【正文】 停車管理服務(wù)：大廈建有停車場(chǎng)，保證24小時(shí)為住戶開(kāi)放，并實(shí)行智能化監(jiān)控管理。10違章發(fā)生率1‰以下‰以下建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)處理加強(qiáng)宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應(yīng)的回訪記錄11違章處理率90%以上100%12業(yè)戶有效投訴率2‰以下1‰以下采取措施，加強(qiáng)與顧客溝通，定期走訪，設(shè)立接待日，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。6） 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。12=416元/月2084元/月7‰七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提1108495%=5542元/月5542元/月3%八企業(yè)管理費(fèi)一至七項(xiàng)之和的10%的計(jì)提11639110%=11639元/月11639元/月6%九稅前利潤(rùn)一至八項(xiàng)之和的10%計(jì)提12803010%=12803元/月12803元/月7%十稅收一至九項(xiàng)之和的5%計(jì)提1408335%=11325元/月7042元/月4%十一設(shè)備保險(xiǎn)按設(shè)施設(shè)備原值500萬(wàn)元計(jì)，%設(shè)備原值之和%247。12=150元/月150元/月1‰(5)業(yè)務(wù)費(fèi)用于各項(xiàng)往來(lái)業(yè)務(wù)開(kāi)支，預(yù)計(jì)2000元/月2000元/月2000元/月7‰(6)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、籌建費(fèi)攤銷★空調(diào)機(jī)3部10000元 ★復(fù)印機(jī)1部5000元★電腦2部15000元，★物業(yè)管理軟件1套6000元打印機(jī)2部6200元，傳真機(jī)1部2500元照相機(jī)1部2500元，辦公桌椅5張 3000萬(wàn)元沙發(fā)、茶幾4套2400元，保險(xiǎn)柜1個(gè)500元資料柜6個(gè)3000元，電話3部2000元辦公用資料一批5000元，廚房用具1套6000元75型疏通機(jī)1部2000元，沖擊鉆 1部 1200元切割機(jī)1部800元，電工工具 2500元水工工具1500元，高空作業(yè)工具 1套1000元鋁合金梯 3部 1500元，電焊機(jī)1臺(tái)2500元常用材料備件 1批 5000元吸塵吸水機(jī) 1臺(tái)7000元，打蠟機(jī)1臺(tái)18000元垃圾箱 80個(gè) 4000元，手拉車 2輛1000元清潔工具 3套 3000元，★剪草機(jī)2臺(tái)24000元，綠籬修剪機(jī)1臺(tái)2000元鋤、鏟、鎬各10把750元，刀、剪各10把300元膠管400米2000元，垃圾周轉(zhuǎn)車4臺(tái)3200元噴霧器2臺(tái)400元，鐵鏟10把200元掃帚10把100元無(wú)線對(duì)講機(jī)10部20000元，警示牌30個(gè) 300元消防斧頭5把 500元，專用消防扳手 5把 150元防毒面具10套 2000元，消防靴 10套800元手提式1211滅火器20支 3000元推車式1211滅火器 6套 6000元（地下車庫(kù)用）消防云梯 1把 1200元，訓(xùn)練器材 1套5000元帶★的設(shè)備按5年計(jì)提折舊，其余設(shè)備按2年攤?cè)氤杀竟潭ㄙY產(chǎn)總值247。4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。2. 樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行，做到三符合。物業(yè)交付使用之日起六財(cái)務(wù)管理1． 財(cái)務(wù)帳務(wù)2． 費(fèi)用收取。要實(shí)現(xiàn)管理人員現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。f. 文化活動(dòng)機(jī)制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。3） 安全事務(wù)負(fù)責(zé)大廈治安、交通、消防管理，工程技術(shù)負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便于服務(wù)，環(huán)境管理負(fù)責(zé)環(huán)保管理及大廈衛(wèi)生和綠化服務(wù)，大廈文化負(fù)責(zé)大廈文化活動(dòng)，綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)后勤、人事、房管等工作。具多年組織經(jīng)驗(yàn)機(jī)電部水電、空調(diào)、土建、電梯負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡(luò)等的管理運(yùn)作普通操作層員工，部分保安、技工、清潔、綠化人員通過(guò)招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)，合格者予以錄用中控員負(fù)責(zé)報(bào)警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理“樞紐”的作用初級(jí)以上技術(shù)職稱、工程、電子類專業(yè)，懂消防知識(shí)安全事務(wù)部隊(duì)長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)大廈的治安和車輛管理工作高中文化，退伍軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具多年大廈治安管理經(jīng)驗(yàn)車輛 管理員負(fù)責(zé)大廈車輛、車場(chǎng)管理工作熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用綠化隊(duì)綠化 組長(zhǎng)負(fù)責(zé)大廈綠化養(yǎng)護(hù)、整治工作技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)清潔 組長(zhǎng)負(fù)責(zé)大廈公共場(chǎng)地，用地清潔衛(wèi)生責(zé)任心強(qiáng)，具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗(yàn) 管理處職責(zé)A、 負(fù)責(zé)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方?jīng)Q定的其他事項(xiàng)，全權(quán)委托深圳市三九物業(yè)管理有限公司對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)，三九物業(yè)管理公司在管理合同期內(nèi)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)大廈社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制三九物業(yè)公司能在短短的幾年內(nèi)，依托三九集團(tuán)依靠艱苦創(chuàng)業(yè)，自力更生的精神，成為物業(yè)界的一匹黑馬，在近千家物業(yè)公司中脫穎而出，與三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制是分不開(kāi)的。4）“ISO9002質(zhì)量體系是企業(yè)的生命線”，企業(yè)要發(fā)展，就必須走規(guī)范化道路，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，靠什么保持規(guī)范化呢？又靠什么保持服務(wù)水準(zhǔn)不會(huì)參差不齊呢？三九物業(yè)人認(rèn)為，企業(yè)要講規(guī)模，行為就要規(guī)范，不能搞個(gè)人英雄主義，麥當(dāng)勞遍地開(kāi)花就是靠ISO9002質(zhì)量體系保持團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水準(zhǔn)不降低。 大廈的安全、保衛(wèi)工作。