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正文內(nèi)容

深圳公司物業(yè)管理服務(wù)方案(編輯修改稿)

2025-06-10 03:03 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)公司設(shè)有工程部和搶修隊(duì),接到急修指示后8分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng),以保證一般維修不過(guò)夜,緊急情況8分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),2分鐘內(nèi)作出正確判斷。在保修期內(nèi),與xxxx地產(chǎn)密切合作,以住戶利益第一為原則,保證維修及時(shí)率達(dá)標(biāo)。(四)維修工程質(zhì)量合格率100%xxxx管理處對(duì)于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程,從選擇承包商,鑒訂合同到開(kāi)始施工和工程驗(yàn)收,管理處自己承擔(dān)的維修工程,也必須通過(guò)內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗(yàn)收,全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%。(五)管理費(fèi)收費(fèi)率99%xxxx管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念,建立“互動(dòng)管理、共同受益”的管理模式,引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi),并通過(guò)有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段,采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù),以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。(六)綠化完好率98%xxxx管理處將配備充足的人力資源和先進(jìn)的綠化設(shè)備,按照《綠化工工作手冊(cè)》的要求,開(kāi)展環(huán)境綠化工作,通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”方式的推行,規(guī)范居民行為,與住戶共同維護(hù)好xxxx的綠化環(huán)境。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上,協(xié)助住戶搞好屋頂綠化,陽(yáng)臺(tái)綠化。(七)清潔、保潔率99% xxxx管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班,嚴(yán)格執(zhí)行《清潔工工作手冊(cè)》,并注意作業(yè)時(shí)間的安排,達(dá)到不影響居民正常生活秩序。我們建議xxxx地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備,以有效控制xxxx的垃圾數(shù)量和垃圾種類(lèi),并引入環(huán)保意識(shí),進(jìn)一步使垃圾分類(lèi)變成可能。再就是發(fā)揮“互動(dòng)式物業(yè)管理”的優(yōu)勢(shì),通過(guò)嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺(jué)維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。(八)道路完好率96% xxxx將設(shè)計(jì)制作CI系統(tǒng),配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識(shí),確保道路暢通,停車(chē)有序。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作,實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。(九)化糞池、雨水井、污水井完好率100% xxxx管理處維修班,在日常巡查的基礎(chǔ)上,制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃,保證上述設(shè)施完好。(十)排水管、明溝暗渠完好率100%xxxx管理處通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)班”的方式,從技術(shù)和監(jiān)管角度對(duì)住戶和商業(yè)鋪位的排水給予正確指導(dǎo),并嚴(yán)格執(zhí)行巡視、檢查和維護(hù)制度來(lái)保證完好率,清除蚊蟲(chóng)孳生場(chǎng)所。(十一)路燈完好率100% xxxx管理處水電維修班將于每晚巡視,檢查路燈一次,當(dāng)班安管員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即通知維修班處理。鑒于xxxx的“門(mén)戶”位置,管理處將與有關(guān)部門(mén)協(xié)商,加做燈光工程,成為xx門(mén)戶的一道風(fēng)景線。(十二)停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率100% 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車(chē)輛停放的指引、指揮管理是保證停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率的基礎(chǔ),在此基礎(chǔ)上對(duì)停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。(十三)公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率100% “互動(dòng)式物業(yè)管理”的關(guān)鍵在于住戶和管理處目標(biāo)一致,同心協(xié)力,共創(chuàng)文明,該項(xiàng)設(shè)施除了管理處日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)的工作外,必須依賴(lài)住戶的關(guān)心和配合。有了上述條件,該項(xiàng)設(shè)施完好率100%是很容易實(shí)現(xiàn)的。(十四)公用設(shè)備完好率99% xxxx是小高層建筑群,公用設(shè)備較多,智能化水平較高,所以要保證公用設(shè)備完好率,必須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度,除充分發(fā)揮物業(yè)的技術(shù)實(shí)力之外,還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其它專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作,并以每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式,保證設(shè)備完好率99%。