【正文】 八其它支出5清潔用品的消耗綜合測算垃圾袋2400元/月、其它材料6水池清洗、消毒2400元/個8弱電設備系統(tǒng)運行用電5KW5KW24小時365天9潛污泵、送風排煙風機1小時/次15次/年10智能設備綜合測算7變配電設施綜合測算年20元200個6循環(huán)水池、雕塑小品綜合測算年630元18人E一般工作人員服裝800元/人部(主任、副主任，主管2人，維修工5人，安管班長3人)40元12部C電話5部，均200元/月人1人I社區(qū)文化主管2500元/月A+NA主任4000元/月 注一收支盈虧2．。7車輛減速坡165280 額（元）用860002復印機1臺200006防毒面具7119045320300002室內疏通機1臺2000 途1內聯網絡電腦終端7部49000主任、副主任、財務、工程、中心、小區(qū)事務部、安保各一部2小區(qū)內聯網絡系統(tǒng)1套300005．配合xxxx地產“春交會”上對xxxx的展銷工作，派員參加“春交會”展示物業(yè)管理服務形象。（七）對業(yè)務（技術）作業(yè)層實行量化管理及標準化運作1．量化管理（1）實行目標管理責任制，對管理處的經營和管理目標進行細化和量化，作出具體要求。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質、安全、高效、有序”的服務。（5）定期走訪聽取用戶意見，發(fā)放并回收《住戶意見調查表》。（四）激勵與懲罰實施上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分數作為管理處及其每一員工當月績效工資的發(fā)放依據外，每月量化分數累計到年底還作為管理處及員工年終獎和評選先進的重要依據。2．全體員工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動的崗位績效工資制度，員工能上能上，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。（四）培訓計劃1．接管過渡期的人員培訓為使xxxx一期管理處全體人員在接管過渡期中能迅速適應新的管理環(huán)境，消除調整期的各方面疑慮和不適，盡快進入狀態(tài)，開展各項工作，接管前公司將組織強化性的集中上崗培訓，具體計劃如下：日期培訓內容主講人/機構培訓對象接管總動員、公司發(fā)展概況、質量方針、管理處組織架構及主要管理人員介紹總經理助理王舒波管理處全體人員xxxx一期管理目標及模式企劃培訓部管理處全體人員公司及xxxx管理規(guī)章制度、崗位責任制人事行政部管理處全體人員xxxx一期房屋、設備、設施及場地情況管理處主任管理處全體人員xxxx一期接管工作知識經營服務部管理處全體人員xxxx一期便民服務標準及作業(yè)程序家政服務中心管理處全體人員xxxx公用設施及設備維護標準及作業(yè)程序工程部維修工xxxx一期治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序安全保衛(wèi)部管理處安管員智能化系統(tǒng)基礎知識智能化系統(tǒng)控制中心（3）《員工手冊》、職業(yè)道德及質量意識教育。2．送外培訓。經過長期不斷地實踐和探索,我們建立了公司、部門、管區(qū)三級培訓工作體系，制定了一套規(guī)范化、制度化、科學合理的培訓程序。隊員15人負責小區(qū)治安、車輛管理，24小時巡邏26歲以下，未婚， ，復員軍人，紀律性、責任心強財務人員2人負責小區(qū)財務工作，收支工作，并兼管管理處檔案、資料管理工作中專以上會計專業(yè)，有物業(yè)管理經驗，懂ISO9002運作 位人附圖1 xxxx縱向管理關系網絡圖管理處主管部門專用基金管理業(yè)務指導隸屬關系發(fā)展商監(jiān)督職能業(yè)主權益代表行業(yè)指導市住宅局區(qū)建設局物業(yè)地產業(yè)主委員會物業(yè)管理附圖2 xxxx管理架構圖管理處業(yè)主委員會業(yè) 主 大 會監(jiān)控中心（智能化系統(tǒng)維護班）二、管理處人員配備（一）管理處主任簡歷主任：胡清松 男 35歲 工程師 碩士學位1989年1月畢業(yè)于上海交通大學應用化學系高分子材料專業(yè)，并取得碩士學位，畢業(yè)后即來xx工業(yè)區(qū)工作。（十二）將xxxx的人文主題定義為花卉建議xxxx地產公司將花卉定義為xxxx人文主題，比如以花卉、植物的名稱命名樓宇、道路，將xxxx的一至五期各選一種花卉作為主題等。但從投入使用的效果來看，因檔板降低了風機的風量和熱交換能力，使空調的制冷效果明顯下降，業(yè)主意見很大。（四）租售時建議小型商務集中辦公開發(fā)商在營銷的計劃中，已經考慮到有一定小型商務辦公的需求，為了便于物業(yè)的統(tǒng)一管理，建議xxxx房地產公司開辟集中的區(qū)域，統(tǒng)一租售給小型商務辦公的業(yè)戶，否則，辦公與住宅混雜在一起，會帶來諸多矛盾。