F、 負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的大廈文化活動(dòng)。同時(shí)，提倡JIT管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。 建立培訓(xùn)積分制并設(shè)立授權(quán)講師，使培訓(xùn)與考核進(jìn)一步相結(jié)合，業(yè)務(wù)部門內(nèi)部培訓(xùn)與公司組織的培訓(xùn)相結(jié)合。3． 培訓(xùn)的考核評(píng)估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓(xùn) 功效，掌握員工的接受效果。成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗(yàn)接小組制 訂 驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn)接 管 移 交 手 續(xù) 書(shū)審 查 資 料 、 圖 紙，親 臨 現(xiàn) 場(chǎng) 逐 項(xiàng) 檢 查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改鑒 定 移 交 書(shū) 面 手 續(xù)，做 好 遺 留 工 程 備 案簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃及接管手續(xù)書(shū)物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員，驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收技術(shù)小組組長(zhǎng)審核，并報(bào)總經(jīng)理審批。至此，物業(yè)接收過(guò)程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表管 理 費(fèi) 用 測(cè) 算 表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總費(fèi)用比例(%)備注一人工費(fèi)本項(xiàng)目定崗定編配置人員25人，管理處5人（正、副經(jīng)理各1人、管理員1人、財(cái)務(wù)2人），工程部7人，保安部6人，清潔綠化部7人（1）+……+（6）65334元/月38%(1)員工工資管理處經(jīng)理（港職）1人 5000元/月助理經(jīng)理 1人 3500元/月管理員 1人 3000元/月會(huì)計(jì) 1人 3000元/月出納 1人 2000元/月工程技術(shù)人員 3人 2500元/月/人 監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員 4人 2500元/月/人保安員 6人 1600元/月/人 清潔、綠化人員 7人 1100元/月/人 15000=5000 13500=3500 13000=3000 13000=3000 12000=2000 32500=7500 42500=10000 61600=9600 71100=7700 小計(jì): 51300元/月51300元/月30%(2)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)按深圳市社會(huì)保險(xiǎn)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（25年12個(gè)月）維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)率6000350020%247。10247。二、管理指標(biāo)承諾對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾，不僅是我們對(duì)客戶的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。（注：支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書(shū)符后）三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì) 雄厚的實(shí)力 三九物業(yè)管理有限公司是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團(tuán)下屬公司，注冊(cè)資金6000萬(wàn)元，是一家具有獨(dú)立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，管理面積以達(dá)130萬(wàn)平方米、八個(gè)管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占80%以上，有專業(yè)技術(shù)職稱的占60%以上，是深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。 “四種理念”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營(yíng)理念”。四、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 安全保衛(wèi)服務(wù)：提供24小時(shí)安全保衛(wèi)服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)防范區(qū)域采用24小時(shí)錄象和安全人員巡察服務(wù)，對(duì)來(lái)訪人員實(shí)現(xiàn)核實(shí)登記制度。3保潔率99%100%保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核，實(shí)行10%淘汰率。2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。1005300247。12=1167元/月1167元/月9‰三辦公費(fèi)（1）+……+（6）19987元/月8%(1)交通通訊費(fèi)1) 市內(nèi)交通、其他交通30元/人第四部分一、管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費(fèi)遵循三個(gè)原則：A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取；B、 按照管理費(fèi)“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收?。籆、 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。3. 在預(yù)驗(yàn)中查出不合格項(xiàng)目，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改，并商定時(shí)間復(fù)核。3． 培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)筆書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。5） 外送培訓(xùn)：內(nèi)審員/救生員/物業(yè)管理上崗證；各類專業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)等。c. 獎(jiǎng)罰機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)罰分明。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方式分 組織系統(tǒng)、 運(yùn)作程序系統(tǒng)、 信息反饋系統(tǒng) 和 激勵(lì)系統(tǒng) 四部分。第三部分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施一、 管理體制和人員配備 管理架構(gòu)我們擬設(shè)民寧園商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)大廈內(nèi)外事務(wù)。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和為使用人提供一流的管理和服務(wù)。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案第一部分前 言 三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團(tuán)直屬企業(yè)，注冊(cè)資金6000萬(wàn)元，是一支高度專業(yè)化、年青化的