【正文】 每季度清理井內(nèi)雜物一次；燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。每季檢修線路一次。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上攔制砼或砂架污染路面；排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；管理處綠化班進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。井內(nèi)無積物，井壁無脫落；由管理處專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。ｄ、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。ｄ、如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。管理處經(jīng)理是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起小區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。（2）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到小區(qū)的整體形象。保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對(duì)巡視員的巡視管理，能自動(dòng)記錄巡視員巡視到位的時(shí)間以及每次巡視的時(shí)間間隔，及時(shí)了解巡視過程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動(dòng)向的作用。本公司將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并對(duì)所有技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人都能熟悉該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。記錄及時(shí)、準(zhǔn)確齊全。分工合理，責(zé)任明確；制度完善、執(zhí)行到位。 嚴(yán)格實(shí)行交接班制度和設(shè)備運(yùn)行責(zé)任制。、定期開展各種專業(yè)技能比武，如保安軍事會(huì)操、消防演練比武、專業(yè)技能大賽等，有效地激發(fā)員工學(xué)知識(shí)，練技能的積極性。8）目標(biāo)激勵(lì)是將管理處的總目標(biāo)分解到每一個(gè)工作崗位，使每位員工都有清晰的工作目標(biāo)和努力方向，明確其職責(zé)、任務(wù)、權(quán)力、義務(wù)，對(duì)完成目標(biāo)者給予肯定和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能完成目標(biāo)者限期整改、培訓(xùn)，再不能完成目標(biāo)者給予淘汰。5）工資福利依據(jù)員工貢獻(xiàn)大小進(jìn)行決策。3）獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。2）監(jiān)督內(nèi)容主要是企業(yè)守法、誠信經(jīng)營情況、管理服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)人、財(cái)、物等資源合理使用情況。）3）評(píng)審人力資源和設(shè)施的合理性；（行政部經(jīng)理提供人力資源配置的情況資料，并作情況報(bào)告；機(jī)電維修部提供基礎(chǔ)設(shè)施的配置情況資料，并作情況報(bào)告。（三）、管理機(jī)制持續(xù)改進(jìn)機(jī)制、PDCA循環(huán)機(jī)制建立企業(yè)持續(xù)改進(jìn)機(jī)制是確保管理服務(wù)工作持續(xù)滾動(dòng)提高的保證。、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系管理處質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 部門基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各作業(yè)規(guī)程崗位工作標(biāo)準(zhǔn)員工考核標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系圖說明：（1）本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系按照全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化、細(xì)化而產(chǎn)生；（2）各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括基礎(chǔ)管理與專業(yè)管理的內(nèi)容，其特點(diǎn)是系統(tǒng)化、具體化，便于檢驗(yàn)和操作；（3）各質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)重在過程管理，結(jié)合了ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系的原理與相關(guān)內(nèi)容；（4）各系列質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用于日常管理和月度、季度、年度質(zhì)量檢查、考核。而管理處所以需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該部門反饋給業(yè)主、客戶。1綠化工男性，初中以上學(xué)歷，45歲以下，五官端正，動(dòng)作麻利，懂園林綠化知識(shí)，從事園林綠化工作一年以上，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。電梯工男性，2235歲，中技以上學(xué)歷，二年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，持有效的電梯維修保養(yǎng)及相關(guān)上崗證并通過本公司的專業(yè)考核，熟悉各類電梯的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)工作，相貌端正，品行良好，有較強(qiáng)的責(zé)任心和敬業(yè)精神。 8保安班長19保安副班長110保安員2711清潔綠化班清潔綠化領(lǐng)班113清潔工1014綠化工2合 計(jì)61（五）、擬調(diào)配人員簡(jiǎn)介為保證本項(xiàng)目的管理服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步樹立“華發(fā)物業(yè)”的品牌，公司擬從其它管理處抽調(diào)一名理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富管理處經(jīng)理外，同時(shí)抽調(diào)一名高素質(zhì)的工程技術(shù)管理人員充實(shí)群英華庭物業(yè)管理處的領(lǐng)導(dǎo)能力。（三）、各部門工作職責(zé)各部門主要職能一覽表部 門主 要 職 能、職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的全面工作：負(fù)責(zé)各項(xiàng)管理服務(wù)工作的安排；編制年度工作計(jì)劃；對(duì)各部門的工作進(jìn)行檢查，對(duì)各崗位員工進(jìn)行績效考核；重大突發(fā)事件及緊急事件的處理；負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部各項(xiàng)培訓(xùn)工作的組織與開展；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)的組織與開展；負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理滿意的調(diào)查等工作?？