【正文】 “三種模式”分別是：“業(yè)主自治與專業(yè)化服務相結合的共管模式”、“寓管理服務之中的模式”、“無人化管理模式”。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務、禮貌執(zhí)勤。18管理費收繳率90%95%按規(guī)定定期公布管理費收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項目及費用為準，19管理人員專業(yè)培訓合格率98%100%人員培訓有計劃，有考核、有記錄，制度落實，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責任制，考核標準，服務意識和態(tài)度好，敬業(yè)精神強。4維修工程質量合格率100%100%維修工程師全程控制，部長監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。檔案室內保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質，檔案管理人員需及時進行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。3） 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類管理，并定期清除過期失效文件。122000000247。1005=150元/月150元/月2‰(2)農藥、化肥、補苗費綠化面積300=90元/月90/月1%(3)綠化用水（212）=5500元/月小計：6500元/月6500元/月3%四公共設備設施維修養(yǎng)護費按簡易測算法計算本項費用：公共設備建造成本以建筑成本的25%計取，折舊按25年計算，每平方米建筑面積每月應分攤的公共設備、設施維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取（單位面積建筑成本按3500元/平方米估算）建筑面積每平方建筑成本單價公共設備建造成本占建筑成本的比例247。月5人2) 通訊：傳真機500元/臺，電話300元/臺5臺 305=150500+3005+3005=3500小計：3650元/月3650元/月2%(2)低值易耗品人均80元/月計人均金額人數(shù)8044=3520元/月3520元/月1%(3)大廈文化活動費為大廈客戶免費提供書刊、雜志、背景音樂用品及集體活動經費，預估5萬元一年年費247。三、 經費收支測算 依據1） 根據開發(fā)商提供的有關數(shù)據資料進行測算；2） 管理服務費的收費依據深圳市物業(yè)管理收費指導標準執(zhí)行；3） 人工費：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂；4） 水、電、煤氣費用按深圳供電公司和自來水公司、煤氣公司公布的價格支出。1） 管理服務費民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務費收費標準按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務收費指導標準（寫字樓）》二級收費標準收取，即辦公、 各崗位移交最高時限 電 梯 2周 消 防 1周 配 電 1周 給 排 水 1周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場，全部管理責任由物業(yè)管理處負責。4. 對預驗收的單種設備進行試運轉驗收，主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標。我們三九物業(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設，而且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。四、物質裝備計劃為了確保的民寧園商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起點一步到位、高水平科學先進、高效益合理實用的原則，擬定物資裝備計劃如下： 管理用房（共計120平方米） 客戶服務中心 30平方米A、電腦化管理配置 物業(yè)管理軟件1套 6000元B、行政：辦公用品項 目數(shù)量合計價格（元）用途備注辦公桌椅25張20000復印機1部25000打印機2部6200空調機4部18000電腦3部18000保險柜1個500電話3部2000傳真機1部2500照像機1部2500社區(qū)文化公司統(tǒng)一購置廚房裝備用具1套6000員工服裝94套20000冬裝、夏裝各2套辦公用資料1批5000資料柜6個3000沙發(fā)、茶幾4套2400C、維修工具75型室內疏通機1部 2000元沖擊鉆 1部 1200元切割機 1部 800元電工工具 2500元水工工具 1500元高空作業(yè)工具 1套 1000元鋁合金梯 3部 1500元電焊機1臺 2500元常用材料備件 1批 5000元D、清潔綠化工具吸塵吸水機 1臺 7000元打蠟機 18000元垃圾箱 80個 4000元手拉車 2輛 1000元清潔工具 3套 3000元剪草機2臺 24000元綠籬修剪機1臺 2000元鋤、鏟、鎬各10把 750元刀、剪各10把 300元膠管400米 2000元垃圾周轉車4臺 3200元噴霧器2臺 400元鐵鏟10把 200元掃帚10把 100元E、治安、交通、消防管理裝備無線對講機 10部 20000元警示牌 30個 300元消防斧頭 5把 500元專用消防扳手 5把 150元防毒面具 10套 2000元消防靴 10套 800元手提式1211滅火器 20支 3000元推車式1211滅火器 6套 6000元消防云梯 1把 1200元訓練器材 1套 5000元五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計劃正常期的管理工作計劃序號項 目內 容時 間備 注一房屋及公共設施的維修保養(yǎng)1． 