【正文】 “三種模式”分別是：“業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管模式”、“寓管理服務(wù)之中的模式”、“無(wú)人化管理模式”。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務(wù)、禮貌執(zhí)勤。18管理費(fèi)收繳率90%95%按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項(xiàng)目及費(fèi)用為準(zhǔn)，19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率98%100%人員培訓(xùn)有計(jì)劃，有考核、有記錄，制度落實(shí)，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制，考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。4維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程師全程控制，部長(zhǎng)監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。3） 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期清除過(guò)期失效文件。122000000247。1005=150元/月150元/月2‰(2)農(nóng)藥、化肥、補(bǔ)苗費(fèi)綠化面積300=90元/月90/月1%(3)綠化用水（212）=5500元/月小計(jì)：6500元/月6500元/月3%四公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)按簡(jiǎn)易測(cè)算法計(jì)算本項(xiàng)費(fèi)用：公共設(shè)備建造成本以建筑成本的25%計(jì)取，折舊按25年計(jì)算，每平方米建筑面積每月應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提?。▎挝幻娣e建筑成本按3500元/平方米估算）建筑面積每平方建筑成本單價(jià)公共設(shè)備建造成本占建筑成本的比例247。月5人2) 通訊：傳真機(jī)500元/臺(tái)，電話300元/臺(tái)5臺(tái) 305=150500+3005+3005=3500小計(jì)：3650元/月3650元/月2%(2)低值易耗品人均80元/月計(jì)人均金額人數(shù)8044=3520元/月3520元/月1%(3)大廈文化活動(dòng)費(fèi)為大廈客戶免費(fèi)提供書(shū)刊、雜志、背景音樂(lè)用品及集體活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，預(yù)估5萬(wàn)元一年年費(fèi)247。三、 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 依據(jù)1） 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算；2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂；4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來(lái)水公司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。1） 管理服務(wù)費(fèi)民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（寫(xiě)字樓）》二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，即辦公、 各崗位移交最高時(shí)限 電 梯 2周 消 防 1周 配 電 1周 給 排 水 1周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場(chǎng)，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。4. 對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單種設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過(guò)且過(guò)，避免公司今后遭受損失。四、物質(zhì)裝備計(jì)劃為了確保的民寧園商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起點(diǎn)一步到位、高水平科學(xué)先進(jìn)、高效益合理實(shí)用的原則，擬定物資裝備計(jì)劃如下： 管理用房（共計(jì)120平方米） 客戶服務(wù)中心 30平方米A、電腦化管理配置 物業(yè)管理軟件1套 6000元B、行政：辦公用品項(xiàng) 目數(shù)量合計(jì)價(jià)格（元）用途備注辦公桌椅25張20000復(fù)印機(jī)1部25000打印機(jī)2部6200空調(diào)機(jī)4部18000電腦3部18000保險(xiǎn)柜1個(gè)500電話3部2000傳真機(jī)1部2500照像機(jī)1部2500社區(qū)文化公司統(tǒng)一購(gòu)置廚房裝備用具1套6000員工服裝94套20000冬裝、夏裝各2套辦公用資料1批5000資料柜6個(gè)3000沙發(fā)、茶幾4套2400C、維修工具75型室內(nèi)疏通機(jī)1部 2000元沖擊鉆 1部 1200元切割機(jī) 1部 800元電工工具 2500元水工工具 1500元高空作業(yè)工具 1套 1000元鋁合金梯 3部 1500元電焊機(jī)1臺(tái) 2500元常用材料備件 1批 5000元D、清潔綠化工具吸塵吸水機(jī) 1臺(tái) 7000元打蠟機(jī) 18000元垃圾箱 80個(gè) 4000元手拉車 2輛 1000元清潔工具 3套 3000元剪草機(jī)2臺(tái) 24000元綠籬修剪機(jī)1臺(tái) 2000元鋤、鏟、鎬各10把 750元刀、剪各10把 300元膠管400米 2000元垃圾周轉(zhuǎn)車4臺(tái) 3200元噴霧器2臺(tái) 400元鐵鏟10把 200元掃帚10把 100元E、治安、交通、消防管理裝備無(wú)線對(duì)講機(jī) 10部 20000元警示牌 30個(gè) 300元消防斧頭 5把 500元專用消防扳手 5把 150元防毒面具 10套 2000元消防靴 10套 800元手提式1211滅火器 20支 3000元推車式1211滅火器 6套 6000元消防云梯 1把 1200元訓(xùn)練器材 1套 5000元五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃正常期的管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間備 注一房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)1． 