【正文】 九）化糞池、雨水井、污水井完好率100% xxxx管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃，保證上述設(shè)施完好。（五）管理費(fèi)收費(fèi)率99%xxxx管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動(dòng)管理、共同受益”的管理模式，引導(dǎo)住戶(hù)自愿交費(fèi)，并通過(guò)有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：xxxx各部門(mén)每月向管理處主任提交一份工作計(jì)劃報(bào)告書(shū)，包括管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查程序；業(yè)主、住戶(hù)意見(jiàn)箱；業(yè)主、住戶(hù)投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。具體作法一是公開(kāi)監(jiān)督制。三定即“定崗、定員、定責(zé)”，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線(xiàn)、按指令”。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。特別是對(duì)于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們?cè)O(shè)計(jì)了相應(yīng)的特色服務(wù)項(xiàng)目。主要的管理方式如下：1．互動(dòng)管理在xxxx提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理。我們將根據(jù)xxxx的具體特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了物業(yè)為xxxx業(yè)主精誠(chéng)服務(wù)的理念和承諾。我公司投資經(jīng)營(yíng)的致誠(chéng)公司、豫龍港裝飾工程公司、新時(shí)代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報(bào)率。96年獲xx公安局保安訓(xùn)練比賽第一名。其中管理技術(shù)人員80余人，大專(zhuān)以上程度近70人。為此我公司以“您的滿(mǎn)意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務(wù)宗旨，24小時(shí)全天候?yàn)樽?hù)提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。在總結(jié)管理涉外樓盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們公司更注意學(xué)習(xí)和借鑒香港的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)際物業(yè)管理接軌，多次派人考察由香港物業(yè)管理公司管理的物業(yè)，從各個(gè)角度進(jìn)行了總結(jié)和學(xué)習(xí)。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。讓業(yè)主滿(mǎn)意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。我們物業(yè)管理的成果，得到了國(guó)家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受同行的關(guān)注和好評(píng)。我公司員工大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，我公司已發(fā)展成為一個(gè)總資產(chǎn)3600萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)收入2500萬(wàn)元，年利稅300萬(wàn)元的大型物業(yè)管理公司。我們有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。為了編寫(xiě)出有針對(duì)性的物業(yè)管理方案，早在xxxxxxxx一期立項(xiàng)之初，我們就已經(jīng)開(kāi)始了對(duì)項(xiàng)目的跟蹤和研究。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。在此榮譽(yù)面前，我們沒(méi)有停步，九九年更創(chuàng)出了六個(gè)考評(píng)小區(qū)一次性全部通過(guò)了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評(píng)。98年9月公司通過(guò)ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在xxxx中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓xxxx成為城市中的花園?！叭ā奔础岸◢?、定員、定責(zé)”，“五按”即“按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線(xiàn)、按指令”。（三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)1．我公司具有豐富的多類(lèi)型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)我公司在管理150萬(wàn)平方米的物業(yè)中，包含各種不同類(lèi)型：如高層住宅、高層辦公樓、商業(yè)大廈、高級(jí)別墅、工業(yè)廠(chǎng)房、會(huì)所、酒店公寓、多層住宅、職工住宅等，相當(dāng)一部分已獲得區(qū)、市、省、國(guó)家優(yōu)秀管理小區(qū)稱(chēng)號(hào)，并積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。在千葉苑管理的屋頂花園受到市優(yōu)考評(píng)小組的一致好評(píng)。xxxx的住戶(hù)將享受到我們體貼入微的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2．擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊(duì)伍我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一安排自建自管的安管隊(duì)伍。有這樣一支安管隊(duì)伍，加上x(chóng)xxx一期的安全管理智能化硬件，我們對(duì)xxxx的安管工作將會(huì)如虎添翼，xxxx一期安全寧?kù)o的生活將在我們的努力下得以實(shí)現(xiàn)。服務(wù)宗旨：奉獻(xiàn)真誠(chéng)服務(wù)，追求卓越管理 。 三、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)與管理方式xxxx一期位于xx的門(mén)戶(hù)位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和完善的硬件設(shè)施，認(rèn)真做好xxxx一期的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義：1．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以有效配合x(chóng)x工業(yè)區(qū)對(duì)xx整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營(yíng)造“邁阿密”式的海濱城市風(fēng)情；2．