(十五)消防設(shè)施設(shè)備完好率100% xxxx管理處將按照《消防管理工作手冊(cè)》的要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外,還要編制計(jì)劃進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作,以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)。(十六)責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0 xxxx管理處在開(kāi)辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時(shí)就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說(shuō)明,在住戶裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān),杜絕消防隱患的產(chǎn)生,并通過(guò)日常的巡查及宣傳工作,強(qiáng)化住戶的消防安全意識(shí),加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理,杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。(十七)責(zé)任治安案件發(fā)生率0xxxx管理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍,實(shí)行全封閉式24小時(shí)治安管理制度,加上x(chóng)xxx先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)以及住戶自覺(jué)防范意識(shí),我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。(十八)違章發(fā)生率0 xxxx管理處將通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)”,向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》,利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度,確保違章率為0。(十九)住戶有效投訴率1‰以下,投訴處理率100% xxxx管理處啟用“互動(dòng)式物業(yè)管理”模式,加強(qiáng)與住戶的溝通合作,加上管理處全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù),制度化、規(guī)范化的管理措施,可以確保有效投訴率1‰之下,投訴處理率100%。(二十)維修服務(wù)回訪率80% xxxx管理處將建立制度,加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作,以此來(lái)促進(jìn)維修水平和服務(wù)態(tài)度的提高,確保維修服務(wù)質(zhì)量。(二十一)住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率96% xxxx管理處通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”的運(yùn)作,通過(guò)對(duì)上述各項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo),住戶對(duì)物業(yè)管理的滿意率達(dá)到或超過(guò)96%是很順理成章的。 五、對(duì)發(fā)展商的有關(guān)建議根據(jù)我們對(duì)xxxx一期的理解,我們站在物業(yè)管理的角度,對(duì)xxxx一期的建設(shè)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項(xiàng)提出以下幾點(diǎn)建議,供xxxx房地產(chǎn)公司參考。(一)突出門(mén)戶特征,進(jìn)行形象策劃。xxxx一期位于xx的門(mén)戶位置,在xxxx一期中突出門(mén)戶特征,進(jìn)行形象策劃,宣傳xx工業(yè)區(qū)、宣傳xxxx房地產(chǎn)、物業(yè),不僅可以營(yíng)造xx門(mén)戶的風(fēng)景,還可以樹(shù)立樣板,有利于xxxx后幾期工程的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)。形象策劃需要站在全局規(guī)劃的角度,我們?cè)敢馀cxxxx房地產(chǎn)公司一起,進(jìn)行設(shè)計(jì)策劃,并在工程建設(shè)中就預(yù)留導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置專(zhuān)位,配置相關(guān)設(shè)施。比如建議在會(huì)所屋面加設(shè)五個(gè)旗桿,樹(shù)立國(guó)旗、xxxx局、xxxx地產(chǎn)、物業(yè)、xxxx的旗幟進(jìn)行形象展示;為了方便管理處升旗儀式之需,應(yīng)加強(qiáng)會(huì)所處的背景音樂(lè),采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。(二)建議開(kāi)通“xxxx”網(wǎng)站,開(kāi)辟物業(yè)管理專(zhuān)欄通過(guò)互聯(lián)網(wǎng),不僅向社會(huì)展示xxxx建設(shè)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)和風(fēng)采,而且通過(guò)專(zhuān)欄,展示物業(yè)管理的內(nèi)容、項(xiàng)目、優(yōu)勢(shì)和舉措,通過(guò)電子郵件,向業(yè)主發(fā)布有關(guān)提示、通知,充分發(fā)揮高科技在樓盤(pán)推介與物業(yè)管理中的作用。(三)屋頂花園出售或贈(zèng)送給業(yè)主據(jù)我們了解,發(fā)展商對(duì)屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題還沒(méi)有明確的計(jì)劃,在此,我們建議xxxx房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進(jìn)行分割,再出售或贈(zèng)送給業(yè)主,這既利于營(yíng)銷(xiāo),也有利日后的物業(yè)管理。如果屋頂花園歸全體業(yè)主共有,容易造成其他住戶因上屋面而影響頂層住戶的生活。在屋頂花園出售或贈(zèng)送給頂層業(yè)主后,我們將針對(duì)具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定,杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。