【正文】 均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。　　一、物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保XXX居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用　　 　有償服務(wù)收入　 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入　 管理服務(wù)費(fèi)收入　 會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 ?！　?人員　 日?！? 會(huì) 　　　　　　　　 　 商務(wù)　　 車　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動(dòng)　　 場(chǎng)　　 稅金　 管理　 管 的開　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算　?。ㄒ唬y(cè)算依據(jù)及說明　　XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件?！　　兑?guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)?！　「鶕?jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：指標(biāo)名稱第一年第二年第三年以后住宅入伙率80％90％95％商用房出租率30％70％95％管理服務(wù)費(fèi)收繳率98％98％98％停車庫房使用率60％80％90％自行車位使用率90％98％100％　　管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/；經(jīng)理助理1人，1500元/；主管2人，1200元/；其他管理人員、操作層員工34人，平均工資待遇600元/?！　?計(jì)算?！　X物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)?！　XX居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。（二）XXX居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（由XX物業(yè)公司和XXX置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定）； （三）日常物業(yè)管理收入測(cè)算（由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算）　　（四）日常物業(yè)管理支出測(cè)算（同上） 三、測(cè)算結(jié)果分析 經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年第四年以后總收入總支出年收支盈余 測(cè)算結(jié)果分析： （一）收支盈虧及原因（根據(jù)XX公司和XXX置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析） （二）收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值?！　∷?、增收節(jié)支的措施　?。ㄒ唬└鶕?jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),努力增加營(yíng)業(yè)外收入?！　。ǘ⒊杀局笜?biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。　?。ㄈ﹪?yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支?！　。ㄋ模┘訌?qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制?！　。ㄎ澹┘訌?qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運(yùn)行費(fèi)用?！　。?qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉谖宀糠?特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　　 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高?！　∮需b于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。一、服務(wù)思路　　（一）提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品?！　。ǘ┳⒅亟y(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供?！　。ㄈ┡c社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。（四）服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度?！　?二、服務(wù)項(xiàng)目 無償服務(wù)17項(xiàng)：類　別編　號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容家政服務(wù)01 殘障人士特別服務(wù)02 臨時(shí)照顧小孩03 代定牛奶04 介紹保姆、代請(qǐng)家教05 居室裝修咨詢商務(wù)服務(wù)06 代租汽車07 代辦旅游手續(xù)08 代訂車、船、飛機(jī)票09 代寄代領(lǐng)郵件10 代訂報(bào)刊、雜志11 臨時(shí)代為保管小件物品禮儀服務(wù)12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典13 代聯(lián)系攝影、攝像14 村內(nèi)代購(gòu)、代送鮮花、禮品其它15 開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所16 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來社區(qū)服務(wù)17 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí)2. 有償服務(wù) 64 項(xiàng)類　別編　號(hào)服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格(未定)家電安裝維修 01 窗式空調(diào)安裝 100元/臺(tái) 02 分體式空調(diào)安裝 200元/臺(tái) 03 空調(diào)加雪種 120元/臺(tái) 04 安裝抽油煙機(jī) 50元/臺(tái) 05 安裝熱水器 50元/臺(tái) 06 安裝排風(fēng)扇 30元/臺(tái) 07 安裝吊扇 30元/臺(tái) 08 安裝燈具 20元/套 09 安裝用電明線 10 換電表 30元/個(gè) 11 換鎮(zhèn)流器 20元/個(gè) 12 拆換燈管 5元/次 13 拆換業(yè)主入戶電源線(50米) 50元/次 14 拆換業(yè)主插座線 20元/次 15 拆換業(yè)主照明線(30米內(nèi)) 30元/次 16 拆換業(yè)主電源開關(guān) 10元/個(gè) 17 調(diào)試多制式彩電 30元/臺(tái) 18 調(diào)試組合音響 30元臺(tái) 19 調(diào)試收錄機(jī)、VCD機(jī) 15元/臺(tái)類　別編　號(hào)服 務(wù) 內(nèi) 容參考價(jià)格(未定)裝修維修 20 貼瓷片 40元/m2 21 鋪普通地磚 40元/m2 22 貼墻紙 1元/m2 23 墻面刷新 2元/m2 24 安裝坐廁 150元/套 25 安裝洗臉盆、洗菜盆 50元/套 26 安裝空調(diào)架 150元/個(gè) 27 安裝防盜門 80元/個(gè) 28 安裝防盜網(wǎng) 80元/個(gè) 29 換門鎖 20元/套 30 換水龍頭(4＂口徑) 10元/個(gè) 31 換水表(4＂口徑) 30元/個(gè) 32 換門窗玻璃 20元/m2 33 砌筑灶臺(tái) 20元/ 34 木門維修 20元/清潔服務(wù) 35 清潔油煙機(jī)(提供清潔劑，下同) 30元/臺(tái) 36 清潔空調(diào) 30元/臺(tái) 37 清潔地毯 3元/m2 38 清潔玻璃 5元/m2 39 地板打蠟 4元/m2 40 疏通地漏、廁所管道 30元/次 41 疏通排污管 30元/次 42 其他清潔服務(wù) 20元/家　政服　務(wù) 43 打掃衛(wèi)生 15元/小時(shí) 44 荬菜，買早餐 15元/小時(shí) 45 做飯 30元/小時(shí) 46 送快餐 市價(jià)類　別編　號(hào)服 務(wù) 內(nèi) 容參考價(jià)格(未定)家政服務(wù) 47 看護(hù)病人 10元/小時(shí) 48 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)） 2元/次 49 開辦家政培訓(xùn) 10元/小時(shí) 50 家庭綠化、盆景造型 15元/小時(shí) 51 代購(gòu)、代售二手家私 面議 52 鐘點(diǎn)工 20元/小時(shí)健　康服　務(wù) 53 健康檢查 市價(jià) 54 建立健康檔案 工本費(fèi) 55 兒童計(jì)劃免疫檔案 工本費(fèi) 56 家庭病床 市價(jià)禮　儀服　務(wù) 57 租售鮮花盆景 市價(jià) 58 代接代送客 面議商務(wù)服務(wù) 59 電話 市價(jià) 60 傳真 6元/張 61 打字 62 復(fù)印 （A4） 63 洗車 1020元/輛 64 電子郵件 10元/次　　說明：　　有償服務(wù)的價(jià)格，以XX市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及XXX居住區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按“略低于市場(chǎng)平均價(jià)格”的原則,合理確定，實(shí)施前將報(bào)XXXXX置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。三、日常服務(wù)措施　　為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：　?。ㄒ唬┰O(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 （二）設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。（三）完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。第六部分 未來接管中的新舉動(dòng)、新設(shè)想第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的交流和共享有著迫切的需求。我們?cè)谖飿I(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。總之，隨著IT業(yè)的發(fā)展，XXX居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。一、對(duì)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的新設(shè)想（一）社區(qū)服務(wù)　網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、管理費(fèi)、社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會(huì)所消費(fèi)、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)、投訴處理等服務(wù)。（二）休閑娛樂網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。再不會(huì)出現(xiàn)“三缺一”的情況。聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。IP電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對(duì)方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還可以進(jìn)行可視對(duì)講。VOD視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂服務(wù)。（三）信息中心小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時(shí)事新聞。（四）社區(qū)學(xué)校網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)、英語培訓(xùn)、假期學(xué)校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長(zhǎng)同學(xué)?？蓪?shí)