xxxx的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以樹(shù)立樣板，維護(hù)宣傳xxxx地產(chǎn)名牌信譽(yù)，直接促進(jìn)xxxx第一期及以后各期的售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升，為xxxx地產(chǎn)的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻(xiàn)；3．xxxx高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，給xxxx第一期的業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天”的意境，維護(hù)宣傳物業(yè)的品牌信譽(yù)。（2）管理責(zé)任互動(dòng)xxxx管理處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而xxxx的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《業(yè)主公約》的要求和規(guī)定合理使用物業(yè)，有義務(wù)自覺(jué)維護(hù)xxxx的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。（4）財(cái)務(wù)收支的互動(dòng)管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財(cái)務(wù)收支，所以管理費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)必須與工作內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，追求財(cái)務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財(cái)務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。（2）通過(guò)目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲我公司已經(jīng)在各個(gè)管理處落實(shí)了內(nèi)部管理目標(biāo)責(zé)任制，xxxx的管理工作，也將與公司訂立“xxxx目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)”，明確責(zé)、權(quán)、利，管理處再將管理目標(biāo)分配到班組直至個(gè)人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目標(biāo)的過(guò)程中及時(shí)反饋績(jī)效，將管理目標(biāo)與xxxx管理處人員的經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘任直接對(duì)應(yīng)，實(shí)行行之有效的員工激勵(lì)。對(duì)于物業(yè)管理的各項(xiàng)具體工作，我們都設(shè)計(jì)了詳細(xì)的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主、客戶(hù)或其它來(lái)源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶(hù)的權(quán)益得到保障；三是定期報(bào)告期。（二）房屋完好率98%xxxx管理處設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房屋維修責(zé)任人，并按《房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)》文件嚴(yán)格執(zhí)行。（七）清潔、保潔率99% xxxx管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格執(zhí)行《清潔工工作手冊(cè)》，并注意作業(yè)時(shí)間的安排，達(dá)到不影響居民正常生活秩序。鑒于xxxx的“門(mén)戶(hù)”位置，管理處將與有關(guān)部門(mén)協(xié)商，加做燈光工程，成為xx門(mén)戶(hù)的一道風(fēng)景線(xiàn)。（十七）責(zé)任治安案件發(fā)生率0xxxx管理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉式24小時(shí)治安管理制度，加上x(chóng)xxx先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)以及住戶(hù)自覺(jué)防范意識(shí)，我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。形象策劃需要站在全局規(guī)劃的角度，我們?cè)敢馀cxxxx房地產(chǎn)公司一起，進(jìn)行設(shè)計(jì)策劃，并在工程建設(shè)中就預(yù)留導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置專(zhuān)位，配置相關(guān)設(shè)施。為此，我們建議xxxx房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備，并在管線(xiàn)設(shè)計(jì)上作統(tǒng)一規(guī)劃。（八）建設(shè)增設(shè)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計(jì)中，電梯沒(méi)有運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)，建議增設(shè)這一系統(tǒng)，并與智能監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，這樣可以24小時(shí)監(jiān)控電梯的運(yùn)行情況，保證設(shè)備安全和治安安全。憑借xxxx地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這個(gè)賣(mài)點(diǎn)在樓宇營(yíng)銷(xiāo)中也是有一定吸引力的。1999年調(diào)入物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)部工作。 責(zé)素 質(zhì) 要 求備社區(qū)文化服務(wù)部1人專(zhuān)職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)本科，文科類(lèi)，具創(chuàng)造力，豐富想象力，有能力成功策劃各類(lèi)活動(dòng) 責(zé)素接管xxxx一期后，我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合x(chóng)xxx特點(diǎn)，加大培訓(xùn)力度，以保證xxxx管理質(zhì)量。3．外聘教師培訓(xùn)。2．上崗培訓(xùn)：?jiǎn)T工入司培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特別對(duì)于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國(guó)家或客戶(hù)有特定資質(zhì)要求的人員，需要認(rèn)真進(jìn)行上崗培訓(xùn)。下面列出管理處參加公司及部門(mén)組織培訓(xùn)的內(nèi)容：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象員工職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工文件記錄與檔案管理培訓(xùn)人事行政部管理處全體員工2001．9與住戶(hù)溝通的技巧企劃培訓(xùn)部管理處全體員工2001．