【正文】 年8元659戶2治安器具、巡邏車輛綜合測算年2400元/個年18元659戶4清潔工具綜合測算年8000 M22垃圾承運費320元/桶七環(huán)境管理費13消防用水綜合測算11清潔用水綜合測算5電梯運行用電227KW227KW4小時365天6生活水泵3小時365天7消防設(shè)備綜合測算六公用部分水電費年40元659戶4巡更系統(tǒng)維護綜合測算年5元659戶2閉路電視監(jiān)控設(shè)備維護綜合測算五智能化設(shè)備維護8消防報警系統(tǒng)綜合測算年3臺3KW14臺4KW10臺6柴油發(fā)電機綜合測算年15KW2臺4噴淋泵80元/KW1+9項1電梯1100元/部年120元10盞9維修材料及損耗費綜合測算7路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈均1元/盞年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護20元/個年1元6000 M23停車場養(yǎng)護1元/M21+9項1公共房屋養(yǎng)護7節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動費管理費收入的1%1%8宿舍補助30元/人年800元/人6人5辦證費430元/人年440元/人5人D安管員630元/人年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人4服裝費部200元5部D對講機費7部年檢費10元/月A+D項A主任電話補貼150元/月150元/月2人B傳呼機12部均40元/月二辦公費6人(主任、副主任、主管2人，會計、)臨時工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會經(jīng)費工資總額的2%64000元2%4福利費工資總額的8%64000元8%5教育培訓工資總額的6%64000元6%人3人N安管員1000元/月人10人L綠化工1000元/月人1人J維修工2000元/月人1人H文員1500元/月人1人F出納2000元/月人1人D調(diào)度員1500元/月人1人B副主任3500元/月 序號項目測算式依據(jù)計算式月支出（元）年支出（萬元）一工資及福利46人1+5項1工資日40輛四有償服務(wù)安裝、維修綜合測算1+3項1汽車月票252車位（實停238個）地上15個，地下208個，架空層15個150元15個300元223個2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛一管理費收入小計收入合計收取率99% %二收入合計明細見測算表三支出合計明細見測算表1管理成本明細見測算表其中:工資及福利明細見測算表辦公費明細見測算表公共設(shè)施維護費明細見測算表機電設(shè)備維護費明細見測算表智能設(shè)備維護費明細見測算表公共部分水電費明細見測算表環(huán)境管理費明細見測算表其它支出明細見測算表2管理傭金10% 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬元）備5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后。4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M23．停車費按照深圳市的物價定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標準收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日二、收支預算（一）說明：1．經(jīng)費收支預算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費、停車費、商鋪租金及有償服務(wù)收費按99%收取率計算。8．，以利物業(yè)管理公司購置必需的物資與印制資料、表格。1627608空調(diào)機280006警示牌1641604外圍果皮箱1030002垃圾箱（分類垃圾箱）83840 目數(shù) 量金7．建議納入建造成本的物資裝備序號項6．不可預測費用： 序號項11印刷品1批30000住戶手冊、業(yè)主公約、各類表格12小計7保險柜2個10005傳真機1臺20003打印機1臺2000 途1辦公桌椅10套80005．辦公用品： 序號項9小計7手提式滅火器3428905消防專用器材55003車輛減速坡165280 途1天線對講系統(tǒng)8136004．安全裝備：序號項5小計3外圍果皮箱103000 途1垃圾箱（分類垃圾箱）838403．清潔綠化工具：序號項9小計7鋁合金梯2架20005電工工具6套30003電焊機1臺1000 途1馬可管道疏通機1臺150002．維修工具：序號項5小計3區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套10000 目數(shù)量金額（元）用 （三）日常管理階段由xxxx正式入伙開始至委托管理期間，xxxx管理處將嚴格按照標書中的各項承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益。舉辦“業(yè)主入住培訓班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓；（2）垃圾分類知識培訓；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓；（4）裝修管理培訓。6．參加現(xiàn)場施工管理時間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機電設(shè)備的安裝、調(diào)試時間：按工程進度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓，借此項工作充分了解的智能化系統(tǒng)、機電設(shè)備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗收時間：xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進行復驗。3．管理處內(nèi)部人員培訓時間：人員到位后三天內(nèi)培訓內(nèi)容：見培訓計劃4．研究xxxx規(guī)劃，設(shè)計方案，并向xxxx地產(chǎn)有關(guān)人員學習、交流時間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握xxxx規(guī)劃設(shè)計思路和方案，以達到前期能有效介入。第三項工作計劃與物資裝備一、工作計劃xxxx管理處采用逐級負責制，“互動式物業(yè)管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標的落實和提升，并利用反饋信息進行決策修改，循環(huán)往復，千錘百煉。（4）對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓合格率、持證上崗率等。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標，對消防機電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達標率、用戶滿意率等作出量化要求。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。4．培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長溝通技巧”的特殊素質(zhì)。3．樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。2．樹立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。因此，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識和觀念：1．樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識。