【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)典216。 橫空出世，一震九江216。 超然，在城中之城216。 規(guī)模冠蓋九江 216。 綻放異國(guó)情緣216。 崛起世外桃源216。 締創(chuàng)浪漫傳說(shuō)216。 凝聚英倫精華216。 品味造城精彩 216。 停靠一生的心岸216。 恪守一生的眷戀216。 尋找一生的夢(mèng)想216。 相約一生的浪漫216。 珍藏一生的美麗216。 品味一生的尊貴 六、 系列推廣主題語(yǔ)維多利亞 登陸九江凝聚英倫的氣質(zhì)，萃取歐陸建筑的風(fēng)格，融匯塞納河的浪漫，潯陽(yáng)江畔，純正的英倫風(fēng)情生活，正在以前所未有召喚力，改變著我們的生活方式：從喧鬧走向?qū)庫(kù)o、從渾亂走向諧和，從傳統(tǒng)走向浪漫…… 潯陽(yáng)江畔，16萬(wàn)平米純正英式維多利亞風(fēng)情生活小城，為您展現(xiàn)神秘的異國(guó)生活情調(diào)。 潯陽(yáng)江畔——開啟純正英倫生活 潯陽(yáng)江畔，16萬(wàn)平米純正英倫風(fēng)情生活，掀起九江現(xiàn)代居住新模式 ◎一方山水龍脈◎一世異國(guó)情緣◎一域秀美桃源◎一種親水生活◎一篇浪漫傳奇◎一次驚世之美 七、 營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略運(yùn)作三大宗旨：216。 準(zhǔn)確定位216。 包裝造勢(shì)216。 創(chuàng)新品牌天方營(yíng)銷創(chuàng)新特色 （一） 主動(dòng)造市——引導(dǎo)消費(fèi)，創(chuàng)造市場(chǎng)216。 引導(dǎo)消費(fèi)，創(chuàng)造市場(chǎng)――是天方地產(chǎn)策劃一貫宗奉的經(jīng)營(yíng)理念。216。 天方大手筆地實(shí)施了“造輿論、造市場(chǎng)、造賣點(diǎn)”的分層造市銷售手法，理念先導(dǎo)，屢創(chuàng)佳績(jī)。216。 項(xiàng)目營(yíng)銷的三個(gè)層次平面營(yíng)銷引導(dǎo)市場(chǎng)創(chuàng)造市場(chǎng)（一） 項(xiàng)目管理型的全程策劃項(xiàng)目管理內(nèi)容概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃建筑、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、等合作單位的運(yùn)作發(fā)揮在深圳及各城市近十年的地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，給發(fā)展商提供全程的管理型策劃服務(wù)。真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源共享。潯陽(yáng)江畔提供有效產(chǎn)品供給216。 天方認(rèn)為本項(xiàng)目不能與其它樓盤站在同一個(gè)層面競(jìng)爭(zhēng)，要找準(zhǔn)準(zhǔn)確目標(biāo)客戶。216。 提供市場(chǎng)有效供給，要在產(chǎn)品上領(lǐng)先和超前于其它項(xiàng)目216。 產(chǎn)品的一點(diǎn)突破論216。 空白市場(chǎng)的開拓推廣措施之一 軟件服務(wù)體系軟件先行 過(guò)程營(yíng)銷戰(zhàn)略一： “萬(wàn)科三大利器”的啟發(fā)一、成立萬(wàn)科會(huì)；二、宣傳企業(yè)文化（企業(yè)理念、物業(yè)管 理、社區(qū)文化等）；三、情景洋房產(chǎn)品展示會(huì)。戰(zhàn)略二： 硬件作足，軟件先行（軟件占項(xiàng)目成功50%重要性）潯陽(yáng)江畔社區(qū)文化與軟件包裝戰(zhàn)役泛會(huì)所概念提升項(xiàng)目服務(wù)水準(zhǔn)潯陽(yáng)江畔會(huì)—“潯陽(yáng)江畔之友”—客戶會(huì)員服務(wù)體系社區(qū)文化內(nèi)涵的提升——《生活雜志》、各類社區(qū)活動(dòng)營(yíng)造口碑相傳的房地產(chǎn)營(yíng)銷境界軟件體系主題軟件服務(wù)占項(xiàng)目成功50%重要性潯陽(yáng)江畔=會(huì)所=泛會(huì)所泛會(huì)所概念提升項(xiàng)目文化品質(zhì)——“泛會(huì)所”打破傳統(tǒng)會(huì)所四壁的制約，除室內(nèi)會(huì)所項(xiàng)目外，增設(shè)戶外康體活動(dòng)項(xiàng)目，使整個(gè)社區(qū)變成一個(gè)大會(huì)所。會(huì)所服務(wù)對(duì)象的回歸 會(huì)所只針對(duì)老人、婦女、兒童 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)會(huì)所的現(xiàn)狀潯陽(yáng)江畔會(huì)的推廣實(shí)施潯陽(yáng)江畔會(huì)的成立和推廣宣傳潯陽(yáng)江畔規(guī)劃的展示和集中宣講潯陽(yáng)江畔生活會(huì)刊的發(fā)行推廣措施之二片區(qū)主題居住方式造勢(shì)、引導(dǎo)市場(chǎng)的主措施針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀，天方認(rèn)為在項(xiàng)目推廣前期必須要通過(guò)聯(lián)合媒體、舉辦活動(dòng)對(duì)片區(qū)和項(xiàng)目的宣傳 水岸生活高峰論壇 推廣措施之三項(xiàng)目開盤前的形象推廣和品牌塑造不戰(zhàn)而勝的方法潯陽(yáng)江畔會(huì)的成立和推廣宣傳潯陽(yáng)江畔社區(qū)規(guī)劃的展示和集中宣講潯陽(yáng)江畔社區(qū)生活會(huì)刊的發(fā)行潯陽(yáng)江畔社區(qū)品質(zhì)和定價(jià)的深度訪談和大范圍會(huì)議式針對(duì)訪談推廣措施之四 品牌戰(zhàn)略項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略 打造名盤參加 “中國(guó)住交會(huì)”的2004年“中國(guó)名盤、 名企、名人”的評(píng)比活動(dòng)，致力品牌速成參加媒體的各項(xiàng)活動(dòng)，增加在媒體的見報(bào)率。