【正文】 1業(yè)主委員會(huì)8元/戶(hù)年6個(gè)月320元12桶3四害消殺18元/戶(hù)12綠化用水綜合測(cè)算1+15項(xiàng)1樓梯間、廳堂、走廊照明燈100KW100KW365天2路燈、庭院燈、草坪燈8KW8KW10小時(shí)365天3高桿燈、投光燈10KW10KW3小時(shí)365天4地下車(chē)庫(kù)照明燈、事故應(yīng)急照明燈綜合測(cè)算5管理中心設(shè)備維護(hù)綜合測(cè)算1+5項(xiàng)1智能網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)5元/戶(hù)9消防噴淋、消火栓、防排煙等系統(tǒng)維護(hù)綜合測(cè)算年22KW2臺(tái)5潛水泵200元/KW四機(jī)電設(shè)備維護(hù)月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護(hù)1000元/座三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)年,430元/人40人6辦公用品綜合測(cè)算年440元/人12人C維修工440元/人部10元/月7部2交通費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%3書(shū)報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算1+9項(xiàng)1通訊費(fèi)人15人2社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月人5人K清潔工800元/月人1人G管理員1500元/月人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月1+2項(xiàng)(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車(chē)費(fèi)3稅收支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)輛。第四項(xiàng)收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析一、計(jì)算依據(jù)（一）深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價(jià)局有關(guān)文件規(guī)定；（二）根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實(shí)地考察情況；（三）按照深圳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。9小計(jì)5電梯廳不銹鋼煙灰筒16621880 途1標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套100000 394940 目金額（元）1不可預(yù)測(cè)費(fèi)用10000物資裝備合計(jì)：8照相機(jī)1臺(tái)1000社區(qū)文化活動(dòng)9電話4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所10辦公用品1批50004空調(diào)機(jī)2臺(tái)8000 目數(shù)量金額（元）用8安管員裝備630004推車(chē)式滅火器54000 目數(shù)量金額（元）用4電梯廳不銹鋼煙灰筒16621580 目數(shù)量金額（元）用8常用材料備件1批50004沖擊鉆1臺(tái)1500 目數(shù)量金額（元）用4標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套100000 二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶(hù)均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀(jì)199812號(hào)文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計(jì)劃為確保xxxx的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點(diǎn)、高水平與先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用的原則，擬定以下物資裝備計(jì)劃：1．管理設(shè)備：序號(hào)項(xiàng)9．會(huì)同xxxx地產(chǎn)進(jìn)行接管驗(yàn)收并移交時(shí)間：竣工驗(yàn)收之后，與xxxx地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行10．建立xxxx檔案資料時(shí)間：接管驗(yàn)收后即開(kāi)始內(nèi)容：有關(guān)xxxx的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料11．建立xxxx業(yè)主資料檔案時(shí)間：接管驗(yàn)收后即正式開(kāi)始內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料（二）入住階段辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動(dòng)儀式時(shí)間：由xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與xxxx地產(chǎn)及其它相關(guān)部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，營(yíng)造喜慶氣氛，達(dá)到宣傳效果。前期介入階段1．與xxxx地產(chǎn)簽訂《物業(yè)管理委托合同》時(shí)間：中標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)2．組建xxxx管理處時(shí)間：第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護(hù)主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。（3）實(shí)施全員量化考核，實(shí)行工資與績(jī)效考核成績(jī)掛鉤。物業(yè)管理面對(duì)的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。只有學(xué)會(huì)關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動(dòng)為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會(huì)理解人，才能對(duì)業(yè)主提出的任何細(xì)微、瑣碎的事情采取負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真對(duì)待；只有學(xué)會(huì)尊重人，才能熱情耐心地傾聽(tīng)業(yè)主的要求而不厭其煩。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，無(wú)論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。（2）定期開(kāi)展管理干部民主測(cè)評(píng)。（3）設(shè)立投訴熱線電話。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門(mén)組成，管理處在日常的管理服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生公司與政府部門(mén)之間、上級(jí)與下級(jí)之間、部門(mén)與部門(mén)與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會(huì)為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機(jī)制。2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，按公司ISO9002質(zhì)量體系中質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)以及員工的職業(yè)道德、組織紀(jì)律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責(zé)等方面在工作中的表現(xiàn)，對(duì)管理處和員工進(jìn)行崗位績(jī)效考評(píng)。（二）人員錄用按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴(yán)把人員錄用關(guān)。在xxxx一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)。下面列出管理處參加公司及部門(mén)組織培訓(xùn)的內(nèi)容：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象員工職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工文件記錄與檔案管理培訓(xùn)人事行政部管理處全體員工2001．9與住戶(hù)溝通的技巧企劃培訓(xùn)部管理處全體員工2001．9住戶(hù)違章處理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體員工2001．10社區(qū)文化活動(dòng)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員2001．10投訴處理規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)管理處管理處全體員工2001．11ISO9002基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工法律知識(shí)講座管理處管理處全體員工消防訓(xùn)練、演習(xí)和急救常識(shí)培訓(xùn)管理處管理處全體員工 （五）培訓(xùn)考核培訓(xùn)工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核工作，考核分為實(shí)操考核和書(shū)面考核兩種形式。管理處常規(guī)性在崗培訓(xùn)內(nèi)容包括：（1）員工職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)、工作態(tài)度；（2）工作職責(zé)、勞動(dòng)紀(jì)律、規(guī)章制度、管理處狀況；（3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓(xùn)。2．上崗培訓(xùn)：?jiǎn)T工入司培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特別對(duì)于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國(guó)家或客戶(hù)有特定資質(zhì)要求的人員，需要認(rèn)真進(jìn)行上崗培訓(xùn)。（三）培訓(xùn)類(lèi)型1．入司培訓(xùn)：所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓(xùn)部的入司培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：（1）公司的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員。3．外聘教師培訓(xùn)。