【正文】 （３）每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，再按編號逐臺登記。１、收集設(shè)備管理法規(guī)政策政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣的貫徹執(zhí)行。６、費(fèi)用來源技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自用戶的維修基（資）金。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施，但要注意改造質(zhì)量控制，加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運(yùn)行安全。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費(fèi)用，減少停機(jī)時間，具有較高的經(jīng)濟(jì)性。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗，安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機(jī)時間，使改造方案切實可行。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項綜合性工作。（六）、技術(shù)改造、更新隨著時間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點(diǎn)：（5）采用高效節(jié)能燈具。（3）裝飾燈一般僅節(jié)假日點(diǎn)亮。我公司在接管本項目后擬采取管理措施和技術(shù)措施二方面節(jié)約照明用電：（1）制定全年分類照明運(yùn)行時間表，并以此指導(dǎo)全年度照明系統(tǒng)運(yùn)行及開關(guān)。系統(tǒng)運(yùn)行正常5BA系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實施，保安部協(xié)助保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)每天巡視一遍，每月檢查檢測一次：每半年保養(yǎng)一次；日檢由保安部實施，月檢及保養(yǎng)由維修班組織實施，保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常（五）、公共設(shè)施設(shè)備節(jié)電節(jié)水方案 照明系統(tǒng)及電梯用電是小區(qū)主要公共用電，按政策歸定由業(yè)主或住戶分擔(dān)，我公司將采取有效措施盡可能減少用戶的用電分擔(dān)。系統(tǒng)運(yùn)行正常3綜合布線系統(tǒng)每月抽查檢測一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實施保證線路通暢，外露分支器等配件完好無損。聲音清晰，無失真；錄像資料保持一周。圖像清晰；無滲漏。美觀完好；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。每五年刷一次管道油漆；固定碼松脫。接口及砂眼漏水；美觀完好，整潔、清爽。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；每20年鏟除抹灰翻新一次。每五年刷新一次通道門及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；8公共通道門廳、樓梯間消防報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施；每年對氣體滅火系統(tǒng)及滅火器全面檢查二次。每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)；每半年進(jìn)行一次煙感試驗；室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修；煙感系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)的維修及養(yǎng)護(hù)；照明燈具正常有效。由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。燈具的維修及更換新。6公用照明系統(tǒng)線路正常；由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織實施；每年對防盜門及信箱進(jìn)行一次堅固維護(hù)。線路的檢修；5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每月加軸承黃油一次。每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備，每半個月保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)一次（每次半小時）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)堅固件完好情況；月全面檢測變配電設(shè)備一次；4機(jī)電設(shè)備中央空調(diào)、變配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；隔熱層完好無損；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。每年對屋面防水層檢修一次；避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；屋面積水。防水層破損造成屋面滲漏；3公共屋面外墻平整，無滲漏；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實施；每年雨季前對客戶外窗臺進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。外墻面局部滲漏；2外墻面結(jié)構(gòu)安全，正常作用；建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。及時了解客戶家庭有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。局部受損；上、下水通暢，無滲漏。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。固定碼松脫。接口及砂眼漏水；扶手完好，無張貼痕跡。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。公用地面的維修改造；靈敏、準(zhǔn)確報警。消防栓維修操作規(guī)程；室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。7本體消防設(shè)施線路無搭亂接；公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。線路的檢修維護(hù)；線路無亂搭接。系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效；郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。線路的檢修；5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等無故障停電；各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。4機(jī)電設(shè)備隔熱層完好無損；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。屋面積水。防水層破損造成屋面滲漏；3公共屋面外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。外墻面局部滲漏；2外墻面安全、正常使用；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損嚴(yán)重，應(yīng)請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施；日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。局部受損；設(shè)施、設(shè)備完好。相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；由工程技術(shù)部按相關(guān)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實施。每五年內(nèi)粉刷一次；每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備；標(biāo)識清晰。標(biāo)志清潔美觀；院區(qū)標(biāo)識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實施；每半年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次。每月清潔標(biāo)識一次；外觀完好。開啟靈活；由工程技術(shù)部組織實施。消防栓及水泵接合器每年油漆一次；場地平整，無積水。停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用；停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。由工程技術(shù)部組織實施或委托相關(guān)施工單位；每年對車場側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次；雕塑、小品完整清潔、流水清清。綠地工作標(biāo)準(zhǔn)；自第10年起按10%更換綠化草坪。每周清潔園林小品、雕塑一次；草坪每月修剪一次，冬春季每二個月修剪一次；春、夏季各補(bǔ)換綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次；流水暢通?；S池內(nèi)無沉積物，出口暢通；井內(nèi)無沉積物?；S池清理作業(yè)規(guī)程；由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。每季度清理井內(nèi)雜物一次；化糞池每半年清理一次；照明設(shè)施線路完好率達(dá)95%以上。實現(xiàn)良好的燈具外觀；燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。