【正文】 品質(zhì)及形象。（6）、其他建筑外觀——是消費者購房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險能力較強。（100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,1,1,1,1,總投資117,427,111,556,105,685,123,299,129,170,稅后利潤52,289,58,161,63,738,46,418,40,546,內(nèi)部收益率%%%%%%從上述指標(biāo)來看，該項目具有較好的抗風(fēng)險能力，開發(fā)成本、售價+_10%的單方面變動都不會使項目虧本。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發(fā)的進度。第七篇：結(jié)論與建議項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。）項目具有的突出優(yōu)勢 ?項目的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，地塊綜合價值較高.（相對目前周邊個案在土地成本上會有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。具體的數(shù)據(jù)及時間將根據(jù)以后之實際操作情況作出準(zhǔn)確更正。三）、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價為：2300元/平方米合計：10258萬 小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價為：2400元/平方米合計：（四）本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556平方米。考慮到項目原為汽配中心的先天優(yōu)勢，建議在運作初期結(jié)合當(dāng)?shù)卣茝V招商工作（為期約二個月）。本方案總體上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個階段推出（具體的方案后詳）。開盤后主推715號樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對三四層部分銷控。執(zhí)行步驟：（1）6月15日前，準(zhǔn)備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認(rèn)購須知，認(rèn)購流程圖等。住宅部分：主推1014號樓及小高層，對9號樓暫行保留。總銷：2309萬（單價同上）（2）11月—12月底，住宅樓銷售節(jié)奏進入相對穩(wěn)定階段，此時結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進行造勢。（具體視前期銷售情況而定）。（5）進行財務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計資金回籠總額大概為住宅12000平方╳2309（元/平方米）+二三層商鋪3000平方╳2400（元/平方米）+規(guī)劃路商鋪800平方╳3000（元/平方米）=占總案量的： %（四）收盤期銷售主要工作：計劃時間：——10月底主要工作：，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進行回應(yīng)，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作，售后服務(wù)持續(xù)執(zhí)行計劃及目標(biāo)：（1）銷售進入后續(xù)沖刺階段，結(jié)合工程進度針對余下房源計劃平均月銷售16套。（備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計劃方案，最終執(zhí)行將以實際情況為準(zhǔn)。青山湖整合推廣方案及創(chuàng)意表現(xiàn)》155頁 ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年2月天津泰安道項目定位報告》299頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年聯(lián)東集團無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項目整體定位與一期產(chǎn)品建議》163頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年8月20日安徽新華綜合體項目定位報告》24頁 ppt2010年09月更新《2010年青銅騎士內(nèi)參（公關(guān)媒介部7月份綜合報告）》103頁 ppt2010年09月更新《中原2010年3月北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報告》71頁 ppt2010年09月更新《易居2010年7月南京建鄴萬達(dá)廣場營銷推廣大綱》105頁 ppt2010年09月更新《德思勤2010年4月28日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取地策略發(fā)展研究報告》69頁 pdf2010年09月更新《2010年4月23日無錫保利花園營銷執(zhí)行方案及開盤前工作計劃》122頁 ppt2010年09月更新《綠城集團2010年5月別墅景觀設(shè)計管理淺析》107頁 ppt2010年09月更新《策源2010年無錫蘇寧環(huán)球北塘項目定位建議》78頁 ppt2010年09月更新《2010年武漢萬科城二期營銷推廣計劃》39頁 ppt2010年09月更新《中原2010年北京中建大興棗園路項目簡報》146頁 ppt2010年09月更新《中原2010年6月無錫融僑整合推廣策略提案》214頁 ppt2010年09月更新《2010年7月23日萬達(dá)商業(yè)管理招商前期的市場調(diào)查與規(guī)劃定位》29頁 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ppt2010年09月更新《達(dá)觀機構(gòu)2010年長沙中糧（2）住宅總銷約：、商鋪總銷約：。（3）該階段銷售上應(yīng)注意：合計：住宅：12000平方，商鋪：3800平方（2）價格上，此次推出的住宅基準(zhǔn)價將在開盤熱銷期的基礎(chǔ)上上浮24%，在市場情況良好的情況下，計劃二月提價一次，每次計劃單價上調(diào)12%?？備N；商鋪：3500平方；總銷：1980萬（3）進行財務(wù)核算、整理：將所銷售的樓盤進行統(tǒng)一財務(wù)核算，從而計算出資金回籠情況。執(zhí)行計劃及目標(biāo)：（1）8月25日—10月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對商鋪只進行內(nèi)部預(yù)約，造成商鋪熱銷現(xiàn)象。內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行計劃及目標(biāo)：推出單元：16號樓合計，136戶住宅去化：75戶，約8000平方。 按產(chǎn)品類型適當(dāng)區(qū)分推出的時間。內(nèi)部認(rèn)購是為正式銷售尋找突破口、同時確定本案的價格認(rèn)可度及樓盤接受度，及時調(diào)整自己的銷售策略，在內(nèi)部認(rèn)購一階段后，才開始正式進行開盤銷售。商鋪銷售應(yīng)和住宅推廣分步進行。二、銷售控制總體策略（一）推盤手法的控制策略選擇本案的整體銷售策略結(jié)合本案具體情況，住宅總戶數(shù)約388戶，主力面積在100125平方，在該區(qū)域目前同期競爭個案量較少，產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標(biāo)。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進行內(nèi)部認(rèn)購（后詳）。抓住市場空隙，加快工程進度，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。另外，由于本項目的投資回報收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。針對前面所述評價指標(biāo)，分別計算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價）時，對主要經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（100%）95%90%105%110%銷售均價(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939 營業(yè)收入186,093,8