【文章內(nèi)容簡介】 湖集團在九江的第一個項目，又是九江目前規(guī)模最大 的房地產(chǎn)項目，打造“九江第一、江西一流”的品牌樓盤是九江市政府與新湖集團的共識。本主題語的后一句即傳達了締造百年經(jīng)典樓盤的信息。 ⑶ 本主題通過對九江歷史文化概念和新湖開發(fā)理念的濃縮提煉，來提升產(chǎn)品的高尚尊貴形象，并將產(chǎn)品從開發(fā)與營銷層次提升對居住文化的高度理解，以及對城市文化的理解。 四、主題支持 本主題定位是對總案名的有效呼應(yīng) “柴桑名城”是對古柴桑的詮釋，意在名山名水間建起一座真正的歷史名城。該地塊正處于古柴桑城遺址附近，同地塊相關(guān)的民間傳奇故事、歷史人文背景，以及深 厚的贛文化為大背景，共同構(gòu)成本項目文化傳承的堅實人文基礎(chǔ)。該主題從案名到品質(zhì)、到內(nèi)涵上將這一人文基礎(chǔ)充分整合，意在從內(nèi)心深處喚醒人們對桃源生活的記憶。 ２、本主題定位有先進的文化理念基礎(chǔ) 新湖集團作為國內(nèi)已有相當(dāng)建樹的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，技術(shù)精湛，實力雄厚，公司本著“文化創(chuàng)造價值，品牌拓展未來”的先進文化理念，在全國各地打造了眾多優(yōu)良樓盤，塑造了新湖良好的企業(yè)形象。本主題意在向九江市民展現(xiàn)開發(fā)商的絕對實力和開發(fā)商創(chuàng)百年精品的雄心壯志。 ３、 本主題定位有科學(xué)合理的理論依據(jù) 居住文化的價值取向以傳統(tǒng)文化核心，傳統(tǒng)人文 在居民心理形成并表現(xiàn)出對傳統(tǒng)生活習(xí)慣的依賴。柴桑是九江的古稱，由于悠久的歷史文化因素，對于古柴桑，當(dāng)?shù)匕傩諝v來有一份驕傲和神往之心?！皞鞒星Ч盼拿}，演繹百世傳奇”從深層次挖掘了本產(chǎn)品對傳統(tǒng)居住文化的支持，在沿承歷史精髓的同時也把握了居住文化與傳統(tǒng)文化的整合統(tǒng)一，符合開發(fā)定位。 ４、本主題定位有良好的開發(fā)前景 九江房地產(chǎn)市場目前還沒有一個真正的 CLD，即中央居住區(qū)。作為九江第一個千畝大盤，在規(guī)模與氣勢上本案具有得天獨厚的優(yōu)勢?？梢哉f本案是針對目前九江不夠完善不夠成熟的地產(chǎn)市場的一次 15 先鋒革命運動，具備塑造九江人 居文明新里程碑的基本素質(zhì)，這使該定位有著明顯的開發(fā)背景優(yōu)勢。 ５、本主題定位有充分的品 質(zhì) 支持 本項目由加拿大泛太平洋設(shè)計公司擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計 ,由浙江城建設(shè)計研究院擔(dān)任建筑設(shè)計，由境外著名景觀設(shè)計 公司擔(dān) 任景觀設(shè)計，并由知名物業(yè)管理公司進行專業(yè)園區(qū)管理。高綠化率的居住環(huán)境、多元化的建筑產(chǎn)品、高貴典雅的建筑風(fēng)格、一流的園區(qū)配套、一流的物業(yè)管理使“柴桑名城”和“ 百世 傳奇”相吻合，表現(xiàn)出該主題的合理性和獨特性。 ６、本主題定位有鮮明的推廣價值 該主題一方面?zhèn)鬟f樓盤極具魅力的產(chǎn)品品質(zhì)，提升樓盤整體品位，更深層次的是將房產(chǎn)品 與傳統(tǒng)人居文化訴求聯(lián)系在一起，以獨具文化內(nèi)涵的語言，融合市場特性與居住文化觀念，倡導(dǎo)“建筑是永恒的藝術(shù)”的豐富意義，從而將房地產(chǎn)產(chǎn)品從居家功能提升到對生活方式、生存空間、城市建設(shè)的多個層面的高度。這在城 市 文化中必將有個性化的傳播意義和推廣價值。 五、主題在營銷中的運用原則 營銷策略應(yīng)重點訴求產(chǎn)品的文化傳承意義和尊貴性原則，表現(xiàn)本案獨一無二的傳奇品質(zhì)。 媒介傳播上，注重推廣對象的市場心理和文化素質(zhì)，充分重視主題的層次遞進感。 第四部分 組團策劃定位 原規(guī)劃中，本項目四組團分別命名為蘭苑、竹苑、荷苑、桂苑，但此類組團名風(fēng)格特色不明顯，不能突顯九江深厚的人文內(nèi)涵，又與總案名缺乏內(nèi)在統(tǒng)一性。故此，建議通過九江歷史上的名人名作，展示位于名山名水間這座名城的獨特人文內(nèi)涵。 ●一區(qū)組團名：桃花苑 案名取自于晉代九江彭澤縣令陶淵明《桃花源記》，著力表現(xiàn)一種理想的人居生活。 ●二區(qū)組團名：琵琶苑 案名源于唐代大詩人白居易于九江任江州司馬作的名篇《琵琶行》，著力表現(xiàn)古潯陽獨特的人文內(nèi)涵。 ●三區(qū)組團名：白鹿苑 案名源自宋代大理學(xué)家 朱熹在廬山立教 授徒的白鹿洞書院，意在表現(xiàn) 九江深厚的文化底蘊。 ●四區(qū)組團名：愛蓮苑 案名得于宋代南康太守（今九江星子縣）周敦頤《愛蓮說》，意在表現(xiàn)九江“香遠益清”的人文亮節(jié)。 16 第五部分 項目產(chǎn)品建議 根據(jù)泛 太平洋設(shè)計與發(fā)展有限公司提供的項目總規(guī)劃文本 及浙江城建設(shè)計研究院提供的一區(qū)規(guī)劃文本，我司從便于營銷的角度出發(fā)，提出以下幾點建議： 一、 建筑 風(fēng)格建議 本項目的主題風(fēng)格應(yīng)該是融現(xiàn)代簡約與江西民居的特有文化于一體，在體現(xiàn)時代特征的同時，不要過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的簡潔。體現(xiàn)現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實 用，但又富有濃厚的人文底蘊。 二、 建筑 色彩建議 由于本項目總體風(fēng)格簡潔、明快、又富有人文內(nèi)涵，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保持一致，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、典雅中不失文化氣息。 建議顏色：配合天然石塊色彩的淺灰色或淺褚色。 三、 住區(qū)細部 建議 —— 主入口：小區(qū)的主入口既要體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)和風(fēng)格，又應(yīng)與小區(qū)內(nèi)的建筑相協(xié)調(diào)。因本項目分四期開發(fā)，除總主入口外，建議每個小區(qū)根據(jù)自身組團名設(shè)置自有的主入口，在保持自身特色的同時又與總體風(fēng)格渾然一體。 —— 單元入口： 單元 的主入口應(yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整個小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層半樓高，入口挑高處外立面用材建議以青石磚為主，與整體色彩保持和諧的基礎(chǔ)下又能體現(xiàn)建筑濃厚的人文色彩。 —— 小高層底層架空：建議小高層、高層底層架空，借古典園林的“穿廊”手法使小區(qū)綠地有更多的借景和穿透感，形成的過渡空間同樣使業(yè)主可用以休閑和觀景，加強小區(qū)人性化色彩。 —— 小區(qū)及庭院圍墻： 小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式。柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的方柱。在柱頭頂端設(shè)置嵌入式圍墻燈， 圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一。圍墻上設(shè)置紅外線探頭。 多層底摟的庭院：在九江的氣候條件下，我們希望建造一個涼快清爽的院落，建議院落圍墻采用透空的形式，可采用木柵欄形式，顏色為棕黑色，在與建筑保持整體色彩和諧的基礎(chǔ)上又能體現(xiàn)“采菊東籬下”的人文理想與歲月的悠遠。 —— 公共照明系統(tǒng)： 公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成。 建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計，造型以古樸、簡潔為主，小品燈希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。 —— 指 示系統(tǒng)： 小區(qū)的指 示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合 VI 系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配 17 合景觀主題。建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣。 —— 外立面： 外立面的整體感覺要人性化，以中色系為主的淡雅簡潔中應(yīng)適當(dāng)加一些局部亮色增加視覺驚喜，同時應(yīng)合理處理轉(zhuǎn)角陽臺，南北退臺不能過于生硬，形成斷層感，破壞建筑整體性。 —— 朝向：中國古人按風(fēng)向方位定風(fēng)的性質(zhì)，認為：西北風(fēng)為折風(fēng)，北風(fēng)為大罷風(fēng)，東北為小罷風(fēng)，西風(fēng)為沖風(fēng)，東風(fēng)為宄風(fēng)，都是對人不利的風(fēng)。