【正文】 （二）活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立 社區(qū)文化的高揚(yáng)與深入，讓小區(qū)。二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動(dòng)的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門(mén)高超的管理藝術(shù)。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境，長(zhǎng)期生活在我們構(gòu)想的這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺(jué)的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個(gè)小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來(lái)。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素。 一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想（一）硬件建設(shè)的構(gòu)想我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造“水泥森林”和“文化沙漠”為代價(jià)。針對(duì)小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在從硬件建設(shè)上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺(tái)。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來(lái)越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿(mǎn)足。第七部分 社區(qū)文化建設(shè)提要： 找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開(kāi)展形式多樣的主體活動(dòng)，節(jié)日活動(dòng)，經(jīng)常性的活動(dòng)，豐富業(yè)主的文化生活； 充分利用綠水、草場(chǎng)、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。 （三）對(duì)操作和使用人員進(jìn)行控制，當(dāng)有授權(quán)的員工離職或改變工作崗位時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行安全系統(tǒng)的更新維護(hù)。 （一）設(shè)置系統(tǒng)管理人員（兼任）對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)，為不同的操作人員設(shè)置不同的授權(quán)代碼；定期組織系統(tǒng)的管理人員、使用人員及操作人員進(jìn)行系統(tǒng)使用及安全信息的培訓(xùn)；制訂嚴(yán)格的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理規(guī)定，隨時(shí)監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。 （四）此外還有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化車(chē)輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、 網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當(dāng)月的工資情況，不再排隊(duì)取工資條。 （三）人事管理、考核和勞資無(wú)紙化：管理處員工的人事考核管理完全可以在網(wǎng)上進(jìn)行，員工的逐級(jí)考核完全通過(guò)網(wǎng)絡(luò)由下至上傳遞匯總，員工只要上網(wǎng)就可以查看到自己的得分情況。信息共享、遠(yuǎn)程管理流程圖： XXX居住區(qū)管理公司 XX總部管理資源信息資源人力資源決策資源架構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)上的小區(qū)內(nèi)部網(wǎng) 資源共享 傳遞 信息輸入 傳遞 居住區(qū)管理處實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)過(guò)程的流通，具體作用主要表現(xiàn)在： （一）實(shí)現(xiàn)辦公事務(wù)自動(dòng)化：由XX公司開(kāi)發(fā)并成功運(yùn)用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)可以使每個(gè)管理層人員都可以通過(guò)“發(fā)送郵件”來(lái)完成需要?jiǎng)e人協(xié)助完成或他人周知的事項(xiàng)的上傳下達(dá)。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團(tuán)體協(xié)作，有效地完成公文申報(bào)、審批、歸檔、借閱以及財(cái)務(wù)審批等工作，可對(duì)各類(lèi)檔案資料進(jìn)行查閱。XX數(shù)碼城總部Modem Win NT server 電話(huà)網(wǎng) Modem XXX居住區(qū)管理處電腦電腦電腦Win NT server 　 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖在XXX居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運(yùn)行《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。在XXX居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計(jì)算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)管理的全過(guò)程實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化，如對(duì)檔案的管理、人力資源的管理，對(duì)ISO9001質(zhì)量管理體系的運(yùn)行等，有效提高我們的管理效率及水平。物業(yè)管理處可以通過(guò)使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)這些服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時(shí)一個(gè)相當(dāng)重要的考慮因素。（五）建立寬帶網(wǎng)社區(qū)如果社區(qū)沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)綜合布線(xiàn)，可使用電話(huà)線(xiàn)連接，通過(guò)ADSL設(shè)備接入internet。（四）給物業(yè)管理處帶來(lái)的好處物業(yè)管理處一方面可以通過(guò)使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶(hù)提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；另一方面通過(guò)與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)、電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費(fèi)、醫(yī)療、家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制、娛樂(lè)等內(nèi)在的信息服務(wù)，為公司業(yè)務(wù)的延伸和擴(kuò)展提供廣闊的市場(chǎng)?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來(lái)源，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)。四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點(diǎn)（一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢(shì)采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺(tái)，集成信息服務(wù)、休閑娛樂(lè)、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時(shí)預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能（如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)、紅外線(xiàn)安防系統(tǒng)等），達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和住戶(hù)服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行刪減或增加。（四）靈活的個(gè)性化解決方案針對(duì)小區(qū)住戶(hù)的特點(diǎn)及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、電子商務(wù)、社區(qū)營(yíng)運(yùn)及管理等全方位解決方案。系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級(jí)全部在服務(wù)器上進(jìn)行，有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。