【正文】 1九江潯海實(shí)業(yè)有限公司向湖一路28號(hào)儲(chǔ)備掛牌居住484812九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司長(zhǎng)江大道與八里湖之間儲(chǔ)備掛牌120042425040013九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)九江市房地產(chǎn)建筑公司潯陽路95號(hào)委托掛牌商業(yè)0．377594．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．5932005．10．18 市場(chǎng)總結(jié)l 整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快l 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來開發(fā)量大l 樓盤品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始激烈l 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對(duì)象。l 房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)虹大道，區(qū)域位置包括沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長(zhǎng)虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)本案所屬的長(zhǎng)虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫字樓項(xiàng)目，綜合起來有以下幾個(gè)特點(diǎn)：● 新開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設(shè)計(jì)一般● 與九江新開的幾個(gè)大盤相比營(yíng)銷企業(yè)水平普遍較低● 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢● 多層尾房?jī)r(jià)格多在2000元/平方米以下，新房小高層價(jià)格在21002500元/平方米之間競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤，以下是對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析：主要潛在主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：案名：新湖柴桑春天開發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬M一期13萬M2綠化率：40%規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景物業(yè)管理：上海新湖物業(yè)戶型面積：80140平方米，主力面積116平方米，復(fù)式面積130200平方米套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主樓盤特點(diǎn)：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤時(shí)代的來臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。售樓處面積近1000平方米，營(yíng)銷投入巨大。整個(gè)樓盤預(yù)計(jì)開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場(chǎng)價(jià)格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)累土景觀設(shè)計(jì)：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復(fù)式面積140220平方米套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主樓盤現(xiàn)狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。價(jià)格：小高層2100元起步價(jià)，樓層差50元左右 多層1900元起步價(jià)綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃其他在售熱銷樓盤：項(xiàng)目名稱：城市領(lǐng)秀地理位置：九瑞大道2號(hào)，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：項(xiàng)目類型：復(fù)式挑高5米小戶型公寓面積范圍：3075平方米預(yù)計(jì)均價(jià)：3500元/平方米項(xiàng)目名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2005年10月開盤，已銷62套項(xiàng)目類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價(jià)：1980元起步價(jià)，樓層差3050元周邊項(xiàng)目尾房龍?chǎng)位▓@開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米 規(guī)劃戶數(shù)：1028戶 綠化率：45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于2005年2月開盤面積范圍：80135平方米 主力面積：100平方米價(jià)格范圍：15001900元/平方米 均價(jià)：1800元/平方米 主力總價(jià)：18萬物業(yè)管理：每層差價(jià)：4060元/平方米 銷售率：99% 富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米 綠化率：35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期： 2004年5月開盤面積范圍：55140平方米 主力面積：95平方米價(jià)格范圍：14601800元/平方米 均價(jià)：1600元/平方米 主力總價(jià)：15萬銷售率：98%東方俊園開發(fā)商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理建筑面積：25694平方米 規(guī)劃戶數(shù)：156戶 建筑形態(tài)：28層高層發(fā)售日期：2004年11月 面積范圍：150200平方米 主力面積：150平方米價(jià)格范圍：19002800元/平方米 均價(jià)：2200元/平方米 主力價(jià)格：35萬得房率：75% 銷售率：70%左右分析：本案與龍?chǎng)位▓@相鄰，與本案僅長(zhǎng)虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍?chǎng)位▓@高出200元/平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售情況并不樂觀。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長(zhǎng)l 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢l 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃l 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)l 在開發(fā)上采取滾動(dòng)開發(fā)的模式競(jìng)爭(zhēng)策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品質(zhì)都非常平庸，這是市場(chǎng)的空白，也是本案難得的機(jī)會(huì)。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中樹立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。低總價(jià)，高性價(jià)比從我們對(duì)九江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶面。九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房?jī)r(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有著非常重要的影響。用營(yíng)銷和規(guī)范的案場(chǎng)管理打動(dòng)客戶 一個(gè)出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場(chǎng)執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤的營(yíng)銷手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場(chǎng)，很難見到一個(gè)規(guī)范的案場(chǎng)執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，在營(yíng)銷和案場(chǎng)方面突出我們的專業(yè)性，使我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)樓盤更有優(yōu)勢(shì)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)九江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力無限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人， m2測(cè)算，市場(chǎng)需求旺盛。（2）樓市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),至2005年底，%。，%。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，%，平均銷售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。 在2005年，在銷量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價(jià)格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。（3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇005年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。（5）商品房?jī)r(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。第三篇：項(xiàng)目篇一、項(xiàng)目概況地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長(zhǎng)虹大道東段603車隊(duì)地塊，長(zhǎng)虹大道北側(cè)（長(zhǎng)虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá)80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江東區(qū)要沖,路網(wǎng)發(fā)達(dá),交通便捷,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車站約600米距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程；11121010103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府—九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2 設(shè)備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內(nèi)停車庫：1165M2二、項(xiàng)目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——長(zhǎng)虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長(zhǎng)虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。l 交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道長(zhǎng)虹大道，11121010103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地，出門不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距九江火車站約600米距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通十分便捷。l 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。l 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。l 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。項(xiàng)目本身資源l 項(xiàng)目案名：”香榭麗舍”l 開發(fā)規(guī)模：69661M2l 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。l 物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低錯(cuò)落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。l 戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。三、項(xiàng)目swot分析 S：優(yōu)勢(shì)靠近城市主干道長(zhǎng)虹大道，交通便利長(zhǎng)虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持龍?chǎng)位▓@、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全