【正文】 停車管理服務：大廈建有停車場，保證24小時為住戶開放，并實行智能化監(jiān)控管理。10違章發(fā)生率1‰以下‰以下建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn),及時處理加強宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應的回訪記錄11違章處理率90%以上100%12業(yè)戶有效投訴率2‰以下1‰以下采取措施，加強與顧客溝通，定期走訪，設立接待日，征求管理意見，強化服務意識，做到投訴處理有結果，有記錄和回訪。6） 檔案按不同業(yè)務性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄，最好按不同業(yè)務部門分柜保存。12=416元/月2084元/月7‰七不可預見費一至六項之和的5%計提1108495%=5542元/月5542元/月3%八企業(yè)管理費一至七項之和的10%的計提11639110%=11639元/月11639元/月6%九稅前利潤一至八項之和的10%計提12803010%=12803元/月12803元/月7%十稅收一至九項之和的5%計提1408335%=11325元/月7042元/月4%十一設備保險按設施設備原值500萬元計，%設備原值之和%247。12=150元/月150元/月1‰(5)業(yè)務費用于各項往來業(yè)務開支，預計2000元/月2000元/月2000元/月7‰(6)固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷、籌建費攤銷★空調(diào)機3部10000元 ★復印機1部5000元★電腦2部15000元，★物業(yè)管理軟件1套6000元打印機2部6200元，傳真機1部2500元照相機1部2500元，辦公桌椅5張 3000萬元沙發(fā)、茶幾4套2400元，保險柜1個500元資料柜6個3000元，電話3部2000元辦公用資料一批5000元，廚房用具1套6000元75型疏通機1部2000元，沖擊鉆 1部 1200元切割機1部800元，電工工具 2500元水工工具1500元，高空作業(yè)工具 1套1000元鋁合金梯 3部 1500元，電焊機1臺2500元常用材料備件 1批 5000元吸塵吸水機 1臺7000元，打蠟機1臺18000元垃圾箱 80個 4000元，手拉車 2輛1000元清潔工具 3套 3000元，★剪草機2臺24000元，綠籬修剪機1臺2000元鋤、鏟、鎬各10把750元，刀、剪各10把300元膠管400米2000元，垃圾周轉(zhuǎn)車4臺3200元噴霧器2臺400元，鐵鏟10把200元掃帚10把100元無線對講機10部20000元，警示牌30個 300元消防斧頭5把 500元，專用消防扳手 5把 150元防毒面具10套 2000元，消防靴 10套800元手提式1211滅火器20支 3000元推車式1211滅火器 6套 6000元（地下車庫用）消防云梯 1把 1200元，訓練器材 1套5000元帶★的設備按5年計提折舊，其余設備按2年攤?cè)氤杀竟潭ㄙY產(chǎn)總值247。4） 其它政策規(guī)定應收取的費用。2. 樓宇的實物驗收，按驗收計劃進行，做到三符合。物業(yè)交付使用之日起六財務管理1． 財務帳務2． 費用收取。要實現(xiàn)管理人員現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。f. 文化活動機制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。3） 安全事務負責大廈治安、交通、消防管理，工程技術負責設備維修、養(yǎng)護及便于服務，環(huán)境管理負責環(huán)保管理及大廈衛(wèi)生和綠化服務，大廈文化負責大廈文化活動，綜合事務部負責后勤、人事、房管等工作。具多年組織經(jīng)驗機電部水電、空調(diào)、土建、電梯負責民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，中央空調(diào)、電梯、消防等設備設施的正常運行和養(yǎng)護助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡等的管理運作普通操作層員工，部分保安、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓、在崗培訓，合格者予以錄用中控員負責報警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理“樞紐”的作用初級以上技術職稱、工程、電子類專業(yè)，懂消防知識安全事務部隊長全面負責大廈的治安和車輛管理工作高中文化，退伍軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具多年大廈治安管理經(jīng)驗車輛 管理員負責大廈車輛、車場管理工作熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用綠化隊綠化 組長負責大廈綠化養(yǎng)護、整治工作技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護和管理工作經(jīng)驗清潔 組長負責大廈公共場地，用地清潔衛(wèi)生責任心強，具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗 管理處職責A、 負責對民寧園商業(yè)物業(yè)實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司的指導和監(jiān)督。管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則以及雙方?jīng)Q定的其他事項，全權委托深圳市三九物業(yè)管理有限公司對民寧園商業(yè)物業(yè)，三九物業(yè)管理公司在管理合同期內(nèi)對民寧園商業(yè)物業(yè)負責制定年度管理目標，在經(jīng)濟上獨立核算自負盈虧，實現(xiàn)大廈社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三九物業(yè)公司的運行機制三九物業(yè)公司能在短短的幾年內(nèi)，依托三九集團依靠艱苦創(chuàng)業(yè)，自力更生的精神，成為物業(yè)界的一匹黑馬，在近千家物業(yè)公司中脫穎而出，與三九物業(yè)公司的運行機制是分不開的。4）“ISO9002質(zhì)量體系是企業(yè)的生命線”，企業(yè)要發(fā)展，就必須走規(guī)范化道路，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，靠什么保持規(guī)范化呢？又靠什么保持服務水準不會參差不齊呢？三九物業(yè)人認為，企業(yè)要講規(guī)模，行為就要規(guī)范，不能搞個人英雄主義，麥當勞遍地開花就是靠ISO9002質(zhì)量體系保持團隊的服務水準不降低。 大廈的安全、保衛(wèi)工作。F、 負責開展豐富多彩的大廈文化活動。