【正文】 管理有限公司管理的部份物業(yè)，對(duì)香港物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)和借鑒。接到招投標(biāo)通知后，我們立即成立投標(biāo)工作小組，組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研究，集思廣益，組織各級(jí)管理人員、工程師，多次到現(xiàn)場(chǎng)踏勘，以掌握翔實(shí)的第一手資料。在領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶領(lǐng)下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng)營(yíng)管理不斷突破，整體實(shí)力不斷加強(qiáng)，行業(yè)地位日益提高，九九年以前已有相當(dāng)一批所管物業(yè)獲得全國(guó)、省、市級(jí)“優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”和“優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”的殊榮。98年4月，公司榮獲深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)證書(shū)。站在xxxx地產(chǎn)樓宇營(yíng)銷和購(gòu)房者生活居住的角度，我們確立了xxxx一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。在ISO9002質(zhì)量體系推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作規(guī)范、高效、有序。我公司管理技術(shù)人員85人中，現(xiàn)有大專以上文化程度的有66人，占78%，其中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27 %，大專生39 人，占46 %，具有高級(jí)職稱4 人，占5 %，中級(jí)職稱 18 人，占21%，初級(jí)職稱33 人，占39 %，保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 2．我公司具有大面積園林綠化管理經(jīng)驗(yàn)我公司管理的占地面積35萬(wàn)平方米的鯨山別墅，5萬(wàn)平方米的海濱花園，3萬(wàn)平方米的碧濤苑小區(qū)，在管理大面積園林綠化，園藝造型，環(huán)境營(yíng)造及維護(hù)等方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。作為綜合服務(wù)的優(yōu)化配套措施之一，既滿足了廣大住戶的生活要求，又加強(qiáng)了物業(yè)公司和住戶的溝通與了解，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。既有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，又有團(tuán)結(jié)拼搏的員工隊(duì)伍，我公司具備了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中弄潮的實(shí)力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對(duì)xxxx一期的接管。原美國(guó)前總統(tǒng)布什的安全顧問(wèn)，現(xiàn)阿科公司的安全總監(jiān)在96年對(duì)我保安隊(duì)伍考察后，評(píng)價(jià)我保安隊(duì)伍的綜合技能和素質(zhì)是“A”級(jí)，一點(diǎn)也不比美國(guó)的護(hù)衛(wèi)專業(yè)公司遜色。質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序。xxxxxxxx一期作為xxxx房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓宇精品小戶型商品住宅，物業(yè)管理公司將通過(guò)自己精心到位的物業(yè)管理，為樹(shù)立“xxxx”品牌作出自己的貢獻(xiàn)。（1）管理目標(biāo)互動(dòng)xxxx的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制定的，管理目的是一致的。位于xx門戶的xxxx必須有一種和xx整體風(fēng)貌適宜的人文風(fēng)景，為此，我們對(duì)于小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)和環(huán)境社區(qū)文化進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并將在實(shí)際的管理過(guò)程中，經(jīng)常聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動(dòng)。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。再根據(jù)各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開(kāi)監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評(píng)議制。市住宅局新聞媒介意見(jiàn)箱客戶意見(jiàn)調(diào)查程序管理處管理處主任跟蹤檢查執(zhí)行結(jié)果相關(guān)人員執(zhí)行命令發(fā)布命令信息反饋圖四、管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施（一）時(shí)間承諾xxxx將通過(guò)對(duì)員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度，發(fā)揚(yáng)xx工業(yè)區(qū)“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾：1．在接到住戶治安方面的求助或報(bào)警信號(hào)后，無(wú)論在xxxx區(qū)域內(nèi)的任何一點(diǎn)，我們的安管人員都保證于2分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)；2．在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽(yáng)臺(tái)綠化。（十一）路燈完好率100% xxxx管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安管員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即通知維修班處理。（十六）責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0 xxxx管理處在開(kāi)辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時(shí)就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說(shuō)明，在住戶裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過(guò)日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。xxxx一期位于xx的門戶位置，在xxxx一期中突出門戶特征，進(jìn)行形象策劃，宣傳xx工業(yè)區(qū)、宣傳xxxx房地產(chǎn)、物業(yè)，不僅可以營(yíng)造xx門戶的風(fēng)景，還可以樹(shù)立樣板，有利于xxxx后幾期工程的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷。（五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負(fù)面影響已經(jīng)日益顯露，既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理，也不利于環(huán)境保護(hù)。在此建議xxxx房地產(chǎn)公司慎重設(shè)計(jì)，防止類似事情發(fā)生。（十三）建設(shè)xxxx地產(chǎn)業(yè)主會(huì)所共享xxxx一期的業(yè)主，就是xxxx會(huì)所的會(huì)員，也就是xxxx會(huì)的會(huì)員，招商會(huì)所有的會(huì)員可在xxxx地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的一系列服務(wù)場(chǎng)所享受優(yōu)惠，包括xxxx的會(huì)所。從92年開(kāi)始在房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理有較深入了解。 數(shù)職管理員1人負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類投訴、違章以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作?？埔陨衔幕?，有物業(yè)管理上崗證，懂ISO9002運(yùn)作（四）xxxx展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職通過(guò)培訓(xùn)，公司已培養(yǎng)了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、管理能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的中層干部和工作技能扎實(shí)、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。（4）公司有關(guān)規(guī)章制度。維修工、安管員xxxx清潔衛(wèi)生、園林綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序經(jīng)營(yíng)服務(wù)部保潔員綠化工ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)人事行政部管理處全體員工服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體人員軍體訓(xùn)練安全保衛(wèi)部安管員物業(yè)應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制專題培訓(xùn)管理處維修工和安管員如何作好入伙工作經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體人員住戶裝修管理知識(shí)培訓(xùn)工程部管理處全體人員2．接管后人員培訓(xùn)接管后，隨著管理處各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，員工培訓(xùn)應(yīng)步入常規(guī)運(yùn)作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓(xùn)，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓(xùn)。3．