9住戶(hù)違章處理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體員工2001．10社區(qū)文化活動(dòng)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員2001．10投訴處理規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)管理處管理處全體員工2001．11ISO9002基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工法律知識(shí)講座管理處管理處全體員工消防訓(xùn)練、演習(xí)和急救常識(shí)培訓(xùn)管理處管理處全體員工 （五）培訓(xùn)考核培訓(xùn)工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核工作，考核分為實(shí)操考核和書(shū)面考核兩種形式。（二）人員錄用按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴(yán)把人員錄用關(guān)。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門(mén)組成，管理處在日常的管理服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生公司與政府部門(mén)之間、上級(jí)與下級(jí)之間、部門(mén)與部門(mén)與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會(huì)為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機(jī)制。（2）定期開(kāi)展管理干部民主測(cè)評(píng)。只有學(xué)會(huì)關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動(dòng)為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會(huì)理解人，才能對(duì)業(yè)主提出的任何細(xì)微、瑣碎的事情采取負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真對(duì)待；只有學(xué)會(huì)尊重人，才能熱情耐心地傾聽(tīng)業(yè)主的要求而不厭其煩。（3）實(shí)施全員量化考核，實(shí)行工資與績(jī)效考核成績(jī)掛鉤。9．會(huì)同xxxx地產(chǎn)進(jìn)行接管驗(yàn)收并移交時(shí)間：竣工驗(yàn)收之后，與xxxx地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行10．建立xxxx檔案資料時(shí)間：接管驗(yàn)收后即開(kāi)始內(nèi)容：有關(guān)xxxx的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料11．建立xxxx業(yè)主資料檔案時(shí)間：接管驗(yàn)收后即正式開(kāi)始內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料（二）入住階段辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動(dòng)儀式時(shí)間：由xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與xxxx地產(chǎn)及其它相關(guān)部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，營(yíng)造喜慶氣氛，達(dá)到宣傳效果。4標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套100000 目數(shù)量金額（元）用4沖擊鉆1臺(tái)15008安管員裝備63000 目數(shù)量金額（元）用4空調(diào)機(jī)2臺(tái)8000 394940 途1標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000009小計(jì)輛。3稅1+2項(xiàng)(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車(chē)費(fèi)人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月人5人K清潔工800元/月部10元/月7部2交通費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%3書(shū)報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算年,430元/人40人6辦公用品綜合測(cè)算三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞四機(jī)電設(shè)備維護(hù)9消防噴淋、消火栓、防排煙等系統(tǒng)維護(hù)綜合測(cè)算1+5項(xiàng)1智能網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)5元/戶(hù)12綠化用水綜合測(cè)算年6個(gè)1業(yè)主委員會(huì)8元/戶(hù)月320元12桶3四害消殺18元/戶(hù)1+15項(xiàng)1樓梯間、廳堂、走廊照明燈100KW100KW365天2路燈、庭院燈、草坪燈8KW8KW10小時(shí)365天3高桿燈、投光燈10KW10KW3小時(shí)365天4地下車(chē)庫(kù)照明燈、事故應(yīng)急照明燈綜合測(cè)算5管理中心設(shè)備維護(hù)綜合測(cè)算年22KW2臺(tái)5潛水泵200元/KW年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護(hù)1000元/座年440元/人12人C維修工440元/人1+9項(xiàng)1通訊費(fèi)人15人2社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月人1人G管理員1500元/月收支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)第四項(xiàng)收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析一、計(jì)算依據(jù)（一）深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價(jià)局有關(guān)文件規(guī)定；（二）根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實(shí)地考察情況；（三）按照深圳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。5電梯廳不銹鋼煙灰筒16621880 目金額（元）1不可預(yù)測(cè)費(fèi)用10000物資裝備合計(jì)：8照相機(jī)1臺(tái)1000社區(qū)文化活動(dòng)9電話(huà)4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所10辦公用品1批50004推車(chē)式滅火器54000 目數(shù)量金額（元）用4電梯廳不銹鋼煙灰筒16621580 目數(shù)量金額（元）用8常用材料備件1批5000 二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶(hù)均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀(jì)199812號(hào)文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計(jì)劃為