【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)典216。 橫空出世，一震九江216。 超然，在城中之城216。 規(guī)模冠蓋九江 216。 綻放異國情緣216。 崛起世外桃源216。 締創(chuàng)浪漫傳說216。 凝聚英倫精華216。 品味造城精彩 216。 ?？恳簧男陌?16。 恪守一生的眷戀216。 尋找一生的夢想216。 相約一生的浪漫216。 珍藏一生的美麗216。 品味一生的尊貴 六、 系列推廣主題語維多利亞 登陸九江凝聚英倫的氣質(zhì)，萃取歐陸建筑的風(fēng)格，融匯塞納河的浪漫，潯陽江畔，純正的英倫風(fēng)情生活，正在以前所未有召喚力，改變著我們的生活方式：從喧鬧走向?qū)庫o、從渾亂走向諧和，從傳統(tǒng)走向浪漫…… 潯陽江畔，16萬平米純正英式維多利亞風(fēng)情生活小城，為您展現(xiàn)神秘的異國生活情調(diào)。 潯陽江畔——開啟純正英倫生活 潯陽江畔，16萬平米純正英倫風(fēng)情生活，掀起九江現(xiàn)代居住新模式 ◎一方山水龍脈◎一世異國情緣◎一域秀美桃源◎一種親水生活◎一篇浪漫傳奇◎一次驚世之美 七、 營銷推廣戰(zhàn)略運作三大宗旨：216。 準(zhǔn)確定位216。 包裝造勢216。 創(chuàng)新品牌天方營銷創(chuàng)新特色 （一） 主動造市——引導(dǎo)消費，創(chuàng)造市場216。 引導(dǎo)消費，創(chuàng)造市場――是天方地產(chǎn)策劃一貫宗奉的經(jīng)營理念。216。 天方大手筆地實施了“造輿論、造市場、造賣點”的分層造市銷售手法，理念先導(dǎo)，屢創(chuàng)佳績。216。 項目營銷的三個層次平面營銷引導(dǎo)市場創(chuàng)造市場（一） 項目管理型的全程策劃項目管理內(nèi)容概念設(shè)計、項目規(guī)劃建筑、景觀設(shè)計、物業(yè)管理、等合作單位的運作發(fā)揮在深圳及各城市近十年的地產(chǎn)運作經(jīng)驗，給發(fā)展商提供全程的管理型策劃服務(wù)。真正實現(xiàn)房地產(chǎn)資源共享。潯陽江畔提供有效產(chǎn)品供給216。 天方認(rèn)為本項目不能與其它樓盤站在同一個層面競爭，要找準(zhǔn)準(zhǔn)確目標(biāo)客戶。216。 提供市場有效供給，要在產(chǎn)品上領(lǐng)先和超前于其它項目216。 產(chǎn)品的一點突破論216。 空白市場的開拓推廣措施之一 軟件服務(wù)體系軟件先行 過程營銷戰(zhàn)略一： “萬科三大利器”的啟發(fā)一、成立萬科會；二、宣傳企業(yè)文化（企業(yè)理念、物業(yè)管 理、社區(qū)文化等）；三、情景洋房產(chǎn)品展示會。戰(zhàn)略二： 硬件作足，軟件先行（軟件占項目成功50%重要性）潯陽江畔社區(qū)文化與軟件包裝戰(zhàn)役泛會所概念提升項目服務(wù)水準(zhǔn)潯陽江畔會—“潯陽江畔之友”—客戶會員服務(wù)體系社區(qū)文化內(nèi)涵的提升——《生活雜志》、各類社區(qū)活動營造口碑相傳的房地產(chǎn)營銷境界軟件體系主題軟件服務(wù)占項目成功50%重要性潯陽江畔=會所=泛會所泛會所概念提升項目文化品質(zhì)——“泛會所”打破傳統(tǒng)會所四壁的制約，除室內(nèi)會所項目外，增設(shè)戶外康體活動項目，使整個社區(qū)變成一個大會所。會所服務(wù)對象的回歸 會所只針對老人、婦女、兒童 國內(nèi)房地產(chǎn)會所的現(xiàn)狀潯陽江畔會的推廣實施潯陽江畔會的成立和推廣宣傳潯陽江畔規(guī)劃的展示和集中宣講潯陽江畔生活會刊的發(fā)行推廣措施之二片區(qū)主題居住方式造勢、引導(dǎo)市場的主措施針對項目現(xiàn)狀，天方認(rèn)為在項目推廣前期必須要通過聯(lián)合媒體、舉辦活動對片區(qū)和項目的宣傳 水岸生活高峰論壇 推廣措施之三項目開盤前的形象推廣和品牌塑造不戰(zhàn)而勝的方法潯陽江畔會的成立和推廣宣傳潯陽江畔社區(qū)規(guī)劃的展示和集中宣講潯陽江畔社區(qū)生活會刊的發(fā)行潯陽江畔社區(qū)品質(zhì)和定價的深度訪談和大范圍會議式針對訪談推廣措施之四 品牌戰(zhàn)略項目品牌戰(zhàn)略 打造名盤參加 “中國住交會”的2004年“中國名盤、 名企、名人”的評比活動，致力品牌速成參加媒體的各項活動，增加在媒體的見報率。提出項目和企業(yè)獨特的理念、文化和見解，在理論界獨樹一幟。深度策劃，使項目和企業(yè)成為媒體關(guān)注的焦點。第三篇 營銷造勢戰(zhàn)略造勢手段一 開盤先建“會”“潯陽江畔純正生活會”“潯陽江畔”純正生活會”是貫穿項目的軟件主線，發(fā)展宣傳“潯陽江畔會”是項目品牌的重要內(nèi)容，對銷售工作有直接的助力；“潯陽江畔純正生活會”是組織活動的強有力的工具，營造芬圍的強有力的武器；“潯陽江畔”純正生活會”建立了一種與客戶平等的交流與溝通的渠道達(dá)到項目開發(fā)與客戶需求的全程參與的新模式。