【正文】 推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 （三）與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 （二）注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。 一、服務(wù)思路 （一）提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù) 的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 （六）強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴(yán)格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程。 （四）加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化 活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 XX 市及 XXX 居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。 XX 物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下： 指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務(wù)費(fèi)收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫(kù)房使用率 60％ 80％ 90％ 自行車位使用率 90％ 98％ 100％ 天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 管理處員工工資待遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人 .月； 經(jīng)理助理 1 人， 1500元 /人 .月；主管 2 人， 1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。 天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入 管理服務(wù)費(fèi)收入 會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入 社區(qū) 停 人員 日常 會(huì) 商務(wù) 車 行政 物業(yè) 所 活動(dòng) 場(chǎng) 稅金 管理 管 的開 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 （一）測(cè)算依據(jù)及說明 XX 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 支出方面 ，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“ 事前預(yù)算，事后核算，量入為出， 合理使用 ”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。 天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 提要： 每年按收入的 15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理； 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將 “取之于民，用之于民” 作為物業(yè)管理收支的基本原則。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? （二）管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審議通過后執(zhí)行。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取 。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 管理處財(cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。 根據(jù) XXX 居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 行。我們將在管理公司 行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 一、財(cái)務(wù)管理模式 XX 物業(yè)管理公司 XXX業(yè)主委員會(huì) 管 業(yè) 預(yù) 批 理 務(wù) 算 準(zhǔn) 酬 指 報(bào) 監(jiān) 金 導(dǎo) 告 督 XXX 管理處 說明：在 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由 XX市 XXX 置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者（尤其是家庭購(gòu)房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂； 提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； 在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服 務(wù)； 天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 提要： 倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則； 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”。 二、提供物業(yè)管理咨詢 XXX 公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三、提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心； 四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在 XXX 正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓 購(gòu)房者對(duì)未來的物業(yè)管理有初步的感受；天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 對(duì)于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前， XXXXX 置業(yè)有限公司應(yīng)在 XX 市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就 XXX 的物業(yè)管理與 XX 物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。 天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對(duì)業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把握。我們擬在 XXX 的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。 二 、物業(yè)管理服務(wù)定位： 秉承“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念，我們著力在 XXX 營(yíng)建安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 二、物資裝備計(jì)劃 : 附表 1： XXX 管理處行政辦公用品 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 辦公桌椅 8 套 會(huì)議桌椅 1 套 打印機(jī) 1 臺(tái) 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機(jī)（分體式、柜式） 2 套 傳真機(jī) 1 臺(tái) 保險(xiǎn)柜 1 臺(tái) 照相機(jī) 1 臺(tái) 社區(qū)文化活動(dòng)用 電話 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各類標(biāo)識(shí)牌 1 批 各類辦公用品 1 批 飲水機(jī) 1 臺(tái) 棉大衣 38 件 音響 1 套 社區(qū)文化活動(dòng)用 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 VCD 1 部 社區(qū)文化活動(dòng)用 電視機(jī) 2 部 2500． 00 社區(qū)文化與宿舍用 入住、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 3 臺(tái) 衣柜 3 套 小 計(jì) 附表 2： XXX 管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺(tái) 沖擊鉆 1 個(gè) 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 手電鉆 1 個(gè) 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 梯子 1 把 萬(wàn)用表 2 臺(tái) 搖表 1 臺(tái) 潛水泵 1 臺(tái) 2 寸套絲機(jī) 1 臺(tái) 測(cè)試儀表 2 套 吸塵吸水器 2 臺(tái) 高 /低壓沖水機(jī) 1 臺(tái) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 清潔及澆花用膠管 600 米 機(jī)動(dòng)噴霧器 1 臺(tái) 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 吸塵機(jī) 1 臺(tái) 手推垃圾清運(yùn)車 3 臺(tái) 手推式剪草機(jī) 1 部 綠籬修剪機(jī) 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價(jià)） 小計(jì) 附表 3： XXX 管理處治安、交通、消防裝備 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 無線對(duì)講系統(tǒng) 6 臺(tái) 消防工具 1 套 自行車 4 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運(yùn)便民服務(wù)車 2 輛 不可預(yù)見裝備費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 小 計(jì) 總計(jì)： 206450 RMB 天天讓您滿意 中國(guó)最大管理資源中心 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一章 銷售對(duì)象的定位 一 、銷售對(duì)象定位 XXX 坐落于 XX 市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) — 江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶 ,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島” ,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。 為確保對(duì) XXX實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平 ,我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證 ,并結(jié)合實(shí)地調(diào)研 ,制訂出 XXX管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃 (詳見附表 )。 如果這些有志之士把加盟 XX 物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證 XX 物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證