【正文】 充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè) 主提供。 （五）加強設(shè)備管理和養(yǎng)護 ,使之保持良好狀態(tài) ,減少維修支出 ,降低運行費用。 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。 收入方面， 堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及 XX 市房地局、物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。 （三）對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費。 管理處每三個月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢 和監(jiān)督。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及 XX 市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個方面 ： 倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)文化、推廣“平等互動”的服務(wù)文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實無華、追求時尚”的審美文化。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第三章 資源配置情況 提要 : 物資裝備堅持經(jīng)濟、實用、節(jié)儉的原則進行測算和配置； XXX 前期開辦費人民幣總計 42 萬元。 本公司的專業(yè)考核 3人 園藝師 男性 35歲以下 中 級 專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上 1人 備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件： ，無傳染病，無不良嗜好； XX市戶口或 XX市戶口擔(dān)保人； (身份證、計劃生育證及勞務(wù)用工證 )，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明； ； ，可適當(dāng)放寬其他條件。 1人 行政、財務(wù)主管 大學(xué)本科學(xué)歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 服務(wù)價值供應(yīng)基本要素 內(nèi)部滿意度機制 互動服務(wù)鏈 日常管理 社區(qū)文化 滿意度調(diào)查 企業(yè)文化導(dǎo)入 培 訓(xùn) 員工檔案 有效激勵 自我評價 業(yè)余活動 合理化建議 與業(yè)主 與轄區(qū)辦 與居委會 與周邊單位 政府主管部門 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 四、 XXX 管理處外部溝通導(dǎo)向圖 公安 消防 交通 物價 工商 住宅局 民政 稅務(wù) 居委會 市政 開 發(fā) 商 專 業(yè) 公 司 施 工 單 位 XXX 管理處 供 貨 商 設(shè) 計 單 位 社會服務(wù)機構(gòu) 供電 供水 供氣 有線電視 電信 園林 環(huán)衛(wèi) 人防 其他 外部溝通導(dǎo)向圖說明： XXX 業(yè)主委員會成立之前， XXXXX 置業(yè)有限公司通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理 合同。 二、 XXX 管理處組織架構(gòu) 按管理方案制定全年工作計劃 制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo) 按兩項指標(biāo)進行預(yù)算并逐項分解至 部門、崗位 運 行 組織考核，確定業(yè)績 成本指標(biāo)不達標(biāo) 質(zhì)量成本均達標(biāo) 服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo) 獎金否決 給予獎勵 獎金否決 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 物業(yè)主管 保安、消防主管 保潔、園藝主管 行政、財務(wù)主管 設(shè) 物 保 消 保 綠 客 社 備 業(yè) 安 防 潔 化 戶 區(qū) 維 管 員 員 員 員 助 文 護 理 理 化 員 員 員 XXX 管理處組織架 構(gòu)描述： 、一專多能，采用經(jīng)理負責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行獨立核算。 十一、 規(guī)范管理，促進社區(qū)服務(wù)社會化 隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進行流 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實需求，從而為業(yè)主提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo) 出發(fā)，三方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。在當(dāng)今各級組織對信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們將充分運用 XX 物業(yè)的管理模式以及在深圳市場成功運作的工作經(jīng)驗，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化服務(wù)和精品服務(wù)，對可能發(fā)生的問題進行前期預(yù)防，使管理處推出的各項管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及深圳市政策法規(guī)。 我們確立 XXX 的物業(yè)管理模式是： ?緊密圍繞“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心理念 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ?倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理 思想 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈 ?倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)， 規(guī)范管理服務(wù)行為 ?致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系， 推廣“天天讓您滿意 ” 的服務(wù)理念 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對 XXX 高尚住宅小區(qū)的特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來了建筑設(shè)計理念的日新月異 ,業(yè)主對服務(wù)的需求也不斷提升。 二是 通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約 束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。 ?“ XXX 文化區(qū)”這一規(guī)劃設(shè)計理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合“國家安定團結(jié)的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、社區(qū)成員自娛自樂的需要”？ 社區(qū)活動的開展應(yīng)充分尊重江寧地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者、 IT 產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。江寧開發(fā)區(qū) 按照高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略 ，以建設(shè) XX 新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計。銷售對象主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家 ,投資家 ,和高薪白領(lǐng)。開展物 業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。 三 、塑造“ 樸實無華，追求時尚 ”的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文 環(huán)境。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、工程建設(shè)、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)， XXX 高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以 “精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求” 為目標(biāo)開展。在 XXX 物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行 ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。 四 、建立“全方位式”的員工培訓(xùn)機制 由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地制造一種“準(zhǔn)則”，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。為此，在 XXX 我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)、 業(yè)委會自治管理與居委會社區(qū)管理。在社區(qū)服務(wù)社會化的進程中，我們認(rèn)為：物業(yè)管理企 業(yè)完全可以扮演一個主動性的角色。通過管理服務(wù)中心的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負責(zé)跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主；第三， 客戶服務(wù)中心 24 小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。共用設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)的良好 程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問題。 十二、實現(xiàn)垃圾分類回收 環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運行多年，而真正較為科學(xué)徹底的 實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素： 1．國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類； 2．生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高； 3．垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回收參與者的積極性。 、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。 1人 管理處 經(jīng)理助理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。 6人 消防值班員 男性 35歲以下 高 中 B. 相關(guān)工作經(jīng)驗三年以上； 。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證 XX 物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。 二 、物業(yè)管理服務(wù)定位： 秉承“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心理念，我們著力在 XXX 營建安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 二、提供物業(yè)管理咨詢 XXX 公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三、提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心； 四、提供護衛(wèi)及保潔服務(wù) 在 XXX 正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓 購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；天天讓您滿意 中國最大管理資源中心 對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 根據(jù) XXX 居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)天天讓您滿意 中國最大管理資源中心 行。 三、管理服務(wù)費及代收代繳費的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取 。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂? 根據(jù)實地調(diào)研，我們預(yù)計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測如下： 指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務(wù)費收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫房使用率 60％ 80％ 90％