（一）突出門戶特征，進行形象策劃。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外，還要編制計劃進行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設施設備隨時處于完好狀態(tài)。（十）排水管、明溝暗渠完好率100%xxxx管理處通過“業(yè)主入住培訓班”的方式，從技術和監(jiān)管角度對住戶和商業(yè)鋪位的排水給予正確指導，并嚴格執(zhí)行巡視、檢查和維護制度來保證完好率，清除蚊蟲孳生場所。（六）綠化完好率98%xxxx管理處將配備充足的人力資源和先進的綠化設備，按照《綠化工工作手冊》的要求，開展環(huán)境綠化工作，通過“互動式物業(yè)管理”方式的推行，規(guī)范居民行為，與住戶共同維護好xxxx的綠化環(huán)境。獲得反饋信息后，管理處主任分析處理，向相關部門、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時改進，直到圓滿解決問題（見圖）。公布管理處監(jiān)督投訴電話，設立管理處主任信箱。根據xxxx的具體特點，合理設崗定員，對每個員工工作進行具體設計，做到專業(yè)清晰、業(yè)務飽滿、職責到人。根據物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓和持續(xù)的在職培訓。在社區(qū)人文環(huán)境營造方面?；邮轿飿I(yè)管理的內涵就是管理處與業(yè)主的互動，這樣既維護業(yè)主權利、服務業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作的正常展開。3．“xxxx”品牌優(yōu)勢xxxx經歷了風雨百年，xx工業(yè)區(qū)在中國改革開放的大潮中乘風破浪，XX品牌已經成了xx工業(yè)區(qū)和xxxx房地產公司的一項極其重要的無形資產，“xxxx”品牌的價值理應受到我們的高度重視。（六）企業(yè)文化與品牌優(yōu)勢1．我公司創(chuàng)立了富有特色的企業(yè)文化：企業(yè)宣傳定位：物業(yè)管理，真誠服務大家。鯨山別墅保安中隊還獲得了97年交通部、團中央授予的“全國青年文明號”的光榮稱號。曾多次獲得xx工業(yè)區(qū)“青年文明號”、xx工業(yè)區(qū)三學兩創(chuàng)“文明集體”稱號。我們?yōu)閺V大業(yè)主提供了形式多樣的無償服務和合理收費的有償服務。加之我們所管理的海濱花園等物業(yè)擁有大量的香港住戶，我們深知香港業(yè)主的需求，有豐富的為香港住戶提供日常物業(yè)管理服務和特色服務的經驗，這也是我們有信心管理好xxxx的優(yōu)勢之一。4．重視人力資源的開發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人員素質，并在公司內部建立了一整套人才培訓、學習、進修、考核制度，不斷對人員素質進行優(yōu)化。（二）科學規(guī)范的物業(yè)管理體制運作體系1．我公司已于98年9月通過ISO9002質量認證；科學、嚴謹、規(guī)范、縝密的質量管理體系是我公司確保xxxxxxxx一期管理質量的有力保證。　 附：公司歷年獲獎情況序號獲獎時間受表彰單位獎項名稱授予者1一九九三年公司安全保衛(wèi)工作先進單位xx公安分局2一九九三年公司工會職能達標xx工業(yè)區(qū)工會3一九九四年公司冬季滅罪首次戰(zhàn)役暨群防群治先進單位xx公安分局4一九九四年xx別墅文明住宅組團南山區(qū)房產管理局5一九九四年xxx別墅文明住宅組團深圳市住宅局6一九九四年xxxxx別墅消防工作先進單位深圳市公安局7一九九四年xxx大廈文明住宅大廈南山區(qū)房產管理局8一九九四年xxxxx大廈文明大廈深圳市住宅局9一九九四年xx花園管理處消防工作先進單位深圳市公安局10一九九四年xxxxx花園文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產管理局11一九九四年xxxxx花園文明住宅小區(qū)深圳市住宅局12一九九四年公司工會職能達標xx工業(yè)區(qū)工會13一九九四年公司玫瑰杯文藝大獎賽2個優(yōu)秀獎xx工業(yè)區(qū)工會14一九九四年公司消防工作先進單位深圳市公安局15一九九五年xxxxxx苑文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產管理局16一九九五年xxxx花園文明住宅小區(qū)深圳市人民政府17一九九五年xxxx別墅文明住宅組區(qū)深圳市人民政府18一九九五年xxxxx別墅全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)中華人民共和國建設部19