【正文】 九）化糞池、雨水井、污水井完好率100% xxxx管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計劃和雨季特別檢查計劃，保證上述設(shè)施完好。（五）管理費收費率99%xxxx管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費的標準和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動管理、共同受益”的管理模式，引導(dǎo)住戶自愿交費，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費手續(xù)，以保證收費率的達標。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有：xxxx各部門每月向管理處主任提交一份工作計劃報告書，包括管理費收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。具體作法一是公開監(jiān)督制。三定即“定崗、定員、定責”，五按即“按標準、按程序、按時間、按路線、按指令”。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強的人員。特別是對于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們設(shè)計了相應(yīng)的特色服務(wù)項目。主要的管理方式如下：1．互動管理在xxxx提倡、推行互動式物業(yè)管理。我們將根據(jù)xxxx的具體特點，對小區(qū)內(nèi)的各種標志牌進行統(tǒng)一的設(shè)計和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了物業(yè)為xxxx業(yè)主精誠服務(wù)的理念和承諾。我公司投資經(jīng)營的致誠公司、豫龍港裝飾工程公司、新時代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報率。96年獲xx公安局保安訓練比賽第一名。其中管理技術(shù)人員80余人，大專以上程度近70人。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務(wù)宗旨，24小時全天候為住戶提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。在總結(jié)管理涉外樓盤經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們公司更注意學習和借鑒香港的先進物業(yè)管理經(jīng)驗，與國際物業(yè)管理接軌，多次派人考察由香港物業(yè)管理公司管理的物業(yè)，從各個角度進行了總結(jié)和學習。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標。我們物業(yè)管理的成果，得到了國家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受同行的關(guān)注和好評。我公司員工大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，我公司已發(fā)展成為一個總資產(chǎn)3600萬元，年營業(yè)收入2500萬元，年利稅300萬元的大型物業(yè)管理公司。我們有足夠的是實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。為了編寫出有針對性的物業(yè)管理方案，早在xxxxxxxx一期立項之初，我們就已經(jīng)開始了對項目的跟蹤和研究。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度和高度負責的精神，對其進行認真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。在此榮譽面前，我們沒有停步，九九年更創(chuàng)出了六個考評小區(qū)一次性全部通過了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評。98年9月公司通過ISO9002國際標準質(zhì)量體系認證。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在xxxx中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓xxxx成為城市中的花園?！叭ā奔础岸◢?、定員、定責”，“五按”即“按程序、按標準、按時間、按路線、按指令”。（三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗優(yōu)勢1．我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗我公司在管理150萬平方米的物業(yè)中，包含各種不同類型：如高層住宅、高層辦公樓、商業(yè)大廈、高級別墅、工業(yè)廠房、會所、酒店公寓、多層住宅、職工住宅等，相當一部分已獲得區(qū)、市、省、國家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號，并積累了豐富的管理經(jīng)驗。在千葉苑管理的屋頂花園受到市優(yōu)考評小組的一致好評。xxxx的住戶將享受到我們體貼入微的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2．擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊伍我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安機關(guān)統(tǒng)一安排自建自管的安管隊伍。有這樣一支安管隊伍，加上xxxx一期的安全管理智能化硬件，我們對xxxx的安管工作將會如虎添翼，xxxx一期安全寧靜的生活將在我們的努力下得以實現(xiàn)。服務(wù)宗旨：奉獻真誠服務(wù)，追求卓越管理 。 三、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、總體目標與管理方式xxxx一期位于xx的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢和完善的硬件設(shè)施，認真做好xxxx一期的物業(yè)管理工作具有三個方面的意義：1．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以有效配合xx工業(yè)區(qū)對xx整體環(huán)境的重新設(shè)計、重新規(guī)劃與重新整治，全力營造“邁阿密”式的海濱城市風情；2．xxxx的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以樹立樣板，維護宣傳xxxx地產(chǎn)名牌信譽，直接促進xxxx第一期及以后各期的售樓價格和進度的提升，為xxxx地產(chǎn)的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻；3．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，給xxxx第一期的業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達到“新生活、新感受，細心體味每一天”的意境，維護宣傳物業(yè)的品牌信譽。（2）管理責任互動xxxx管理處的責任是實現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標，而xxxx的業(yè)主有責任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《業(yè)主公約》的要求和規(guī)定合理使用物業(yè)，有義務(wù)自覺維護xxxx的完整、美觀、清潔和安全等各項內(nèi)容。（4）財務(wù)收支的互動管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財務(wù)收支，所以管理費等費用的標準必須與工作內(nèi)容相對應(yīng)，追求財務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。（2）通過目標管理，對員工實施有效獎懲我公司已經(jīng)在各個管理處落實了內(nèi)部管理目標責任制，xxxx的管理工作，也將與公司訂立“xxxx目標管理責任書”，明確責、權(quán)、利，管理處再將管理目標分配到班組直至個人，明確分工目標，并在達成目標的過程中及時反饋績效，將管理目標與xxxx管理處人員的經(jīng)濟收入、升遷、聘任直接對應(yīng)，實行行之有效的員工激勵。對于物業(yè)管理的各項具體工作，我們都設(shè)計了詳細的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對應(yīng)的標準。管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對業(yè)主、客戶或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶的權(quán)益得到保障；三是定期報告期。（二）房屋完好率98%xxxx管理處設(shè)立專門的房屋維修責任人，并按《房屋及公共場地管理工作手冊》文件嚴格執(zhí)行。