制定房屋及公共設施的維修保養(yǎng)計劃；2． 養(yǎng)護和維修計劃方案；3． 維修基金的管理；4． 房屋的維修管理；5． 房屋的養(yǎng)護服務物業(yè)交付使用之日起二機電設備的維修保養(yǎng)1． 設備的基礎資料管理；2． 設備的運行管理；3． 設備的維修管理；4． 設備能源和安全管理。2． 計劃制定后，根據培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。 50 / 50年度培訓內容安排：培訓模塊時間培訓內容 預期達到效果溝通與禮儀兩個月白領人士形象禮儀提高一線員工溝通能力，基本達到對內對外的良好溝通，增強團隊凝聚力。每個模塊培訓的方式和內容，將邀請相關專業(yè)人士召開專題會確定。d. 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。操作層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規(guī)范。 組織系統(tǒng)區(qū)政府市政府三九物業(yè)管理有限公司市住宅局居委、公安、工商、稅務等到等到等民寧園商業(yè)物業(yè)管理處深圳民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司區(qū)住宅局 組織機構的設置原則是精于高效、一專多能。E、 定期對房屋，公共配套設施進行維修養(yǎng)護。公司與管理處每年簽訂《管理目標經濟指標責任合同》，管理處按綜合一體化管理七大服務即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化，設管理部、機電部、護衛(wèi)隊、清潔、綠化隊，管理設監(jiān)控中心，實行二十四小時值班，管理機構見圖示： 管 理 處 組 織 架 構管理處經理助理經理保潔綠化組維修組中控室人事行政組財務安全組主管（助理）主管出納主管主管主管綠化班保潔班電腦網絡工程師人事、培訓管理員大廈文化、會所管理后勤、倉庫管理員資料、資產管理員工程維護班辦公文員兼安全一班安全二班安全三班值班員安全主管 人員配備根據公司質量管理標準和民寧園商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內容、范圍、廣度和深度，科學、合理設置機構和人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定的管理目標，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。 交通、車輛行駛和停泊管理。 統(tǒng)籌安排民寧園商業(yè)物業(yè)各項設施的管理、養(yǎng)護。3）“激勵是企業(yè)的潤滑劑”，一個企業(yè)，剛開始發(fā)展時，是靠生存的原動力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當發(fā)展到一定階段時，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運轉，就必須有一套完善的激勵機制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠保持創(chuàng)業(yè)時高速發(fā)展的雄心與動力。在針對民寧園商業(yè)物業(yè)的特色而編制物業(yè)管理方案中，本公司從上到下都非常重視，為此專門成立了以總經理任組長的編制小組，組織本公司具有豐富物業(yè)管理經驗的骨干，根據民寧園商業(yè)物業(yè)這一非住宅物業(yè)管理的特點，同時也為創(chuàng)造良好生產經營，量體裁衣而制定了完善的物業(yè)管理方案及財務運作管理方案?？傮w而言，三九物業(yè)公司的運作機制包括以下內容：1）“人才是企業(yè)的根本”沒有百萬打工者，就沒有今天深圳這座一夜城的輝煌，沒有為物業(yè)管理辛勤耕耘的三九物業(yè)人，就沒有三九物業(yè)公司的明天。管理定位管理服務定位：堅持管理服務規(guī)范化，落實崗位職責制度化； 實行顧客溝通網絡化，采取財務管理透明化； 切實提供完善的配套服務，盡力滿足業(yè)主要求。管理內容 大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等沉重結構部位，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。B、 貫徹執(zhí)行公司制定的