一九九五年公司節(jié)約用水先進單位深圳市節(jié)水辦20一九九六年xxx園大廈文明住宅組團南山區(qū)房產管理局21一九九六年xxx苑文明住宅組團南山區(qū)住宅局22一九九六年xxxx大廈文明大廈南山區(qū)住宅局23一九九六年公司先進工會xxxx局xx工業(yè)區(qū)工會24一九九六年公司玫瑰杯文藝大獎賽一等獎、優(yōu)秀獎xx工業(yè)區(qū)工會25一九九七年xxx小區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)南山區(qū)住宅局26一九九七年xxx花園青年文明號xx工業(yè)區(qū)團委27一九九七年xxx別墅先進團組織xx工業(yè)區(qū)團委28一九九七年xxx別墅青年文明號xx工業(yè)區(qū)團委29一九九七年xxxxxx別墅深圳市物業(yè)管理行業(yè)青年文明號共青團深圳市委員會、深圳市住宅局30一九九七年xxxx別墅全國青年文明號交通部、共青團中央31一九九七年xxx別墅 建設安全文明小區(qū)先進單位深圳市委、市人民政府32一九九七年xxx別墅 社會治安綜合治理單位中共深圳市南山區(qū)委深圳市南山區(qū)人民政府33一九九七年xxxx別墅優(yōu)秀青年文明號共青團深圳xxxx局xx工業(yè)區(qū)委員會深圳xx青年聯合會34一九九七年xxxxx別墅三學兩創(chuàng)爭一流活動文明集體xxx工業(yè)區(qū)35一九九七年xxx別墅深圳市文明企業(yè)深圳市委市人民政府36一九九七年公司文明企業(yè)深圳市委市人民政府37一九九七年公司玫瑰杯文藝大獎賽一等獎、優(yōu)秀獎xxx工業(yè)區(qū)工會38一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)南山住宅局39一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)深圳市住宅局40一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)廣東省住宅局41一九九八年海濱花園全國優(yōu)秀住宅小區(qū)建設部42一九九八年xxxx別墅先進集體xxx公安分局保（治）安聯防指揮部43一九九八年x別墅管理處安全文明小區(qū)標兵深圳市政府44一九九八年xxxxxx別墅保安中隊青年文明崗位團中央、深圳市45一九九八年xxxx別墅管理處通過ISO9002國際質量標準認證深圳市質量認證中心46一九九八年公司本部通過ISO9002國際質量標準認證深圳市質量認證中心47一九九八年xxx花園管理處通過ISO9002國際質量標準認證深圳市質量認證中心48一九九八年公司建設安全文明小區(qū)先進單位深圳市政府49一九九八年公司深圳市物業(yè)管理甲級資質證書深圳市住宅局50一九九八年公司社會治安綜合治理先進單位南山區(qū)委、南山區(qū)人民政府51一九九八年公司先進工會xxxx工業(yè)區(qū)工會52一九九八年公司慶祝工業(yè)區(qū)開發(fā)建設二十周年《明天會更好》文藝晚會三等獎xxxx區(qū)工會53一九九九年xxxxx園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局54一九九九年xxxx苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局55一九九九年xxxx苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局56一九九九年xxxx園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局57一九九九年xxxxx園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局58一九九九年xxxx聯合大廈深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局二、物業(yè)管理公司接管xxxx一期的優(yōu)勢分析（一）精心設計管理方案1．針對xxxx一期的招投標工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經驗的資深管理人員和專業(yè)技術人員，精心策劃管理方案。我公司現有各類專業(yè)管理服務人員近600名，管理著包括xx別墅、xx花園、xxxx大廈、xx聯合大廈、xx千葉苑、xx愛榕園等建筑面積逾150萬M2，共計三十多處的大型物業(yè)。我公司作為深圳市資深的甲級物業(yè)管理公司，率先推行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術全面、訓練有素、作風嚴謹的員工。并且組織考察團，赴香港學習，考察了由香港梁振英測量師行，怡高物業(yè)