【正文】 年8元659戶2治安器具、巡邏車輛綜合測(cè)算年2400元/個(gè)年18元659戶4清潔工具綜合測(cè)算年8000 M22垃圾承運(yùn)費(fèi)320元/桶七環(huán)境管理費(fèi)13消防用水綜合測(cè)算11清潔用水綜合測(cè)算5電梯運(yùn)行用電227KW227KW4小時(shí)365天6生活水泵3小時(shí)365天7消防設(shè)備綜合測(cè)算六公用部分水電費(fèi)年40元659戶4巡更系統(tǒng)維護(hù)綜合測(cè)算年5元659戶2閉路電視監(jiān)控設(shè)備維護(hù)綜合測(cè)算五智能化設(shè)備維護(hù)8消防報(bào)警系統(tǒng)綜合測(cè)算年3臺(tái)3KW14臺(tái)4KW10臺(tái)6柴油發(fā)電機(jī)綜合測(cè)算年15KW2臺(tái)4噴淋泵80元/KW1+9項(xiàng)1電梯1100元/部年120元10盞9維修材料及損耗費(fèi)綜合測(cè)算7路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈均1元/盞年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護(hù)20元/個(gè)年1元6000 M23停車場(chǎng)養(yǎng)護(hù)1元/M21+9項(xiàng)1公共房屋養(yǎng)護(hù)7節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%8宿舍補(bǔ)助30元/人年800元/人6人5辦證費(fèi)430元/人年440元/人5人D安管員630元/人年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人4服裝費(fèi)部200元5部D對(duì)講機(jī)費(fèi)7部年檢費(fèi)10元/月A+D項(xiàng)A主任電話補(bǔ)貼150元/月150元/月2人B傳呼機(jī)12部均40元/月二辦公費(fèi)6人(主任、副主任、主管2人，會(huì)計(jì)、)臨時(shí)工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額的2%64000元2%4福利費(fèi)工資總額的8%64000元8%5教育培訓(xùn)工資總額的6%64000元6%人3人N安管員1000元/月人10人L綠化工1000元/月人1人J維修工2000元/月人1人H文員1500元/月人1人F出納2000元/月人1人D調(diào)度員1500元/月人1人B副主任3500元/月 序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式月支出（元）年支出（萬(wàn)元）一工資及福利46人1+5項(xiàng)1工資日40輛四有償服務(wù)安裝、維修綜合測(cè)算1+3項(xiàng)1汽車月票252車位（實(shí)停238個(gè)）地上15個(gè)，地下208個(gè)，架空層15個(gè)150元15個(gè)300元223個(gè)2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛一管理費(fèi)收入小計(jì)收入合計(jì)收取率99% %二收入合計(jì)明細(xì)見測(cè)算表三支出合計(jì)明細(xì)見測(cè)算表1管理成本明細(xì)見測(cè)算表其中:工資及福利明細(xì)見測(cè)算表辦公費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表智能設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表公共部分水電費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表環(huán)境管理費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表其它支出明細(xì)見測(cè)算表2管理傭金10% 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬(wàn)元）備5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后。4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M23．停車費(fèi)按照深圳市的物價(jià)定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日二、收支預(yù)算（一）說(shuō)明：1．經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費(fèi)、停車費(fèi)、商鋪?zhàn)饨鸺坝袃敺?wù)收費(fèi)按99%收取率計(jì)算。8．，以利物業(yè)管理公司購(gòu)置必需的物資與印制資料、表格。1627608空調(diào)機(jī)280006警示牌1641604外圍果皮箱1030002垃圾箱（分類垃圾箱）83840 目數(shù) 量金7．建議納入建造成本的物資裝備序號(hào)項(xiàng)6．不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： 序號(hào)項(xiàng)11印刷品1批30000住戶手冊(cè)、業(yè)主公約、各類表格12小計(jì)7保險(xiǎn)柜2個(gè)10005傳真機(jī)1臺(tái)20003打印機(jī)1臺(tái)2000 途1辦公桌椅10套80005．辦公用品： 序號(hào)項(xiàng)9小計(jì)7手提式滅火器3428905消防專用器材55003車輛減速坡165280 途1天線對(duì)講系統(tǒng)8136004．安全裝備：序號(hào)項(xiàng)5小計(jì)3外圍果皮箱103000 途1垃圾箱（分類垃圾箱）838403．清潔綠化工具：序號(hào)項(xiàng)9小計(jì)7鋁合金梯2架20005電工工具6套30003電焊機(jī)1臺(tái)1000 途1馬可管道疏通機(jī)1臺(tái)150002．維修工具：序號(hào)項(xiàng)5小計(jì)3區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套10000 目數(shù)量金額（元）用 （三）日常管理階段由xxxx正式入伙開始至委托管理期間，xxxx管理處將嚴(yán)格按照標(biāo)書中的各項(xiàng)承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)；（2）垃圾分類知識(shí)培訓(xùn)；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；（4）裝修管理培訓(xùn)。6．參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理時(shí)間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過(guò)程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試時(shí)間：按工程進(jìn)度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，借此項(xiàng)工作充分了解的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗(yàn)收時(shí)間：xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。3．管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)時(shí)間：人員到位后三天內(nèi)培訓(xùn)內(nèi)容：見培訓(xùn)計(jì)劃4．研究xxxx規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案，并向xxxx地產(chǎn)有關(guān)人員學(xué)習(xí)、交流時(shí)間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握xxxx規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案，以達(dá)到前期能有效介入。第三項(xiàng)工作計(jì)劃與物資裝備一、工作計(jì)劃xxxx管理處采用逐級(jí)負(fù)責(zé)制，“互動(dòng)式物業(yè)管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升，并利用反饋信息進(jìn)行決策修改，循環(huán)往復(fù)，千錘百煉。（4）對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)合格率、持證上崗率等。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)消防機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達(dá)標(biāo)率、用戶滿意率等作出量化要求。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧。4．培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長(zhǎng)溝通技巧”的特殊素質(zhì)。3．樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。2．