【正文】 9）市公司。7）保護綠地的設施及監(jiān)督、維護。5）保持綠化、美化造型、結構，負責修剪、整理和調(diào)整。3）文明作業(yè)。1）按照植物生長規(guī)律，合理修剪、適時澆灌、施肥，及時防治病蟲害及時換向、換盆、換土等。、管理范圍主要包括院區(qū)配套綠化養(yǎng)護、室內(nèi)擺花管理。標示標牌的管理序號項目周期內(nèi) 容 及 標 準說 明、標識 巡查每日①樓層指示牌、出口指示牌、房間標識牌是否完好②設備標識牌是否清晰、完好③其他標識、標牌是否完好。②檢查樓層呼叫控制器的開關工作是否正常，要求靈活、可靠。序 號項 目周 期內(nèi) 容 及 標 準說 明巡 查、維修每、日、周、季每日巡查項目內(nèi)、公共通道、樓梯間、衛(wèi)生間、會議室、樓層內(nèi)等部位的照明設施或燈具開關是否完好，及時維修；每周檢查應急照明、疏散指示燈、泛光照明是否正常；每季度對應急照明、疏散指示燈等進行放電，延長蓄電池的壽命。 配電設備、室內(nèi)外照明、庭院燈光序 號項 目周 期內(nèi) 容 及 標 準說 明巡 查每 班外觀無灰塵、無異常氣味和聲音；各類指示燈正常；變壓器線圈溫度是否正常；配電室環(huán)境干凈整潔、各種標示完善、照明完好；交接班事項清楚；按規(guī)定停送電、模擬屏顯示正常；按時停送通風機。3）在風天及時檢查露天標牌、標識的穩(wěn)定性，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；雪天、雨天后及時檢查、擦拭露天標識、標牌。2）定期巡查、保養(yǎng)標牌、標識，發(fā)現(xiàn)問題及時修復、更換。（ 2）標牌、標識的管理工作內(nèi)容保持大樓內(nèi)外所有標牌、標識的整潔、完好。3）大樓避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查、年檢，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。廣場旗桿是否牢固，室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷?！? 附屬設施工作內(nèi)容： 保持大廈及附屬設施的完好、無損，確保附屬設施正常發(fā)揮作用。2）定期進行基礎和整體觀測，發(fā)現(xiàn)異常及時向大廈主管部門匯報，組織有關專家會診，提出意見。房屋修繕和標牌、標識的管理 （1）房屋修繕管理 ● 建筑物主體工作內(nèi)容：保持結構不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花完好和及時修復，確保大樓各部位結構安全，外觀完好。3）操作員在會議期間要及時調(diào)整音響效果，在會議結束妥善整理和保存設備。工作要點：1）通信及會議音響系統(tǒng)由經(jīng)過專門培訓的人員負責使用、管理和維護，無關人員不得隨意觸動；值班人員密切監(jiān)視各系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知相關人員到場處理。6）與消防設備主機的供貨商建立良好的業(yè)務聯(lián)系，確保消防系統(tǒng)的正常工作狀態(tài)。4）加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動作是否可靠等。3）對不經(jīng)常啟動的泵類、風機設備，應定期試運行。2）24小時值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作，增加巡檢力度和預防性維修保養(yǎng)。加強消防宣傳和培訓，提高員工的火災防范意識。每次暴雨洪水到來前，重點檢查排水泵的運行情況，確保管路暢通。3）水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。工作要點：1）定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。3）每日按時停送風 ，并根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主的需要，及時調(diào)整運行時間，嚴格按操作程序運行。工作要點：1）設備標識統(tǒng)一明顯，明確責任人。3）在條件允許情況下，建議業(yè)主選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應開關，為業(yè)主節(jié)約能源。工作要點：1）加強巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設施損壞及時修復。6）為保證維修及時率，一方面常備易損件在總數(shù)的1%2%之間，及時更換損壞或故障的設備，另一方面與各供應商建立誠信、互利的合作關系，以備在遇突發(fā)系統(tǒng)故障，及時得到他們的支持。4）制定可行供配電應急可行方案，設備狀態(tài)標識明顯、統(tǒng)一，無安全隱患。3）保持設備管理、保養(yǎng)、檢修制度完善，記錄完備。嚴格控制停送電操作，設備的檢修應避開辦公時間。配電設備、室內(nèi)外照明、庭院燈光①供配電系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保大廈電源供應正常，為大廈辦公提供可靠的電力保證。