西南為諫風(fēng)，南風(fēng)為大弱風(fēng)，東南為小 弱風(fēng)，均對人有利，其中以東南、西南為最好。九江地處長江以南，屬中、南亞熱帶，夏秋悶熱成為主要矛盾，故應(yīng)偏向東南或西南方向為好。 —— 外墻： 建議在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強調(diào)整體的配合感；低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級防水涂料的結(jié)合；東山墻是滲水的集中部位，在外墻防水工藝上需要多加推敲。 —— 電梯和樓梯：電梯廳鋪設(shè)天然花崗巖。電梯出口處設(shè)置一些涉及九江歷史文化的山水畫、盆景、雕塑等的藝術(shù)物件，增強藝術(shù)人文氛圍。同時因電梯井機房會局部影響立面效果，建議采用無機房電梯。 —— 窗：建議 廳、主臥室 采用落地窗及低飄窗，便于觀景；沿馬路的房子采用雙層玻璃，隔音效果較好。 —— 陽臺： 與建筑外觀相對應(yīng)，建議采用無色安全玻璃欄板，不銹鋼金屬欄桿。高層 12層以上，取消無色玻璃擋板，配以白色或淺色擋板。同時結(jié)合陽臺的功能及特點，建議使用防滑地磚。 —— 屋頂：屋 頂造型與建筑的整體風(fēng)格和色彩相對應(yīng)，建議平、坡、 可居住斜屋頂空間 相 結(jié)合?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的屋頂，建議在剛性防水的同時加入柔性防水的技術(shù)和材料，最大程度確保不漏水。 —— 室外管道： 室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用 upvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。 —— 空調(diào)機位：在綜合考慮散熱及與外立面保持和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，建議在空調(diào)室外機外側(cè)用金屬鋁板做檔板，并采用江西民居元素，做成“直欞窗”形式，從而在傳承江西民居精髓的同時能達到美觀效果?？照{(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機自帶出水管的長度要求。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。 四 、 景觀規(guī)劃建議 根據(jù)開發(fā)計劃及九江歷史人文典故，建議本項目分四個景觀主題 ，同時也自然形成四個自成體系的組團，而又彼此在地形、主題物上有著內(nèi)在聯(lián)系。通過九江歷史上的名人名作，結(jié)合景觀設(shè)計象征性地表現(xiàn)九江深厚的人文內(nèi)涵。 18 ●桃花 苑 ：根據(jù)陶淵明《桃花源記》中“ 忽逢桃花林，夾岸數(shù)百步，中無雜樹，芳草鮮美，落英繽紛， ”一句。主題表現(xiàn)：陶淵明塑像，《桃花源記》銘文石碑，種植桃樹林，著力表現(xiàn)一種“大隱于世”的理想生活。 ●琵琶 苑 ：依據(jù)唐代大詩人白居易《琵琶行》中“潯陽江頭夜送客，楓葉荻花秋瑟瑟”句。主題表現(xiàn)：白居易塑像，《琵琶行》銘文石碑，種植楓樹林，營造一種古潯陽文化氛圍。 ●白鹿 苑 ： 據(jù)古詩記載，白鹿洞口青松虬勁，景觀宜人，有詩云““流水松風(fēng)吹不斷，當(dāng)年曾和讀書聲”。主題表現(xiàn)為： 朱熹 塑像，《白鹿洞書院學(xué)規(guī)》銘文石碑，種植青松林，傳達一種高風(fēng)亮節(jié)的文人情懷。 ●愛蓮 苑 ：據(jù)周敦頤《愛蓮說》中“ 晉陶淵明獨愛菊；自李唐來，世人盛愛牡丹；予獨愛蓮之出淤泥而不染，濯清漣而不妖，中通外直，不蔓不枝，香遠益清，亭亭靜植 ”一句。 主題表現(xiàn)：周敦頤塑像，《愛蓮說》銘文石碑，種植一池蓮花，寓意一種“出污泥而不染”的高潔境界。 建議貴司 一 改以往環(huán)境設(shè)計中那種在建筑主體之外附帶性地來點“綠色填補”的做法，而將環(huán) 境的設(shè)計放在與建筑設(shè)計同等重要的位置，以注重室內(nèi)外整體功能有機組織形式來規(guī)劃住戶的生活形態(tài)，同時把人文內(nèi)涵、歷史精神、時代風(fēng)尚點滴注人到環(huán)境的設(shè)計中，達到一種豐滿、深邃的意境。通過運用起伏式綠地、垂直綠化盆等，使建筑和綠化和諧相擁，形成四季、四時、四面有綠意的“均好性”綠化格局，以便每一個住戶都能夠開窗有景，享受到自已獨有的綠色景觀。 為彌補 八里湖 運河堤岸過高對 本項目所形成的視覺低洼感，建議在堤岸下種植植物屏障，由此既可綠化美化環(huán)境，又能彌補地塊缺陷。 