【正文】 電維修班、智能化系統(tǒng)維護班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務部和展示中心服務部等進行日常物業(yè)管理服務。第二項管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理處管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司負責簽訂委托管理合同，并設(shè)立xxxx管理處，聘任正、副管理處主任，并簽訂目標管理責任書。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學生配置定時公共巴士，既可接送往來于xx的香港業(yè)主，也可接送學生上學放學，會給業(yè)主很大的方便。（十三）建設(shè)xxxx地產(chǎn)業(yè)主會所共享xxxx一期的業(yè)主，就是xxxx會所的會員，也就是xxxx會的會員，招商會所有的會員可在xxxx地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)的一系列服務場所享受優(yōu)惠，包括xxxx的會所。為了在xxxx營造一種處處見綠的環(huán)境，在燈柱、立交橋等部位可以進行適當改進，安裝有關(guān)設(shè)置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。（十）地下停車場配備智能化設(shè)備地下停車場安裝感應式IC卡自動管理系統(tǒng)，并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點，智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，充分利用智能化系統(tǒng)的作用，提高管理效率。（九）配備必要的安全管理設(shè)備根據(jù)圖紙，小區(qū)主出入口車道共15米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時可以操作左右道閘，控制出入車輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。在此建議xxxx房地產(chǎn)公司慎重設(shè)計，防止類似事情發(fā)生。（七）慎重安裝空調(diào)風機檔板在xxxx的設(shè)計中，鋁合金空調(diào)風機檔板是維護小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達花園也有類似設(shè)計。在垃圾房平面設(shè)計中，要注意將垃圾間進行分隔，以便于日常清潔工作中的垃圾分類處理。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價格約為500元）。（五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負面影響已經(jīng)日益顯露，既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理，也不利于環(huán)境保護。在屋頂花園出售或贈送給頂層業(yè)主后，我們將針對具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。（三）屋頂花園出售或贈送給業(yè)主據(jù)我們了解，發(fā)展商對屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問題還沒有明確的計劃，在此，我們建議xxxx房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進行分割，再出售或贈送給業(yè)主，這既利于營銷，也有利日后的物業(yè)管理。比如建議在會所屋面加設(shè)五個旗桿，樹立國旗、xxxx局、xxxx地產(chǎn)、物業(yè)、xxxx的旗幟進行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應加強會所處的背景音樂，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。xxxx一期位于xx的門戶位置，在xxxx一期中突出門戶特征，進行形象策劃，宣傳xx工業(yè)區(qū)、宣傳xxxx房地產(chǎn)、物業(yè)，不僅可以營造xx門戶的風景，還可以樹立樣板，有利于xxxx后幾期工程的開發(fā)與營銷。 五、對發(fā)展商的有關(guān)建議根據(jù)我們對xxxx一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對xxxx一期的建設(shè)開發(fā)和營銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項提出以下幾點建議，供xxxx房地產(chǎn)公司參考。（二十）維修服務回訪率80% xxxx管理處將建立制度，加強維修服務的回訪工作，以此來促進維修水平和服務態(tài)度的提高，確保維修服務質(zhì)量。（十八）違章發(fā)生率0 xxxx管理處將通過“業(yè)主入住培訓”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會等形式宣傳各項規(guī)章制度，確保違章率為0。（十六）責任火災事故發(fā)生率0 xxxx管理處在開辦“業(yè)主入住培訓班”時就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細向住戶說明，在住戶裝修時嚴格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強化住戶的消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火災事故的發(fā)生。（十五）消防設(shè)施設(shè)備完好率100% xxxx管理處將按照《消防管理工作手冊》的要求對消防設(shè)施設(shè)備進行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。有了上述條件，該項設(shè)施完好率100%是很容易實現(xiàn)的。（十二）停車場、單車棚完好率100% 加強區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場、單車棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對停車場、單車棚進行日常維修保養(yǎng)是達到上述完好率的保證。（十一）路燈完好率100% xxxx管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當班安管員發(fā)現(xiàn)問題立即通知維修班處理。（九）化糞池、雨水井、污水井完好率100% xxxx管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計劃和雨季特別檢查計劃，保證上述設(shè)施完好。