【正文】 牌，CPM 公司管理的物業(yè)項目能取得可喜的成績，目 標(biāo)激勵機制發(fā)揮了重要作用。我們還堅持每年由 員工無記名為各級領(lǐng)導(dǎo)、骨干打分的辦法，激勵廣大員工比工作，比業(yè)績 ，朝著企 業(yè)共同的目標(biāo) 努力。 嚴格按 CPM 公司 ISO9002 質(zhì)量體系運作，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運作。實行閉環(huán)管理，使業(yè)主的合法權(quán)益得到保障。（3）巡視檢查制：由管理處對各部門員工進行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。要確保監(jiān)督與自我約束機制的有效性，就必須具備一個完整的監(jiān)督與自我約束機制流程，如表 所示。（3）、ISO9002 質(zhì)量體系中《業(yè)主、客戶意見調(diào)查》程序。獲得反饋信息后，由總調(diào)度室（兼作信息處理中心）分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出指令并 監(jiān)督其及時改進，直到 圓滿 解決問題。CPM 公司 梅林一村管理處CPM 公司成為梅林一村管理 單位后，將及 時組建梅林一村管理 處，介入前期管理，制定《梅林一村物業(yè)管理方案》，并根據(jù)工作計劃及時安排管理、服務(wù)人員聘用、培訓(xùn)、考核等 項工作，保證管理運作正常，定期與發(fā)展商、 業(yè)主管理委員會溝通及檢討有關(guān)物業(yè)管理運作事務(wù)。29 / 194（三）物資裝備１、管理人員住房安排。(4)、二期增加 104 人,其中 5 人已有住房，其余 99 人安排在綜合樓員工宿舍。電梯、發(fā)電機維修專用工具各 1 套， 電焊機、油壓錘 、管道疏通機、高架升降梯、草坪修剪機、電動修枝機等各類維修工具，每個維修工配常用維修工具 1 套。31 / 194（四）、物資裝備清單一、 辦公設(shè)備 四、 清潔、綠化裝備電腦 11 臺 萬 垃圾車 1 部 20 萬打印機 3 臺 萬 路面清掃車 1 部 37 萬復(fù)印機 1 臺 萬 手推小車 10 部 萬傳真機 1 臺 萬 電動草坪修剪機 2 臺 4 萬空調(diào)機 6 臺 萬 電動剪枝機 2 臺 2 萬保險柜 1 個 萬 其它工具 1 批 2 萬辦公桌椅 50 套 萬 小計 萬小計 萬五、 管理設(shè)備二、 通訊設(shè)備 摩托車 3 部 萬對講機 32 部 萬 自行車 20 部 萬外線電話 7 部 萬 應(yīng)急管理系統(tǒng) 1 套 15 萬對講機基站 1 座 2 萬 停車場管理系統(tǒng) 1 套 38 萬手提電話 3 部 萬 電腦管理網(wǎng)絡(luò) 1 套 25 萬傳呼機 10 臺 萬 維修工程車 2 臺 32 萬小總機 1 部 1 萬 小計 萬小計 萬六、 休閑娛樂設(shè)施三、 維修設(shè)備 兒童游樂設(shè)施 15 萬油壓鉆 2 臺 萬 圖書閱覽室文化用品 8 萬臺鉆 1 臺 萬 荔枝園休閑設(shè)施 5 萬手電鉆 2 臺 萬 小計 28 萬煤氣探測器 1 臺 萬切割機 1 臺 萬 七、 裝修、標(biāo)識、 標(biāo)牌電焊機 2 臺 萬 營業(yè)廳、會議室裝修 35 萬管道疏通機 2 臺 萬 標(biāo)牌等 50 萬500V 搖表 2 塊 萬 小計 85 萬500 型萬用表 2 塊 萬電梯維修專用工具1 套 萬 八、 其它用品發(fā)電機維修專用工具1 套 萬 食堂設(shè)施 1 套 6 萬水管套絲機 1 臺 萬 員工宿舍用品 1 批 萬其它工具 1 批 2 萬 小計 萬小計 萬總計 萬◆32 / 194第 三 部 分 管 理 人 員 的 配 備 、 培 訓(xùn) 、 管 理提 要 ：? 體制是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵。我們崇尚團隊意識和合作精神。2．主 要 經(jīng) 歷 和 專 長 ：1985 年 7 月畢業(yè)分配在航空部成都發(fā)動機公司歷任車間主任、運輸處處長、第三產(chǎn)業(yè)集團公司常務(wù)副總經(jīng)理， 長期主管房地產(chǎn)開發(fā)及管理的組織、 領(lǐng)導(dǎo)工作。張力同志對擔(dān)任梅林一村管理處主任和搞好物業(yè)管理工作充滿信心。1978 年 7 月畢業(yè)后分配到原單位新工藝研究所任技術(shù)員、副科長。對電梯運行、維修、調(diào)試、安全檢測，水電工程的設(shè)計、 （預(yù)）決算、運行、 維修，物 業(yè)管理項目工程設(shè)計、維修，電子網(wǎng)絡(luò)工程的弱電監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、 輸配電運行的控制系統(tǒng)、上下水管網(wǎng)系統(tǒng)等工作具有豐富的實踐經(jīng)驗。35 / 1941994 年 8 月調(diào)入深圳中航物業(yè)管理公司（CPM）工作。二 、 各 類 人 員 數(shù) 量 、 專 業(yè) 素 質(zhì)（一）、總調(diào)度室工作人員 5 名。 （第二期增加 2 名）（其中：人事勞資主管、檔案資料兼質(zhì)量監(jiān)管「內(nèi)部審核員」、培訓(xùn)主管兼對外聯(lián)絡(luò)、倉管員各 1 名） 大學(xué)本科文化程度，中級職稱， （倉管員中專文化），25—35 歲，三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗，熟練 掌握電腦管理程序，熟悉本專業(yè)工作的辦事程序和有關(guān)法律法規(guī)，并有物業(yè)管理上崗證。 （其中：主管會計、出 納各 1 名） 大學(xué)?？埔陨衔幕潭?，財會專業(yè)畢業(yè)，會 計師職稱， 35 歲以下，三年以上財務(wù)管理經(jīng)驗，熟 練掌握電腦管理程序和會計電算化操作，有較強的業(yè)務(wù)能力。從 CPM 公司調(diào)配 1 人，從中航文化 傳播公司調(diào)入 1 人，社會招聘 1 人。（六）、工程維修部工作人員 16 名。 （第二期增加 84 名）（其中：部長兼消防主管 1 名，副部長兼督察 2 名，三合一房定點值班 21 名，主要出入口定點 值班 9 名，區(qū)內(nèi)巡 邏 18 名，機動 3 名） 部長、副部長：大專以上文化程度， 25－30 歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，深圳常住戶口，轉(zhuǎn)業(yè)軍干，身體素 質(zhì)好， 業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強的組織協(xié)調(diào)能力，有汽車、摩托車駕駛證和相關(guān)專業(yè)上 崗證。（八）、為了提高專業(yè)化管理水平，管理處擬將梅林一村電梯業(yè)務(wù)委托 CPM 公司電梯維修中心全面 負責(zé)；將住宅區(qū)清潔 、綠化分包給有關(guān)專業(yè)公司。B．電梯維修、安全檢測年審技工：中專以上文化程度，30－40 歲，五年以上電梯維修、保養(yǎng)、大中修、安全檢測、年審工作經(jīng)驗，享有深圳市勞動局頒發(fā)的《深圳市電梯安全檢測員》資格證書和《電梯維修操作證書》。38 / 194環(huán) 衛(wèi) 保 潔 人 員 數(shù) 量 計 劃 及 專 業(yè) 素 質(zhì) 要 求 ：（1）人員數(shù)量：經(jīng)理兼督察 1 名，多層樓內(nèi)保潔每人三棟共 22 名，外圍環(huán)境片區(qū)保潔 5 名，垃圾清運兼環(huán)衛(wèi)司機 2 名，第二期增加 31 名。（2）專業(yè)素質(zhì)要求： A．經(jīng) 理、園藝師：大學(xué)園林綠化?？莆幕潭?，25－35 歲，三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗，中級園 藝師職稱，身體健康，品德 優(yōu)良，有較強的組織協(xié)調(diào)能力。 （圖 ）梅林一村管理處人員進度階段分布表。 2．入 伙 裝 修 階 段 需 要 增 加 部 分 人 員 ，全 部 由 CPM 公 司 協(xié) 調(diào) 解 決 。 2．入 伙 裝 修 階 段 需 要 增 加 部 份 人 員 ，全 部 由 CPM 公 司 協(xié) 調(diào) 解 決 。通過各種形式的培訓(xùn)，使管理 處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，據(jù)有關(guān)學(xué)者研究分析，人的知識 80%來源于自學(xué)。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機會；通 過人才的橫向、縱向交流，達到一專多能、一職多用的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。十天 CPM 公司管理處全體新員工CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核了解梅林一村管理內(nèi)容、接管程序及運作方式。五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求。2 智能化專業(yè)知識培訓(xùn)二天 市住宅局 部分管理層人員CPM 公司外部培訓(xùn)了解梅林一村智能化工作要點。`8梅林一村公用設(shè)施及設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天 CPM 公司管理、維修人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)。12 梅林一村綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天 CPM 公司綠化公司CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 熟悉梅林一村綠化范圍和目標(biāo)。17業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項一天 CPM 公司管理處全體人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達100%47 / 194表 梅 林 一 村 正 常 管 理 期 員 工 培 訓(xùn) 計 劃序號培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)時間授課方 參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1參加 MBA 研究生學(xué)習(xí)班 三年管理層每年二～三人業(yè)余學(xué)習(xí)考試學(xué)歷；理行業(yè)有較深層次的研究；代化小區(qū)管理需要。