制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃；2． 養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；3． 維修基金的管理；4． 房屋的維修管理；5． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)物業(yè)交付使用之日起二機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2． 設(shè)備的運(yùn)行管理；3． 設(shè)備的維修管理；4． 設(shè)備能源和安全管理。2． 計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。 50 / 50年度培訓(xùn)內(nèi)容安排：培訓(xùn)模塊時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容 預(yù)期達(dá)到效果溝通與禮儀兩個(gè)月白領(lǐng)人士形象禮儀提高一線員工溝通能力，基本達(dá)到對(duì)內(nèi)對(duì)外的良好溝通，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。每個(gè)模塊培訓(xùn)的方式和內(nèi)容，將邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士召開(kāi)專題會(huì)確定。d. 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。 組織系統(tǒng)區(qū)政府市政府三九物業(yè)管理有限公司市住宅局居委、公安、工商、稅務(wù)等到等到等民寧園商業(yè)物業(yè)管理處深圳民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司區(qū)住宅局 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精于高效、一專多能。E、 定期對(duì)房屋，公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。公司與管理處每年簽訂《管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同》，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化，設(shè)管理部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)，管理設(shè)監(jiān)控中心，實(shí)行二十四小時(shí)值班，管理機(jī)構(gòu)見(jiàn)圖示： 管 理 處 組 織 架 構(gòu)管理處經(jīng)理助理經(jīng)理保潔綠化組維修組中控室人事行政組財(cái)務(wù)安全組主管（助理）主管出納主管主管主管綠化班保潔班電腦網(wǎng)絡(luò)工程師人事、培訓(xùn)管理員大廈文化、會(huì)所管理后勤、倉(cāng)庫(kù)管理員資料、資產(chǎn)管理員工程維護(hù)班辦公文員兼安全一班安全二班安全三班值班員安全主管 人員配備根據(jù)公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和民寧園商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。 交通、車輛行駛和停泊管理。 統(tǒng)籌安排民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)。3）“激勵(lì)是企業(yè)的潤(rùn)滑劑”，一個(gè)企業(yè)，剛開(kāi)始發(fā)展時(shí)，是靠生存的原動(dòng)力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須有一套完善的激勵(lì)機(jī)制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠(yuǎn)保持創(chuàng)業(yè)時(shí)高速發(fā)展的雄心與動(dòng)力。在針對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)的特色而編制物業(yè)管理方案中，本公司從上到下都非常重視，為此專門成立了以總經(jīng)理任組長(zhǎng)的編制小組，組織本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的骨干，根據(jù)民寧園商業(yè)物業(yè)這一非住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)，同時(shí)也為創(chuàng)造良好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，量體裁衣而制定了完善的物業(yè)管理方案及財(cái)務(wù)運(yùn)作管理方案。總體而言，三九物業(yè)公司的運(yùn)作機(jī)制包括以下內(nèi)容：1）“人才是企業(yè)的根本”沒(méi)有百萬(wàn)打工者，就沒(méi)有今天深圳這座一夜城的輝煌，沒(méi)有為物業(yè)管理辛勤耕耘的三九物業(yè)人，就沒(méi)有三九物業(yè)公司的明天。管理定位管理服務(wù)定位：堅(jiān)持管理服務(wù)規(guī)范化，落實(shí)崗位職責(zé)制度化； 實(shí)行顧客溝通網(wǎng)絡(luò)化，采取財(cái)務(wù)管理透明化； 切實(shí)提供完善的配套服務(wù)，盡力滿足業(yè)主要求。管理內(nèi)容 大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等沉重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。B、 貫徹執(zhí)行公司制定的