3）協(xié)助業(yè)主按時報技術監(jiān)督部門年檢，取得運行許可證。2）加強電梯日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時消除各種安全隱患，做好巡檢和維修紀錄，保持機房整潔和適宜的溫度。電梯工作內(nèi)容： 負責電梯的日常運行、巡檢、維修保養(yǎng)和年度報檢，維護電梯的良好運行狀態(tài)，保證電梯安全、平穩(wěn)和舒適的高效運行。同時按公司ISO9000質(zhì)量保證體系要求進行管理，如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《空調(diào)管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件，《設備設施維修保養(yǎng)手冊》、各類設備操作規(guī)程等作業(yè)指導書，使我們的設備設施管理規(guī)范化、程序化。 在最短的時間內(nèi)完成接管驗收工作，迅速進入正常的物業(yè)管理服務工作，為移動公司陽江分公司創(chuàng)造良好的工作生活條件。 減輕移動公司陽江分公司的負擔，能自己解決的問題決不給移動公司陽江分公司增加負擔。在3個月內(nèi)使現(xiàn)有機房的面貌煥然一新。盡快熟悉每一臺設備的運行狀況，及時維修現(xiàn)有存在問題的設備，對相關設備進行系統(tǒng)的保養(yǎng)維護，并把目前設備設施現(xiàn)狀的匯報材料提交移動公司陽江分公司。保證接管時和接管后設備設施的正常運行，不影響移動辦公和營業(yè)廳的生活。 ③現(xiàn)場安全、保潔綠化工作全面介入 和現(xiàn)場其它保安人員辦理移交手續(xù)，對仍留在現(xiàn)場外來人員進行登記。 ①設備設施驗收移交：建立移交清單，對照現(xiàn)場逐一清點移交，對存在的問題雙方確認，移交后雙方簽字，并對工程遺留問題匯總提交移動公司陽江分公司，所有移交資料存檔保存。⑤安管部負責現(xiàn)場安全的接管和安全秩序的維護。③工程租負責房屋本體、附屬工程、公共設施和機電設備的驗收接管工作。 物業(yè)的接管由公司分管領導親自掛帥，在原現(xiàn)場考察小組的基礎上，補充參與該項目的其他各崗位骨干人員，組成包括各專業(yè)人員和各崗位管理人員組成的接管驗收小組，具體分工：①項目部經(jīng)理負責制定接管方案（包括時間安排、接管內(nèi)容、程序和標準），經(jīng)分管領導審批后，報移動公司陽江分公司審核，確定具體的實施計劃。 ②最短的時間內(nèi)熟悉現(xiàn)場情況，制定切實可行的物管方案和接管方案，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題和合理化建議向移動公司陽江分公司反應。一旦成交在充實部分人員后考察組轉變成驗收接管小組，參與項目的主要管理人員提前介入該項目，可以避免因時間倉促，給順利接管帶來的困難。 前期熟悉現(xiàn)場考慮到本物業(yè)特殊性，前期現(xiàn)場熟悉過程非常重要，它包括兩個階段，一是做方案前的現(xiàn)場勘察，根據(jù)該項目的現(xiàn)場具體情況，可以拿出切實可行的物管方案，避免千篇一律的理論方案，一旦成交接管，也有初步的準備；二是成交后的進一步熟悉，為正式接管做好充分的準備。十二、 物業(yè)管理服務分類標準和服務承諾 概述依據(jù)物業(yè)管理有關法規(guī)，物業(yè)在該項目的管理服務中將嚴格規(guī)范設備、設施維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、綠化、安全防范、維修服務等方面的管理工作，使辦公樓和營業(yè)廳的辦公環(huán)境整潔、衛(wèi)生、有序，機電設備保持良好狀態(tài)，為移動公司工作人員創(chuàng)造一個優(yōu)美、安全、舒適的辦公和生活環(huán)境。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。做到投訴處理有結果，有記錄和回訪。13違章發(fā)生率和處理率發(fā)生率1‰以下處理率100%規(guī)范的服務、嚴格的管理是杜絕各類違章的保證。11區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下實行24小時監(jiān)察制度，明確安管員員職責，層層防衛(wèi)。9公共照明路燈完好率96％落實責任人，堅持對公共照明等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，并健全檔案記錄。7化糞池、雨水井、污水井完好率99％保潔員每月清理雨水井、污水井，化糞池每季度清理，必要時工程人員協(xié)助，可以確保較高完好率。4綠化完好率98%專人負責綠化養(yǎng)護、清潔工作5綠化保潔率99％保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進行一次房屋完好率檢查。b) 維修和應急服務反應時間：項目處理時間備 注一般的水電維修5~15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理原則：遇到類似緊急情況，有關人員應以最快速度立即趕到事故現(xiàn)場。