【正文】 停車場、車庫保潔 一級： 每天清掃停車場、車庫、車棚地面 1次，巡掃 2 次，適時保潔，及時清除油跡、污跡、銹跡，每周擦洗 1次停車場公共設施； 每天清潔停車庫內(nèi)標牌、反光鏡、開關(guān)、按鈕，每月 1次清潔燈具、煙感、停車庫管線、排水溝，每月清潔 2次防火門、消防箱等設施。 二級： 電梯 轎廂 地面每日清潔 2 次，若 轎廂 內(nèi)鋪設地毯，每天吸塵 1 次，電梯層門每天擦抹一次，每周對電梯門壁、層門打臘上光 1次，燈飾及 轎廂 頂部每周清潔 1次； 電梯門槽每半月清理 1次，電梯廳納入公共通道同級保潔。 避雷系統(tǒng) 每年應 對服務區(qū)配電設備接地檢查 1 次； 每 3 個月重要機房配電柜及設備接地檢查 1 次； 每年應對建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設備接地檢 查 1次； 每半年應對樓層強、弱電間內(nèi)的接地檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題 2天內(nèi)解決，保證服務區(qū)域避雷設施接地完好； 27 每半年應對重要機房的設備接地檢查 1次，并對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查； 高層、超高層建筑物或重要建筑的避雷接地系統(tǒng)，應聘請專業(yè)機構(gòu)每年進行檢測 1次； 所有避雷接地設施檢查結(jié)果要有記錄，并存檔。 配置備用直流電源（ ups），并保持熱備狀態(tài)。 五級： 日常對供配電、發(fā)電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應急用電管理措施，值班技術(shù)操作人員每 2個工作日巡視檢查 1次并按規(guī)定記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強電井及井內(nèi)設備； 高低壓配電柜內(nèi)部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好，配電回路標識清楚，各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超 過 25%； 發(fā)電機、柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，配備的兩套主備用啟動蓄電池按每 2個月輪換使用一次，啟動蓄電池每 2年更換一次； 在緊急情況下，發(fā)電機組能在 15秒鐘內(nèi) 啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組滿載運行 6小時； 功率因數(shù)控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于 ，功率因數(shù)不能低于 ?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好； 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢查保養(yǎng)； 日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。 保證 設施設備正常使用，無安全隱患。 五級： 根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設備安全管理的文件要求，建立完善的電梯設備運行管理體系，通過評審，有效運行。 三級： 根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設備安全管理的文件要求，建立完善的電梯設備運行管理體系，通過評審，有效運行。 電梯運行與管理 一級： 根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設備安全 管理的文件要求，建立完善的電梯設備運行管理體系，通過評審，有效運行。 四級： 各類設施設備的完好率應在 92%以上；共用部位、停車場等照明系統(tǒng)的完好率達到92%以上。 四級： 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在 2個工作日內(nèi)給出備案意見，并 簽訂 《室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》； 每日應巡查裝修情況 1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。 一級： 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在 1個工作日內(nèi)給出備案意見，并 簽訂 《室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》； 應每日巡查裝修情況 2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。 物業(yè)巡檢 每日應至少 1次巡視服務區(qū) 樓房單元門、 共用通道及 門窗 、玻璃、路燈等其它共用部位 的 設施； 每周應 檢查 1次物業(yè)樓宇頂部情況及衛(wèi)生狀況，墻體共用管道、給排水設施、樓宇各種附屬固定設施等使用情況 ， 如有異常情況，填寫檢查表； 每半年應檢查巡視 1次建筑物主體結(jié)構(gòu)、共用部位、地下建筑部位，圍墻設施以及共有 設施設備、道路、綠地等 完好情況，填寫檢 查表； 每年應對服務區(qū)域的建筑物共有部分狀況全面檢查一次， 對 建筑物 完損程度 及對 符合避雷規(guī)范要求做出評價 ； 根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等）需要，臨時安排對服務區(qū)重點建筑部位和重點設施設備進行針對性檢查； 應建立檢查記錄歸檔制度并對各項檢查出現(xiàn)的缺陷及時組織修復。 與業(yè)主組織共事 建立共事的議事制度，及時與業(yè)主委員會相互溝通物業(yè)服務情況，在市主管部門、街道辦、業(yè)主委員會的指導下，協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會； 協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會的首次選舉、換屆選舉及其它需要協(xié)助的工作； 依法與業(yè)主委員會保持平等、公正的溝通方式，及時解決服務區(qū)域內(nèi)存在的各類問題，有意見分歧，采取合法的途徑解決。 三級： 綜合信息 服務中心進行計算機管理 ，對 物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、停車服務、便民服務等信息，進行 動態(tài) 管理，每月應更新 1次。 四級： 提供維修服務及消防應急服務應實行 24小時值班制度，服務事項應有記錄存檔，一般事項應及時解決和答復。 6 綜合服務 接待 物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員應統(tǒng)一著裝，佩戴企業(yè)標志； 接待 人員應 服務主動，用語禮貌，儀表端莊，行為規(guī)范； 管理 處應向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布服務監(jiān)督電話和制度；在受理業(yè)主、非業(yè)主使用人報修、求助、咨詢、投訴時，記錄要清晰，并盡快處理，應填寫相關(guān)記錄表格存檔。 4 總則 本 規(guī)范 通過對物業(yè)服務內(nèi)容的分類、分項、分級，具體明確物業(yè)服務的內(nèi)容及 規(guī)范 ，盡量體現(xiàn)服務 和消費的公平性，為物業(yè)管理的雙方當事人，根據(jù)物業(yè)類別選擇分類、分項、分級的服務內(nèi)容作參考，為不斷提高深圳市物業(yè)服務水平提供規(guī)范指導。 物業(yè)服務企業(yè) 具有獨立的 法人資格并依法取得物業(yè) 服務 資質(zhì)的從事物業(yè) 服務 活動的組織。 本指導性技術(shù)文件 起草單位： 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會 。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本 規(guī)范 。 急修 對嚴重影響物業(yè)服務區(qū)域正常生活秩序的設施設備故障進行及時的處理和修復。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況予以公示； 收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公示，實行酬金制計費方式的，每三個月以書面形式向業(yè)主公布收支帳目情況； 接受業(yè)主、業(yè)主委員會或非業(yè)主使用人的監(jiān)督。