【正文】 個樓盤預計開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。本案所處的區(qū)域為長虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎設施建設較好，市民的認可度較高。大宗土地前期準備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內，商品房市場供應量并不充裕。附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表 單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品房14040384216%其中：住宅8738464441%商鋪4772017726%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套。⑶住宅品質：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關注度往往有別于一般商品，更加注重居住產品品質，其內容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質量、產品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。銷售均價：1700~2300元/平方米；l 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。主要分為三個層次：l 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。二、 九江房地產市場分析 整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產開發(fā)呈現出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。市區(qū)商品房成交均價在05年僅1800元/㎡左右，這較市場發(fā)達城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。第二部分 市場分析一、 政策導向分析及風險評估由于房地產業(yè)的特殊性，因此政府的政策導向對于房地產的發(fā)展有著風向標的作用，對于當地房地產政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風險。隨著城市重心的不斷西移和基礎配套設施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設新九江”的經濟發(fā)展和城市建設的戰(zhàn)略構想。 九江市2005年完成固定資產投資（不含跨地區(qū)項目和農村固定資產投資），％。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質量，而居住是人們最先希望改善之一。　　，%。財政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達到３９．８１億元。2001年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，市區(qū)人口51萬人。同時結合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握基礎之上，為本案制定了切實可行的開發(fā)方案。目錄前言第一部分 決策背景一、 九江概述二、 經濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析三、 城市建設現狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響第二部分 市場分析一、 政策導向分析及風險評估二、 九江房地產市場分析 整體發(fā)展概述 房地產現狀分析三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點 競爭態(tài)勢分析四、 房地產市場前景預測第三部分 項目分析一、項目概況二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源三、項目SWOT分析四、項目商業(yè)、辦公部分分析五、項目市場目標客戶層研究 主力客戶定位 目標客戶描述第四部分 項目開發(fā)研究一、 項目價值初步評估二、 項目發(fā)展建議第五部分 投資收益分析第六部分 項目開發(fā)經營風險分析及策略一、 項目盈虧平衡分析二、 敏感性分析三、 項目開發(fā)經營主要風險及對策分析第七部分 結論和建議附：銷售計劃前 言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。其目的是為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風險、提升項目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實現項目市場價值最優(yōu)化。交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。廬山為國家重點風景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產名錄》。政府預計到2010年，實現GDP940億元，人均生產總值達到2200美元。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健。個私經濟發(fā)展迅速從上表可以看出，2005年，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的貢獻率達到60．8％。固定資產投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產的開發(fā)起到了一定的利好作用九江經濟形勢的基本特征◇ 民營經濟得到發(fā)展，當地政府大力扶持◇ 城市建設、經濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經濟發(fā)展重點◇ 經濟結構開始轉變，對外貿易發(fā)展迅速◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求 三、 城市建設現狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現代化山水生態(tài)港口旅游。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。城市規(guī)劃發(fā)展對本項目影響從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現，本項目并不處于九江的開發(fā)重點區(qū)域。目前國家對于某些地區(qū)房地產過熱的情況在整體政策上處于調控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產交易和投資的熱度。在房地產需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。老城區(qū)房地產投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產投資目前主要沿長虹大道兩側呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域將成為今后九江發(fā)展的主力區(qū)域。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現。存量房成交面積首次超過商品房。從拍賣土地的分布來看，%，老城區(qū)土地供應相對緊張。 區(qū)域房地產市場特點本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產開發(fā)中的熱點區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應開始緊張，目前新開發(fā)的項目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目，綜合起來有以下幾個特點：● 新開發(fā)項目較少，住宅供應稀缺● 區(qū)域內項目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設計一般● 與九江新開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低● 項目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢● 多層尾房價格多在2000元/平方米以下，新房小高層價格在21002500元/平方米之間競爭對手分析本項目區(qū)域內目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發(fā)區(qū)內的幾個高品質大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：案名：新湖價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規(guī)劃設計：美國累土景觀設計：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復式面積140220平方米套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤現狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。競爭市場總結l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長l 競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價格高、品質差的樓盤銷售不暢l 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進行整體策劃l 在規(guī)劃設計上請知名的設計公司進行設計l 在開發(fā)上采取滾動開發(fā)的模式競爭策略分析品質取勝品質是項目的生命。九江當地的樓盤銷售中，本地自住需求占了絕大多數，而以九江的經濟實力，能承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。（1）房地產市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。（4）房地產市場競爭進一步加劇005年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據國土資源局的相關人員表示，06年九江的土地供應量在2000畝左右，可見市場供應相當充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。經濟指標：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務配套用房：971M2 設備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數：388戶 多層住宅內停車庫：1165M2二、項目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。l 升值潛力：潯陽區(qū)內土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大。三、項目swot分析 S：優(yōu)勢靠近城市主干道長虹大道，交通便利長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設支持龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對比較齊全W：劣勢地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經營產業(yè)多為汽配對小區(qū)的環(huán)境和品質提高有一定的影響。后期宏觀調控的加劇，給整體房地產市場帶來的負面影響將延緩一部分人的購房計劃四、項目商業(yè)、辦公部分分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數，比例達到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數量較少。從龍鑫花園的價格走勢來看，2003年底到2004年底之間由于受房價整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右?？剐约皯獙Σ呗詀) 抗性1） 國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡2） 案量較大b) 應對策略國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。五、項目客戶層研究主力客戶定位從項目自身的出發(fā)，結合九江市的政治文化、經濟收入、消費特征，以及對整個九江市房地產市場的調查研究與綜合分析，我們認為本案的主流目標消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】目標客戶描述（1）產品A住宅的目標客戶：l 機關公務員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質的大型居住區(qū)極為歡迎。l 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據我們市調了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。l 本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經營戶原來就經營良好，因此在商業(yè)街重新建立后會考慮重新進駐。二 、項目發(fā)展建議（1.）產品形態(tài)市場化如前市場敘述，多層產品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產品也逐漸被市民所接受，故在充分結合項目的地塊特點及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結合社區(qū)商鋪配套的產品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時可利用小高層的規(guī)劃提高項目綠化率，從而提升本案整體的產品品質。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來品質樓盤的方向標之一，建議聘請專業(yè)顧問公司介入，以提升物業(yè)服務的品質，使之成為本案重要賣點。建議聘請知名園林景觀設計公司介入，以提升園林