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,1,1,1,1,總投資117,427,111,556,105,685,123,299,129,170,稅后利潤(rùn)52,289,58,161,63,738,46,418,40,546,內(nèi)部收益率%%%%%%從上述指標(biāo)來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開發(fā)成本、售價(jià)+_10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)的同時(shí)，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。第七篇：結(jié)論與建議項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。）項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，地塊綜合價(jià)值較高.（相對(duì)目前周邊個(gè)案在土地成本上會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)）且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。具體的數(shù)據(jù)及時(shí)間將根據(jù)以后之實(shí)際操作情況作出準(zhǔn)確更正。三）、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價(jià)為：2300元/平方米合計(jì)：10258萬(wàn) 小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價(jià)為：2400元/平方米合計(jì)：（四）本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556平方米?？紤]到項(xiàng)目原為汽配中心的先天優(yōu)勢(shì)，建議在運(yùn)作初期結(jié)合當(dāng)?shù)卣茝V招商工作（為期約二個(gè)月）。本方案總體上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個(gè)階段推出（具體的方案后詳）。開盤后主推715號(hào)樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對(duì)三四層部分銷控。執(zhí)行步驟：（1）6月15日前，準(zhǔn)備銷售資料有：樓書、宣傳單頁(yè)（折頁(yè)）、認(rèn)購(gòu)須知，認(rèn)購(gòu)流程圖等。住宅部分：主推1014號(hào)樓及小高層，對(duì)9號(hào)樓暫行保留。總銷：2309萬(wàn)（單價(jià)同上）（2）11月—12月底，住宅樓銷售節(jié)奏進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段，此時(shí)結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進(jìn)行造勢(shì)。（具體視前期銷售情況而定）。（5）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅12000平方╳2309（元/平方米）+二三層商鋪3000平方╳2400（元/平方米）+規(guī)劃路商鋪800平方╳3000（元/平方米）=占總案量的： %（四）收盤期銷售主要工作：計(jì)劃時(shí)間：——10月底主要工作：，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進(jìn)行回應(yīng)，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作，售后服務(wù)持續(xù)執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）銷售進(jìn)入后續(xù)沖刺階段，結(jié)合工程進(jìn)度針對(duì)余下房源計(jì)劃平均月銷售16套。（備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計(jì)劃方案，最終執(zhí)行將以實(shí)際情況為準(zhǔn)。青山湖整合推廣方案及創(chuàng)意表現(xiàn)》155頁(yè) ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年2月天津泰安道項(xiàng)目定位報(bào)告》299頁(yè) pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年聯(lián)東集團(tuán)無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位與一期產(chǎn)品建議》163頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年8月20日安徽新華綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告》24頁(yè) ppt2010年09月更新《2010年青銅騎士?jī)?nèi)參（公關(guān)媒介部7月份綜合報(bào)告）》103頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2010年3月北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報(bào)告》71頁(yè) ppt2010年09月更新《易居2010年7月南京建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣大綱》105頁(yè) ppt2010年09月更新《德思勤2010年4月28日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取地策略發(fā)展研究報(bào)告》69頁(yè) pdf2010年09月更新《2010年4月23日無錫保利花園營(yíng)銷執(zhí)行方案及開盤前工作計(jì)劃》122頁(yè) ppt2010年09月更新《綠城集團(tuán)2010年5月別墅景觀設(shè)計(jì)管理淺析》107頁(yè) ppt2010年09月更新《策源2010年無錫蘇寧環(huán)球北塘項(xiàng)目定位建議》78頁(yè) ppt2010年09月更新《2010年武漢萬(wàn)科城二期營(yíng)銷推廣計(jì)劃》39頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2010年北京中建大興棗園路項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》146頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2010年6月無錫融僑整合推廣策略提案》214頁(yè) ppt2010年09月更新《2010年7月23日萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理招商前期的市場(chǎng)調(diào)查與規(guī)劃定位》29頁(yè) ppt2010年09月更新《2010年5月1日青島萬(wàn)科城市花園世博嘉年華執(zhí)行細(xì)案》3頁(yè) excel2010年09月更新《世聯(lián)2010年上海市普陀區(qū)商務(wù)樓宇整體定位及發(fā)展策略研究》206頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年合肥金宇房地產(chǎn)肥西9號(hào)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》37頁(yè) pdf2010年09月更新《同致行2010年長(zhǎng)沙市莊園中潤(rùn)廣場(chǎng)商業(yè)部分初步定位報(bào)告》165頁(yè) pdf2010年09月更新《成都萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目防水抗?jié)B體系》35頁(yè) pdf2010年09月更新《策源工作手冊(cè)2010版》143頁(yè) word2010年09月更新《博思堂2009年青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)玫瑰園別墅現(xiàn)場(chǎng)照片》9張圖片 jpg2010年09月更新《中原2008年北京曜陽(yáng)老年公寓營(yíng)銷策劃方案》107頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2008年北京城建開發(fā)昌平地塊可研報(bào)告》61頁(yè) ppt2010年09月更新《萬(wàn)科2008年園林及別墅風(fēng)格研究》40頁(yè) ppt2010年09月更新《黑狐2006年成都龍湖湖城大境階段執(zhí)行策略案提報(bào)》109頁(yè) ppt2010年09月更新《思源經(jīng)紀(jì)2010年7月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》64頁(yè) word2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》4頁(yè) pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）上海房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》7頁(yè) pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）南京房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》5頁(yè) pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》4頁(yè) pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)報(bào)告》20頁(yè) pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