(四)租售時(shí)建議小型商務(wù)集中辦公開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)的計(jì)劃中,已經(jīng)考慮到有一定小型商務(wù)辦公的需求,為了便于物業(yè)的統(tǒng)一管理,建議xxxx房地產(chǎn)公司開(kāi)辟集中的區(qū)域,統(tǒng)一租售給小型商務(wù)辦公的業(yè)戶,否則,辦公與住宅混雜在一起,會(huì)帶來(lái)諸多矛盾。(五)為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負(fù)面影響已經(jīng)日益顯露,既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理,也不利于環(huán)境保護(hù)。為此,我們建議xxxx房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備,并在管線設(shè)計(jì)上作統(tǒng)一規(guī)劃。這樣將有利于方便住戶使用,提高物業(yè)檔次,也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理(每套設(shè)備價(jià)格約為500元)。(六)合理配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾房的位置既要方便垃圾的運(yùn)送,又要不影響住戶與車(chē)輛的進(jìn)出。在垃圾房平面設(shè)計(jì)中,要注意將垃圾間進(jìn)行分隔,以便于日常清潔工作中的垃圾分類(lèi)處理。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類(lèi)處理的要求。(七)慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板在xxxx的設(shè)計(jì)中,鋁合金空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之一,這在深圳百仕達(dá)花園也有類(lèi)似設(shè)計(jì)。但從投入使用的效果來(lái)看,因檔板降低了風(fēng)機(jī)的風(fēng)量和熱交換能力,使空調(diào)的制冷效果明顯下降,業(yè)主意見(jiàn)很大。在此建議xxxx房地產(chǎn)公司慎重設(shè)計(jì),防止類(lèi)似事情發(fā)生。(八)建設(shè)增設(shè)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計(jì)中,電梯沒(méi)有運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng),建議增設(shè)這一系統(tǒng),并與智能監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng),這樣可以24小時(shí)監(jiān)控電梯的運(yùn)行情況,保證設(shè)備安全和治安安全。(九)配備必要的安全管理設(shè)備根據(jù)圖紙,小區(qū)主出入口車(chē)道共15米寬,建議在道路中央,設(shè)置一保安亭,同時(shí)可以操作左右道閘,控制出入車(chē)輛,為了美觀,該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。建議在小區(qū)南端的車(chē)輛輔助出入口設(shè)一個(gè)崗?fù)?,一個(gè)道閘,在小區(qū)北部出入口設(shè)一個(gè)崗?fù)?。(十)地下停?chē)場(chǎng)配備智能化設(shè)備地下停車(chē)場(chǎng)安裝感應(yīng)式IC卡自動(dòng)管理系統(tǒng),并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點(diǎn),智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng),充分利用智能化系統(tǒng)的作用,提高管理效率。(十一)適當(dāng)采用立體綠化立體綠化,有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高。為了在xxxx營(yíng)造一種處處見(jiàn)綠的環(huán)境,在燈柱、立交橋等部位可以進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn),安裝有關(guān)設(shè)置,便于立體綠化,在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。(十二)將xxxx的人文主題定義為花卉建議xxxx地產(chǎn)公司將花卉定義為xxxx人文主題,比如以花卉、植物的名稱(chēng)命名樓宇、道路,將xxxx的一至五期各選一種花卉作為主題等。(十三)建設(shè)xxxx地產(chǎn)業(yè)主會(huì)所共享xxxx一期的業(yè)主,就是xxxx會(huì)所的會(huì)員,也就是xxxx會(huì)的會(huì)員,招商會(huì)所有的會(huì)員可在xxxx地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的一系列服務(wù)場(chǎng)所享受優(yōu)惠,包括xxxx的會(huì)所。憑借xxxx地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì),這個(gè)賣(mài)點(diǎn)在樓宇營(yíng)銷(xiāo)中也是有一定吸引力的。(十四)建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生配置定時(shí)公共巴士,既可接送往來(lái)于xx的香港業(yè)主,也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué),會(huì)給業(yè)主很大的方便。建議xxxx地產(chǎn)配置巴士,由我們安排駕駛員,并對(duì)巴士服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。 第二項(xiàng)管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理處管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)簽訂委托管理合同,并設(shè)立xxxx管理處,聘任正、副管理處主任,并簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。管理處按xxxx特點(diǎn)及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心,負(fù)責(zé)xxxx24小時(shí)監(jiān)控、調(diào)度。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班(監(jiān)控中心)、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部等進(jìn)行日常物業(yè)管理服務(wù)。