（七）清潔、保潔率99% xxxx管理處將組建服務(wù)意識強、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴格執(zhí)行《清潔工工作手冊》，并注意作業(yè)時間的安排，達到不影響居民正常生活秩序。鑒于xxxx的“門戶”位置，管理處將與有關(guān)部門協(xié)商，加做燈光工程，成為xx門戶的一道風景線。（十七）責任治安案件發(fā)生率0xxxx管理處配備一支訓練有素的安管隊伍，實行全封閉式24小時治安管理制度，加上xxxx先進的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)以及住戶自覺防范意識，我們保證在接到報警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。形象策劃需要站在全局規(guī)劃的角度，我們愿意與xxxx房地產(chǎn)公司一起，進行設(shè)計策劃，并在工程建設(shè)中就預(yù)留導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置專位，配置相關(guān)設(shè)施。為此，我們建議xxxx房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備，并在管線設(shè)計上作統(tǒng)一規(guī)劃。（八）建設(shè)增設(shè)電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計中，電梯沒有運行監(jiān)控系統(tǒng)，建議增設(shè)這一系統(tǒng)，并與智能監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，這樣可以24小時監(jiān)控電梯的運行情況，保證設(shè)備安全和治安安全。憑借xxxx地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢，這個賣點在樓宇營銷中也是有一定吸引力的。1999年調(diào)入物業(yè)管理有限公司經(jīng)營服務(wù)部工作。 責素 質(zhì) 要 求備社區(qū)文化服務(wù)部1人專職負責小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會本科，文科類，具創(chuàng)造力，豐富想象力，有能力成功策劃各類活動 責素接管xxxx一期后，我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓優(yōu)勢，結(jié)合xxxx特點，加大培訓力度，以保證xxxx管理質(zhì)量。3．外聘教師培訓。2．上崗培訓：員工入司培訓合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓，特別對于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國家或客戶有特定資質(zhì)要求的人員，需要認真進行上崗培訓。下面列出管理處參加公司及部門組織培訓的內(nèi)容：日期培訓內(nèi)容主講人/機構(gòu)培訓對象員工職業(yè)道德、服務(wù)意識教育培訓企劃培訓部管理處全體員工文件記錄與檔案管理培訓人事行政部管理處全體員工2001．9與住戶溝通的技巧企劃培訓部管理處全體員工2001．9住戶違章處理經(jīng)營服務(wù)部管理處全體員工2001．10社區(qū)文化活動管理經(jīng)營服務(wù)部管理人員2001．10投訴處理規(guī)定經(jīng)營服務(wù)部管理人員創(chuàng)優(yōu)考評標準培訓管理處管理處全體員工2001．11ISO9002基礎(chǔ)知識培訓企劃培訓部管理處全體員工法律知識講座管理處管理處全體員工消防訓練、演習和急救常識培訓管理處管理處全體員工 （五）培訓考核培訓工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓結(jié)束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式。（二）人員錄用按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴把人員錄用關(guān)。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，管理處在日常的管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生公司與政府部門之間、上級與下級之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機制。（2）定期開展管理干部民主測評。只有學會關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動為業(yè)主提供便利；只有學會理解人，才能對業(yè)主提出的任何細微、瑣碎的事情采取負責的態(tài)度，認真對待；只有學會尊重人，才能熱情耐心地傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。（3）實施全員量化考核，實行工資與績效考核成績掛鉤。9．會同xxxx地產(chǎn)進行接管驗收并移交時間：竣工驗收之后，與xxxx地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗收標準》進行10．建立xxxx檔案資料時間：接管驗收后即開始內(nèi)容：有關(guān)xxxx的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料11．建立xxxx業(yè)主資料檔案時間：接管驗收后即正式開始內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料（二）入住階段辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動儀式時間：由xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與xxxx地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動，營造喜慶氣氛，達到宣傳效果。4標識導(dǎo)示系統(tǒng)1套100000 目數(shù)量金額（元）用4沖擊鉆1臺15008安管員裝備63000 目數(shù)量金額（元）用4空調(diào)機2臺8000 394940 途1標識導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000009小計輛。3稅1+2項(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車費人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月人5人K清潔工800元/月部10元/月7部2交通費管理費收入的1%1%3書報費綜合測算年,430元/人40人6辦公用品綜合測算三公共設(shè)施維護費月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞四機電設(shè)備維護9消防噴淋、消火栓、防排煙等系統(tǒng)維護綜合測算1+5項1智能網(wǎng)絡(luò)運行費5元/戶12綠化用水綜合測算年6個1業(yè)主委員會8元/戶月320元12桶3四害消殺18元/戶1+15項1樓梯間、廳堂、走廊照明燈100KW100KW365天2路燈、庭院燈、草坪燈8KW8KW10小時365天3高桿燈、投光燈10KW10KW3小時365天4地下車庫照明燈、事故應(yīng)急照明燈綜合測算5管理中心設(shè)備維護綜合測算年22KW2臺5潛水泵200元/KW年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護1000元/座年440元/人12人C維修工440元/人1+9項1通訊費人15人2社會保險費%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月人1人G管理員1500元/月收支預(yù)算表序號項第四項收費及財務(wù)預(yù)算分析一、計算依據(jù)（一）深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價局有關(guān)文件規(guī)定；（二）根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實地考察情況；（三）按照深圳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗。5電梯廳不銹鋼煙灰筒16621880 目金額（元）1不可預(yù)測費用10000物資裝備合計：8照相機1臺1000社區(qū)文化活動9電話4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會所10辦公用品1批50004推車式滅火器54000 目數(shù)量金額（元）用4電梯廳不銹鋼煙灰筒16621580 目數(shù)量金額（元）用8常用材料備件1批5000 二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀199812號文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計劃為