【正文】 良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。為人事勞資管理節(jié)省了大量時間和工作量。一個運行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。2．擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢”信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源——家庭。（四）社區(qū)學(xué)校網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作、計算機培訓(xùn)、英語培訓(xùn)、假期學(xué)校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。（三）完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉谖宀糠? 特色服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)　　 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。　　一、物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保XXX居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。（三）加強財務(wù)管理的職能。為了配合XXX的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。根據(jù)XXX的規(guī)劃設(shè)計思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗，擬在XXX管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的服務(wù)人員進行調(diào)整；在小區(qū)管理進入正常期時，配備各類管理服務(wù)人員38人（含保安、保潔和園藝等）。 4. 在XXX居住區(qū)交付使用且入住率達到50％以上時,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會,選舉成立XXX業(yè)主委員會,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會化過程中，我們認為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色。在XXX的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶服務(wù)中心的運作體系。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總部的計算機網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總部可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導(dǎo)。在XXX物業(yè)管理介入及實施過程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。　　二、營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務(wù)理念　　社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開發(fā)區(qū)的落成,一個全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。這些問題的存在，一定程度上會影響管理服務(wù)費的收繳率，對此如何應(yīng)對？　　……第二章　　管理服務(wù)理念及管理思路　　按設(shè)計說明，XXX高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環(huán)境。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。　　在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到“XX物業(yè)管理人”的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升?！　。O(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時兼任行政主管和會所主管,降低人力資源成本。1人收銀員高中以上學(xué)歷，具有會計證，工作認真負責(zé)。 　　二、物資裝備計劃:附表1：XXX管理處行政辦公用品名 稱數(shù) 量單價（均價）合 計備 注辦公桌椅8套會議桌椅1套打印機1臺復(fù)印機1臺電腦設(shè)備3套空調(diào)機（分體式、柜式）2套傳真機1臺保險柜1臺照相機1臺社區(qū)文化活動用電話3部包安裝檔案、資料柜2套整體制作員工服裝38X2套各類標(biāo)識牌1批各類辦公用品1批飲水機1臺棉大衣38件音響1套社區(qū)文化活動用VCD1部社區(qū)文化活動用電視機2部2500．00社區(qū)文化與宿舍用入住、辦公資料1批寢具10套廚具1套雨衣5件手電筒5把茶幾2套電風(fēng)扇3臺衣柜3套小 計附表2：XXX管理處維修工具及清潔工具名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注75型室內(nèi)疏通機1臺8KVA型電焊機1臺沖擊鉆1個砂輪切割機1臺手電鉆1個臺鉗1臺梯子1把萬用表2臺搖表1臺潛水泵1臺2寸套絲機1臺測試儀表2套吸塵吸水器2臺高/低壓沖水機1臺清潔及澆花用膠管600米機動噴霧器1臺電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機1臺手推垃圾清運車3臺手推式剪草機1部綠籬修剪機1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價）小計 附表3：XXX管理處治安、交通、消防裝備名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注無線對講系統(tǒng)6臺消防工具1套自行車4輛云梯1架訓(xùn)練器材1套警棍5棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運便民服務(wù)車2輛不可預(yù)見裝備費小 計總計：206450 RMB85 / 85第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對象的定位 一、銷售對象定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員，負責(zé)管理公司財務(wù)管理工作。 （二）管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務(wù)。（八）社區(qū)內(nèi)免費電子郵箱（九）高速接入internet及其它局域網(wǎng)不限時限量，價格低廉。四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點（一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息服務(wù)、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能（如三表遠程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等），達到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點及不同需求進行刪減或增加。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責(zé)和權(quán)限進行團體協(xié)作，有效地完成公文申報、審批、歸檔、借閱以及財務(wù)審批等工作，可對各類檔案資料進行查閱。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。 （二）活動項目的設(shè)立 社區(qū)文化的高揚與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂、健身鍛煉的樂園，各種特色活動與綠色走廊交相輝映，構(gòu)成一道耀眼的社區(qū)文化長廊，使小區(qū)增添無限的生機和溫馨，成為天地相融的美好家園。第八部分 社區(qū)文化建設(shè)提要： 找準(zhǔn)切入點，開展形式多樣的主體活動，節(jié)日活動，經(jīng)常性的活動，豐富業(yè)主的文化生活； 充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。XX數(shù)碼城總部Modem Win NT server 電話網(wǎng) Modem XXX居住區(qū)管理處電腦電腦電腦Win NT server 　 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖在XXX居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運行《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。（四）靈活的個性化解決方案針對小區(qū)住戶的特點及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計、物業(yè)管理、電子商務(wù)、社區(qū)營運及管理等全方位解決方案。中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想（一）社區(qū)服務(wù)　網(wǎng)上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū)內(nèi)消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費用。　?。ㄈ┡c社會服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 一、財務(wù)管理模式 XX物業(yè)管理公司 XXX業(yè)主委員會 管 業(yè) 預(yù) 批 理 務(wù) 算 準(zhǔn) 酬 指 報 監(jiān) 金 導(dǎo) 告 督 　　　 XXX管理處 說明：在XXX居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由XX市XXX置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能?！　榇_保對XXX實施物業(yè)管理的高起點和高水平,我們按照科學(xué)性和實用性的原則進行論證,并結(jié)合實地調(diào)研,制訂出XXX管理處詳細的物資裝備計劃(詳見附表)。客戶助理大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。　　，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。經(jīng)過近三年的運作，我們已經(jīng)取得了實質(zhì)性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位勢流程上，如：信息收集分析、企業(yè)決策、投標(biāo)組織、材料管理、外委工程管理、業(yè)主投訴受理等，取得了較好的再造效果。七、提供個性化的裝修套餐服務(wù) 國人生活品質(zhì)的不斷改進，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍　　要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。作為二十一世紀的XX物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。　　lXXX高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升?！　∥覀儗@“環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把XXX高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。隨著國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時度勢，積極跟進