【正文】 通過(guò)精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。 （二）定期對(duì)系統(tǒng)使用人員進(jìn)行最新的安全技術(shù)培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)安全管理，有效降低網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。（二）物業(yè)管理模塊化：根據(jù)XXX居住區(qū)管理處實(shí)際運(yùn)作度身定做一個(gè)專業(yè)化服務(wù)系統(tǒng)，對(duì)諸如設(shè)備管理、物料管理、保安管理、消防管理等業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行模塊化設(shè)置，一種業(yè)務(wù)即以一個(gè)模塊形式設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)管理處的運(yùn)作得以專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化處理。第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化　　計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們?cè)谖飿I(yè)管理辦公自動(dòng)化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動(dòng)化、行政辦公業(yè)務(wù)自動(dòng)化及建立XX物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等。（三）給住戶帶來(lái)的好處滿足住戶對(duì)高速獲取信息的需要，同時(shí)可以通過(guò)定制，獲取個(gè)性化的社區(qū)服務(wù)，實(shí)實(shí)在在享受方便、快捷的信息化生活。住戶及社區(qū)管理者只需一個(gè)瀏覽器，就可隨時(shí)隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時(shí)信息；并可通過(guò)各自的身份登陸，進(jìn)行管理、查詢、看樓、預(yù)約等。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤(pán)銷售。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費(fèi)品上，故這部分的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。聊天室：小區(qū)居民可以通過(guò)聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。我們?cè)谖飿I(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：　　（一）設(shè)立兒童益智中心。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品?！　。ㄈ﹪?yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支。　　%計(jì)算。 （五）維修基金的收支帳目接受XX市XXX置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個(gè)月公布一次，年度使用情況接受XX市XXX置業(yè)有限公司（或業(yè)委會(huì)）及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率?！　∩钲谑蠿X物業(yè)管理有限公司對(duì)XXX物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。 五、提供有形展示 在銷售現(xiàn)場(chǎng)，我們將提供XX物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)根據(jù)銷售部門(mén)的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會(huì)操表演等，增加銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛； 六、協(xié)助舉辦展銷活動(dòng) 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會(huì)、業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷活動(dòng)； 七、開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)征詢 在銷售過(guò)程中，我們擬通過(guò)問(wèn)卷、電話、面談等方式開(kāi)展2—3次業(yè)主意見(jiàn)征詢，就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理、會(huì)所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。針對(duì)上述銷售對(duì)象之特征，并結(jié)合XX本地之文化背景及江寧區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中?！　≡赬XX物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求在深圳市挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“XX物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮本地員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。3人保安班長(zhǎng)男性30歲以下大 專三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn)1人保潔班長(zhǎng)不限男性：40歲以下高 中，；1人保潔員不限女性：35歲以下初 中，動(dòng)作麻利。同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管。7. 客戶助理的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立管理處與業(yè)主之間的服務(wù)平臺(tái),處理客戶投訴,并將業(yè)主的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。　　在我們看來(lái)，“垃圾是一種放錯(cuò)位置的資源”，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實(shí)施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。根據(jù)我們對(duì)小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。九、管理體系的全面整合和提升 社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，業(yè)主的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無(wú)法滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的要求。為此，在XXX的裝修管理上，我們竭誠(chéng)為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。對(duì)于管理處，我們通過(guò)要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目、定期提交“管理報(bào)告”、組織“管理處開(kāi)放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督；對(duì)于業(yè)委會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會(huì)自治管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。在實(shí)踐中，我們推出了“全方位式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡?！　《?、結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)質(zhì)量　　XX物業(yè)在深圳發(fā)展已有八年，自身經(jīng)營(yíng)管理不斷完善，市場(chǎng)表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于2000年成功進(jìn)入全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園、石家莊博雅莊園、無(wú)錫太湖世家、深圳龍昆居、創(chuàng)新科技廣場(chǎng)等大型物業(yè)管理項(xiàng)目，結(jié)合本地特色，積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。 住宅產(chǎn)業(yè)＂三分建、七分管＂的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索“XXX文化區(qū)”物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展，滿足作為受益主體－－高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要?！　