急修服務 30 分鐘內(nèi)到位， 8 小時內(nèi)修復，若無法按時修復，應有措施，做出限時承諾，小修服務 1個 工作日內(nèi)修復； 對業(yè)主或非業(yè)主使用人的求助、咨詢及時處理，對業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴在 24小時內(nèi)答復； 服務中心管理人員應通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。 檔案資料 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應在 2日內(nèi)進行更新歸檔，每月應整理所有檔案 1次； 對重要檔案（工程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關(guān)要求； 建立 監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每月進行 1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。 檔案資料 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健 全，資料管理應有專人保管，有條件的應建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應在 1個月內(nèi)進行更新歸檔，每季度應整理所有檔案 1次； 對重要檔案（工程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關(guān)要求； 建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每半年進行 1 次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。 三級： 服務區(qū)域物業(yè) 共用部位 完好率應在 95%以上。 四級： 木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應 3年油飾 1次； . 物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設施每 5年至少修繕或粉刷 1次，每 2年清洗一次，樓梯、公共通道等設施應保持完好、無損壞，每 3年至少修繕或粉刷 1次 。 三級： 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在 2個工作日內(nèi)給出備案意見，并 簽訂 《室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》； 13 每日應巡查裝修情況 1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。 一級： 各類設施設備的完好率應在 98%以上；共用部位、停車場等照明系統(tǒng)的完好率達到99%以上。 四級： 每年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動； 停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設施設備功能完好，通道暢通，配備消防設備，各類行車、停車標識完善，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛進出記錄保存完好。委托具備相關(guān)資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔電梯維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作。委托具備相關(guān)資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔電梯維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作。 一級： 每 天對 娛樂設施巡視 1次 ，每個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全性能評估。 五級： 每 五天對 娛樂設施巡視 1次 ，每季度對健身活動器材進行巡查，每年進行安全性能評估。 二級： 日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正?？煽?，變頻供水系統(tǒng)的變 頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風扇等應定期檢查，保持設備干燥、無灰塵； 每周對供水設備至少檢查 5次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔； 每半年生活水箱至少清洗消毒 1次，清洗單位應有相應資質(zhì)，保證達到國家飲用標準，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每 5年需要消毒 1次，消防水泵每月試運行 1次； 排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污 水水位控制裝置靈敏可靠。 二級： 日常對供配電、發(fā)電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應急用電管 理措施，值班技術(shù)操作人員每天巡視檢查 2次并按規(guī)定記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強電井及井內(nèi)設備； 高低壓配電柜內(nèi)部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好；配電回路標識清楚；各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過 25%； 發(fā)電機、柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，配備的兩套主備用啟動蓄電池按每 1個月輪換使用一次，啟動蓄電池每 2年更換一次； 在緊急情況下，發(fā)電機組能在 15秒鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組滿載運行 8小時； 功率因數(shù)控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于 1MΩ ，功率因數(shù)不能低于 。 服務區(qū)無線對講設備、消防報警和消防廣播以及信息發(fā)布設備等應保證使用正常，各類報警探測器完好率不能低于 95%； 每 6個月清潔保養(yǎng) 1次弱電井及井內(nèi)設備。 三 級 消防泵每兩月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常； 消防栓每兩月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整； 每年檢查一次消防水袋，閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查，保持消防器材能隨時有效使用； 按需配備滅火器，每兩月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓； 每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調(diào)換。 四級： 樓層通道和樓梯臺階每 2天進行 1次 全面清潔（掃、拖），適時保潔，樓梯扶手、標牌、開關(guān)、按鈕等每 4天清潔 1次， 大堂玻璃每 4天清潔 1次； 樓層 水磨石地面和水泥地面每月刷 拖 1 次， 大堂地面每 2天清掃 2次拖 1次，適時保潔，大理石地面每 5個月打蠟或晶面處理 1次； 樓層 水磨石地面和水泥地面每周刷洗 1 次， 通道、大堂墻面磚每 2 個月擦抹一次，通道玻璃、百葉、消防箱內(nèi)每 2個月清潔 1次，墻面、管線、防火門、天井等每 2個月清潔1次，燈具（外面）、煙感每 2個月擦拭 1次，燈具每半年全面擦拭 1次； 地下室每月全面清洗 1次，每 3 日專人巡回保潔，標牌、懸掛物、開關(guān)、按鈕等每4天擦拭 1次，排水溝每 4天清理 1次，管線、設施每月清潔 1次，每月打開 1次地下室集水坑和污水井蓋板，疏通沖刷 1次。 三級： 每日對道路清掃 2次，不間斷適時 的巡檢保潔，每 3個月刷洗路面 1次； 30 保持道路清潔、干凈，無污泥、紙屑、果皮和樹枝、落葉、垃圾等，無明顯水跡、污跡，道路集水坑和污水井蓋板應保持完好。 四級： 每 2天清掃停車場、車庫、車棚地面 1次，適時保潔，及 時清除油跡、污跡、銹跡，