【正文】 建設(shè)山藝住宅小區(qū)的可行性研究報告 目錄第一章 總論第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第二章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析第五章 項目定位第六章 擬建小區(qū)規(guī)模及主要規(guī)劃建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析第十章 結(jié)論與建議第一章 總論一、報告編制目的在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、可行性研究的依據(jù)國家省市有關(guān)政策法規(guī)濟南市城市總體規(guī)劃現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定三、可行性研究的范圍小區(qū)建設(shè)地點及建設(shè)條件市場調(diào)查及預(yù)測小區(qū)建設(shè)規(guī)模及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)住宅戶型及建設(shè)標(biāo)準施工質(zhì)量與物業(yè)管理實施進度小區(qū)建設(shè)投資估算成本預(yù)測可行性研究結(jié)論四、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、 濟南概況濟南市地理濟南市是山東省省轄市，山東省省會。濟南市位于山東省中西部，泰山穹隆北麓，黃河南岸。濟南市地處魯中南低山丘陵和魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低，可分為北部臨黃平原帶，中部山前平原帶及南部低山丘陵帶。濟南市海拔17～， 屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，~℃，℃，℃。年降雨量370~460毫米，無霜期230天左右。濟南市北鄰德州市，東北連濱州市，東接淄博市，南與萊蕪市、泰安市毗連，西與聊城市相鄰， 是京滬鐵路與膠濟鐵路的交匯點，交通便利，地理位置優(yōu)越。濟南市總面積8177平方公里，其中市區(qū)面積3257平方公里，城市建成區(qū)面積201平方公里。濟南市現(xiàn)轄歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、平陰縣、濟陽縣、商河縣、章丘市等6區(qū)3縣1市。，其中市區(qū)人口260萬，居民大多數(shù)為漢族。 宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r初步核算，2005年，%。，%；，%；，%。人均生產(chǎn)總值31604元，%。經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高。2005年，全社會勞動生產(chǎn)率52125元/人，%（勞動生產(chǎn)率按就業(yè)人口計算）。，%，%。財政收入明顯增加。，%。其中：，%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到調(diào)整。：：：：,。，%，%，；%，%，；%，；%。區(qū)域經(jīng)濟特色明顯。中心區(qū)產(chǎn)業(yè)外移步伐加快。按在地統(tǒng)計，%，%，受城市工業(yè)向外轉(zhuǎn)移的影響。，%。，%。近郊區(qū)拉動作用明顯增強。，%，%。%，；，%。，%。遠郊區(qū)呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢。，%， %；，%。，%。，%。在全社會固定資產(chǎn)投資中， %；，%。 工業(yè)、教育和社會事業(yè)投入大量增加。，%；，%%；，%。 非國有投資比重上升。，%，%。 企業(yè)自主投資能力進一步提高。，%。其中：，%。，%，%。投資效益進一步提高。%，項目建成投產(chǎn)率（不含房地產(chǎn)投資）%。新增主要生產(chǎn)能力(或效益)：，城市道路擴建面積158萬平方米，，程控交換機15萬線/年，水泥175萬噸/年，簿鋼板250萬噸/年，冷軋簿板80萬噸/年，11萬伏及以上變電設(shè)備66萬千伏安，新增發(fā)電機組容量5萬千瓦。城市規(guī)劃 濟南市城市定位按照2004年省部聯(lián)合論證通過的《山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略研究》，濟南的職能定位是山東的政治、文化、教育中心，山東中西部以及省際區(qū)域交通樞紐和經(jīng)濟中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達的綜合性省會城市。 