【正文】 （二）活動項目的設(shè)立 社區(qū)文化的高揚與深入，讓小區(qū)。二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。社區(qū)活動源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計，舒適的人文環(huán)境，長期生活在我們構(gòu)想的這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素。 一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想（一）硬件建設(shè)的構(gòu)想我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造“水泥森林”和“文化沙漠”為代價。針對小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在從硬件建設(shè)上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。第七部分 社區(qū)文化建設(shè)提要： 找準(zhǔn)切入點，開展形式多樣的主體活動，節(jié)日活動，經(jīng)常性的活動，豐富業(yè)主的文化生活； 充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。 （三）對操作和使用人員進(jìn)行控制，當(dāng)有授權(quán)的員工離職或改變工作崗位時，要及時進(jìn)行安全系統(tǒng)的更新維護(hù)。 （一）設(shè)置系統(tǒng)管理人員（兼任）對系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)，為不同的操作人員設(shè)置不同的授權(quán)代碼；定期組織系統(tǒng)的管理人員、使用人員及操作人員進(jìn)行系統(tǒng)使用及安全信息的培訓(xùn)；制訂嚴(yán)格的計算機(jī)系統(tǒng)管理規(guī)定，隨時監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。 （四）此外還有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、 網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當(dāng)月的工資情況，不再排隊取工資條。 （三）人事管理、考核和勞資無紙化：管理處員工的人事考核管理完全可以在網(wǎng)上進(jìn)行，員工的逐級考核完全通過網(wǎng)絡(luò)由下至上傳遞匯總，員工只要上網(wǎng)就可以查看到自己的得分情況。信息共享、遠(yuǎn)程管理流程圖： XXX居住區(qū)管理公司 XX總部管理資源信息資源人力資源決策資源架構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)上的小區(qū)內(nèi)部網(wǎng) 資源共享 傳遞 信息輸入 傳遞 居住區(qū)管理處實現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)業(yè)務(wù)過程的流通，具體作用主要表現(xiàn)在： （一）實現(xiàn)辦公事務(wù)自動化：由XX公司開發(fā)并成功運用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)可以使每個管理層人員都可以通過“發(fā)送郵件”來完成需要別人協(xié)助完成或他人周知的事項的上傳下達(dá)。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團(tuán)體協(xié)作，有效地完成公文申報、審批、歸檔、借閱以及財務(wù)審批等工作，可對各類檔案資料進(jìn)行查閱。XX數(shù)碼城總部Modem Win NT server 電話網(wǎng) Modem XXX居住區(qū)管理處電腦電腦電腦Win NT server 　 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖在XXX居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運行《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。在XXX居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)管理的全過程實現(xiàn)計算機(jī)化，如對檔案的管理、人力資源的管理，對ISO9001質(zhì)量管理體系的運行等，有效提高我們的管理效率及水平。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當(dāng)重要的考慮因素。（五）建立寬帶網(wǎng)社區(qū)如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用電話線連接，通過ADSL設(shè)備接入internet。（四）給物業(yè)管理處帶來的好處物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)、電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費、醫(yī)療、家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制、娛樂等內(nèi)在的信息服務(wù)，為公司業(yè)務(wù)的延伸和擴(kuò)展提供廣闊的市場。可以利用社區(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點（一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息服務(wù)、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能（如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等），達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點及不同需求進(jìn)行刪減或增加。（四）靈活的個性化解決方案針對小區(qū)住戶的特點及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計、物業(yè)管理、電子商務(wù)、社區(qū)營運及管理等全方位解決方案。系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級全部在服務(wù)器上進(jìn)行，有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。（二）B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。當(dāng)一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。（二）長期利益——多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會效益1．將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險。2．“零距離”溝通，有助于營造小區(qū)文化可以實現(xiàn)住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處（一） 短期利益——有利于促進(jìn)樓盤銷售1．真正實現(xiàn)“社區(qū)信息化”，吸引購房者商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實處。（八）社區(qū)內(nèi)免費電子郵箱（九）高速接入internet及其它局域網(wǎng)不限時限量，價格低廉。中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營運資金。（六）社區(qū)電子商務(wù)網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)校可實時溝通。（三）信息中心小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。IP電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對方有計算機(jī)及網(wǎng)速夠快時，還可以進(jìn)行可視對講。再不會出現(xiàn)“三缺一”的情況。社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務(wù)。一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想（一）社區(qū)服務(wù)　網(wǎng)上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū)內(nèi)消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費用。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。三、日常服務(wù)措施　　為切實做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務(wù)和六十四項有償服務(wù)，同時應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。　?。ㄈ┡c社會服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)?！　。ǘ┳⒅亟y(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。一、服務(wù)思路　?。ㄒ唬┨峁┓N類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高?！　。?qiáng)化總公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程?！　。ㄋ模┘訌?qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。　?。ǘ⒊杀局笜?biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情?！　X物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)?！　「鶕?jù)實地調(diào)研，我們預(yù)計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下：指標(biāo)名稱第一年第二年第三年以后住宅入伙率80％90％95％商用房出租率30％70％95％管理服務(wù)費收繳率98％98％98％停車庫房使用率60％80％90％自行車位使用率90％98％100％　　管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/；經(jīng)理助理1人，1500元/；主管2人，1200元/；其他管理人員、操作層員工34人，平均工資待遇600元/。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用　　 　有償服務(wù)收入　 停車場經(jīng)營收入　 管理服務(wù)費收入　 會所經(jīng)營收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 ?！　?人員　 日常　 會 　　　　　　　　 　 商務(wù)　　 車　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動　　 場　　 稅金　 管理　 管 的開　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算　　（一）測算依據(jù)及說明　　XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；　　在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂? （二）管理處于每年12