（八）道路完好率96% xxxx將設(shè)計制作CI系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導示系統(tǒng)和交通標識，確保道路暢通，停車有序。我們建議xxxx地產(chǎn)在設(shè)計時考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制xxxx的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識，進一步使垃圾分類變成可能。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽臺綠化。（五）管理費收費率99%xxxx管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費的標準和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務，并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動管理、共同受益”的管理模式，引導住戶自愿交費，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費手續(xù)，以保證收費率的達標。在保修期內(nèi)，與xxxx地產(chǎn)密切合作，以住戶利益第一為原則，保證維修及時率達標。保修期內(nèi)，加強與xxxx地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達98%以上。市住宅局新聞媒介意見箱客戶意見調(diào)查程序管理處管理處主任跟蹤檢查執(zhí)行結(jié)果相關(guān)人員執(zhí)行命令發(fā)布命令信息反饋圖四、管理指標承諾及實施措施（一）時間承諾xxxx將通過對員工的有效培訓和教育，并嚴格執(zhí)行各項制度，發(fā)揚xx工業(yè)區(qū)“時間就是金錢，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾：1．在接到住戶治安方面的求助或報警信號后，無論在xxxx區(qū)域內(nèi)的任何一點，我們的安管人員都保證于2分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場；2．在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有：xxxx各部門每月向管理處主任提交一份工作計劃報告書，包括管理費收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。對重大質(zhì)量問題或多次重復出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預防措施。管理處定期向業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司定期報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標的實現(xiàn)。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評議制。具體作法一是公開監(jiān)督制。（1）建立合理的監(jiān)督機制小區(qū)管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務，提交財務報告書，并匯報出日常工作的進展和計劃?！叭ㄎ灏础惫ぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效果，xxxx的管理將嚴格按要求執(zhí)行。再根據(jù)各個員工的工作職責與范圍，規(guī)定在時間序列上的分解和空間位置上的移動。三定即“定崗、定員、定責”，五按即“按標準、按程序、按時間、按路線、按指令”。我們將在xxxx一期的物業(yè)管理中全面導入ISO9002質(zhì)量體系，并在一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認證，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務提供保障。根據(jù)目標達成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵員工比工作、比業(yè)績，共同進步，并將獎金分配與實際貢獻掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導和諧有序的工作氛圍。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強的人員。這體現(xiàn)在以人為中心，把員工當作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。2．人本管理以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。位于xx門戶的xxxx必須有一種和xx整體風貌適宜的人文風景，為此，我們對于小區(qū)社區(qū)文化活動和環(huán)境社區(qū)文化進行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并將在實際的管理過程中，經(jīng)常聽取客戶的意見，實現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動。特別是對于香港業(yè)主及小型商務辦公業(yè)主，我們設(shè)計了相應的特色服務項目。在配套服務方面。（3）管理過程互動在xxxx的日常管理服務運作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。（1）管理目標互動xxxx的管理目標應該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制定的，管理目的是一致的。主要的管理方式如下：1．互動管理在xxxx提倡、推行互動式物業(yè)管理。（二）管理xxxx一期的總體目標 1．xxxx在正式接管后一年內(nèi)，通過ISO9002質(zhì)量體系認證；2．xxxx在正式接管后一年內(nèi)，達到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的管理標準；3．xxxx在正式接管后二年內(nèi)，達到“全國消防安全示范小區(qū)”標準； 4．xxxx在正式接管后二年內(nèi)，達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標準?；谏鲜稣J識，我們確立了管理xxxx的指導思想、總體目標和管理方式。xxxxxxxx一期作為xxxx房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的樓宇精品小戶型商品住宅，物業(yè)管理公司將通過自己精心到位的物業(yè)管理，為樹立“xxxx”品牌作出自己的貢獻。