“潯陽江畔純正生活會”活動“潯陽江畔” 環(huán)境月活動“潯陽江畔” 攝影展暨人體彩繪展“潯陽江畔””攝影大賽“潯陽江畔”月度少兒書畫比賽“潯陽江畔”月度露天電影活動“潯陽江畔月度的業(yè)主聯(lián)歡晚會造勢促銷手段二 開盤先開會成立潯陽江畔會客戶服務(wù)體系的建立水岸生活運動高峰論壇區(qū)域論壇戰(zhàn)略－濱江地產(chǎn)的塑造造勢手段三 開盤先建 “網(wǎng) ”a) 聘請專業(yè)的電腦網(wǎng)絡(luò)公司建設(shè)“潯陽江畔網(wǎng)”，同時申請域名，面向社會開通；b) 網(wǎng)站設(shè)三大版塊：l 電子樓書內(nèi)容：公司介紹、項目介紹、區(qū)位介紹、銷售動態(tài)、園林篇、物管篇、景觀篇、交通篇、社區(qū)篇、戶型篇、配套篇、會所篇等l 樓盤經(jīng)典內(nèi)容：家園新聞、業(yè)主論壇、業(yè)主沙龍、網(wǎng)文有獎比賽、老照片、經(jīng)典展示、見證家園等l 特色精華內(nèi)容：游戲大本營、快樂FLASH、汽車專區(qū)、家裝專區(qū)、寫意生活等c) 網(wǎng)絡(luò)營銷中需著重關(guān)注部分網(wǎng)絡(luò)營銷并不是簡單的開通一個網(wǎng)站，在開通后的維護(hù)和管理才是網(wǎng)絡(luò)營銷的重點。l 及時發(fā)布項目的各種信息和資訊；l 收集和關(guān)注業(yè)主及社會各界在網(wǎng)站上發(fā)布的各種消息，及時做出回音形成良好的互動，建立起有效的溝通機制；l 經(jīng)常性的舉辦各類網(wǎng)絡(luò)活動，達(dá)到吸引人氣引起關(guān)注的目的；l 各種活動的最終現(xiàn)場為銷售中心或項目現(xiàn)場；l 努力使網(wǎng)站成為家園業(yè)主生活的一部分，這樣才能使網(wǎng)絡(luò)營銷的公關(guān)效益達(dá)到最大化。網(wǎng)絡(luò)營銷中的部分活動設(shè)想1) “快樂”家園主題FLASH動畫2) “人生”歷程系列游戲大賽3) “成長的故事”系列征文大賽4) 熱門網(wǎng)絡(luò)游戲大賽5) 家園網(wǎng)友聚會沙龍6) “我的家園我建議”活動7) 與項目各類社會公關(guān)活動的互動造勢促銷手段四 開盤文章造勢以生活化的文章為項目推廣的注釋。以征文等形式對于”潯陽江畔“的大力度推廣。 造勢促銷手段五 建立五大推廣主渠道 多渠道營銷，贏得市場售樓處現(xiàn)場渠道、媒介渠道、SP促銷活動渠道、網(wǎng)絡(luò)渠道、售后服務(wù)渠道 天方策劃群體216。 自項目策劃、市場定位、前期策劃、廣告謀略、銷售策劃、銷售代理，天方地產(chǎn)策劃實行一條龍式的整體介入和全局性推進(jìn)。216。 由國內(nèi)一批新聞界、建筑界、文化界資深人士為主體組成的“天方策劃群體”、遍布全國的顧問團(tuán)隊和信息網(wǎng)絡(luò)、以及一個優(yōu)秀的市場銷售隊伍―使天方具備了代理大型房地產(chǎn)項目的必要銷售條件。216。 天方地產(chǎn)策劃骨干均為行業(yè)從業(yè)5年以上資深人員。 銷售組織架構(gòu)216。 四個層次的項目管理架構(gòu)和人員組成，共30人。216。 項目總監(jiān)項目策劃總監(jiān)2人216。 銷售經(jīng)理策劃經(jīng)理2人216。 策劃師銷售助理2人216。 銷售顧問10人。天方特色營銷216。 強力的引導(dǎo)式營銷216。 科學(xué)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化銷售管理216。 銷售開盤營造最適合熱銷的特色現(xiàn)場氣氛216。 銷售代表實行激勵獎懲機制216。 實行“全程實責(zé)”營銷執(zhí)行方案216。 樓盤銷售價格的升值（附件）商業(yè)營銷戰(zhàn)略為便于與天意成在營銷理念上的對接，在展開營銷方案之前，我們首先闡述天方的“商業(yè)地產(chǎn)論”：天方的商業(yè)地產(chǎn)定義天方認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)就是指房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營運管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營模式商業(yè)地產(chǎn)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機構(gòu)對接的獨立經(jīng)營管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進(jìn)行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作，分工之細(xì)和專，令一些專業(yè)人員連連叫好。其實這是容易理解的，花點小錢做些商業(yè)策劃，可提高項目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進(jìn)行分析。一、 整體出租模式整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二、三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個月租金的押金。優(yōu)點：①不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；②交易簡單，結(jié)算方便；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目；④物業(yè)的升值空間較大；⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪。缺點：①收益低，其收報率在3～5%之間；②租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；③不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，固而對租戶的評估要求準(zhǔn)確。