【正文】 4）企業(yè)內(nèi)部信息交流：上級(jí)檢查信息、管理處內(nèi)部檢查信息、員工報(bào)告信息；（5）對(duì)用戶反映的信息進(jìn)行跟蹤、處理，并將處理結(jié)果反饋給用戶，必要時(shí)進(jìn)行書面回復(fù)或公示，將書面征詢用戶意見(jiàn)或滿意情況調(diào)查結(jié)果進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，制訂改進(jìn)措施并向用戶反饋或進(jìn)行公示；（6）實(shí)行向用戶單位報(bào)告制度：每月以書面或口頭方式向用戶報(bào)告當(dāng)月物業(yè)管理情況，進(jìn)行信息溝通、協(xié)調(diào)工作，取得用戶單位的寶貴意見(jiàn)和工作支持。、內(nèi)審機(jī)制內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動(dòng)，由企業(yè)內(nèi)部審核員根據(jù)自己的職責(zé)，對(duì)質(zhì)量管理體系各要素的實(shí)施效果進(jìn)行審查，以便查明存在問(wèn)題，及時(shí)采取改進(jìn)措施，使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。管理評(píng)審的主要內(nèi)容如下：1）評(píng)審質(zhì)量方針、目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告；（各部門準(zhǔn)備部門質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告；管理者代表準(zhǔn)備公司質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告。）5）評(píng)審糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況；（管理者代表提供糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況資料，并作情況報(bào)告。）9）評(píng)審有關(guān)改進(jìn)的建議（管理者代表提供有關(guān)改進(jìn)的建議方面的情況資料，并作情況報(bào)告）。激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制圖：激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制思想工作機(jī)制目標(biāo)激勵(lì)崗位競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說(shuō)明：1）激勵(lì)是實(shí)行人性化管理的主要方式。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)、尊重個(gè)人情感。做到人人有動(dòng)力、有壓力。將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)、忠于職守，一專多能，精益求精。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。通過(guò)企業(yè)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。2）實(shí)行考核接管與浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金掛鉤辦法、未達(dá)標(biāo)者按考核辦法扣除部分或全部浮動(dòng)工資或獎(jiǎng)金。、主要崗位實(shí)行公開招聘制，廣泛吸收社會(huì)社會(huì)上的優(yōu)秀人才， 為聚集人才廣開人才之路。（四）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是設(shè)施、設(shè)備、房屋的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。 制定并嚴(yán)格執(zhí)行變配電設(shè)備運(yùn)行管理制度，如電房管理規(guī)定、變電房操作規(guī)程等，值班人員保持高度警惕，按頻次采用聞、看、聽(tīng)、摸、測(cè)等綜合手段，仔細(xì)巡查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)情況，如實(shí)記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題并及時(shí)報(bào)告或處理。 柴油發(fā)電機(jī)組每半月進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)（一次空載、一次帶負(fù)荷），檢查機(jī)組各參數(shù)是否正常，設(shè)備是否完好可隨時(shí)投入使用。設(shè)備處于良好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無(wú)故障，無(wú)隱患，機(jī)房溫度適宜。電梯運(yùn)行由顧客自行操作，由電梯公司制定電梯使用規(guī)定并指導(dǎo)顧客正確使用電梯。2檢查在電梯安裝點(diǎn)一般早班日檢周檢每天巡檢電梯轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，每二周檢查電梯機(jī)房及設(shè)備、轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析處理。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無(wú)故障，無(wú)隱患，機(jī)房溫度適宜。采取巡檢制度，每天對(duì)水泵進(jìn)行巡檢，如實(shí)記錄運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，對(duì)水泵運(yùn)行狀況采用聽(tīng)、聞、看、摸、測(cè)等綜合手段進(jìn)行檢查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理；對(duì)消防水泵每月進(jìn)行二次試運(yùn)轉(zhuǎn)（控制壓力），確保消防水泵能隨時(shí)投入使用；備用泵與工作泵采取交替使用的辦法，做到每臺(tái)水泵均衡使用，確保每臺(tái)水泵處于完好狀態(tài)，安全、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心立即通知該區(qū)域工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心將立即與巡視員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。巡視人員每天必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。此外，落實(shí)消防工作責(zé)任制，從檢查、整改、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰。、故障處理原則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。、重大故障處理凡發(fā)生重大故障，由值班人員立即通知維修班并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。ｂ、正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。ｆ、如供電局對(duì)小區(qū)突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備。ｂ、排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污泵。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；由專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。井蓋上標(biāo)志清晰。無(wú)堵。雕塑小品循環(huán)水池5停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)每天檢查一遍，隨壞隨修。砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；由專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。室外消防栓水泵結(jié)合器7公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。安放牢固。警示牌8管理用房管理用房每周檢查一遍。相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。無(wú)改建。路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)。燈桿每二年刷漆一次；由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；照明設(shè)施清潔完好；實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；化糞池每半年清理一次；由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。井內(nèi)無(wú)沉積物。流水暢通。草坪每月修剪一次，冬春季每二個(gè)月修剪一次；綠地工作標(biāo)準(zhǔn)；雕塑、小品完整清潔、流水清清。由工程技術(shù)部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位；停車場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。場(chǎng)地平整，無(wú)積水。由工程技術(shù)部組織實(shí)施。每月清潔標(biāo)識(shí)一次；由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施；標(biāo)志清潔美觀；每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備；由工程技術(shù)部按相關(guān)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。局部受損；由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損嚴(yán)重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。2外墻面每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。防水層破損造成屋面滲漏；由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。