提出項(xiàng)目和企業(yè)獨(dú)特的理念、文化和見解，在理論界獨(dú)樹一幟。深度策劃，使項(xiàng)目和企業(yè)成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。第三篇 營(yíng)銷造勢(shì)戰(zhàn)略造勢(shì)手段一 開盤先建“會(huì)”“潯陽(yáng)江畔純正生活會(huì)”“潯陽(yáng)江畔”純正生活會(huì)”是貫穿項(xiàng)目的軟件主線，發(fā)展宣傳“潯陽(yáng)江畔會(huì)”是項(xiàng)目品牌的重要內(nèi)容，對(duì)銷售工作有直接的助力；“潯陽(yáng)江畔純正生活會(huì)”是組織活動(dòng)的強(qiáng)有力的工具，營(yíng)造芬圍的強(qiáng)有力的武器；“潯陽(yáng)江畔”純正生活會(huì)”建立了一種與客戶平等的交流與溝通的渠道達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)與客戶需求的全程參與的新模式?！皾￡?yáng)江畔純正生活會(huì)”活動(dòng)“潯陽(yáng)江畔” 環(huán)境月活動(dòng)“潯陽(yáng)江畔” 攝影展暨人體彩繪展“潯陽(yáng)江畔””攝影大賽“潯陽(yáng)江畔”月度少兒書畫比賽“潯陽(yáng)江畔”月度露天電影活動(dòng)“潯陽(yáng)江畔月度的業(yè)主聯(lián)歡晚會(huì)造勢(shì)促銷手段二 開盤先開會(huì)成立潯陽(yáng)江畔會(huì)客戶服務(wù)體系的建立水岸生活運(yùn)動(dòng)高峰論壇區(qū)域論壇戰(zhàn)略－濱江地產(chǎn)的塑造造勢(shì)手段三 開盤先建 “網(wǎng) ”a) 聘請(qǐng)專業(yè)的電腦網(wǎng)絡(luò)公司建設(shè)“潯陽(yáng)江畔網(wǎng)”，同時(shí)申請(qǐng)域名，面向社會(huì)開通；b) 網(wǎng)站設(shè)三大版塊：l 電子樓書內(nèi)容：公司介紹、項(xiàng)目介紹、區(qū)位介紹、銷售動(dòng)態(tài)、園林篇、物管篇、景觀篇、交通篇、社區(qū)篇、戶型篇、配套篇、會(huì)所篇等l 樓盤經(jīng)典內(nèi)容：家園新聞、業(yè)主論壇、業(yè)主沙龍、網(wǎng)文有獎(jiǎng)比賽、老照片、經(jīng)典展示、見證家園等l 特色精華內(nèi)容：游戲大本營(yíng)、快樂(lè)FLASH、汽車專區(qū)、家裝專區(qū)、寫意生活等c) 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中需著重關(guān)注部分網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷并不是簡(jiǎn)單的開通一個(gè)網(wǎng)站，在開通后的維護(hù)和管理才是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重點(diǎn)。l 及時(shí)發(fā)布項(xiàng)目的各種信息和資訊；l 收集和關(guān)注業(yè)主及社會(huì)各界在網(wǎng)站上發(fā)布的各種消息，及時(shí)做出回音形成良好的互動(dòng)，建立起有效的溝通機(jī)制；l 經(jīng)常性的舉辦各類網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)，達(dá)到吸引人氣引起關(guān)注的目的；l 各種活動(dòng)的最終現(xiàn)場(chǎng)為銷售中心或項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；l 努力使網(wǎng)站成為家園業(yè)主生活的一部分，這樣才能使網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的公關(guān)效益達(dá)到最大化。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中的部分活動(dòng)設(shè)想1) “快樂(lè)”家園主題FLASH動(dòng)畫2) “人生”歷程系列游戲大賽3) “成長(zhǎng)的故事”系列征文大賽4) 熱門網(wǎng)絡(luò)游戲大賽5) 家園網(wǎng)友聚會(huì)沙龍6) “我的家園我建議”活動(dòng)7) 與項(xiàng)目各類社會(huì)公關(guān)活動(dòng)的互動(dòng)造勢(shì)促銷手段四 開盤文章造勢(shì)以生活化的文章為項(xiàng)目推廣的注釋。以征文等形式對(duì)于”潯陽(yáng)江畔“的大力度推廣。 