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員舉辦各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)類(lèi)型包括入司培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)等，根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)。接管xxxx一期后，我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合x(chóng)xxx特點(diǎn)，加大培訓(xùn)力度，以保證xxxx管理質(zhì)量。 責(zé)素綠化部2人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作有綠化專(zhuān)長(zhǎng)，初中以上文化程度，能吃苦耐勞兼顧展示中心綠化清潔部10人負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作初中以上文化程度，能吃苦耐勞社區(qū)文化服務(wù)部1人專(zhuān)職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)本科，文科類(lèi)，具創(chuàng)造力，豐富想象力，有能力成功策劃各類(lèi)活動(dòng) 責(zé)素 質(zhì) 要 求備現(xiàn)任企劃培訓(xùn)部主管，持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。1999年調(diào)入物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)部工作。管理處按xxxx特點(diǎn)及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心，負(fù)責(zé)xxxx24小時(shí)監(jiān)控、調(diào)度。憑借xxxx地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這個(gè)賣(mài)點(diǎn)在樓宇營(yíng)銷(xiāo)中也是有一定吸引力的。（十一）適當(dāng)采用立體綠化立體綠化，有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高。（八）建設(shè)增設(shè)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計(jì)中，電梯沒(méi)有運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)，建議增設(shè)這一系統(tǒng)，并與智能監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，這樣可以24小時(shí)監(jiān)控電梯的運(yùn)行情況，保證設(shè)備安全和治安安全。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類(lèi)處理的要求。為此，我們建議xxxx房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備，并在管線設(shè)計(jì)上作統(tǒng)一規(guī)劃。如果屋頂花園歸全體業(yè)主共有，容易造成其他住戶(hù)因上屋面而影響頂層住戶(hù)的生活。形象策劃需要站在全局規(guī)劃的角度，我們?cè)敢馀cxxxx房地產(chǎn)公司一起，進(jìn)行設(shè)計(jì)策劃，并在工程建設(shè)中就預(yù)留導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置專(zhuān)位，配置相關(guān)設(shè)施。（二十一）住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率96% xxxx管理處通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”的運(yùn)作，通過(guò)對(duì)上述各項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo)，住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意率達(dá)到或超過(guò)96%是很順理成章的。（十七）責(zé)任治安案件發(fā)生率0xxxx管理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉式24小時(shí)治安管理制度，加上x(chóng)xxx先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)以及住戶(hù)自覺(jué)防范意識(shí)，我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。（十四）公用設(shè)備完好率99% xxxx是小高層建筑群，公用設(shè)備較多，智能化水平較高，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度，除充分發(fā)揮物業(yè)的技術(shù)實(shí)力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其它專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作，并以每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率99%。鑒于xxxx的“門(mén)戶(hù)”位置，管理處將與有關(guān)部門(mén)協(xié)商，加做燈光工程，成為xx門(mén)戶(hù)的一道風(fēng)景線。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。（七）清潔、保潔率99% xxxx管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格執(zhí)行《清潔工工作手冊(cè)》，并注意作業(yè)時(shí)間的安排，達(dá)到不影響居民正常生活秩序。（四）維修工程質(zhì)量合格率100%xxxx管理處對(duì)于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開(kāi)始施工和工程驗(yàn)收，管理處自己承擔(dān)的維修工程，也必須通過(guò)內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶(hù)的聯(lián)合檢查驗(yàn)收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%。（二）房屋完好率98%xxxx管理處設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房屋維修責(zé)任人，并按《房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)》文件嚴(yán)格執(zhí)行。要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的有效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程，流程圖如下：公開(kāi)信市住宅局 南山區(qū)建設(shè)局業(yè)主管委會(huì)物業(yè)管理處各部門(mén)各分包商ISO9002質(zhì)量體系各崗位員工監(jiān)督及自我約束流程圖（3）建立信息反饋及處理機(jī)制沒(méi)有糾正和預(yù)防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒(méi)有信息反饋和處理，各管理處就無(wú)法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主、客戶(hù)或其它來(lái)源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶(hù)的權(quán)益得到保障；三是定期報(bào)告期。定期對(duì)管理目標(biāo)和ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作進(jìn)行考核，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過(guò)程建立原始記錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門(mén)自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。對(duì)于物業(yè)管理的各項(xiàng)具體工作，我們都設(shè)計(jì)了詳細(xì)的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。（2）大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”。（2）通過(guò)目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲我公司已經(jīng)在各個(gè)管理處落實(shí)了內(nèi)部管理目標(biāo)責(zé)任制，xxxx的管理工作，也將與公司訂立“xxxx目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)”，明確責(zé)、權(quán)、利，管理處再將管理目標(biāo)分配到班組直至個(gè)人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目標(biāo)的過(guò)程中及時(shí)反饋績(jī)效，將管理目標(biāo)與xxxx管理處人員的經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘任直接對(duì)應(yīng)，實(shí)行行之有效的員工激勵(lì)。（1）加強(qiáng)人力資源管理根據(jù)xxxx管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的特點(diǎn)，從管理人員的組成入手，保證隊(duì)伍的整體素質(zhì)。（4）財(cái)務(wù)收支的互動(dòng)管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財(cái)務(wù)收支，所以管理費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)必須與工作內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，追求財(cái)務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財(cái)務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了xxxx的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。（2）管理責(zé)任互動(dòng)xxxx管理處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而xxxx的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《業(yè)主公約》的要求和規(guī)定合理使用物業(yè)，有義務(wù)自覺(jué)維護(hù)xxxx的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。(三) xxxx一期的管理方式根據(jù)xxxx一期的特點(diǎn)和物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)xxxx進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。 三、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)與管理方式xxxx