適用類型：①無商業(yè)專才的開發(fā)商；②資金實力雄厚的開發(fā)商；③經(jīng)營相對保守的開發(fā)商；④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。二、 分層或分清出租模式與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。優(yōu)點：①租金相對整體出租要高一些；②風(fēng)險分散，租金相對有一定保證；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺點：①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）；②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。適用類型：① 資金實力雄厚的開發(fā)商；② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；③ 物業(yè)面積在20000～50000㎡。三、 分散出租模式分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進(jìn)行招租，租期相對短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場、華強電子世界等。優(yōu)點：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售現(xiàn)套現(xiàn)；③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。缺點：①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理；②需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；③招商能力的要求極高；④ 日常經(jīng)營能力的要求高；⑤ 經(jīng)營風(fēng)險最大適用類型：① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；② 面積在10000～500000㎡停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大；③ 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。四、 整層（或片）與散結(jié)合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購物中心采用此模式。優(yōu)點：① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高；② 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；③有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件；④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。缺點：①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力；②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；③對主力店的招租能力要求極高。適用類型：主要是50000㎡以上的購物中心。以商業(yè)地產(chǎn)理念為指導(dǎo)，本營銷案側(cè)重于物業(yè)的銷售、招商的執(zhí)行，包括如下內(nèi)容：第一部分 推盤策略總則——項目推廣的整體思路；第二部分 價格策略——根據(jù)工程進(jìn)度、銷售節(jié)點；第三部分 開盤策略——如何完成項目的亮相；第四部分 項目分階段營銷計劃——各時間段該做什么事情；銷售及招商策略建議報告推盤策略總則“推盤”要解決的最重要問題就是發(fā)展商、中介商的各方資源如何有機高效整合的問題，并將優(yōu)勢資源最大化的過程，結(jié)合工程進(jìn)度、價格策略、消費者的心理等多方面因素，制定分階段銷售招商計劃。讓適當(dāng)?shù)娜嗽谶m當(dāng)?shù)臅r候出現(xiàn)在適當(dāng)?shù)牡胤?，是推盤的關(guān)鍵。 針對九江市商業(yè)物業(yè)銷售及商場經(jīng)營相對落后的實際情況，我們提出項目營銷的總體思路是： 九江市的商業(yè)格局會因為外地商家的進(jìn)入，以及本身發(fā)展的需要而發(fā)生自內(nèi)而外的變化，老舊的商業(yè)管理手法已經(jīng)不適應(yīng)目前情勢的發(fā)展，潯陽江畔商業(yè)項目的“商業(yè)+地產(chǎn)”營銷理念將重新定義九江市的商業(yè)物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理的游戲規(guī)則。潯陽江畔商業(yè)項目的整合營銷將是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合商業(yè)管理經(jīng)營的典范，我們在營銷的過程中更著重提出品牌管理的概念，將零售、飲食、娛樂、商業(yè)管理機構(gòu)一眾品牌引進(jìn)到項目中。