旖荩簻?zhǔn)時(shí)服務(wù)、高效服務(wù)，建立快速反應(yīng)系統(tǒng)，講求服務(wù)的時(shí)效性和完美性，服務(wù)工作做到及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)、高效。按服務(wù)工作的需要，盡可能減少日常服務(wù)工作對(duì)業(yè)主/住戶日常生活帶來的不便。c、環(huán)境消防管理。供水系統(tǒng)在未實(shí)行由供水單位抄表到戶前，由本公司暫代管理，并嚴(yán)格按“供水設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程”實(shí)施規(guī)范化管理。由華發(fā)電梯工程有限公司實(shí)行專業(yè)化維修保養(yǎng)，實(shí)行電梯維保、運(yùn)行一條龍服務(wù)。c、消防管理實(shí)行分棟安全責(zé)任制，定期進(jìn)行消防安全大檢查，每日進(jìn)行消防設(shè)施巡檢。參照全國物業(yè)管理示范小區(qū)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，制定具有華發(fā)特色的、具創(chuàng)新性的五大系列工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為檢驗(yàn)日常管理服務(wù)工作質(zhì)量的重要依據(jù)。（四）、實(shí)施“三大核心戰(zhàn)略”：一是實(shí)施“以人為本”戰(zhàn)略，對(duì)外始終恪守“以誠信為本”的理念，“尊重顧客、善待顧客、真誠服務(wù)”；對(duì)內(nèi)堅(jiān)持“尊重知識(shí)、尊重人才、尊重勞動(dòng)”，重在建立一支高素質(zhì)的專業(yè)化管理服務(wù)隊(duì)伍。不僅僅滿足提供日常維修、園林綠化、保安保潔等基本服務(wù)，同時(shí)在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上滿足業(yè)主的全方位需求，使業(yè)主及使用人在享受生活的同時(shí)，體驗(yàn)閑適、愜意，健康、尊貴的人生真諦。社區(qū)文化生活豐富多彩，緩解職場(chǎng)壓力。集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的山海風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。公司堅(jiān)持“全心全意為客戶服務(wù)”的企業(yè)宗旨，貫徹“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠服務(wù)”的質(zhì)量方針，以客戶為中心，為客戶提供全方位優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，在吸取國內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，積極探索有自身特色的物業(yè)管理新模式、新途徑、新方法，建立和完善服務(wù)質(zhì)量管理體系，于二OO二年通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系國際認(rèn)證，并于二OO三年獲得全國物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)。 管理架構(gòu)和服務(wù)人員配置方案日常物業(yè)管理的內(nèi)容和方案社區(qū)公司的質(zhì)量方針是“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠服務(wù)”；公司的質(zhì)量目標(biāo)是“成為國內(nèi)物業(yè)管理的知名企業(yè)，堅(jiān)持“社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化”的企業(yè)發(fā)展方向，為顧客提供優(yōu)質(zhì)可靠的物業(yè)管理服務(wù)”。雙層地下300余停車位，實(shí)現(xiàn)人車分流，完全滿足現(xiàn)代生活需求。從山海一品項(xiàng)目定位、顧客群特點(diǎn)和客戶需求角度上分析，山海一品物業(yè)管理服務(wù)的整體形象定位是：現(xiàn)代、文明、高雅的“自由”管理服務(wù)模式?！T工的氣質(zhì)、風(fēng)貌和禮儀。塑造本項(xiàng)目良好社會(huì)形象，達(dá)到安全可靠、環(huán)境一流、秩序良好、物業(yè)保值、增值的目標(biāo)，以最佳的管理服務(wù)，為用戶創(chuàng)造一流的生活環(huán)境。（五）、建立“五大管理體系”：一是建立、運(yùn)行、持續(xù)改進(jìn)ISO9001質(zhì)量管理體系。五是建立客戶滿意與信息管理體系。消防管理策劃與措施嚴(yán)格的消防管理是大廈消防安全的保證。d、路燈管理。環(huán)境管理策劃與措施a、清潔管理。事務(wù)管理策劃與措施a、在入戶大堂設(shè)立大堂副理，體現(xiàn)酒店高貴服務(wù)享受。b、針對(duì)業(yè)主工作繁忙，本公司將迎合業(yè)主的實(shí)際需求，全方位提供各項(xiàng)便民有償服務(wù)，服務(wù)范圍涵蓋家居清潔、家政服務(wù)、家教等到特殊要求，使住戶足不出戶受到各項(xiàng)便利服務(wù)。管理處內(nèi)部采用直線職能結(jié)構(gòu)，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。大堂服務(wù)組負(fù)責(zé)客戶接待、引導(dǎo)、答詢等工作；受理及處理報(bào)修、投訴、求助等事務(wù)維修部負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)的照明、供水設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、通排風(fēng)設(shè)備、供配電設(shè)施、消防設(shè)備、給排水管道、電梯等的運(yùn)行、管理、維護(hù)和保養(yǎng)，保證所有設(shè)備可隨時(shí)正常啟用并能正常使用；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)管理處辦公用具及設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)。客戶服務(wù)部主管大專以上學(xué)歷，物業(yè)管理或相關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理上崗資格證書，具有三年以上物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉IS09001質(zhì)量管理體系，有較強(qiáng)的組織和協(xié)調(diào)能力，善于溝通，身體健康，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。保安副班長男性，體重6075公斤，年齡2535歲，退伍軍人，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過硬，相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上，有一定的組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。