【正文】 骨干人員的素質(zhì)要求分類崗位職責現(xiàn)具備條件（擬招條件）備 注管理處經(jīng)理全面負責民寧園商業(yè)物業(yè)管理工作男、30歲以上，機電專業(yè)，具多年物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理能力強，熟悉ISO9002質(zhì)量體系管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理由公司內(nèi)部委派助理經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理管理機電、維修、消防、車輛管理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大服務項目男、本科文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準，實踐經(jīng)驗豐富，熟悉ISO9002質(zhì)量體系房管部管理員負責房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務各項工作大專學歷，土建或工民建專業(yè)，具有2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理協(xié)調(diào)能力和技術專業(yè)能力均較強管理員、會計、出納、大廈文化員、機電工程技術人員，保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調(diào)配 出納負責管理大廈財務收支工作，前期水電表抄送，統(tǒng)計工作財務專業(yè)，大專文化，懂物業(yè)管理財務規(guī)定，3年物業(yè)管理財務工作經(jīng)驗倉管員專職負責倉庫管理工作，負責進行物品分類，擬定物品采購計劃正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗大廈 文化員負責配合、開展、落實民寧園商業(yè)物業(yè)文化生活?？傮w目標在管理合同期內(nèi)把民寧園商業(yè)物業(yè)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的大廈，根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在民寧園商業(yè)物業(yè)達到硬件指標后承諾：管理合同生效后，民寧園商業(yè)物業(yè)所有建筑物及配套設施完善，全部正式驗收交付使用壹年內(nèi)達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準，并獲得有效證書；二年內(nèi)達到省級或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 大廈房屋建筑本體共用設施設備（中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水管道、公共照明、天線、供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備等）的維修、保養(yǎng)、管理和運行系統(tǒng)。 以優(yōu)良的服務建立民寧園商業(yè)物業(yè)品牌形象，以為業(yè)主創(chuàng)造“安全、高效、舒適”的工作、生活環(huán)境為己任，維護和提高深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司和本公司的社會聲譽。管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。物業(yè)管理也是如此，通過實施嚴格的ISO9002質(zhì)量體系來保障員工的行為不能隨意惡化，來保障公司的管理標準整齊劃一，來保障公司能穩(wěn)步發(fā)展并來斷進步。公司對人才特別重視，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造了良好的工作環(huán)境和發(fā)展空間，同時否定了論資排輩和“排排坐，吃果果”等國營企業(yè)的陳舊觀念，讓員工明白：“是金子，就能讓你閃光”。為達到既定的目標，我們根據(jù)“沒有最好，只有更好”的管理要求和“全心全意為您”的服務宗旨，參照《全國城市優(yōu)秀示范物業(yè)管理小區(qū)評分標準》制定了一系列措施，包括治安消防、清潔綠化、房屋維修維護、公共設施養(yǎng)護、業(yè)主客戶投訴、服務回訪將在我們的管理工作中予以實施。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案第一部分前 言 三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團直屬企業(yè)，注冊資金6000萬元，是一支高度專業(yè)化、年青化的隊伍，本公司堅持以優(yōu)質(zhì)服務、低價收費的經(jīng)營方針取信業(yè)主，以信守平凡、無限創(chuàng)新的服務理念贏得了廣大住戶和社會各界的一致稱贊與高度信賴。我們有理由相信在三九物業(yè)人專業(yè)化、一體化的管理服務下，民寧園商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，一定會成為福田區(qū)商業(yè)物業(yè)管理學習觀摩的典范。2）“培訓是企業(yè)的發(fā)動機”物業(yè)管理屬于新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，許多觀念和理論都在不斷探討中，為讓企業(yè)永葆青春活力和斗志，我們把培訓當作頭等大事來抓，通過培訓，讓公司老員工能勝任，通過培訓，讓公司新員工能迅速融入這個學習型企業(yè)，通過培訓，讓公司能推陳出新，守正出奇。第二部分物業(yè)概況民寧園商業(yè)物業(yè)位于深圳市福田區(qū)彩田路北地段，占地面積5000M2，總建筑面積21000M2其中，住宅建筑面積75000 M2，辦公建筑面積6000 M2，集住宅商業(yè)辦公于一體高尚小區(qū)。通過加強對民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護和為使用人提供一流的管理和服務。管理原則根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務”的管理原則，執(zhí)行公司“為顧客創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。 民寧園商業(yè)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政共用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車場等）的維修、保養(yǎng)和管理。 大廈綠化及消殺管理。第三部分實現(xiàn)目標的保證措施一、 管理體制和人員配備 管理架構我們擬設民寧園商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機構，全面負責民寧園商業(yè)物業(yè)的日常管理運作，統(tǒng)管整個大廈內(nèi)外事務。兼客戶投訴處理。D、 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。H、 積極參加創(chuàng)建安全文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評工作，提高管理服務水平。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方式分 組織系統(tǒng)、 運作程序系統(tǒng)、 信息反饋系統(tǒng) 和 激勵系統(tǒng) 四部分。2） 客戶服務中心是指揮、控制樞紐，24小時值班。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者、計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。尊重個體權利，保持團隊希望。c. 獎罰機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎罰分明。e. 工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。