【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到 “ 二懂、三會(huì)、三能 ” （ 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情 )。 F、負(fù)責(zé)保安部 日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度； G、定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作 則 ，組織處理； H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負(fù)責(zé)水體周?chē)陌踩婪叮沤^惡性事故的發(fā)生。 9 2． 5 工程維修部 管理員 職責(zé) A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)； B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)； C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)； D、做好各項(xiàng)記錄，收 集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作； E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負(fù)責(zé)用戶(hù)對(duì)本部門(mén)工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查； G、 負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門(mén)考勤； H、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 2． 服務(wù)中心 管理員 職責(zé) A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策； B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門(mén)信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等； C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、制定社區(qū) 文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶(hù)的文化生活； E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； F、負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。 人員配置和人員的素質(zhì)要求 物業(yè)管理的用人原則為 “精干、高效、敬業(yè) ”，確定 “重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德 ”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定） 。 五、物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo) 物業(yè)管理總體服務(wù)理念 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，了解到在居住群眾心中，都 有一個(gè)共同的心愿，十分向往舒適、方便、美好的生活。針對(duì)小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)以人為本，強(qiáng)調(diào)居住、商業(yè)環(huán)境的和諧美和我們預(yù)測(cè)的小區(qū)居住群眾的特點(diǎn)，綜合物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)要素。我們將為業(yè)主提供陽(yáng)光般燦爛、周全的服務(wù)，真情營(yíng)造和諧家園，著力打造品位、高格調(diào)的社區(qū)文化。 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合 。 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)理念 ： 以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。要做到一點(diǎn)， 就必須高度重視 業(yè)主 的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管 理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的 文化社區(qū) 的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使 “ 睦鄰親善 ” 的傳 10 統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境 的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是： 、倡導(dǎo) 天天讓您滿(mǎn)意 的服務(wù)理念： 我們秉持 實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，增 強(qiáng)顧客滿(mǎn)意 的質(zhì)量方針 ,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)方式 .每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn) ,都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn) ,足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則 .我們實(shí)施 “ 管理報(bào)告制度 ” ，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 、營(yíng)建 “ 事業(yè)至真，生活至愛(ài) ” 的文化服務(wù)理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種 “ 生活至愛(ài) ”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的 “ 人情沙漠 ” 。 我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 我們將圍繞 環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居 等五大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。 、塑造 樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚 的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿(mǎn)足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔 次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的 城市家園文化區(qū) 。 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來(lái)了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異 ,業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了 競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。 、把好安全關(guān)，確保小區(qū)萬(wàn)無(wú)一失。 11 A、建立一支高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍； B、與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系； C、制定應(yīng)急方案。設(shè)想在住宅區(qū)內(nèi)的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此制定不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案，重點(diǎn)明確小區(qū)保安增援的方向、力度和辦法。一旦發(fā)生特殊情況，即與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)聯(lián)系。 、把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔。 A、嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無(wú)可挑剔，人人滿(mǎn)意； B、嚴(yán)格檢查評(píng)比。通過(guò)每天的巡視 和不定期的檢查，通過(guò)公司及服務(wù)處的定期檢查評(píng)比實(shí)施獎(jiǎng)懲，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和恒定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作； C、實(shí)行全員保潔管理制度，特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)配合相關(guān)責(zé)任人及時(shí)處理。 、把好車(chē)輛管理關(guān)，確保進(jìn)出有序。 A、在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，就將各家各戶(hù)擁有的車(chē)輛分門(mén)別類(lèi)登記清楚，并對(duì)要求停在區(qū)內(nèi)的車(chē)輛發(fā)給預(yù)先特別制作的編有停車(chē)位號(hào)碼的停車(chē)牌，構(gòu)成完整的車(chē)輛檔案資料； B、建立 24 小時(shí)車(chē)輛管理執(zhí)勤巡邏制度，尤其是上下班高峰時(shí)期增加巡視次數(shù)，合理指揮安排停車(chē)就位 ； C、繪制地下車(chē)位進(jìn)方向、停車(chē)示意圖，只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)，即可迅速順利找到自己的停車(chē)位。 六 、 組織機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋及處理機(jī)制 組織機(jī)構(gòu) 公司組織機(jī)構(gòu)圖 12 從上圖可以看出，這是在職能制和直線 制的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)結(jié)合起來(lái)的直線職能制，即保持總經(jīng)理全權(quán)責(zé)任的直線統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門(mén)專(zhuān)業(yè)職能作用的一種組織形式，它的特點(diǎn)是將管理人員分為二類(lèi)，一類(lèi)是行政指揮人員，具有對(duì)下級(jí)進(jìn)行指揮的職能；一類(lèi)是職能管理人員，是總經(jīng)理的參謀和助手，對(duì)項(xiàng)目處作業(yè)層員工不具有指揮的權(quán)力。職能管理人員可以受總經(jīng)理的委托，在自己主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目處進(jìn)行指揮和監(jiān)督，以及發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告的職能，及時(shí)糾正、不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新工作的一個(gè)管理模式，使偏差降低到最低，、科學(xué)開(kāi)展工作。 監(jiān)督機(jī)制 本