【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會(huì)員店，屬濟(jì)南第一家僅對(duì)會(huì)員開放的大型倉儲(chǔ)式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場(chǎng)，生活配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。、文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機(jī)關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。、周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟(jì)南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟(jì)南市東南角，被人們稱為濟(jì)南的“富人區(qū)”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對(duì)是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對(duì)齊全醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場(chǎng)一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價(jià)位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。文化東路區(qū)域總體規(guī)劃及土地出讓情況 文化東路區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) ． 隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷，85110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是鄰近區(qū)域客戶。隨著樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于文化東路住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)營(yíng)期。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①人文環(huán)境，在濟(jì)南市得地獨(dú)優(yōu)；②可作為濟(jì)南市企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；③占地60余畝，規(guī)模適中，可作為理想家居住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為濟(jì)南市人民、政府作出貢獻(xiàn)。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)區(qū)域人口眾多，外來人口也較多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)厲下區(qū)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置處在市中心，人文環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，本區(qū)域有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)區(qū)域的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況非常好，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位l本地塊位于濟(jì)南市中心人文地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。l 消費(fèi)群界定1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:，項(xiàng)目區(qū)位位置好，居住氛圍濃厚。,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都非常齊全。第六章 擬建小區(qū)規(guī)模及主要規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)