樹立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。因此，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)，是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識(shí)和觀念：1．樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)。（六）培養(yǎng)員工服務(wù)意識(shí)物業(yè)管理是通過(guò)專業(yè)化、一體化的管理，體現(xiàn)社會(huì)效益的。（3）建立每周例會(huì)制度。2．內(nèi)部協(xié)調(diào)（1）設(shè)立員工合理化建議箱。（4）定期召開“業(yè)主委員會(huì)”會(huì)議和業(yè)主座談會(huì)。（2）設(shè)立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)、意見或投訴，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及主人翁精神，及時(shí)把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。鼓勵(lì)先進(jìn)，鞭策落后，提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)。3．實(shí)施全員崗位責(zé)任量化考核制。（三）人員考核1．實(shí)行崗位管理目標(biāo)責(zé)任制。由公司人事行政部和用人部門共同對(duì)應(yīng)聘人員的知識(shí)層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。3．管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9002質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標(biāo)準(zhǔn)。（一）人員管理的原則1．按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識(shí)化、人員結(jié)構(gòu)科學(xué)化的管理原則，對(duì)員工進(jìn)行聘用及管理。 四、人員管理在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。建立培訓(xùn)檔案，記錄考核成績(jī)，并核定培訓(xùn)學(xué)分。維修工、安管員xxxx清潔衛(wèi)生、園林綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序經(jīng)營(yíng)服務(wù)部保潔員綠化工ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)人事行政部管理處全體員工服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體人員軍體訓(xùn)練安全保衛(wèi)部安管員物業(yè)應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制專題培訓(xùn)管理處維修工和安管員如何作好入伙工作經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體人員住戶裝修管理知識(shí)培訓(xùn)工程部管理處全體人員2．接管后人員培訓(xùn)接管后，隨著管理處各項(xiàng)工作的順利開展，員工培訓(xùn)應(yīng)步入常規(guī)運(yùn)作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓(xùn)，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓(xùn)。如工作程序、工作方式、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)；（5）圍繞公司與部門組織的培訓(xùn)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練；（6）管理處認(rèn)為有必要進(jìn)行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。管理處負(fù)責(zé)本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場(chǎng)操作方式。上崗前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織；上崗前應(yīng)進(jìn)行崗位基本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負(fù)責(zé)組織。（4）公司有關(guān)規(guī)章制度。（2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)。鼓勵(lì)員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會(huì)議，凡是取得國(guó)家認(rèn)可學(xué)歷畢業(yè)證的給予報(bào)銷學(xué)費(fèi)50%。聘請(qǐng)公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場(chǎng)操作、情景模擬等形式。（二）培訓(xùn)方式1．內(nèi)部培訓(xùn)。（一）培訓(xùn)目標(biāo)對(duì)管理處全員實(shí)施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項(xiàng)質(zhì)量要求。通過(guò)培訓(xùn)，公司已培養(yǎng)了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、管理能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的中層干部和工作技能扎實(shí)、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。 注清潔工2人負(fù)責(zé)展示中心保潔工作女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧安管員1人負(fù)責(zé)展示中心的安全工作男性，26歲以下，高中以上文化，門童2人負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象男性，26歲以下，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗(yàn)三．員工培訓(xùn)培訓(xùn)工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。 求備 質(zhì)（四）xxxx展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職安保部班長(zhǎng)3人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車輛管理工作28歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗(yàn)維修班5人負(fù)責(zé)一般水電維修和小區(qū)房屋維修初級(jí)技工，有上崗證會(huì)所管理部主管（兼）負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)?？埔陨衔幕?，懂經(jīng)營(yíng)，有較佳形象管理員1人負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類投訴、違章以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作?？埔陨衔幕?，有物業(yè)管理上崗證，懂ISO9002運(yùn)作調(diào)度員3人值班和處理各類信息，并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)，起到管理“樞鈕”作用中專以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱，電子或自動(dòng)化專業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，懂ISO9002運(yùn)作監(jiān)控中心主管1人主管監(jiān)控中心工作本科，電子類或自動(dòng)化專業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002運(yùn)作 注主任1人負(fù)責(zé)xxxx管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9000運(yùn)作 數(shù)職（三）崗位配置、人員數(shù)量和要求崗99年入深圳物業(yè)管理有限公司，曾任海濱花園管理處副主任，在推行ISO9002質(zhì)量管理和“三定五按”工作規(guī)范方面，取得了顯著的效果。胡清松工作積極熱情，有較強(qiáng)的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書。從92年開始在房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理有較深入了解。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水