五 、路網(wǎng)系統(tǒng)（交通 +停車） —— 小區(qū)的車行道為環(huán)路 ，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。小區(qū)的環(huán)道中有較急的轉(zhuǎn)彎，建議在轉(zhuǎn)彎部位設(shè)置警告標(biāo)志或是反光鏡，以避免事故。 —— 從人性化角度出發(fā)，建議園區(qū)內(nèi)兩條十字主干道寬度各減少 5米左右，一方面既可使來往車輛減緩?fù)ㄐ兴俣?，減少交通隱患，同時又更有利于凝聚商業(yè)街氣氛。 —— 按照國家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的 50%，根據(jù)規(guī)劃本項目一區(qū)停車率為40%，低于標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置，同時大多集中在西面，根據(jù)未來發(fā)展趨勢， 建議增加停車位。 同時半 地下車庫的出口盡量方便業(yè)主上樓， 縮短室外走路的時間 。 六 、戶型建議 對原規(guī)劃文本中物業(yè)形態(tài)配比、戶型面積控制是否迎合當(dāng)前市場需求，將待我司有關(guān)市場調(diào)查分析完成后，在二區(qū)規(guī)劃設(shè)計前提供相關(guān)建議。以下就一期文本所提供的戶型，提出我司修改建議。 —— 部分衛(wèi)生間開門直對馬桶，非常不好。建議將浴缸轉(zhuǎn) 90 度，馬桶換到側(cè)對門的位置。 19 —— 部分錯層房型，開門便看見直跑的樓梯，缺乏含蓄。 —— 電梯間所占的公共面積較大，建議作調(diào)整。同時建議在候梯廳的布置中增加正對電梯口的墻壁上的裝飾物設(shè)計。 七 、智能化建議 根據(jù)九江目前房地產(chǎn)市場的智能化設(shè)施，建議本項目采用以下幾個系統(tǒng)： 多媒體信息通訊與服務(wù) 智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)， 設(shè)置局域網(wǎng)， 小區(qū)內(nèi)部管理和提供寬帶網(wǎng)有線電視等公網(wǎng)的接入。 社區(qū)安全防范系統(tǒng) ? 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)： 使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)周邊實施監(jiān)控，必要時實現(xiàn)小區(qū)報警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 ? 家庭安全防范報警系統(tǒng)： 在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心。 ? 樓宇訪客門禁系統(tǒng)：通過 安裝具有電控門鎖的安全防盜門和可視對講門禁系統(tǒng)。 可造功能： 樓宇訪客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控 門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密 碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進行記憶與儲存。 ? 巡更系統(tǒng)： 管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機記錄和顯示，從而進一步強化對巡邏人員的管理。 背景音響及緊急廣播系統(tǒng)： 在必要或緊急情況下進行廣播下，背景音樂還可優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。 車輛出入管理系統(tǒng)： 在實行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合通道記錄和顯示車輛停留時間并進行自動收費，有利于控制和管理。 社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng) —— 局域網(wǎng)： 三表出戶 ，采用儲值 IC卡的方式實現(xiàn)自動計費；通過配置實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化服務(wù)，收費、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料；可在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。