濟南市發(fā)展方向經(jīng)濟大省山東省地處東部沿海經(jīng)濟隆起帶，屬中國三大經(jīng)濟圈之一的環(huán)渤海經(jīng)濟圈。2004年2月，山東省確定了膠東半島制造業(yè)基地和山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略，并著手制定青島、濟南、濟寧“三大都市圈”的建設(shè)規(guī)劃，即所謂“一群三圈”。山東半島城市群主要包括濟南、青島、淄博、東營、煙臺、濰坊、威海、日照等8個城市，是中國目前十二大城市聚集帶之一。2004年5月濟南市委又進一步提出：“努力構(gòu)筑以濟南為中心的省會城市群，逐步形成優(yōu)勢互補的濟南經(jīng)濟圈?！奔匆允蠟楹诵模筒?、泰安、聊城、濱州、德州、萊蕪和東營等7個周邊城市為依托，應(yīng)該是一個呈圈層結(jié)構(gòu)布局的“1+7”的都市經(jīng)濟圈。濟南都市圈內(nèi)區(qū)域土地面積達6000多平方公里，人口3300多萬，GDP達到4400多億元，各項重要指標(biāo)均超過全省總量的1/3。在濟南都市圈中，淄博有石化、醫(yī)藥、新材料為主導(dǎo)的專業(yè)化制造業(yè)；泰安依托泰山豐富的旅游資源，可與濟南的泉水旅游相結(jié)合，形成獨特的“山水”旅游；萊蕪有鋼鐵、服裝、食品加工、旅游和特色農(nóng)業(yè)的優(yōu)勢；東營可以利用勝利油田的獨特優(yōu)勢，發(fā)展石油、化工產(chǎn)業(yè)；德州的造紙、化工，聊城的機械制造、醫(yī)藥和特色旅游，濱州的紡織等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定的規(guī)模；而作為中心城市，濟南市將通過導(dǎo)向、整合和服務(wù)，努力實現(xiàn)八城市產(chǎn)業(yè)鏈融合對接以及商貿(mào)流通一體化，形成大濟南格局。 濟南市總體規(guī)劃研究綜合考慮經(jīng)濟、地緣和歷史人文等因素，濟南市將著力章丘、平陰、濟陽、商河四個衛(wèi)星城的生態(tài)建設(shè)。據(jù)了解，章丘市生態(tài)建設(shè)將定位于建設(shè)成為濟南東部的主要生態(tài)區(qū)，在四大衛(wèi)星城中優(yōu)先得到發(fā)展。規(guī)劃調(diào)整市區(qū)功能的章丘將輻射帶動周邊地區(qū)。平陰縣面向魯西南腹地，有“玫瑰之鄉(xiāng)”的優(yōu)勢，生物多樣性保護和建設(shè)成為重點，城區(qū)建設(shè)突出山、水、河特色。規(guī)劃面積將控制在20 平方公里，人口在18 萬左右，防止城區(qū)過度膨脹對黃河生態(tài)環(huán)境造成不利影響。平陰縣將發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，建成輻射魯西南地區(qū)的商貿(mào)中心和西南部生態(tài)節(jié)點。由于距離濟南城區(qū)比較近，按照規(guī)劃，濟陽縣將配合濟南城區(qū)發(fā)展的布局，承擔(dān)起銜接濟南老城區(qū)的一部分生產(chǎn)功能，城區(qū)生態(tài)和景觀建設(shè)要與黃河北岸生態(tài)景觀融為一體。規(guī)劃面積控制在45 平方公里以下，人口在35 萬左右，建設(shè)成為中心城區(qū)北部生態(tài)屏障的中心生態(tài)節(jié)點，并輻射北部平原的生態(tài)建設(shè)。商河縣則將避免城市無序發(fā)展破壞生態(tài)環(huán)境健康發(fā)展，建設(shè)成為北部人口聚集中心，北部防護林的中心生態(tài)節(jié)點。其生態(tài)建設(shè)與北部防護林建設(shè)相互促進，城區(qū)留足綠化用地，連同周邊林帶，發(fā)展苗木生產(chǎn)。在濟南市區(qū)，濟南市政府按照 “新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”基本思路，形成了新的《濟南市城市總體規(guī)劃》綱要，其基本思想就是“南控、北跨、中疏、東拓、西進”南控：南部山區(qū)是城市向南發(fā)展的屏障，是承受大氣降水的入滲補給、河床滲漏集中補給和孔隙水補給的主要區(qū)域，是城市地下水的命脈所在。南部山區(qū)具有豐富的自然景觀，是風(fēng)景旅游區(qū)和城市森林公園建設(shè)保護的重點區(qū)域。南部生態(tài)環(huán)境敏感脆弱，一旦遭受破壞將產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的后果，故應(yīng)嚴格控制城市向南發(fā)展，將南部山區(qū)作為城市重點生態(tài)保護區(qū)。北跨：黃河是城市向北發(fā)展的門檻。由于多年泥沙淤積，黃河濟南段已經(jīng)變成懸河，黃河滯洪區(qū)、行洪區(qū)為絕對不允許開發(fā)建設(shè)的城市防洪設(shè)施用地。但從長遠來看，濟南必將跨黃河向北，以工業(yè)轉(zhuǎn)移帶動北部經(jīng)濟發(fā)展。中疏