（一）、日常物業(yè)管理工作內(nèi)容：物業(yè)管理入 伙安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)清潔綠化服務(wù)客戶管理服務(wù)機(jī)電、本體維修養(yǎng)護(hù)交通、車輛管理消防安全監(jiān)控治安秩序管理清 潔綠 化地面衛(wèi)生地庫衛(wèi)生生活廢棄物處理園林綠化養(yǎng)護(hù)管理整體環(huán)境美化公共維養(yǎng)住宅維護(hù)房屋本體維養(yǎng)電梯維修養(yǎng)護(hù)機(jī)電設(shè)備維養(yǎng)消防設(shè)備維養(yǎng)智能化系統(tǒng)維護(hù)公用設(shè)施維養(yǎng)水電土暖維修服務(wù)裝修管理物品搬運(yùn)放行來訪接待投訴處理多項(xiàng)特約及專項(xiàng)服務(wù)樓層清潔物業(yè)的接管驗(yàn)收開展各類社區(qū)文化活動(dòng) （二）內(nèi)部運(yùn)作流程整體運(yùn)作流程擬定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收日常運(yùn)作前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐整體運(yùn)作流程圖說明：（1）整體運(yùn)作流程的要求是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。3) 對(duì)計(jì)劃的實(shí)施按質(zhì)量管理體系文件要求進(jìn)行嚴(yán)格控制，在執(zhí)行計(jì)劃過程中如發(fā)現(xiàn)客觀情況有變更，應(yīng)對(duì)計(jì)劃作出調(diào)整。（3）堅(jiān)持質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)，使管理服務(wù)工作質(zhì)量持續(xù)得到改善。我公司配合一年一度的外審（國際知名機(jī)構(gòu)SGS派員進(jìn)行）積極自主地每年進(jìn)行二次以上內(nèi)審，保證了質(zhì)量管理體系的有效性，適宜性、充分性。）6）評(píng)審顧客投訴及反饋信息；（管理處服務(wù)部提供顧客投訴及反饋信息資料，并作情況報(bào)告。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。福利措施如調(diào)動(dòng)戶口、解決住房、工齡補(bǔ)貼等。3）一次以上考核不合格者，進(jìn)行再培訓(xùn)，二次考核不合格者給予辭退或降職處理。主要公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理、供電設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理中央變配電房著重抓好如下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：供電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次實(shí)施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1運(yùn)行巡檢變配電房早班每天巡檢一次采用“看、聞、摸、聽、測(cè)”等保養(yǎng)方法，檢查設(shè)備是否正常，及時(shí)分析、排除設(shè)備隱患或故障。平時(shí)按電梯運(yùn)行管理規(guī)程進(jìn)行管理，加強(qiáng)電梯的維護(hù)與保養(yǎng)，確保電梯安全、高效運(yùn)行。4其它在電梯安裝點(diǎn)監(jiān)督專營公司制定和落實(shí)各項(xiàng)電梯管理制度，監(jiān)督其運(yùn)行管理、日常養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。當(dāng)非授權(quán)侵入報(bào)警時(shí)監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，通過信息交換，閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)附近的攝像機(jī)切換到指定監(jiān)視器上監(jiān)視，同時(shí)視頻錄像機(jī)自動(dòng)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，以便查詢。一般情況時(shí)，由巡視員處理后繼續(xù)按路線巡視，監(jiān)控中心將記錄事發(fā)原因及處理結(jié)果。依據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過樓宇控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。緊急故障應(yīng)一邊處理，一邊匯報(bào)，無法處理的應(yīng)盡快報(bào)告維修班長。維修班長接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)管理處經(jīng)理，管理處經(jīng)理應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。（2）停水故障處理ａ、接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。管道暢通，夫堵塞；減少不必要的路面受損和破壞；對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。照明系統(tǒng)正常有效啟用；雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化由環(huán)境管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；雕塑小品序號(hào)類別項(xiàng) 目定期維護(hù)計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5停車場(chǎng)地面停車場(chǎng)每半年對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；安放穩(wěn)固；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。避雷網(wǎng)脫焊、間斷；無積水，無滲漏；每天清潔、擦拭設(shè)備一遍由工程技術(shù)部門組織實(shí)施。防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞；標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；整潔、無缺損、無霉跡；每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；結(jié)構(gòu)性能完好。整潔統(tǒng)一。每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)；相應(yīng)修繕用業(yè)規(guī)程。月全面檢測(cè)中央空調(diào)一次；由工程技術(shù)部組織實(shí)施。每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）；系統(tǒng)持續(xù)有效使用；公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。滅火器裝置的維護(hù)。公用地面的維修改造；由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；管道堵塞、破裂；排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；錄像放映正常；照明系統(tǒng)節(jié)電方案本項(xiàng)目照明系統(tǒng)一般按照照明度較高級(jí)別設(shè)計(jì)，其節(jié)能的潛力是非常可觀的。設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制，造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露，有必要進(jìn)行改造。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。５、驗(yàn)收移交改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成，才能移交使用單位正式