【正文】 1業(yè)主委員會8元/戶年6個月320元12桶3四害消殺18元/戶12綠化用水綜合測算1+15項1樓梯間、廳堂、走廊照明燈100KW100KW365天2路燈、庭院燈、草坪燈8KW8KW10小時365天3高桿燈、投光燈10KW10KW3小時365天4地下車庫照明燈、事故應(yīng)急照明燈綜合測算5管理中心設(shè)備維護綜合測算1+5項1智能網(wǎng)絡(luò)運行費5元/戶9消防噴淋、消火栓、防排煙等系統(tǒng)維護綜合測算年22KW2臺5潛水泵200元/KW四機電設(shè)備維護月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護1000元/座三公共設(shè)施維護費年,430元/人40人6辦公用品綜合測算年440元/人12人C維修工440元/人部10元/月7部2交通費管理費收入的1%1%3書報費綜合測算1+9項1通訊費人15人2社會保險費%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月人5人K清潔工800元/月人1人G管理員1500元/月人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月1+2項(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車費3稅收支預(yù)算表序號項輛。第四項收費及財務(wù)預(yù)算分析一、計算依據(jù)（一）深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價局有關(guān)文件規(guī)定；（二）根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實地考察情況；（三）按照深圳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗。9小計5電梯廳不銹鋼煙灰筒16621880 途1標識導示系統(tǒng)1套100000 394940 目金額（元）1不可預(yù)測費用10000物資裝備合計：8照相機1臺1000社區(qū)文化活動9電話4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會所10辦公用品1批50004空調(diào)機2臺8000 目數(shù)量金額（元）用8安管員裝備630004推車式滅火器54000 目數(shù)量金額（元）用4電梯廳不銹鋼煙灰筒16621580 目數(shù)量金額（元）用8常用材料備件1批50004沖擊鉆1臺1500 目數(shù)量金額（元）用4標識導示系統(tǒng)1套100000 二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀199812號文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計劃為確保xxxx的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點、高水平與先進、高效、合理、實用的原則，擬定以下物資裝備計劃：1．管理設(shè)備：序號項9．會同xxxx地產(chǎn)進行接管驗收并移交時間：竣工驗收之后，與xxxx地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗收標準》進行10．建立xxxx檔案資料時間：接管驗收后即開始內(nèi)容：有關(guān)xxxx的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料11．建立xxxx業(yè)主資料檔案時間：接管驗收后即正式開始內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料（二）入住階段辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動儀式時間：由xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與xxxx地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動，營造喜慶氣氛，達到宣傳效果。前期介入階段1．與xxxx地產(chǎn)簽訂《物業(yè)管理委托合同》時間：中標后一個月內(nèi)2．組建xxxx管理處時間：第1項完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。（3）實施全員量化考核，實行工資與績效考核成績掛鉤。物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。只有學會關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動為業(yè)主提供便利；只有學會理解人，才能對業(yè)主提出的任何細微、瑣碎的事情采取負責的態(tài)度，認真對待；只有學會尊重人，才能熱情耐心地傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標是通過服務(wù)實現(xiàn)的，無論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。（2）定期開展管理干部民主測評。（3）設(shè)立投訴熱線電話。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，管理處在日常的管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生公司與政府部門之間、上級與下級之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機制。2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標責任機制，按公司ISO9002質(zhì)量體系中質(zhì)量考評標準以及員工的職業(yè)道德、組織紀律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責等方面在工作中的表現(xiàn)，對管理處和員工進行崗位績效考評。（二）人員錄用按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴把人員錄用關(guān)。在xxxx一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。下面列出管理處參加公司及部門組織培訓的內(nèi)容：日期培訓內(nèi)容主講人/機構(gòu)培訓對象員工職業(yè)道德、服務(wù)意識教育培訓企劃培訓部管理處全體員工文件記錄與檔案管理培訓人事行政部管理處全體員工2001．9與住戶溝通的技巧企劃培訓部管理處全體員工2001．9住戶違章處理經(jīng)營服務(wù)部管理處全體員工2001．10社區(qū)文化活動管理經(jīng)營服務(wù)部管理人員2001．10投訴處理規(guī)定經(jīng)營服務(wù)部管理人員創(chuàng)優(yōu)考評標準培訓管理處管理處全體員工2001．11ISO9002基礎(chǔ)知識培訓企劃培訓部管理處全體員工法律知識講座管理處管理處全體員工消防訓練、演習和急救常識培訓管理處管理處全體員工 （五）培訓考核培訓工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓結(jié)束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式。管理處常規(guī)性在崗培訓內(nèi)容包括：（1）員工職業(yè)道德、服務(wù)意識、工作態(tài)度；（2）工作職責、勞動紀律、規(guī)章制度、管理處狀況；（3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓。2．上崗培訓：員工入司培訓合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓，特別對于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國家或客戶有特定資質(zhì)要求的人員，需要認真進行上崗培訓。（三）培訓類型1．入司培訓：所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓部的入司培訓，主要內(nèi)容有：（1）公司的基本情況、組織機構(gòu)及主要領(lǐng)導成員。