【正文】 14循環(huán)水池4M3/天4M3365天15其他設(shè)備綜合測算3家庭防報(bào)警及自動(dòng)抄表系統(tǒng)40元/戶月1100元17部3消防泵80元/KW年64591 M22室外道路養(yǎng)護(hù)1元/M2A+E項(xiàng)A管理人員服裝1500元/人人2人M安管班長1500元/月日20輛3摩托車均日停放40輛1元/輛月收取。3樓層垃圾桶338169002警示牌1641602樓層垃圾桶338169006水工工具1套500189000時(shí)間：用戶裝修前不定期舉辦內(nèi)容：幫助業(yè)主了解xxxx情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及管理處有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時(shí)極為繁瑣和細(xì)微，我們的工作就是由日常一點(diǎn)一滴的細(xì)微工作組成。1．對外協(xié)調(diào)（1）與政府有關(guān)部門及上級(jí)主管部門建立長期良好的關(guān)系，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展。每年年末，企劃培訓(xùn)部統(tǒng)計(jì)年度培訓(xùn)累計(jì)學(xué)分，作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。4．鼓勵(lì)自學(xué)。 要副主任1人協(xié)助主任進(jìn)行物業(yè)管理全面工作經(jīng)濟(jì)師，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，精通ISO9002運(yùn)作建議xxxx地產(chǎn)配置巴士，由我們安排駕駛員，并對巴士服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。（六）合理配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾房的位置既要方便垃圾的運(yùn)送，又要不影響住戶與車輛的進(jìn)出。（十九）住戶有效投訴率1‰以下，投訴處理率100% xxxx管理處啟用“互動(dòng)式物業(yè)管理”模式，加強(qiáng)與住戶的溝通合作，加上管理處全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)，制度化、規(guī)范化的管理措施，可以確保有效投訴率1‰之下，投訴處理率100%。再就是發(fā)揮“互動(dòng)式物業(yè)管理”的優(yōu)勢，通過嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。（2）建立自我約束機(jī)制管理處根據(jù)各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對各班組員工進(jìn)行有效檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。3．標(biāo)準(zhǔn)管理（1）按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理我公司較早通過ISO9002質(zhì)量體系的認(rèn)證，具有一整套完整、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量保證模式，在推行的過程中，積累了一套豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。管理處隨時(shí)與住戶溝通物業(yè)管理狀況，而住戶也有義務(wù)隨時(shí)向管理處反饋意見和信息，以保證管理處的工作就是住戶的需要這個(gè)方向。企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：樹立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。通過對安管隊(duì)伍的嚴(yán)格管理和規(guī)范化運(yùn)作，已成為xx地區(qū)治安穩(wěn)定的生力軍和主要力量，以形象佳、素質(zhì)高、作風(fēng)過硬、紀(jì)律嚴(yán)明、機(jī)智勇敢而享譽(yù)xx地區(qū)。xxxx一期綠化覆蓋率達(dá)34%，其草地、水景、林木、屋頂花園將為我們在綠化園藝技術(shù)方面提供一個(gè)最佳的表現(xiàn)舞臺(tái)。2．我公司在xx工業(yè)區(qū)企業(yè)管理部的指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作行為等方面績效顯著，已建立起“自主經(jīng)營，自我完善，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展”的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。通過提供高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理運(yùn)作，創(chuàng)造了適合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會(huì)上和同行中逐步樹立起了“物業(yè)管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形象。站在發(fā)展商和住戶的角度，我們確定了xxxxxxxx一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在xxxx中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓xxxx成為“城市中的花園”。我公司以特有的鮮明的企業(yè)文化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱愛物業(yè)管理行業(yè)，勤懇工作，積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績斐然，其中xx別墅保安隊(duì)998連續(xù)兩年被團(tuán)中央授予“全國青年文明號(hào)”的光榮稱號(hào)；xx別墅95年榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)；xxx花園榮獲98年“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)；還有相當(dāng)一批物業(yè)榮獲深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）稱號(hào)。我公司在xx工業(yè)區(qū)99“管理年”活動(dòng)管理工作中受到工業(yè)區(qū)嘉獎(jiǎng)和表彰。3．我公司具有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)我公司擁有各類專業(yè)管理技術(shù)人員80余名，對各類物業(yè)設(shè)備如電梯、中央空調(diào)、供配電、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，能確保各個(gè)系統(tǒng)都處于良好的運(yùn)作狀態(tài)，使xxxx的設(shè)備特別是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。五年來，協(xié)助公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動(dòng)，維護(hù)了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財(cái)產(chǎn)安全，共計(jì)捉獲各類違法犯罪人員80余人，破獲各類案件60余起。企業(yè)文化是凝聚公司員工的價(jià)值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強(qiáng)公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精神財(cái)富，是公司不斷發(fā)展的、強(qiáng)大的、源源不斷的、永不枯竭的推動(dòng)力。在配套服務(wù)方面。我們將在xxxx一期的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量體系，并在一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。（八）道路完好率96% xxxx將設(shè)計(jì)制作CI系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識(shí)，確保道路暢通，停車有序。（二十）維修服務(wù)回訪率80% xxxx管理處將建立制度，加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作，以此來促進(jìn)維修水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。在垃圾房平面設(shè)計(jì)中，要注意將垃圾間進(jìn)行分隔，以便于日常清潔工作中的垃圾分類處理。第二項(xiàng)管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理處管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)簽訂委托管理合同，并設(shè)立xxxx管理處，聘任正、副管理處主任，并簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。監(jiān)控中心主管1人主管監(jiān)控中心工作本科，電子類或自動(dòng)化專業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002運(yùn)作 求備鼓勵(lì)員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會(huì)議，凡是取得國家認(rèn)可學(xué)歷畢業(yè)證的給予報(bào)銷學(xué)費(fèi)50%。 四、人員管理在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。