5 管理技能知識培訓(xùn) 二天聘請物業(yè)管理專家授課管理處全體員工分批進行CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)知識考核提高員工與業(yè)主、客戶的溝通技巧和管理水平。10治安保衛(wèi)人員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓(xùn)每年確保十五天以上CPM 公司治安保衛(wèi)全體員工CPM 公司內(nèi)部輪流培訓(xùn)考核提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。7治安員隊列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)五天 區(qū)武裝部梅林一村管理處治安員班長及骨干外部輪流培訓(xùn)考核掌握治安員現(xiàn)代軍事知識、提高防衛(wèi)能力8有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實際情況安排有關(guān)管理服務(wù)人員CPM 公司外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平。3參加深圳市各類業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí)三年各類業(yè)余大學(xué)管理處每年10—20人業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高本專業(yè)的管理水平和知識水平。14各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝通技巧一天 CPM 公司管理處全體人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 行為、語言規(guī)范及技巧。10 梅林一村治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天 CPM 公司保安人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 熟悉梅林一村治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)。5 崗位職責(zé)和梅林一村物業(yè)管理運作制度二天 CPM 公司管理處全體人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)。7 融入各崗位進行上崗見習(xí)培訓(xùn)二～三天CPM 公司管理處全體新員工CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗。4 梅林一村物業(yè)管理方案和要求一天 CPM 公司 管理處全體新員工CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 對梅林一村物業(yè)管理有較深層次的認識。44 / 194業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等。管理處組織全體員工分期、分批參 觀 同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野、 總結(jié)經(jīng)驗。管理處管理人員每年安排一次外派專業(yè)培訓(xùn)， 業(yè)務(wù)人員及服務(wù)人員選派參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。注：此表人員未包括專業(yè)分包項目人員數(shù)。2．新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%；3．管理人員持證上崗率 100%；4．特殊工種人員持證上崗率 100%；5．員工年度培訓(xùn)率 100%，培 訓(xùn)合格率 100%?？傉{(diào)度室（負責(zé)人由主任兼）5 人技術(shù)主管副主任 1 人行政主管副主任 1人電梯部分計劃 9 人經(jīng)理兼工程師 1日常維修保養(yǎng)及大中修、電梯安全檢測、年審 8（委托 CPM 公司電梯維修中心）技術(shù)部 5 人部長由副主任兼自動控制工程師 1電腦網(wǎng)絡(luò)工程師 1機電工程師 1給排水工程師 1工民建工程師 1清潔部分計劃 61 人經(jīng)理 1督察 1多層樓內(nèi)保潔 22片區(qū)清潔 8垃圾清運 2環(huán)衛(wèi)司機 2中高層樓內(nèi)保潔 25（分包清潔專業(yè)公司）工程維修部 29 人部長 1水電維修 15房屋本體及公共設(shè)施維修 6消防設(shè)施工程專項維修 4智能化（紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能管理系統(tǒng)）維修 6事務(wù)部 6 人部長 1 人事勞資主管 1檔案資料 1 培訓(xùn)主管 1質(zhì)量監(jiān)管 1倉管員 1財務(wù)部 3 人（財務(wù)部直接受主任領(lǐng)導(dǎo)）主管會計 1會計 1出納 1社區(qū)文化部 3 人部長兼策劃 1群眾干事兼宣傳文體 2治安部 138 人部長 1（負責(zé)消防管理及治安日常管理工作）副部長兼督察 2（一人負責(zé)巡視兼車管、一人負責(zé)室內(nèi)值班和定點值班） 督察兼外圍巡邏 6 小區(qū)內(nèi)巡邏