（二）B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶(hù)聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)行的WEB開(kāi)發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。當(dāng)一個(gè)開(kāi)發(fā)商擁有可以連接全國(guó)各地幾十個(gè)甚至上百個(gè)信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時(shí)，就意味著擁有幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的家庭消費(fèi)者，無(wú)論誰(shuí)想從這些消費(fèi)者身上賺錢(qián)，借用開(kāi)發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無(wú)疑是一條捷徑，而開(kāi)發(fā)商絕對(duì)可以“坐地收錢(qián)”。（二）長(zhǎng)期利益——多元化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益1．將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來(lái)源通過(guò)網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來(lái)獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。2．“零距離”溝通，有助于營(yíng)造小區(qū)文化可以實(shí)現(xiàn)住戶(hù)與住戶(hù)、住戶(hù)與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處（一） 短期利益——有利于促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售1．真正實(shí)現(xiàn)“社區(qū)信息化”，吸引購(gòu)房者商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒(méi)有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶(hù)提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類(lèi)增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。（八）社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱（九）高速接入internet及其它局域網(wǎng)不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。中介服務(wù)：開(kāi)展網(wǎng)上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。通過(guò)服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤(rùn)一部分補(bǔ)貼到住戶(hù)身上，一部分作為公司營(yíng)運(yùn)資金。（六）社區(qū)電子商務(wù)網(wǎng)上購(gòu)物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長(zhǎng)同學(xué)?？蓪?shí)時(shí)溝通。（三）信息中心小區(qū)居民可以查詢(xún)與自己日常生活息息相關(guān)的各類(lèi)費(fèi)用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時(shí)事新聞。IP電話(huà)：小區(qū)居民可以通過(guò)下載特殊軟件，給外地親友打IP電話(huà)，如果對(duì)方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還可以進(jìn)行可視對(duì)講。再不會(huì)出現(xiàn)“三缺一”的情況。社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)、投訴處理等服務(wù)。一、對(duì)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的新設(shè)想（一）社區(qū)服務(wù)　網(wǎng)上自助查詢(xún)水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、管理費(fèi)、社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過(guò)授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢(xún)各類(lèi)費(fèi)用。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過(guò)Internet國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門(mén)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過(guò)上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門(mén)、深圳總公司和其它分公司可通過(guò)電話(huà)網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的交流和共享有著迫切的需求。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂(lè)設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂(lè)的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢(xún)、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒(méi)有父母照顧情況下的去處問(wèn)題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂(yōu)。三、日常服務(wù)措施　　為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無(wú)償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。　?。ㄈ┡c社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的各類(lèi)特約服務(wù)。　?。ǘ┳⒅亟y(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。一、服務(wù)思路　?。ㄒ唬┨峁┓N類(lèi)齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高?！　。?qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門(mén)的各項(xiàng)財(cái)物消耗過(guò)程?！　。ㄋ模┘訌?qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制?！　。ǘ⒊杀局笜?biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情?！　X物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)?！　「鶕?jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷(xiāo)售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：指標(biāo)名稱(chēng)第一年第二年第三年以后住宅入伙率80％90％95％商用房出租率30％70％95％管理服務(wù)費(fèi)收繳率98％98％98％停車(chē)庫(kù)房使用率60％80％90％自行車(chē)位使用率90％98％100％　　管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/；經(jīng)理助理1人，1500元/；主管2人，1200元/；其他管理人員、操作層員工34人，平均工資待遇600元/。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用　　 　有償服務(wù)收入　 停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入　 管理服務(wù)費(fèi)收入　 會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 ?！　?人員　 日?！? 會(huì) 　　　　　　　　 　 商務(wù)　　 車(chē)　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動(dòng)　　 場(chǎng)　　 稅金　 管理　 管 的開(kāi)　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算　?。ㄒ唬y(cè)算依據(jù)及說(shuō)明　　XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；　　在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50％以上的業(yè)主書(shū)面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? （二）管理處于每年12