【正文】 路燈、停車場等）的維修、保養(yǎng)和管理。第三部分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施一、 管理體制和人員配備 管理架構(gòu)我們擬設(shè)民寧園商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)大廈內(nèi)外事務(wù)。D、 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方式分 組織系統(tǒng)、 運(yùn)作程序系統(tǒng)、 信息反饋系統(tǒng) 和 激勵(lì)系統(tǒng) 四部分。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者、計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。c. 獎(jiǎng)罰機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)罰分明。除了常規(guī)的入職、強(qiáng)化培訓(xùn)外，全年的培訓(xùn)內(nèi)容設(shè)定若干個(gè)主題，根據(jù)主題特點(diǎn)采取集中授課、交流研討和知識(shí)競賽等多樣化的培訓(xùn)方式，以深化主題、強(qiáng)化師資、完善教材。5） 外送培訓(xùn)：內(nèi)審員/救生員/物業(yè)管理上崗證；各類專業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)等。在此基礎(chǔ)上擬定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式及時(shí)限等。3． 培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)筆書面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評(píng)結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績的主要依據(jù)。 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。3. 在預(yù)驗(yàn)中查出不合格項(xiàng)目，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改，并商定時(shí)間復(fù)核。4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場驗(yàn)收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進(jìn)駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運(yùn)行職責(zé)，管理處此間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過程。第四部分一、管理經(jīng)費(fèi)來源民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費(fèi)遵循三個(gè)原則：A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收?。籅、 按照管理費(fèi)“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收??；C、 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 抓好大廈的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。12=1167元/月1167元/月9‰三辦公費(fèi)（1）+……+（6）19987元/月8%(1)交通通訊費(fèi)1) 市內(nèi)交通、其他交通30元/人攤銷年限132000247。1005300247。年限247。2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。檔案管理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失和泄密。3保潔率99%100%保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核，實(shí)行10%淘汰率。17大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率95%99%制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。四、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 安全保衛(wèi)服務(wù)：提供24小時(shí)安全保衛(wèi)服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)防范區(qū)域采用24小時(shí)錄象和安全人員巡察服務(wù)，對(duì)來訪人員實(shí)現(xiàn)核實(shí)登記制度。三九物業(yè)管理有限公司針對(duì)新保輝大廈的獨(dú)特氣質(zhì)實(shí)施“三 種模式”、“四種理念”和“一種現(xiàn)代化管理手段”的管理方式。 “四種理念”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營理念”。 清潔綠化服務(wù)：清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理；環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備完好，整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔。（注：支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書符后）三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì) 雄厚的實(shí)力 三九物業(yè)管理有限公司是國家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團(tuán)下屬公司，注冊(cè)資金6000萬元，是一家具有獨(dú)立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過多年的發(fā)展，管理面積以達(dá)130萬平方米、八個(gè)管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占80%以上，有專業(yè)技術(shù)職稱的占60%以上，是深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。5公共照明完好率95%99%落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行，并健全檔案記錄。二、管理指標(biāo)承諾對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾，不僅是我們對(duì)客戶的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。4） 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。10247。月，用水量/平方米（25年12個(gè)月）維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)率6000350020%247。月數(shù)50000247。 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表管 理 費(fèi) 用 測(cè) 算 表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總費(fèi)用比例(%)備注一人工費(fèi)本項(xiàng)目定崗定編配置人員25人，管理處5人（正、副經(jīng)理各1人、管理員1人、財(cái)務(wù)2人），工程部7人，保安部6人，清潔綠化部7人（1）+……+（6）65334元/月38%(1)員工工資管理處經(jīng)理（港職）1人 5000元/月助理經(jīng)理 1人 3500元/月管理員 1人 3000元/月會(huì)計(jì) 1人 3000元/月出納 1人 2000元/月工程技術(shù)人員 3人 2500元/月/人 監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員 4人 2500元/月/人保安員 6人 1600元/月/人 清潔、綠化人員 7人 1100元/月/人 15000=5000 13500=3500 13000=3000 13000=3000 12000=2000 32500=7500 42500=10000 61600=9600 71100=7700 小計(jì): 51300元/月51300元/月30%(2)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)按深圳市社會(huì)保險(xiǎn)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。月收取,，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費(fèi)適當(dāng)降低等吸引入住業(yè)主。