照明設(shè)施清潔完好；由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；每季檢修線路一次。燈桿每二年刷漆一次；使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)。杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上攔制砼或砂架污染路面；無改建。正常安全使用；相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。警示牌8管理用房管理用房每周檢查一遍。標(biāo)志設(shè)施完好率100%；安放牢固。室外消防栓水泵結(jié)合器7公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。無泄露；排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；由專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施。平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；雕塑小品循環(huán)水池5停車場地下停車場每天檢查一遍，隨壞隨修。雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；管理處綠化班進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。無堵。井蓋完好率達(dá)100%；井蓋上標(biāo)志清晰。井內(nèi)無積物，井壁無脫落；由專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實施維修。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)99%以上。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；由管理處專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施。ｄ、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。ｂ、排污泵出現(xiàn)故障時，應(yīng)迅速搶修，若一時不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污泵。ｂ、若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、停水范圍等。ｆ、如供電局對小區(qū)突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動設(shè)備。ｄ、如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。ｂ、正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。、一般故障處理對于一般故障，可由維修班長處理，維修班應(yīng)及時報告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。、重大故障處理凡發(fā)生重大故障，由值班人員立即通知維修班并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。管理處經(jīng)理是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部特征，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。、故障處理原則發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起小區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。此外，落實消防工作責(zé)任制，從檢查、整改、驗收各個環(huán)節(jié)落實責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰。（3）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是小區(qū)消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，安全監(jiān)控中心實行24小時值班制度。巡視人員每天必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。（2）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到小區(qū)的整體形象。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時，維修人員及時到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。、公共設(shè)施各系統(tǒng)的日常運(yùn)行（1）給排水、排污系統(tǒng)建立用水、供水管理制度，值班人員結(jié)合樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控中心將立即與巡視員進(jìn)行對講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對巡視員的巡視管理，能自動記錄巡視員巡視到位的時間以及每次巡視的時間間隔，及時了解巡視過程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動向的作用。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控中心立即通知該區(qū)域工作人員進(jìn)行現(xiàn)場處理。而報警系統(tǒng)則保障了客戶在緊急情況下，能得到適時的幫助。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。本公司將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊伍，并對所有技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個人都能熟悉該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。采取巡檢制度，每天對水泵進(jìn)行巡檢，如實記錄運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，對水泵運(yùn)行狀況采用聽、聞、看、摸、測等綜合手段進(jìn)行檢查，隨時發(fā)現(xiàn)問題并及時處理；對消防水泵每月進(jìn)行二次試運(yùn)轉(zhuǎn)（控制壓力），確保消防水泵能隨時投入使用；備用泵與工作泵采取交替使用的辦法，做到每臺水泵均衡使用，確保每臺水泵處于完好狀態(tài)，安全、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。制定完善、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行與維保質(zhì)量高。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機(jī)房溫度適宜。記錄及時、準(zhǔn)確齊全。2檢查在電梯安裝點(diǎn)一般早班日檢周檢每天巡檢電梯轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每二周檢查電梯機(jī)房及設(shè)備、轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問題及時分析處理。電梯運(yùn)轉(zhuǎn)實施方案序號項目工作地點(diǎn)時間安排工作頻次實施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1運(yùn)轉(zhuǎn)在電梯安裝點(diǎn)早班晚班按需要全開或部分開啟。電梯運(yùn)行由顧客自行操作，由電梯公司制定電梯使用規(guī)定并指導(dǎo)顧客正確使用電梯。分工合理，責(zé)任明確；制度完善、執(zhí)行到位。設(shè)備處于良好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機(jī)房溫度適宜。設(shè)備無異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常，無隱患、無故障。 柴油發(fā)電機(jī)組每半月進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)（一次空載、一次帶負(fù)荷），檢查機(jī)組各參數(shù)是否正常，設(shè)備是否完好可隨時投入使用。 嚴(yán)格實行交接班制度和設(shè)備運(yùn)行責(zé)任制。 制定并嚴(yán)格執(zhí)行變配電設(shè)備運(yùn)行管理制度，如電房管理規(guī)定、變電房操作規(guī)程等，值班人員保持高度警惕，按頻次采用聞、看、聽、摸、測等綜合手段，仔細(xì)巡查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)情況，如實記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的問題并及時報告或處理。 完善變配電房的運(yùn)轉(zhuǎn)管理安全防護(hù)設(shè)施，如避雷裝置、防鼠板、接地網(wǎng)、絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、開關(guān)工具等。（四）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是設(shè)施、設(shè)備、房屋的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。、定期開展各種專業(yè)技能比武，如保安軍事會操、消防演練比武、專業(yè)技能大賽等，有效地激發(fā)員工學(xué)知識，練技能的積極性。、主要崗位實行公開招聘制，廣泛吸收社會社會上的優(yōu)秀人才， 為聚集人才廣開人才之路。4）經(jīng)考核連續(xù)三次達(dá)到優(yōu)秀者，按獎罰辦法的規(guī)定給予表彰和獎勵。2）實行考核接管與浮動工資、獎金掛鉤辦法、未達(dá)標(biāo)者