造勢(shì)促銷手段五 建立五大推廣主渠道 多渠道營(yíng)銷，贏得市場(chǎng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)渠道、媒介渠道、SP促銷活動(dòng)渠道、網(wǎng)絡(luò)渠道、售后服務(wù)渠道 天方策劃群體216。 自項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)定位、前期策劃、廣告謀略、銷售策劃、銷售代理，天方地產(chǎn)策劃實(shí)行一條龍式的整體介入和全局性推進(jìn)。216。 由國(guó)內(nèi)一批新聞界、建筑界、文化界資深人士為主體組成的“天方策劃群體”、遍布全國(guó)的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)和信息網(wǎng)絡(luò)、以及一個(gè)優(yōu)秀的市場(chǎng)銷售隊(duì)伍―使天方具備了代理大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的必要銷售條件。216。 天方地產(chǎn)策劃骨干均為行業(yè)從業(yè)5年以上資深人員。 銷售組織架構(gòu)216。 四個(gè)層次的項(xiàng)目管理架構(gòu)和人員組成，共30人。216。 項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目策劃總監(jiān)2人216。 銷售經(jīng)理策劃經(jīng)理2人216。 策劃師銷售助理2人216。 銷售顧問(wèn)10人。天方特色營(yíng)銷216。 強(qiáng)力的引導(dǎo)式營(yíng)銷216。 科學(xué)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化銷售管理216。 銷售開盤營(yíng)造最適合熱銷的特色現(xiàn)場(chǎng)氣氛216。 銷售代表實(shí)行激勵(lì)獎(jiǎng)懲機(jī)制216。 實(shí)行“全程實(shí)責(zé)”營(yíng)銷執(zhí)行方案216。 樓盤銷售價(jià)格的升值（附件）商業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略為便于與天意成在營(yíng)銷理念上的對(duì)接，在展開營(yíng)銷方案之前，我們首先闡述天方的“商業(yè)地產(chǎn)論”：天方的商業(yè)地產(chǎn)定義天方認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)就是指房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂(lè)休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營(yíng)運(yùn)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來(lái)不確定的收益。商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒(méi)有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場(chǎng)所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進(jìn)行選址、功能及市場(chǎng)定位、招商和日常管理等工作，分工之細(xì)和專，令一些專業(yè)人員連連叫好。其實(shí)這是容易理解的，花點(diǎn)小錢做些商業(yè)策劃，可提高項(xiàng)目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問(wèn)題。這里將對(duì)常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析。一、 整體出租模式整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二、三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。優(yōu)點(diǎn)：①不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；②交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項(xiàng)目；④物業(yè)的升值空間較大；⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。缺點(diǎn)：①收益低，其收?qǐng)?bào)率在3～5%之間；②租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；③不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能，固而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。適用類型：①無(wú)商業(yè)專才的開發(fā)商；②資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；③經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開發(fā)商；④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；⑤物業(yè)面積一般不超過(guò)30000㎡。二、 分層或分清出租模式與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。