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。對(duì)不符合的指標(biāo)及時(shí)得出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新調(diào)試，達(dá)到規(guī)定的要求。成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗(yàn)接小組制 訂 驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn)接 管 移 交 手 續(xù) 書審 查 資 料 、 圖 紙，親 臨 現(xiàn) 場 逐 項(xiàng) 檢 查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)，做 好 遺 留 工 程 備 案簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃及接管手續(xù)書物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員，驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收技術(shù)小組組長審核，并報(bào)總經(jīng)理審批。物業(yè)交付使用之日起三安全事務(wù)管理1． 治安管理；2． 交通車輛管理；3． 消防管理。3． 培訓(xùn)的考核評(píng)估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓(xùn) 功效，掌握員工的接受效果。職員（工）能適應(yīng)工作需要樹立良好個(gè)人形象、工作禮儀，溝通良好。 建立培訓(xùn)積分制并設(shè)立授權(quán)講師，使培訓(xùn)與考核進(jìn)一步相結(jié)合，業(yè)務(wù)部門內(nèi)部培訓(xùn)與公司組織的培訓(xùn)相結(jié)合。培養(yǎng)員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。同時(shí)，提倡JIT管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制。F、 負(fù)責(zé)開展豐富多彩的大廈文化活動(dòng)。管理處擬定設(shè)各類人員 51 人。 大廈的安全、保衛(wèi)工作。通過對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化的管理，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。4）“ISO9002質(zhì)量體系是企業(yè)的生命線”，企業(yè)要發(fā)展，就必須走規(guī)范化道路，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，靠什么保持規(guī)范化呢？又靠什么保持服務(wù)水準(zhǔn)不會(huì)參差不齊呢？三九物業(yè)人認(rèn)為，企業(yè)要講規(guī)模，行為就要規(guī)范，不能搞個(gè)人英雄主義，麥當(dāng)勞遍地開花就是靠ISO9002質(zhì)量體系保持團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水準(zhǔn)不降低。我們決心在公司人財(cái)物的大力支持下，使民寧園商業(yè)物業(yè)在兩年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀示范物業(yè)管理小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制三九物業(yè)公司能在短短的幾年內(nèi)，依托三九集團(tuán)依靠艱苦創(chuàng)業(yè)，自力更生的精神，成為物業(yè)界的一匹黑馬，在近千家物業(yè)公司中脫穎而出，與三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制是分不開的。發(fā) 展 商：深圳市民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司 深圳市機(jī)電設(shè)備有限公司承 建 商：三九工程開發(fā)總公司大廈主要機(jī)電設(shè)備有：5臺(tái)客用電梯、備用發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)及消防樓宇監(jiān)控設(shè)施。管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方?jīng)Q定的其他事項(xiàng)，全權(quán)委托深圳市三九物業(yè)管理有限公司對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)，三九物業(yè)管理公司在管理合同期內(nèi)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)大廈社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 大廈文化娛樂活動(dòng)。具多年組織經(jīng)驗(yàn)機(jī)電部水電、空調(diào)、土建、電梯負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡(luò)等的管理運(yùn)作普通操作層員工，部分保安、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)，合格者予以錄用中控員負(fù)責(zé)報(bào)警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理“樞紐”的作用初級(jí)以上技術(shù)職稱、工程、電子類專業(yè)，懂消防知識(shí)安全事務(wù)部隊(duì)長全面負(fù)責(zé)大廈的治安和車輛管理工作高中文化，退伍軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具多年大廈治安管理經(jīng)驗(yàn)車輛 管理員負(fù)責(zé)大廈車輛、車場管理工作熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用綠化隊(duì)綠化 組長負(fù)責(zé)大廈綠化養(yǎng)護(hù)、整治工作技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)清潔 組長負(fù)責(zé)大廈公共場地，用地清潔衛(wèi)生責(zé)任心強(qiáng)，具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗(yàn) 管理處職責(zé)A、 負(fù)責(zé)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。I、 負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的安全、防火工作。3） 安全事務(wù)負(fù)責(zé)大廈治安、交通、消防管理，工程技術(shù)負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便于服務(wù)，環(huán)境管理負(fù)責(zé)環(huán)保管理及大廈衛(wèi)生和綠化服務(wù)，大廈文化負(fù)責(zé)大廈文化活動(dòng)，綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)后勤、人事、房管等工作。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。f. 文化活動(dòng)機(jī)制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。 強(qiáng)化培訓(xùn)跟查和人力資源調(diào)研工作力度，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門的溝通交流，有的放矢，注重實(shí)際效果。要實(shí)現(xiàn)管理人員現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。5. 培訓(xùn)的組織形式：民寧園商業(yè)物業(yè)憑借公司的人才優(yōu)勢(shì)，在公司的指導(dǎo)下具體落實(shí)執(zhí)行。物業(yè)交付使用之日起六財(cái)務(wù)管理1． 財(cái)務(wù)帳務(wù)2． 費(fèi)用收取。驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收，認(rèn)真審查驗(yàn)收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中，對(duì)于個(gè)別一時(shí)難以備齊的資料，在不影響整個(gè)接管驗(yàn)收工作的進(jìn)度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。2. 樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行，做到三符合。3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。4）