4機(jī)電設(shè)備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修無(wú)故障停電；線路的檢修；系統(tǒng)完好，無(wú)故障，使用正常有效；線路的檢修維護(hù)；公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。7本體消防設(shè)施公用地面的維修改造；由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。接口及砂眼漏水；由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。上、下水通暢，無(wú)滲漏。結(jié)構(gòu)安全，正常作用；外墻面局部滲漏；每年雨季前對(duì)客戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。外墻平整，無(wú)滲漏；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；隔熱層完好無(wú)損；季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)堅(jiān)固件完好情況；每月加軸承黃油一次。5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施；6公用照明由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。照明燈具正常有效。室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修；每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；每年對(duì)氣體滅火系統(tǒng)及滅火器全面檢查二次。8公共通道門廳、樓梯間房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；接口及砂眼漏水；每五年刷一次管道油漆；美觀完好；圖像清晰；聲音清晰，無(wú)失真；系統(tǒng)運(yùn)行正常5BA系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施，保安部協(xié)助保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)每天巡視一遍，每月檢查檢測(cè)一次：每半年保養(yǎng)一次；日檢由保安部實(shí)施，月檢及保養(yǎng)由維修班組織實(shí)施，保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常（五）、公共設(shè)施設(shè)備節(jié)電節(jié)水方案 照明系統(tǒng)及電梯用電是小區(qū)主要公共用電，按政策歸定由業(yè)主或住戶分擔(dān)，我公司將采取有效措施盡可能減少用戶的用電分擔(dān)。（3）裝飾燈一般僅節(jié)假日點(diǎn)亮。（六）、技術(shù)改造、更新隨著時(shí)間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點(diǎn)：設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用，減少停機(jī)時(shí)間，具有較高的經(jīng)濟(jì)性。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。１、收集設(shè)備管理法規(guī)政策政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣的貫徹執(zhí)行。（３）每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào)，再按編號(hào)逐臺(tái)登記。６、費(fèi)用來(lái)源技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來(lái)自用戶的維修基（資）金。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施，但要注意改造質(zhì)量控制，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運(yùn)行安全。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)，安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間，使改造方案切實(shí)可行。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。（5）采用高效節(jié)能燈具。我公司在接管本項(xiàng)目后擬采取管理措施和技術(shù)措施二方面節(jié)約照明用電：（1）制定全年分類照明運(yùn)行時(shí)間表，并以此指導(dǎo)全年度照明系統(tǒng)運(yùn)行及開關(guān)。系統(tǒng)運(yùn)行正常3綜合布線系統(tǒng)每月抽查檢測(cè)一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施保證線路通暢，外露分支器等配件完好無(wú)損。錄像資料保持一周。無(wú)滲漏。給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。固定碼松脫。美觀完好，整潔、清爽。每20年鏟除抹灰翻新一次。每五年刷新一次通道門及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施；每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)；煙感系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)的維修及養(yǎng)護(hù)；燈具的維修及更換新。系統(tǒng)線路正常；每年對(duì)防盜門及信箱進(jìn)行一次堅(jiān)固維護(hù)。線路的檢修；各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備，每半個(gè)月保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)一次（每次半小時(shí)）月全面檢測(cè)變配電設(shè)備一次；4機(jī)電設(shè)備中央空調(diào)、變配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。每年對(duì)屋面防水層檢修一次；屋面積水。3公共屋面外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施；2外墻面建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。及時(shí)了解客戶家庭有無(wú)白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。局部受損；排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；固定碼松脫。扶手完好，無(wú)張貼痕跡。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。消防栓維修操作規(guī)程；室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。線路無(wú)搭亂接；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。線路無(wú)亂搭接。郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。隔熱層完好無(wú)損；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；屋面積水。3公共屋面外墻面局部滲漏；安全、正常使用；日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理、維修。設(shè)施、設(shè)備完好。相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；每五年內(nèi)粉刷一次；標(biāo)識(shí)清晰。院區(qū)標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。外觀完好。開啟靈活；消防栓及水泵接合器每年油漆一次；停車場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用；每年對(duì)車場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次；自第10年起按10%更換綠化草坪。每周清潔園林小品、雕塑一次；春、夏季各補(bǔ)換綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次；化糞池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢通；化糞池清理作業(yè)規(guī)程；每季度清理井內(nèi)雜物一次；照明設(shè)施線路完好率達(dá)95%以上。燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。每季檢修線路一次。使局部損壞嚴(yán)重路面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上攔制砼或砂架污染路面；正常安全使用；標(biāo)志設(shè)施完好率100%；無(wú)泄露；排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上。雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；管理處綠化班進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。井蓋完好率達(dá)100%；井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%以上。由管理處專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；ｄ、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。ｂ、若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、停水范圍等。ｄ、如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。、一般故障處理對(duì)于一般故障，可由維修班長(zhǎng)處理，維修班應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。管理處經(jīng)理是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部特征，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上；因故障引起小區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。（3）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是小區(qū)