（六）培養(yǎng)員工服務(wù)意識物業(yè)管理是通過專業(yè)化、一體化的管理，體現(xiàn)社會效益的。（3）建立每周例會制度。2．內(nèi)部協(xié)調(diào)（1）設(shè)立員工合理化建議箱。（4）定期召開“業(yè)主委員會”會議和業(yè)主座談會。（2）設(shè)立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。鼓勵員工、業(yè)主對我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強企業(yè)凝聚力及主人翁精神，及時把存在的問題暴露出來，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。鼓勵先進，鞭策落后，提高員工隊伍整體素質(zhì)。3．實施全員崗位責任量化考核制。（三）人員考核1．實行崗位管理目標責任制。由公司人事行政部和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗等進行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。3．管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度、ISO9002質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標準。（一）人員管理的原則1．按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識化、人員結(jié)構(gòu)科學化的管理原則，對員工進行聘用及管理。 四、人員管理在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。建立培訓檔案，記錄考核成績，并核定培訓學分。維修工、安管員xxxx清潔衛(wèi)生、園林綠化標準及作業(yè)程序經(jīng)營服務(wù)部保潔員綠化工ISO9002質(zhì)量體系知識人事行政部管理處全體員工服務(wù)意識、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育經(jīng)營服務(wù)部管理處全體人員軍體訓練安全保衛(wèi)部安管員物業(yè)應(yīng)急反應(yīng)機制專題培訓管理處維修工和安管員如何作好入伙工作經(jīng)營服務(wù)部管理處全體人員住戶裝修管理知識培訓工程部管理處全體人員2．接管后人員培訓接管后，隨著管理處各項工作的順利開展，員工培訓應(yīng)步入常規(guī)運作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓。如工作程序、工作方式、工作標準及時間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)；（5）圍繞公司與部門組織的培訓進行強化訓練；（6）管理處認為有必要進行的其他內(nèi)部培訓。管理處負責本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓；根據(jù)培訓內(nèi)容可集中進行培訓，也可分工種進行培訓；培訓可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。上崗前應(yīng)進行相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓，由有關(guān)部門負責組織；上崗前應(yīng)進行崗位基本情況、崗位職責、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓，由管理處負責組織。（4）公司有關(guān)規(guī)章制度。（2）公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。鼓勵員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓班或?qū)I(yè)研討會議，凡是取得國家認可學歷畢業(yè)證的給予報銷學費50%。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓班學習。培訓可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。（二）培訓方式1．內(nèi)部培訓。（一）培訓目標對管理處全員實施培訓，確保員工素質(zhì)滿足各項質(zhì)量要求。通過培訓，公司已培養(yǎng)了一批知識結(jié)構(gòu)全面、管理能力強、經(jīng)驗豐富的中層干部和工作技能扎實、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。 注清潔工2人負責展示中心保潔工作女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗有關(guān)標準參考五星級酒店相關(guān)標準和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧安管員1人負責展示中心的安全工作男性，26歲以下，高中以上文化，門童2人負責展示中心綜合服務(wù)和形象男性，26歲以下，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗三．員工培訓培訓工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓部進行指導，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。 求備 質(zhì)（四）xxxx展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職安保部班長3人負責小區(qū)治安、車輛管理工作28歲以下，復員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗維修班5人負責一般水電維修和小區(qū)房屋維修初級技工，有上崗證會所管理部主管（兼）負責會所的營運?？埔陨衔幕?jīng)營，有較佳形象管理員1人負責日常運營服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類投訴、違章以及對外聯(lián)絡(luò)工作專科以上文化，有物業(yè)管理上崗證，懂ISO9002運作調(diào)度員3人值班和處理各類信息，并負責智能化系統(tǒng)的維護，起到管理“樞鈕”作用中專以上文化或初級以上技術(shù)職稱，電子或自動化專業(yè)，懂ISO9002運作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負責聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合協(xié)調(diào)能力強，懂ISO9002運作監(jiān)控中心主管1人主管監(jiān)控中心工作本科，電子類或自動化專業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002運作 注主任1人負責xxxx管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9000運作 數(shù)職（三）崗位配置、人員數(shù)量和要求崗99年入深圳物業(yè)管理有限公司，曾任海濱花園管理處副主任，在推行ISO9002質(zhì)量管理和“三定五按”工作規(guī)范方面，取得了顯著的效果。胡清松工作積極熱情，有較強的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書。從92年開始在房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)，對深圳房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理有較深入了解。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水