我們將根據(jù)xxxx的具體特點，對小區(qū)內(nèi)的各種標志牌進行統(tǒng)一的設(shè)計和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了物業(yè)為xxxx業(yè)主精誠服務的理念和承諾。企業(yè)文化是凝聚公司員工的價值觀、人生觀的思想指導，是加強公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精神財富，是公司不斷發(fā)展的、強大的、源源不斷的、永不枯竭的推動力。 經(jīng)營理念：以人為本，市場為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序。我公司投資經(jīng)營的致誠公司、豫龍港裝飾工程公司、新時代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報率。公司管理規(guī)?，F(xiàn)已達150萬平方米，年營業(yè)收入2500萬元，年利稅300萬元。 （五）公司業(yè)務實力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服務的同時，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出租代理服務。原美國前總統(tǒng)布什的安全顧問，現(xiàn)阿科公司的安全總監(jiān)在96年對我保安隊伍考察后，評價我保安隊伍的綜合技能和素質(zhì)是“A”級，一點也不比美國的護衛(wèi)專業(yè)公司遜色。96年獲xx公安局保安訓練比賽第一名。五年來，協(xié)助公安機關(guān)打擊各類違法犯罪活動，維護了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財產(chǎn)安全，共計捉獲各類違法犯罪人員80余人，破獲各類案件60余起?，F(xiàn)有安管員近400名。既有強有力的領(lǐng)導核心，又有團結(jié)拼搏的員工隊伍，我公司具備了在市場經(jīng)濟大潮中弄潮的實力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對xxxx一期的接管。其中管理技術(shù)人員80余人，大專以上程度近70人。尤其是我公司總經(jīng)理張萬和，擁有10余年的物業(yè)管理經(jīng)驗，作為深圳物業(yè)管理行業(yè)僅有的兩名代表之一，95年被市政府評為“市優(yōu)秀經(jīng)理”。（四）精明強干的領(lǐng)導核心，團結(jié)進取的員工隊伍1．擁有一支團結(jié)拼搏的干部職工隊伍企業(yè)競爭，實際上是企業(yè)經(jīng)營者之間的競爭。作為綜合服務的優(yōu)化配套措施之一，既滿足了廣大住戶的生活要求，又加強了物業(yè)公司和住戶的溝通與了解，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務宗旨，24小時全天候為住戶提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務。3．我公司具有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗我公司擁有各類專業(yè)管理技術(shù)人員80余名，對各類物業(yè)設(shè)備如電梯、中央空調(diào)、供配電、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗，能確保各個系統(tǒng)都處于良好的運作狀態(tài)，使xxxx的設(shè)備特別是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色。 2．我公司具有大面積園林綠化管理經(jīng)驗我公司管理的占地面積35萬平方米的鯨山別墅，5萬平方米的海濱花園，3萬平方米的碧濤苑小區(qū)，在管理大面積園林綠化，園藝造型，環(huán)境營造及維護等方面有著豐富的經(jīng)驗。在總結(jié)管理涉外樓盤經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們公司更注意學習和借鑒香港的先進物業(yè)管理經(jīng)驗，與國際物業(yè)管理接軌，多次派人考察由香港物業(yè)管理公司管理的物業(yè)，從各個角度進行了總結(jié)和學習。這證明，我公司的物業(yè)管理質(zhì)量是經(jīng)得起時間的考驗的。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來自全世界37個國家和地區(qū)的外籍專家及其家屬共1000余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑，歷年來都保持了全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；現(xiàn)任建設(shè)部副部長宋春華、謝家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱贊：鯨山別墅不愧是中國物業(yè)管理的驕傲，并提詞：“物業(yè)服務好，鯨山溫馨家。我公司管理技術(shù)人員85人中，現(xiàn)有大專以上文化程度的有66人，占78%，其中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27 %，大專生39 人，占46 %，具有高級職稱4 人，占5 %，中級職稱 18 人，占21%，初級職稱33 人，占39 %，保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。在保證物業(yè)管理服務質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。我公司在xx工業(yè)區(qū)99“管理年”活動管理工作中受到工業(yè)區(qū)嘉獎和表彰。通過認真試行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、定員準確、職責分明，各種標準明確細化，流程規(guī)范清晰，各項工作在時間、地點上的分步控制合理適度。在ISO9002質(zhì)量體系推行中，我們特地強調(diào)“三定五按”，確保物業(yè)管理的各項工作規(guī)范、高效、有序。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標。此外，我們還制定了相應的前期介入的措施，參與施工與驗收，盡量為日后xxxx的物業(yè)管理工作鋪平道路。在物業(yè)管理中，我們將導入互動式管理方式，務必通過我們精心的管理與服務，使xxxx真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。站在xxxx地產(chǎn)樓宇營銷和購房者生活居住的角度，我們確立了xxxx一期物業(yè)管理的指導思想、管理目標和管理方式，并制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。我們物業(yè)管理的成果，得到了國家建設(shè)部領(lǐng)導的肯定，倍受同行