3．外聘教師培訓。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓，培訓類型包括入司培訓，上崗培訓，在崗培訓等，根據(jù)培訓內(nèi)容可集中進行培訓，也可分工種進行培訓。接管xxxx一期后，我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓優(yōu)勢，結(jié)合xxxx特點，加大培訓力度，以保證xxxx管理質(zhì)量。 責素綠化部2人負責小區(qū)綠化工作有綠化專長，初中以上文化程度，能吃苦耐勞兼顧展示中心綠化清潔部10人負責小區(qū)公共衛(wèi)生工作初中以上文化程度，能吃苦耐勞社區(qū)文化服務(wù)部1人專職負責小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會本科，文科類，具創(chuàng)造力，豐富想象力，有能力成功策劃各類活動 責素 質(zhì) 要 求備現(xiàn)任企劃培訓部主管，持有物業(yè)管理上崗證書。1999年調(diào)入物業(yè)管理有限公司經(jīng)營服務(wù)部工作。管理處按xxxx特點及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心，負責xxxx24小時監(jiān)控、調(diào)度。憑借xxxx地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢，這個賣點在樓宇營銷中也是有一定吸引力的。（十一）適當采用立體綠化立體綠化，有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高。（八）建設(shè)增設(shè)電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計中，電梯沒有運行監(jiān)控系統(tǒng)，建議增設(shè)這一系統(tǒng)，并與智能監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，這樣可以24小時監(jiān)控電梯的運行情況，保證設(shè)備安全和治安安全。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類處理的要求。為此，我們建議xxxx房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備，并在管線設(shè)計上作統(tǒng)一規(guī)劃。如果屋頂花園歸全體業(yè)主共有，容易造成其他住戶因上屋面而影響頂層住戶的生活。形象策劃需要站在全局規(guī)劃的角度，我們愿意與xxxx房地產(chǎn)公司一起，進行設(shè)計策劃，并在工程建設(shè)中就預(yù)留導視系統(tǒng)設(shè)置專位，配置相關(guān)設(shè)施。（二十一）住戶對物業(yè)管理滿意率96% xxxx管理處通過“互動式物業(yè)管理”的運作，通過對上述各項承諾的達標，住戶對物業(yè)管理的滿意率達到或超過96%是很順理成章的。（十七）責任治安案件發(fā)生率0xxxx管理處配備一支訓練有素的安管隊伍，實行全封閉式24小時治安管理制度，加上xxxx先進的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)以及住戶自覺防范意識，我們保證在接到報警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。（十四）公用設(shè)備完好率99% xxxx是小高層建筑群，公用設(shè)備較多，智能化水平較高，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項設(shè)備的維修、養(yǎng)護制度，除充分發(fā)揮物業(yè)的技術(shù)實力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強與其它專業(yè)隊伍的協(xié)作，并以每臺設(shè)備責任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率99%。鑒于xxxx的“門戶”位置，管理處將與有關(guān)部門協(xié)商，加做燈光工程，成為xx門戶的一道風景線。保安人員和維修人員負責交通管理和道路維修工作，實現(xiàn)道路完好率達到現(xiàn)定要求。（七）清潔、保潔率99% xxxx管理處將組建服務(wù)意識強、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴格執(zhí)行《清潔工工作手冊》，并注意作業(yè)時間的安排，達到不影響居民正常生活秩序。（四）維修工程質(zhì)量合格率100%xxxx管理處對于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開始施工和工程驗收，管理處自己承擔的維修工程，也必須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%。（二）房屋完好率98%xxxx管理處設(shè)立專門的房屋維修責任人，并按《房屋及公共場地管理工作手冊》文件嚴格執(zhí)行。要確保監(jiān)督與自我約束機制的有效性，就必須具備一個完整的監(jiān)督與自我約束機制流程，流程圖如下：公開信市住宅局 南山區(qū)建設(shè)局業(yè)主管委會物業(yè)管理處各部門各分包商ISO9002質(zhì)量體系各崗位員工監(jiān)督及自我約束流程圖（3）建立信息反饋及處理機制沒有糾正和預(yù)防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對業(yè)主、客戶或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶的權(quán)益得到保障；三是定期報告期。定期對管理目標和ISO9002質(zhì)量體系運作進行考核，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運作。對于物業(yè)管理的各項具體工作，我們都設(shè)計了詳細的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對應(yīng)的標準。（2）大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我們特地強調(diào)“三定五按”。（2）通過目標管理，對員工實施有效獎懲我公司已經(jīng)在各個管理處落實了內(nèi)部管理目標責任制，xxxx的管理工作，也將與公司訂立“xxxx目標管理責任書”，明確責、權(quán)、利，管理處再將管理目標分配到班組直至個人，明確分工目標，并在達成目標的過程中及時反饋績效，將管理目標與xxxx管理處人員的經(jīng)濟收入、升遷、聘任直接對應(yīng)，實行行之有效的員工激勵。（1）加強人力資源管理根據(jù)xxxx管理的高標準、高要求的特點，從管理人員的組成入手，保證隊伍的整體素質(zhì)。（4）財務(wù)收支的互動管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財務(wù)收支，所以管理費等費用的標準必須與工作內(nèi)容相對應(yīng)，追求財務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了xxxx的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實現(xiàn)互動。（2）管理責任互動xxxx管理處的責任是實現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標，而xxxx的業(yè)主有責任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《業(yè)主公約》的要求和規(guī)定合理使用物業(yè)，有義務(wù)自覺維護xxxx的完整、美觀、清潔和安全等各項內(nèi)容。(三) xxxx一期的管理方式根據(jù)xxxx一期的特點和物業(yè)的管理經(jīng)驗，我們將嚴格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標準，對xxxx進行封閉式綜合一體化管理。 三、物業(yè)管理的指導思想、總體目標與管理方式xxxx