同時，提倡JIT管理，充分授權，在權責范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。 建立培訓積分制并設立授權講師，使培訓與考核進一步相結合，業(yè)務部門內(nèi)部培訓與公司組織的培訓相結合。3． 培訓的考核評估是培訓工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓 功效，掌握員工的接受效果。成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗接小組制 訂 驗 收 標 準接 管 移 交 手 續(xù) 書審 查 資 料 、 圖 紙，親 臨 現(xiàn) 場 逐 項 檢 查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)，做 好 遺 留 工 程 備 案簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同制定物業(yè)驗收計劃及接管手續(xù)書物業(yè)驗收技術小組會同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應《物業(yè)驗收計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目、驗收項目所依據(jù)的標準、驗收的責任人員，驗收計劃應由驗收技術小組組長審核，并報總經(jīng)理審批。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗收總結，物業(yè)進入日常管理階段。 經(jīng)費收支測算表管 理 費 用 測 算 表序號項目測算依據(jù)測算式測算結果占總費用比例(%)備注一人工費本項目定崗定編配置人員25人，管理處5人（正、副經(jīng)理各1人、管理員1人、財務2人），工程部7人，保安部6人，清潔綠化部7人（1）+……+（6）65334元/月38%(1)員工工資管理處經(jīng)理（港職）1人 5000元/月助理經(jīng)理 1人 3500元/月管理員 1人 3000元/月會計 1人 3000元/月出納 1人 2000元/月工程技術人員 3人 2500元/月/人 監(jiān)控、消防中心技術人員 4人 2500元/月/人保安員 6人 1600元/月/人 清潔、綠化人員 7人 1100元/月/人 15000=5000 13500=3500 13000=3000 13000=3000 12000=2000 32500=7500 42500=10000 61600=9600 71100=7700 小計: 51300元/月51300元/月30%(2)社會保險費按深圳市社會保險局規(guī)定的標準計算。（25年12個月）維修養(yǎng)護費率6000350020%247。10247。二、管理指標承諾對民寧園商業(yè)物業(yè)各項管理指標的承諾，不僅是我們對客戶的莊嚴責任和義務，同時也是我們在企業(yè)內(nèi)部推行目標責任管理和量化考核的基礎和標尺。（注：支持性程序文件或作業(yè)指導書符后）三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢 雄厚的實力 三九物業(yè)管理有限公司是國家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團下屬公司，注冊資金6000萬元，是一家具有獨立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過多年的發(fā)展，管理面積以達130萬平方米、八個管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占80%以上，有專業(yè)技術職稱的占60%以上，是深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)的企業(yè)。 “四種理念”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營理念”。四、物業(yè)管理服務項目 安全保衛(wèi)服務：提供24小時安全保衛(wèi)服務，對重點防范區(qū)域采用24小時錄象和安全人員巡察服務，對來訪人員實現(xiàn)核實登記制度。3保潔率99%100%保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核，實行10%淘汰率。2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和利用。1005300247。12=1167元/月1167元/月9‰三辦公費（1）+……+（6）19987元/月8%(1)交通通訊費1) 市內(nèi)交通、其他交通30元/人第四部分一、管理經(jīng)費來源民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費遵循三個原則：A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準收取；B、 按照管理費“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收??；C、 定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。3. 在預驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復核。3． 培訓后考核：分為實操考評筆書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評結果作為評核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。5） 外送培訓：內(nèi)審員/救生員/物業(yè)管理上崗證；各類專業(yè)管理知識培訓等。c. 獎罰機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎罰分明。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方式分 組織系統(tǒng)、 運作程序系統(tǒng)、 信息反饋系統(tǒng) 和 激勵系統(tǒng) 四部分。第三部分實現(xiàn)目標的保證措施一、 管理體制和人員配備 管理架構我們擬設民寧園商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機構，全面負責民寧園商業(yè)物業(yè)的日常管理運作，統(tǒng)管整個大廈內(nèi)外事務。通過加強對民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護和為使用人提供一流的管理和服務。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案第一部分前 言 三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團直屬企業(yè)，注冊資金6000萬元，是一支高度專業(yè)化、年青化的