》23頁(yè) pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年5月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況》10頁(yè) pdf2010年09月更新《中原2006年深圳佳兆業(yè)中心全程整合匯報(bào)》200頁(yè) ppt2010年09月更新《萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求》65頁(yè) word2010年09月更新《世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價(jià)格策略報(bào)告》93頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2007年惠州市水口項(xiàng)目前期定位與規(guī)劃建議報(bào)告》230頁(yè) ppt2010年09月更新《黑狐奧美2007年中山遠(yuǎn)洋城泛城項(xiàng)目策劃報(bào)告》103頁(yè) ppt2010年09月更新《易居2009年合肥恒盛虹溪諾雅案例分享》31頁(yè) ppt2010年09月更新《2007年蘇州中海國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷策劃報(bào)告匯報(bào)》250頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2009年濟(jì)南黃金時(shí)代廣場(chǎng)綜合體案例研究》3個(gè)文件 ppt2010年09月更新《中原2010年大連中益國(guó)際家居MALL項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》177頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2008年惠州光耀集團(tuán)大亞灣項(xiàng)目前期策劃顧問報(bào)告》135頁(yè) ppt2010年09月更新《遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年12月低碳技術(shù)與綠色建筑》178頁(yè) pdf2010年09月更新《新景祥2008年滁州財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目整體定位報(bào)告》54頁(yè) ppt2010年09月更新《2009年重慶保利東湖國(guó)際營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃》37頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2008年深圳龍光花都房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》61頁(yè) word2010年09月更新《2009年10月綠城百合花園案例分析》87頁(yè) pp2010年09月更新《中原2010年深圳新政下戶型贈(zèng)送合拼方式》18頁(yè) pdf2010年09月更新《中原2010年深航西雙版納曼弄楓項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》85頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2010年8月深圳純水岸踩盤分享報(bào)告》55頁(yè) pdf2010年09月更新《中海地產(chǎn)2010年6月房地產(chǎn)人文營(yíng)銷推廣解析》182頁(yè) pdf2010年09月更新《新景祥2010年鄭州勝崗項(xiàng)目市場(chǎng)定位與發(fā)展戰(zhàn)略》71頁(yè) pdf2010年09月更新《萬(wàn)科2010年上海浦江鎮(zhèn)127號(hào)地塊規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》235頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年上海浦東川沙空港新城項(xiàng)目發(fā)展與功能規(guī)劃建議報(bào)告》152頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年常州新城篦萁巷地塊綜合體項(xiàng)目溝通——世聯(lián)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)分享及對(duì)本項(xiàng)目思考》73頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年1月貴陽(yáng)市金陽(yáng)匯城項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告》132頁(yè) ppt2010年09月更新《2010年鄭州綠地廣場(chǎng)整合推廣策略思考及建議（二）》94頁(yè) ppt2010年09月更新《仲量梁行2010合年肥公寓市場(chǎng)研究報(bào)告》54頁(yè) ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年5月商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位》148頁(yè) pdf2010年09月更新《中原2010年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》36頁(yè) word2010年09月更新《中原2009年無錫胡埭商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略方案》117頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2009年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目前期可行性研究》71頁(yè) ppt2010年09月更新《易居2009年?？诤５橄卑毒坝^商業(yè)帶項(xiàng)目整體定位（精編版）》50頁(yè) pdf2010年09月更新《偉業(yè)顧問2008年大連萬(wàn)科魅力之城營(yíng)銷報(bào)告》130頁(yè) ppt2010年09月更新《王志綱2009年漢中濱江新區(qū)總體策劃報(bào)告》101頁(yè) ppt2010年09月更新《同致行2009年長(zhǎng)沙華盛圣地維辣Ⅲ競(jìng)標(biāo)方案》76頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期A區(qū)開盤報(bào)告》23頁(yè) ppt2010年09月更新《同致行2010年?？谑懈涣τ?月28日活動(dòng)總結(jié)報(bào)告》27頁(yè) ppt2010年09月更新《達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年長(zhǎng)沙中糧（2）住宅總銷約：、商鋪總銷約：。（3）該階段銷售上應(yīng)注意：合計(jì)：住宅：12000平方，商鋪：3800平方（2）價(jià)格上，此次推出的住宅基準(zhǔn)價(jià)將在開盤熱銷期的基礎(chǔ)上上浮24%，在市場(chǎng)情況良好的情況下，計(jì)劃二月提價(jià)一次，每次計(jì)劃單價(jià)上調(diào)12%?？備N；商鋪：3500平方；總銷：1980萬(wàn)（3）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：將所銷售的樓盤進(jìn)行統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算，從而計(jì)算出資金回籠情況。執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）8月25日—10月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對(duì)商鋪只進(jìn)行內(nèi)部預(yù)約，造成商鋪熱銷現(xiàn)象。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：推出單元：16號(hào)樓合計(jì)，136戶住宅去化：75戶，約8000平方。 按產(chǎn)品類型適當(dāng)區(qū)分推出的時(shí)間。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是為正式銷售尋找突破口、同時(shí)確定本案的價(jià)格認(rèn)可度及樓盤接受度，及時(shí)調(diào)整自己的銷售策略，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一階段后，才開始正式進(jìn)行開盤銷售。商鋪銷售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)行。二、銷售控制總體策略（一）推盤手法的控制策略選擇本案的整體銷售策略結(jié)合本案具體情況，住宅總戶數(shù)約388戶，主力面積在100125平方，在該區(qū)域目前同期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案量較少，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標(biāo)。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（后詳）。抓住市場(chǎng)空隙，加快工程進(jìn)度，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)前面所述評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價(jià)）時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）95%90%105%110%銷售均價(jià)(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939 營(yíng)業(yè)收入186,093,8