管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9002質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)先進(jìn)，鞭策落后，提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)。2．內(nèi)部協(xié)調(diào)（1）設(shè)立員工合理化建議箱。2．樹(shù)立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)消防機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達(dá)標(biāo)率、用戶滿意率等作出量化要求。6．參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理時(shí)間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過(guò)程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試時(shí)間：按工程進(jìn)度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，借此項(xiàng)工作充分了解的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗(yàn)收時(shí)間：xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。3區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套100003電焊機(jī)1臺(tái)10003．清潔綠化工具：序號(hào)項(xiàng)4．安全裝備：序號(hào)項(xiàng)7手提式滅火器3428903打印機(jī)1臺(tái)20006．不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： 序號(hào)項(xiàng)8空調(diào)機(jī)280003．停車費(fèi)按照深圳市的物價(jià)定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日二收入合計(jì)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表三支出合計(jì)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表1管理成本明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表其中:工資及福利明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表辦公費(fèi)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表智能設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表公共部分水電費(fèi)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表環(huán)境管理費(fèi)明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表其它支出明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表2管理傭金10%一管理費(fèi)人1人B副主任3500元/月人1人J維修工2000元/月部200元5部D對(duì)講機(jī)費(fèi)7部年檢費(fèi)10元/月年800元/人6人5辦證費(fèi)430元/人7路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈均1元/盞8消防報(bào)警系統(tǒng)綜合測(cè)算五智能化設(shè)備維護(hù)11清潔用水綜合測(cè)算年2400元/個(gè)年18元659戶4清潔工具綜合測(cè)算5電梯運(yùn)行用電227KW227KW4小時(shí)365天6生活水泵3小時(shí)365天7消防設(shè)備綜合測(cè)算年3臺(tái)3KW14臺(tái)4KW10臺(tái)6柴油發(fā)電機(jī)綜合測(cè)算年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護(hù)20元/個(gè)年440元/人5人D安管員630元/人A+D項(xiàng)A主任電話補(bǔ)貼150元/月150元/月2人B傳呼機(jī)12部均40元/月6人(主任、副主任、主管2人，會(huì)計(jì)、)臨時(shí)工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額的2%64000元2%4福利費(fèi)工資總額的8%64000元8%5教育培訓(xùn)工資總額的6%64000元6%人1人H文員1500元/月 序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式月支出（元）年支出（萬(wàn)元）一工資及福利46人1+5項(xiàng)1工資收入小計(jì) 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬(wàn)元）備二、收支預(yù)算（一）說(shuō)明：1．經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費(fèi)、停車費(fèi)、商鋪?zhàn)饨鸺坝袃敺?wù)收費(fèi)按99%收取率計(jì)算。6警示牌164160 目數(shù) 量金11印刷品1批30000住戶手冊(cè)、業(yè)主公約、各類表格12小計(jì) 途1辦公桌椅10套80005消防專用器材55005小計(jì)9小計(jì) 途1馬可管道疏通機(jī)1臺(tái)150003．管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)時(shí)間：人員到位后三天內(nèi)培訓(xùn)內(nèi)容：見(jiàn)培訓(xùn)計(jì)劃4．研究xxxx規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案，并向xxxx地產(chǎn)有關(guān)人員學(xué)習(xí)、交流時(shí)間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握xxxx規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案，以達(dá)到前期能有效介入。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧。因此，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)，是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識(shí)和觀念：1．樹(shù)立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)。（4）定期召開(kāi)“業(yè)主委員會(huì)”會(huì)議和業(yè)主座談會(huì)。3．實(shí)施全員崗位責(zé)任量化考核制。（一）人員管理的原則1．按照公正、公開(kāi)、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識(shí)化、人員結(jié)構(gòu)科學(xué)化的管理原則，對(duì)員工進(jìn)行聘用及管理。如工作程序、工作方式、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)；（5）圍繞公司與部門組織的培訓(xùn)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練；（6）管理處認(rèn)為有必要進(jìn)行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。（2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場(chǎng)操作、情景模擬等形式。 注清潔工2人負(fù)責(zé)展示中心保潔工作女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧安管員1人負(fù)責(zé)展示中心的安全工作男性，26歲以下，高中以上文化，門童2人負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象男性，26歲以下，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗(yàn)三．員工培訓(xùn)培訓(xùn)工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。安保部班長(zhǎng)3人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車輛管理工作28歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗(yàn)調(diào)度員3人值班和處理各類信息，并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)，起到管理“樞鈕”作用中專以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱，電子或自動(dòng)化專業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，懂ISO9002運(yùn)作（三）崗位配置、人員數(shù)量和要求崗設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部等進(jìn)行日常物業(yè)管理服務(wù)。為了在xxxx營(yíng)造一種處處見(jiàn)綠的環(huán)境，在燈柱、立交橋等部位可以進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，安裝有關(guān)設(shè)置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。（七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板在xxxx的設(shè)計(jì)中，鋁合金空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達(dá)花園也有類似設(shè)計(jì)。在屋頂花園出售或贈(zèng)送給頂層業(yè)主后，我們將針對(duì)具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。 五、對(duì)發(fā)展商的有關(guān)建議根據(jù)我們對(duì)xxxx一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對(duì)xxxx一期的建設(shè)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項(xiàng)提出以下幾點(diǎn)建議，供xxxx房地產(chǎn)公司參考。（十五）消防設(shè)施設(shè)備完好率100% xxxx管理處將按照《消防管理工作手冊(cè)》的要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。（