∥覀兲岢鰳?gòu)建“XXX文化區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)?！? 如何把XXX高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達(dá)到都市地標(biāo)性建筑形象的要求,XXX高尚住宅小區(qū)給我們帶來(lái)了諸多課題：　　l從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（配套工程收尾）長(zhǎng)期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。深圳市某物業(yè)的物業(yè)管理方案提 綱一、 關(guān)于我們… …（一） XX物業(yè)簡(jiǎn)介（二） 企業(yè)理念（三） 公司優(yōu)勢(shì) （四） 專業(yè)的顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——顧問(wèn)團(tuán)二、顧問(wèn)項(xiàng)目概 況三、項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)目標(biāo) （一） 服務(wù)原則（二） 具體目標(biāo)四、顧問(wèn)服務(wù)的方式五、項(xiàng)目顧問(wèn)組簡(jiǎn)介（一） 組織機(jī)構(gòu)圖（二） 職責(zé)描述六、顧問(wèn)服務(wù)的內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量保證措施（一） 項(xiàng)目顧問(wèn)基本范圍（二） 項(xiàng)目顧問(wèn)具體內(nèi)容（三） 顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量保證措施七、顧問(wèn)服務(wù)工作進(jìn)度表 八、項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)費(fèi) 第一部分　　項(xiàng)目物業(yè)管理理念　　 第一章　　項(xiàng)目調(diào)研　　為使管理服務(wù)工作更加貼近XXX高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的基本情況如下：【XXX位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)佛城路以南,將軍南路以東,牛首河以北,?！　XXX高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來(lái)江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家 、和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”?！　〗螘r(shí)間以來(lái)，我們反復(fù)探討研究“XXX文化區(qū)”到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn)為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問(wèn)題在于:解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。 我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，XXX物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合?！　∥濉⒔ⅰ皵?shù)碼社區(qū)”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化　　縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來(lái)。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。我們擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式引入3—4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。XX物業(yè)自1999年開(kāi)始實(shí)施管理體系的全面整合提升。在XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。第二部分 項(xiàng)目管理方式第一章 管理模式　　結(jié)合XXX文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托XX物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)XXXXX置業(yè)有限公司對(duì)XXX的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及XXX所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。 三、創(chuàng)建XXX有效的服務(wù)價(jià)值鏈 圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在XXX全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升XX物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示XX物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。1人物業(yè)主管大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。8人維修班長(zhǎng)男性40歲以下大專以上B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn)1人維修技工男性35歲以下中 級(jí)?！　∪绻@些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。我們擬在XXX的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂(lè)設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者（尤其是家庭購(gòu)房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)； 提供門(mén)童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)；第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi)第一章　　財(cái)務(wù)管理提要：　　倡導(dǎo)“開(kāi)放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 　堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則；　　財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”?！　」芾硖庁?cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；　　在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則?！　X物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)?！　。ㄋ模┘訌?qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。　?。ǘ┳⒅亟y(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒(méi)有父母照顧情況下的去處問(wèn)題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過(guò)Internet國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門(mén)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過(guò)上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門(mén)、深圳總公司和其它分公司可通過(guò)電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。IP電話：小區(qū)居民可以通過(guò)下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對(duì)方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還可以進(jìn)行可視對(duì)講。通過(guò)服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤(rùn)一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營(yíng)運(yùn)資金。2．“零距離”溝通，有助于營(yíng)造小區(qū)文化可以實(shí)現(xiàn)住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級(jí)全部在服務(wù)器上進(jìn)行，有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。（四）給物業(yè)管理處帶來(lái)的好處物業(yè)管理處一方面可以通過(guò)使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；另一方面通過(guò)與寬