iii. 接管物業(yè)一個月內(nèi)使各項物業(yè)管理工作走上正常，二個月內(nèi)走上規(guī)范的物業(yè)管理。做好接管服務人員接管后的思想工作，避免任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏。d) 定期對檔案柜進行檢查、清理、核對工作，做到帳物相符；對破損檔案及時進行修補和復制。b) 檔案柜排列方式要便于查找。(4) 檔案柜管理。f) 調(diào)離本單位的工作人員，必須清理移交檔案文件后方可辦理調(diào)離手續(xù)。d) 借出和歸還檔案時，應辦理清點手續(xù)，由資料員（兼）和借閱者當面核對清楚。c) 借閱者須愛護檔案，不得丟失。a) 本單位所有工作人員都有借閱檔案的權利和保護檔案的義務。(2) 資料員（兼）負責編制本單位《卷內(nèi)文件目錄》、《卷內(nèi)圖紙目錄》等檔案檢索工具。2. 項目部資料員（兼）負責本單位檔案的管理(1) 項目部檔案分基建、設備及管理運行、管理運作、文書、人事、創(chuàng)建、管理體系、特殊載體八大門類。(2) 歸檔的重點是本部門制訂的及上級大廈或其它單位發(fā)來的與項目部主營業(yè)務有密切聯(lián)系的文件資料。3. 工作規(guī)程1. 文件材料的形成與歸檔(1) 凡本單位在各項業(yè)務工作中形成的具有保存價值的文件、圖紙及有關材料都必須歸檔。(2) 資料員（兼）應作好檔案管理利用工作。(1) 資料員（兼）負責本單位文件材料的形成與歸檔。2. 職責1. 經(jīng)理助理負責指導項目部檔案分類及保管工作。工程改造資料：在運作中，不可避免的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術資料、圖紙均需詳細編目留存，以備日后詢查。建立設備卡，除抄錄設備的原始技術資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權資料1．規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文2．建筑許可證、投資許可證、開工許可證3．拆遷安置資料工程技術資料1．紅線圖、總平面圖2．地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告3．工程合同、工程預決算4．工程設計變更、通知及技術核算單5．竣工圖：①單體建筑、結構、設備竣工圖 ②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖6．本體、消防、燃氣竣工驗收證明書7．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書8．新材料、構配件的鑒定合格證書9．給排水、供電、照明、空調(diào)、電梯、消防報警、弱電系統(tǒng)等工程和地下網(wǎng)管竣工圖及其技術資料10．沙漿、混凝土試塊、試壓報告11．綠化工程竣工圖12．其它技術資料接管驗收資料1．物業(yè)產(chǎn)權資料2．綜合竣工驗收資料3．施工設計資料4．機電設備資料5．使用資料2. 管理服務資料對所有設備設施及機房、管井進行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標示，各類安全警示牌放置到位；劃分責任區(qū)，指定責任人，并記錄在案。n 物業(yè)管理運作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理提供方便。檔案柜應避免無關人員任意進出，檔案柜鑰匙交由檔案管理員專門保管。（四）為保證檔案的完整和安全，檔案柜隨時保持干燥、通風、清潔，并加裝防盜門和防盜網(wǎng)。（二）加密檔案應嚴格控制借閱，加密檔案的電子文檔設置使用權限，確保加密檔案的安全。（三）通過國際互聯(lián)網(wǎng)等渠道獲取相關信息。（一）與移動公司陽江分公司及相關部門積極合作，力爭全面準確地收集到有關物業(yè)的建筑結構、機電設備和輔助設施、公共設施等原始資料。正式接管后，伴隨著服務項目的開展，一系列管理服務問題將會陸續(xù)出現(xiàn)，為了確保管理人員嚴格按程序操作，掌握好管理的原則性和靈活性，保證服務水準，必須進行常規(guī)性、多循環(huán)、有針對性的培訓，常規(guī)內(nèi)容如下：序 號培 訓 內(nèi) 容培 訓 形 式培訓對象1物業(yè)管理理論講課管理骨干員工2專業(yè)技能培訓講解 實際操作各崗位專業(yè)人員3處理客戶投訴技巧講解 討論全體員工4服務意識培訓講解全體人員5消防知識、緊急事件處理講解 演習全體人員6移動辦公室與營業(yè)廳有關規(guī)章制度講解全體人員7定期組織普法教育，了解法律常識聘請人員講解項目部全體人員8接待服務的特殊事件的處理案例 講解 討論相關人員新員工崗前培訓序 號培 訓 內(nèi) 容培 訓 形 式1項目介紹參觀 講解2專業(yè)技能培訓講解 實際操作3企業(yè)文化、員工手冊介紹講解 討論4服務意識、物業(yè)管理知識講解 考試5消防知識、急救常識培訓講解 演習6辦公室與營業(yè)廳有關規(guī)章制度講解 考試7普法教育聘請人員講解8接待服務的基本程序講解 討論9學習應急處理程序講解 討論十、 管理規(guī)章制度和物業(yè)檔案的建立與管理a) 、管理規(guī)章制度