【正文】 個(gè)樓盤預(yù)計(jì)開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量并不充裕。附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表 單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品房14040384216%其中：住宅8738464441%商鋪4772017726%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套。⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。銷售均價(jià)：1700~2300元/平方米；l 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。主要分為三個(gè)層次：l 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。市區(qū)商品房成交均價(jià)在05年僅1800元/㎡左右，這較市場發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場房價(jià)提供了較大的增長空間。第二部分 市場分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。 九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資），％。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一?！　?，%。財(cái)政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達(dá)到３９．８１億元。2001年被評(píng)為全國優(yōu)秀旅游城市。歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，市區(qū)人口51萬人。同時(shí)結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實(shí)可行的開發(fā)方案。目錄前言第一部分 決策背景一、 九江概述二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響第二部分 市場分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點(diǎn) 競爭態(tài)勢(shì)分析四、 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測(cè)第三部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析五、項(xiàng)目市場目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究一、 項(xiàng)目價(jià)值初步評(píng)估二、 項(xiàng)目發(fā)展建議第五部分 投資收益分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析二、 敏感性分析三、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第七部分 結(jié)論和建議附：銷售計(jì)劃前 言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。其目的是為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最優(yōu)化。交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。廬山為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。政府預(yù)計(jì)到2010年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速從上表可以看出，2005年，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到60．8％。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征◇ 民營經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀帧?城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)◇ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。目前國家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機(jī)成分極少。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。存量房成交面積首次超過商品房。從拍賣土地的分布來看，%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫字樓項(xiàng)目，綜合起來有以下幾個(gè)特點(diǎn)：● 新開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設(shè)計(jì)一般● 與九江新開的幾個(gè)大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低● 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢● 多層尾房價(jià)格多在2000元/平方米以下，新房小高層價(jià)格在21002500元/平方米之間競爭對(duì)手分析本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對(duì)手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤，以下是對(duì)本案競爭對(duì)手的詳細(xì)分析：主要潛在主力競爭對(duì)手：案名：新湖價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場價(jià)格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國累土景觀設(shè)計(jì)：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復(fù)式面積140220平方米套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主樓盤現(xiàn)狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。競爭市場總結(jié)l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長l 競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢l 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃l 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)l 在開發(fā)上采取滾動(dòng)開發(fā)的模式競爭策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。（1）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，%，平均銷售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。（4）房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇005年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見市場供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤間的競爭也會(huì)日趨激烈。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2 設(shè)備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內(nèi)停車庫：1165M2二、項(xiàng)目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。l 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。三、項(xiàng)目swot分析 S：優(yōu)勢(shì)靠近城市主干道長虹大道，交通便利長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全W：劣勢(shì)地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購房計(jì)劃四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對(duì)長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從龍鑫花園的價(jià)格走勢(shì)來看，2003年底到2004年底之間由于受房價(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右?？剐约皯?yīng)對(duì)策略a) 抗性1） 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡2） 案量較大b) 應(yīng)對(duì)策略國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。五、項(xiàng)目客戶層研究主力客戶定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A住宅的目標(biāo)客戶：l 機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。l 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。l 本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營戶原來就經(jīng)營良好，因此在商業(yè)街重新建立后會(huì)考慮重新進(jìn)駐。二 、項(xiàng)目發(fā)展建議（1.）產(chǎn)品形態(tài)市場化如前市場敘述，多層產(chǎn)品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時(shí)可利用小高層的規(guī)劃提高項(xiàng)目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來品質(zhì)樓盤的方向標(biāo)之一，建議聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之成為本案重要賣點(diǎn)。建議聘請(qǐng)知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林