房貸利率微調(diào)是對(duì)消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)提示(編輯修改稿)
2025-06-13 13:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0。 央行出臺(tái)這項(xiàng)政策，首先是為了引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的資金價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)合理的預(yù)期?，F(xiàn)行個(gè)人住房貸款是一種中長(zhǎng)期貸款，其利率是按年度調(diào)整的浮動(dòng)利率，是隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而變化的，不是固定不變的。不能認(rèn)為不管未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何、物價(jià)走勢(shì)如何，房貸利率總應(yīng)是低利率。過(guò)去，我們把個(gè)人住房貸款利率叫“優(yōu)惠利率”，這個(gè)詞容易給人一個(gè)誤解，就是不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)怎么變化，房貸利率總是“優(yōu)惠”的?？梢杂^察到，有些人對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的判斷有所不足，比如，其房?jī)r(jià)與收入之比是偏高的，也就是說(shuō)還貸負(fù)擔(dān)重、時(shí)間長(zhǎng)；還有一些消費(fèi)者買的房子面積比較大、檔次比較高，投入比較大。這些，都需要消費(fèi)者對(duì)未來(lái)利率變化可能產(chǎn)生的支出負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)有所認(rèn)識(shí)、考慮。房貸利率的微調(diào)是對(duì)消費(fèi)者的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示。 更重要的是對(duì)銀行的提示。我國(guó)的房改是上個(gè)世紀(jì)末啟動(dòng)，并在近年基本完成的。房貸對(duì)很多銀行來(lái)說(shuō)都是新業(yè)務(wù)，與傳統(tǒng)的貸款相比，它是一個(gè)好的成分，所以銀行發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性很高。但也要清醒地看到，我國(guó)的房貸業(yè)務(wù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)兩方面的考驗(yàn)：一是業(yè)務(wù)開(kāi)展時(shí)間的考驗(yàn)，我國(guó)的房貸業(yè)務(wù)開(kāi)展沒(méi)幾年，所積累的數(shù)據(jù)尚不足以看出中長(zhǎng)期的違約率水平；二是經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)處于興旺周期，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是有景氣變化的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行調(diào)整期時(shí)，很可能違約率就會(huì)上升。因此，不能對(duì)目前房貸業(yè)務(wù)的狀況過(guò)于樂(lè)觀，甚至放松貸款審查和管理。央行調(diào)整房貸政策，為的是提醒商業(yè)銀行要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要在深入研究和估計(jì)存款成本、費(fèi)用成本、中長(zhǎng)期違約率等基礎(chǔ)上，拿出自己發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的判斷來(lái)。 此外，目前全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格很不平衡。大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)在上升，其中有一些城市上升偏快，還有一些城市上升過(guò)快，無(wú)法用一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的政策來(lái)調(diào)控。所以，這次房貸利率調(diào)整，體現(xiàn)了“區(qū)別對(duì)待”、不搞“一刀切”的原則，賦予商業(yè)銀行、各地銀行公會(huì)自行定價(jià)的靈活性。我們鼓勵(lì)商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，結(jié)合央行的“窗口指導(dǎo)”、銀行公會(huì)的自律機(jī)制和監(jiān)管部門的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管等，來(lái)決定是否需要對(duì)當(dāng)?shù)胤抠J的最低首付款比例進(jìn)行調(diào)節(jié)。 五問(wèn)：下一步將怎樣調(diào)控房?jī)r(jià) 下一步，如果基準(zhǔn)利率有必要進(jìn)行調(diào)整，其調(diào)控作用也同樣作用于房地產(chǎn)價(jià)格 記者：那么，下一步，央行會(huì)不會(huì)出臺(tái)新政策來(lái)防止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲？ 周小川：從國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，主要還是依靠基準(zhǔn)利率政策（各國(guó)名稱不盡一致）來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。但在本次房貸政策調(diào)整之后，除了公積金貸款仍體現(xiàn)大致等量的利率優(yōu)惠外，商業(yè)性房貸利率和同期貸款利率已經(jīng)一致。下一步，如果基準(zhǔn)利率有必要進(jìn)行調(diào)整，其調(diào)控作用也同樣作用于房地產(chǎn)價(jià)格。 利率政策針對(duì)的目標(biāo)比較多，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、消費(fèi)品和生產(chǎn)者價(jià)格、資產(chǎn)價(jià)格等，房地產(chǎn)價(jià)格只是資產(chǎn)價(jià)格的一部分。如果其中的大多數(shù)指標(biāo)都有一致的動(dòng)向，我們當(dāng)然會(huì)通過(guò)利率政策來(lái)調(diào)控。但有時(shí)這些指標(biāo)顯示出一種矛盾的狀態(tài)，有的指標(biāo)往上，有的指標(biāo)往下，究竟以哪個(gè)指標(biāo)為主來(lái)判斷形勢(shì)和運(yùn)用利率政策，還不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。 六問(wèn)：案件會(huì)不會(huì)影響國(guó)有銀行改革 雖然發(fā)生了一些案件，但對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行改革的總體進(jìn)程不會(huì)有太大的影響 記者：對(duì)于國(guó)有商業(yè)銀行改革，有這么一個(gè)比喻：財(cái)務(wù)重組方面的進(jìn)展被比作“物理變化”，公司治理方面的進(jìn)展被比作“化學(xué)變化”。中行、建行股份制改革以來(lái)，已經(jīng)發(fā)生了一些案件，有人說(shuō)，這意味著改革并沒(méi)有使其產(chǎn)生“化學(xué)變化”。對(duì)此，您有何評(píng)論？這些案件對(duì)中行建行的上市、工行農(nóng)行的股改會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？ 周小川：如果按照你說(shuō)的比喻來(lái)看，中行、建行的“化學(xué)變化”應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)產(chǎn)生了。一是
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