（2）設(shè)立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。4．培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長溝通技巧”的特殊素質(zhì)。 （三）日常管理階段由xxxx正式入伙開始至委托管理期間，xxxx管理處將嚴(yán)格按照標(biāo)書中的各項(xiàng)承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。2．維修工具：序號(hào)項(xiàng)7鋁合金梯2架20003外圍果皮箱1030003車輛減速坡1652804外圍果皮箱1030005．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后。日40輛四有償服務(wù)安裝、維修綜合測算人3人N安管員1000元/月年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人年1元6000 M23停車場養(yǎng)護(hù)1元/M2年15KW2臺(tái)4噴淋泵80元/KW年40元659戶4巡更系統(tǒng)維護(hù)綜合測算13消防用水綜合測算年5元659戶2閉路電視監(jiān)控設(shè)備維護(hù)綜合測算1+9項(xiàng)1電梯1100元/部1+9項(xiàng)1公共房屋養(yǎng)護(hù)4服裝費(fèi)人10人L綠化工1000元/月1+3項(xiàng)1汽車月票252車位（實(shí)停238個(gè)）地上15個(gè)，地下208個(gè)，架空層15個(gè)150元15個(gè)300元223個(gè)2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M22垃圾箱（分類垃圾箱）83840 途1天線對講系統(tǒng)813600 途1垃圾箱（分類垃圾箱）838405電工工具6套30005小計(jì)舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)；（2）垃圾分類知識(shí)培訓(xùn)；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；（4）裝修管理培訓(xùn)。3．樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。鼓勵(lì)員工、業(yè)主對我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及主人翁精神，及時(shí)把存在的問題暴露出來，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。建立培訓(xùn)檔案，記錄考核成績，并核定培訓(xùn)學(xué)分。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。 質(zhì) 注主任1人負(fù)責(zé)xxxx管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9000運(yùn)作（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生配置定時(shí)公共巴士，既可接送往來于xx的香港業(yè)主，也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué)，會(huì)給業(yè)主很大的方便。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價(jià)格約為500元）。（十八）違章發(fā)生率0 xxxx管理處將通過“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度，確保違章率為0。我們建議xxxx地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制xxxx的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。管理處定期向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)員工比工作、比業(yè)績，共同進(jìn)步，并將獎(jiǎng)金分配與實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。（3）管理過程互動(dòng)在xxxx的日常管理服務(wù)運(yùn)作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。 經(jīng)營理念：以人為本，市場為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。現(xiàn)有安管員近400名。我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色。通過認(rèn)真試行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。我公司憑借自身優(yōu)勢，已成為深圳最具規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)管理公司之一。對于xxxxxxxx一期的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管xxxx一期一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。在99年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評中，我公司共有xx聯(lián)合大廈、xxx庭園、xxxx園等六個(gè)小區(qū)（大廈）參加評比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號(hào)，并有五個(gè)小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評比，在深圳市同行業(yè)中，參評小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎(jiǎng)項(xiàng)最多。3．在深圳市工商物價(jià)稅務(wù)管理部門和xx工業(yè)區(qū)財(cái)務(wù)部及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。4．我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務(wù)經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理除開展常規(guī)服務(wù)工作外，如何全方位滿足住戶的各種生活需要，是我公司孜孜以求的服務(wù)境界。我保安隊(duì)還代表xx地區(qū)保安隊(duì)伍在95年的深圳市保安隊(duì)伍比賽中，勇奪冠軍，獲深圳市公安局的表彰和嘉獎(jiǎng)。2．完整的CI形象設(shè)計(jì)我們結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，聘請專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，對我公司的形象識(shí)別系統(tǒng)進(jìn)行了全面的設(shè)計(jì)，并具有一套在小區(qū)全方位推行運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了xxxx的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。（2）大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”。要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的有效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程，流程圖如下：公開信市住宅局 南山區(qū)建設(shè)局業(yè)主管委會(huì)物業(yè)管理處各部門各分包商ISO9002質(zhì)量體系各崗位員工監(jiān)督及自我約束流程圖（3）建立信息反饋及處理機(jī)制沒有糾正和預(yù)防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。（二十一）住戶對物業(yè)管理滿意率96% xxxx管理處通過“互動(dòng)式物業(yè)管理”的運(yùn)作，通過對上述各項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo)，住戶對物業(yè)管理的滿意率達(dá)到或超過96%是很順理成章的。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類處理的要求。管理處按xxxx特點(diǎn)及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心，負(fù)責(zé)xxxx24小時(shí)監(jiān)控、調(diào)度。（三）培訓(xùn)類型1．入司培訓(xùn)：所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓(xùn)部的入司培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：（1）公司的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員。在xxxx一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利展開。（3）設(shè)立投訴熱線電話。物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。 二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀(jì)199812號(hào)文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計(jì)劃為確保xxxx的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點(diǎn)、