【正文】 確保xxxx的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點、高水平與先進、高效、合理、實用的原則，擬定以下物資裝備計劃：1．管理設(shè)備：序號項前期介入階段1．與xxxx地產(chǎn)簽訂《物業(yè)管理委托合同》時間：中標(biāo)后一個月內(nèi)2．組建xxxx管理處時間：第1項完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過服務(wù)實現(xiàn)的，無論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。（3）設(shè)立投訴熱線電話。2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標(biāo)責(zé)任機制，按公司ISO9002質(zhì)量體系中質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)以及員工的職業(yè)道德、組織紀(jì)律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責(zé)等方面在工作中的表現(xiàn)，對管理處和員工進行崗位績效考評。在xxxx一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。管理處常規(guī)性在崗培訓(xùn)內(nèi)容包括：（1）員工職業(yè)道德、服務(wù)意識、工作態(tài)度；（2）工作職責(zé)、勞動紀(jì)律、規(guī)章制度、管理處狀況；（3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓(xùn)。（三）培訓(xùn)類型1．入司培訓(xùn)：所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓(xùn)部的入司培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：（1）公司的基本情況、組織機構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)類型包括入司培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)等，根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進行培訓(xùn)，也可分工種進行培訓(xùn)。綠化部2人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作有綠化專長，初中以上文化程度，能吃苦耐勞兼顧展示中心綠化清潔部10人負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作初中以上文化程度，能吃苦耐勞現(xiàn)任企劃培訓(xùn)部主管，持有物業(yè)管理上崗證書。管理處按xxxx特點及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心，負(fù)責(zé)xxxx24小時監(jiān)控、調(diào)度。（十一）適當(dāng)采用立體綠化立體綠化，有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類處理的要求。如果屋頂花園歸全體業(yè)主共有，容易造成其他住戶因上屋面而影響頂層住戶的生活。（二十一）住戶對物業(yè)管理滿意率96% xxxx管理處通過“互動式物業(yè)管理”的運作，通過對上述各項承諾的達(dá)標(biāo)，住戶對物業(yè)管理的滿意率達(dá)到或超過96%是很順理成章的。（十四）公用設(shè)備完好率99% xxxx是小高層建筑群，公用設(shè)備較多，智能化水平較高，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項設(shè)備的維修、養(yǎng)護制度，除充分發(fā)揮物業(yè)的技術(shù)實力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強與其它專業(yè)隊伍的協(xié)作，并以每臺設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率99%。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。（四）維修工程質(zhì)量合格率100%xxxx管理處對于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開始施工和工程驗收，管理處自己承擔(dān)的維修工程，也必須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%。要確保監(jiān)督與自我約束機制的有效性，就必須具備一個完整的監(jiān)督與自我約束機制流程，流程圖如下：公開信市住宅局 南山區(qū)建設(shè)局業(yè)主管委會物業(yè)管理處各部門各分包商ISO9002質(zhì)量體系各崗位員工監(jiān)督及自我約束流程圖（3）建立信息反饋及處理機制沒有糾正和預(yù)防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。定期對管理目標(biāo)和ISO9002質(zhì)量體系運作進行考核，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運作。（2）大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我們特地強調(diào)“三定五按”。（1）加強人力資源管理根據(jù)xxxx管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的特點，從管理人員的組成入手，保證隊伍的整體素質(zhì)。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了xxxx的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實現(xiàn)互動。(三) xxxx一期的管理方式根據(jù)xxxx一期的特點和物業(yè)的管理經(jīng)驗，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標(biāo)準(zhǔn)，對xxxx進行封閉式綜合一體化管理。2．完整的CI形象設(shè)計我們結(jié)合物業(yè)管理實踐，聘請專業(yè)的設(shè)計公司，對我公司的形象識別系統(tǒng)進行了全面的設(shè)計，并具有一套在小區(qū)全方位推行運用標(biāo)識系統(tǒng)的成功經(jīng)驗。公司通過規(guī)模化發(fā)展，集約化經(jīng)營，具有較強抵御風(fēng)險能力。我保安隊還代表xx地區(qū)保安隊伍在95年的深圳市保安隊伍比賽中，勇奪冠軍，獲深圳市公安局的表彰和嘉獎。我們還有一支團結(jié)向上，拼搏進取的員工隊伍。4．我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務(wù)經(jīng)驗物業(yè)管理除開展常規(guī)服務(wù)工作外，如何全方位滿足住戶的各種生活需要，是我公司孜孜以求的服務(wù)境界。我公司計劃，接管xxxxxxxx一期后，在完善其全面管理的同時，將對其小高層、多層、會所等實施重點優(yōu)化管理方案，力求在最短的時間內(nèi)提升xxxxxxxx的整體形象，達(dá)到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn)xxxx物業(yè)價值。3．在深圳市工商物價稅務(wù)管理部門和xx工業(yè)區(qū)財務(wù)部及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財務(wù)運作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。3．針對業(yè)主的具體情況，我們對物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進行認(rèn)真策劃和設(shè)計，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。在99年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評中，我公司共有xx聯(lián)合大廈、xxx庭園、xxxx園等六個小區(qū)（大廈）參加評比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號，并有五個小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評比，在深圳市同行業(yè)中，參評小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎項最多。深圳xxx物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理： 日 期： 第一項 物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想一、物業(yè)管理公司基本情況介紹深圳物業(yè)管理有限公司成立于1992年10月，是xxxx局xx工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)，前身為xxxx地產(chǎn)經(jīng)營管理部。我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管xxxx一期一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟實用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。