除了常規(guī)的入職、強化培訓外，全年的培訓內(nèi)容設定若干個主題，根據(jù)主題特點采取集中授課、交流研討和知識競賽等多樣化的培訓方式，以深化主題、強化師資、完善教材。 增強信息溝通及資源共享，充分利用現(xiàn)有資源，運用多種渠道開展培訓，如開展網(wǎng)上培訓，并加強業(yè)務部門行之有效的培訓方式、培訓技巧的推廣和交流，以提高培訓人員的業(yè)務水平。5） 外送培訓：內(nèi)審員/救生員/物業(yè)管理上崗證；各類專業(yè)管理知識培訓等。而人才的競爭關鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。在此基礎上擬定培訓的組織形式、課程設置、培訓方式及時限等。并把理論運用到實踐工作之中，使培訓工作真正落實到實效。3． 培訓后考核：分為實操考評筆書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評結果作為評核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。物業(yè)交付使用之日起五大廈環(huán)境管理1． 綠化管理；2． 清潔衛(wèi)生管理；3． 環(huán)保管理。 接管驗收是物業(yè)管理過程中不可少的一個環(huán)節(jié)。資料的接管驗收開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗收。3. 在預驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復核。整改合格后，按驗收計劃進行正式的物業(yè)驗收。4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場驗收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運行職責，管理處此間不承擔管理責任，僅作為責任移交過程。2) 驗收技術小組根據(jù)單項《工程驗收交接記錄》，作出綜合性驗收評定，并將驗收報告呈交公司總經(jīng)理。第四部分一、管理經(jīng)費來源民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費遵循三個原則：A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準收??；B、 按照管理費“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收?。籆、 定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務費。 抓好大廈的綜合管理，加強巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設施現(xiàn)象，杜絕浪費現(xiàn)象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。暫預定6名深圳市戶口，19名非深圳戶口。12=1167元/月1167元/月9‰三辦公費（1）+……+（6）19987元/月8%(1)交通通訊費1) 市內(nèi)交通、其他交通30元/人月數(shù)1800247。攤銷年限132000247。更換時間3305247。1005300247。月數(shù)5000247。年限247。我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對現(xiàn)有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理。2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和利用。5） 檔案的鑒定必須由管理處主任或其指定人員負責，對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權人士無權決定。檔案管理人員需按時檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止管理疏忽所導致的文件流失和泄密。各項管理指標承諾及措施序號指 標 各 稱國 家標 準承 諾指 標完 成 承 諾 指 標 的 措 施1房屋及配套設施完好率98%99%以上采用分工負責、責任到人。3保潔率99%100%保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核，實行10%淘汰率。8摩托車、汽車被盜率1‰以下09火災發(fā)生率1‰以下0全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安員進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保院區(qū)安全。17大型及重要機電設備完好率95%99%制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責任制，實行巡查制度，建立設備檔案，制定預防性維修保養(yǎng)計劃?！罢f到、做到、行之有效”以規(guī)范的管理體系，嚴格的監(jiān)督檢查制度，保證管理工作水準保持一致。四、物業(yè)管理服務項目 安全保衛(wèi)服務：提供24小時安全保衛(wèi)服務，對重點防范區(qū)域采用24小時錄象和安全人員巡察服務，對來訪人員實現(xiàn)核實登記制度。 維修服務：為客戶提供及時準確的服務。三九物業(yè)管理有限公司針對新保輝大廈的獨特氣質(zhì)實施“三 種模式”、“四種理念”和“一種現(xiàn)代化管理手段”的管理方式。 通過以上管理手段，使新保輝大廈的物業(yè)管理日益向高層次、全方位發(fā)展，讓管理與服務相輔相成，相得益彰。 “四種理念”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營理念”。 大廈文化活動：為加強顧客與顧客之間，顧客與管理處之間的相互交流和溝通渠道，管理處將利用節(jié)日和假期，組織各種大廈文化活動和郊游活動，以促進客戶間的友好、和睦的關系，形成良好的大廈新風尚。 清潔綠化服務：清潔衛(wèi)生實行一體化管理；環(huán)衛(wèi)設施齊備完好，整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設施隨時保持清潔。具有管理高科技智能大廈的成熟管理經(jīng)驗公司承接了聚友集團旗下產(chǎn)業(yè)——聚友大廈的物業(yè)管理工作，該大廈聚集了聚友視訊公司、研發(fā)高科技公司等一批高科技產(chǎn)業(yè)公司。（注：支持性程序文件或作業(yè)指導書符后）三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢 雄厚的實力 三九物業(yè)管理有限公司是國家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團下屬公司，注冊資金6000萬元，是一家具有獨立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過多年的發(fā)展，管理面積以達130萬平方米、八個管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占80%以上，有專業(yè)技術職稱的占60%以上，是深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)的企業(yè)。13投訴處理率95%以上100%14維修服務以及投訴回訪率95%100%15物業(yè)管理服務滿意率95%99%實行人性化管理，增強服務意識，增進與業(yè)戶的溝通，在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見，完善小區(qū)服務。5公共照明完好率95%99%落實責任人，堅持對公共照明及停車場等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程技術部監(jiān)督執(zhí)行，并健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時率98%99%以上維修人員24小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。二、管理指標承諾對民寧園商業(yè)物業(yè)各項管理指標的承諾，不僅是我們對客戶的莊嚴責任和義務，同時也是我們在企業(yè)內(nèi)