附圖1 xxxx縱向管理關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖管理處主管部門(mén)專(zhuān)用基金管理業(yè)務(wù)指導(dǎo)隸屬關(guān)系發(fā)展商監(jiān)督職能業(yè)主權(quán)益代表行業(yè)指導(dǎo)市住宅局區(qū)建設(shè)局物業(yè)地產(chǎn)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理附圖2 xxxx管理架構(gòu)圖管理處業(yè)主委員會(huì)業(yè) 主 大 會(huì)監(jiān)控中心(智能化系統(tǒng)維護(hù)班)二、管理處人員配備(一)管理處主任簡(jiǎn)歷主任:胡清松 男 35歲 工程師 碩士學(xué)位1989年1月畢業(yè)于上海交通大學(xué)應(yīng)用化學(xué)系高分子材料專(zhuān)業(yè),并取得碩士學(xué)位,畢業(yè)后即來(lái)xx工業(yè)區(qū)工作。從92年開(kāi)始在房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)服務(wù),對(duì)深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理有較深入了解。1999年調(diào)入物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)部工作。胡清松工作積極熱情,有較強(qiáng)的管理、組織協(xié)調(diào)能力,公正廉潔、奉公守法,持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。(二)管理處副主任簡(jiǎn)歷副主任:佐旭 男 27歲 經(jīng)濟(jì)師 大學(xué)本科 1995年7月畢業(yè)于重慶交通學(xué)院管理工程系,從96年開(kāi)始從事物業(yè)管理工作,具有豐富的物業(yè)管理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和一定的理論水平。99年入深圳物業(yè)管理有限公司,曾任海濱花園管理處副主任,在推行ISO9002質(zhì)量管理和“三定五按”工作規(guī)范方面,取得了顯著的效果?,F(xiàn)任企劃培訓(xùn)部主管,持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。(三)崗位配置、人員數(shù)量和要求崗 位人 數(shù)職 責(zé)素 質(zhì) 要 求備 注主任1人負(fù)責(zé)xxxx管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學(xué)位,具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),熟悉ISO9000運(yùn)作副主任1人協(xié)助主任進(jìn)行物業(yè)管理全面工作經(jīng)濟(jì)師,有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),精通ISO9002運(yùn)作監(jiān)控中心主管1人主管監(jiān)控中心工作本科,電子類(lèi)或自動(dòng)化專(zhuān)業(yè),精通物業(yè)管理,ISO9002運(yùn)作調(diào)度員3人值班和處理各類(lèi)信息,并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù),起到管理“樞鈕”作用中專(zhuān)以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng),電子或自動(dòng)化專(zhuān)業(yè),懂ISO9002運(yùn)作,熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管(兼)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作本科,土建專(zhuān)業(yè),二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng),懂ISO9002運(yùn)作財(cái)務(wù)人員2人負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)工作,收支工作,并兼管管理處檔案、資料管理工作中專(zhuān)以上會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè),有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),懂ISO9002運(yùn)作管理員1人負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù),處理各類(lèi)投訴、違章以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作專(zhuān)科以上文化,有物業(yè)管理上崗證,懂ISO9002運(yùn)作社區(qū)文化服務(wù)部1人專(zhuān)職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)本科,文科類(lèi),具創(chuàng)造力,豐富想象力,有能力成功策劃各類(lèi)活動(dòng)會(huì)所管理部主管(兼)負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)專(zhuān)科以上文化,懂經(jīng)營(yíng),有較佳形象服務(wù)員1人在會(huì)所內(nèi)為住戶服務(wù)高中以上文化,女,形象較好,25歲以下維修班5人負(fù)責(zé)一般水電維修和小區(qū)房屋維修初級(jí)技工,有上崗證綠化部2人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作有綠化專(zhuān)長(zhǎng),初中以上文化程度,能吃苦耐勞兼顧展示中心綠化清潔部10人負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作初中以上文化程度,能吃苦耐勞安保部班長(zhǎng)3人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理工作28歲以下,復(fù)員軍人,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,三年類(lèi)似工作經(jīng)驗(yàn)隊(duì)員15人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理,24小時(shí)巡邏26歲以下,未婚, ,復(fù)員軍人,紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)(四)xxxx展示中心崗位配備,人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職 責(zé)素 質(zhì) 要 求備 注清潔工2人負(fù)責(zé)展示中心保潔工作女性,28歲以下,有較好形象和相關(guān)
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