對于xxxxxxxx一期的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。并且其中五個小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我公司憑借自身優(yōu)勢，已成為深圳最具規(guī)模和實力的物業(yè)管理公司之一。在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動式管理方式，務(wù)必通過我們精心的管理與服務(wù)，使xxxx真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。通過認(rèn)真試行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項工作在時間、地點上的分步控制合理適度。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來自全世界37個國家和地區(qū)的外籍專家及其家屬共1000余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑，歷年來都保持了全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；現(xiàn)任建設(shè)部副部長宋春華、謝家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱贊：鯨山別墅不愧是中國物業(yè)管理的驕傲，并提詞：“物業(yè)服務(wù)好，鯨山溫馨家。我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色。（四）精明強干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團結(jié)進取的員工隊伍1．擁有一支團結(jié)拼搏的干部職工隊伍企業(yè)競爭，實際上是企業(yè)經(jīng)營者之間的競爭?，F(xiàn)有安管員近400名。 （五）公司業(yè)務(wù)實力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服務(wù)的同時，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出租代理服務(wù)。 經(jīng)營理念：以人為本，市場為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。基于上述認(rèn)識，我們確立了管理xxxx的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。（3）管理過程互動在xxxx的日常管理服務(wù)運作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。2．人本管理以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵員工比工作、比業(yè)績，共同進步，并將獎金分配與實際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情?！叭ㄎ灏础惫ぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效果，xxxx的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。管理處定期向業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司定期報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。保修期內(nèi)，加強與xxxx地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。我們建議xxxx地產(chǎn)在設(shè)計時考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制xxxx的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識，進一步使垃圾分類變成可能。（十二）停車場、單車棚完好率100% 加強區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場、單車棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對停車場、單車棚進行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。（十八）違章發(fā)生率0 xxxx管理處將通過“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會等形式宣傳各項規(guī)章制度，確保違章率為0。比如建議在會所屋面加設(shè)五個旗桿，樹立國旗、xxxx局、xxxx地產(chǎn)、物業(yè)、xxxx的旗幟進行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應(yīng)加強會所處的背景音樂，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價格約為500元）。（九）配備必要的安全管理設(shè)備根據(jù)圖紙，小區(qū)主出入口車道共15米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時可以操作左右道閘，控制出入車輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生配置定時公共巴士，既可接送往來于xx的香港業(yè)主，也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué)，會給業(yè)主很大的方便。胡清松工作積極熱情，有較強的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書。 注主任1人負(fù)責(zé)xxxx管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9000運作會所管理部主管（兼）負(fù)責(zé)會所的營運?？埔陨衔幕?jīng)營，有較佳形象 質(zhì)（一）培訓(xùn)目標(biāo)對管理處全員實施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項質(zhì)量要求。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。上崗前應(yīng)進行相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織；上崗前應(yīng)進行崗位基本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負(fù)責(zé)組織。建立培訓(xùn)檔案，記錄考核成績，并核定培訓(xùn)學(xué)分。由公司人事行政部和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗等進行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。鼓勵員工、業(yè)主對我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強企業(yè)凝聚力及主人翁精神，及時把存在的問題暴露出來，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。（3）建立每周例會制度。3．樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。（4）對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進行量化，確定培訓(xùn)合格率、持證上崗率等。舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)；（2）垃圾分類知識培訓(xùn)；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；（4）裝修管理培訓(xùn)。 目數(shù)量金額（元）用5小計5電工工具6套3000 途1垃圾箱（分類垃圾箱）83840 途1天線對講系統(tǒng)8136009小計5傳真機1臺20007．建議納入建造成本的物資裝備序號項2垃圾箱（分類垃圾箱）838401627604．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M2 %1+3項1汽車月票252車位（實停238個）地上15個，地下208個，架空層15個150元15個300元223個2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛人1人D調(diào)度員1500元/月人10人L綠化工1000元/月4服裝費7節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動費管理費收入的1%1%8宿舍補助30元/人1+9項1公共房屋養(yǎng)護年120元10盞9維修材料及損耗費綜合測算1+9項1電梯1100元/部年5元659戶2閉路電視監(jiān)控設(shè)備維護綜合測算13消防用水綜合測算七環(huán)境管理費年8元659戶2治安器具、巡邏車輛綜合測算年8000 M22垃圾承運費320元/桶六公用部分水電費年40元659戶4巡更系統(tǒng)維護綜合測算年15KW2臺4噴淋泵80元/KW年1元6000 M23停車場養(yǎng)護1元/M2年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人二辦公費人3人N安管員1000元/月人1人F出納2000元/月日40輛四有償服務(wù)安裝、維