優(yōu)點(diǎn)：①租金相對(duì)整體出租要高一些；②風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺點(diǎn)：①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等）；②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營(yíng)，要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力。適用類型：① 資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；③ 物業(yè)面積在20000～50000㎡。三、 分散出租模式分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)、華強(qiáng)電子世界等。優(yōu)點(diǎn)：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售現(xiàn)套現(xiàn)；③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。缺點(diǎn)：①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；②需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位的策劃工作；③招商能力的要求極高；④ 日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高；⑤ 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大適用類型：① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；② 面積在10000～500000㎡停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大；③ 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。四、 整層（或片）與散結(jié)合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購(gòu)物中心采用此模式。優(yōu)點(diǎn)：① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；② 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；③有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件；④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。缺點(diǎn)：①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；③對(duì)主力店的招租能力要求極高。適用類型：主要是50000㎡以上的購(gòu)物中心。以商業(yè)地產(chǎn)理念為指導(dǎo)，本營(yíng)銷案?jìng)?cè)重于物業(yè)的銷售、招商的執(zhí)行，包括如下內(nèi)容：第一部分 推盤策略總則——項(xiàng)目推廣的整體思路；第二部分 價(jià)格策略——根據(jù)工程進(jìn)度、銷售節(jié)點(diǎn)；第三部分 開盤策略——如何完成項(xiàng)目的亮相；第四部分 項(xiàng)目分階段營(yíng)銷計(jì)劃——各時(shí)間段該做什么事情；銷售及招商策略建議報(bào)告推盤策略總則“推盤”要解決的最重要問(wèn)題就是發(fā)展商、中介商的各方資源如何有機(jī)高效整合的問(wèn)題，并將優(yōu)勢(shì)資源最大化的過(guò)程，結(jié)合工程進(jìn)度、價(jià)格策略、消費(fèi)者的心理等多方面因素，制定分階段銷售招商計(jì)劃。讓適當(dāng)?shù)娜嗽谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候出現(xiàn)在適當(dāng)?shù)牡胤?，是推盤的關(guān)鍵。 針對(duì)九江市商業(yè)物業(yè)銷售及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)相對(duì)落后的實(shí)際情況，我們提出項(xiàng)目營(yíng)銷的總體思路是： 九江市的商業(yè)格局會(huì)因?yàn)橥獾厣碳业倪M(jìn)入，以及本身發(fā)展的需要而發(fā)生自內(nèi)而外的變化，老舊的商業(yè)管理手法已經(jīng)不適應(yīng)目前情勢(shì)的發(fā)展，潯陽(yáng)江畔商業(yè)項(xiàng)目的“商業(yè)+地產(chǎn)”營(yíng)銷理念將重新定義九江市的商業(yè)物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理的游戲規(guī)則。潯陽(yáng)江畔商業(yè)項(xiàng)目的整合營(yíng)銷將是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的典范，我們?cè)跔I(yíng)銷的過(guò)程中更著重提出品牌管理的概念，將零售、飲食、娛樂(lè)、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)一眾品牌引進(jìn)到項(xiàng)目中。