【正文】 激勵機制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制示意圖說明：a. 激勵是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。由于積分制強調業(yè)務部門的培訓內容必須通過試講確認后，方能給以相應的積分，這將有利于提高業(yè)務部門的培訓質量和效果，培養(yǎng)及發(fā)掘培訓人力資源。實用溝通技能內、外部顧客溝通品質管理知識全年與品質部QC工作計劃結合提高全員品質意識物業(yè)管理系列知識全年物業(yè)管理專業(yè)知識熟悉業(yè)務、了解相關知識、滿足崗位要求、提高工作質量物業(yè)管理相關知識 房地產知識等安全管理類兩個月管理人員體能訓練提高應急能力和治安防范能力，增強體質、掌握安全消防常識安全、治安專業(yè)技能設備管理系列知識三個月組織給排水、供配電、空調、電梯、泳池等類別系列研討及培訓提高設備保養(yǎng)、維護能力綠化類知識兩個月綠化常識提高綠化操作技能和大廈綠化質量民寧園商業(yè)物業(yè)管理人員的培訓企業(yè)的競爭是人才的競爭。4. 最后根據(jù)評估考核，及時調整培訓思路，確定今后培訓工作重點。物業(yè)交付使用之日起四智能化設施管理1． 日常使用操作；2． 維護；3． 系統(tǒng)完善。驗收小組應在接管驗收前15天制定出接管驗收手續(xù)書。物業(yè)的驗收1. 在預驗收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計表之遺留問題落實實施后，物業(yè)驗收技術小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結果。1. 驗收后的工作1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗收后的情況，填寫《工程驗收交接記錄》和《房屋設備交接表》。2） 車輛保管費、車輛場地使用費。工資超過2000元的員工，計算繳費工資定為1532元（深圳市上年平均工資標準）；工資不足2000元的員工，計算繳費工資定為1000元。12=4167元/月4167元/月1%(4)書報費管理處訂閱報刊雜志費用1800元/年年費247。（2512）40%=5600元/月19600元/月7%五清潔衛(wèi)生費（1）+……+（5）3790元/月2%(1)工具費1）垃圾站鐵桶，330元/個，共5個，每年更換一次2）不銹鋼吐痰桶，200元/個，每層樓二個，二年更換 一次3）塑料桶，每層2個，40元/個，一年更換一次4）日常塑料袋，每層2個/天，材料費用247。月水單價/噸綠地面積300=315元/月315元/月2%(4)大堂、辦公擺花按年支出租費5000元/年計金額/年247。12=16667元/月16667元/月14%十三公用水電費含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水,按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費平均值預計建筑面積單位面積費用平均值6000=4800元/月4800元/月6%合 計一+……+十三158042元/月100%第五部分物業(yè)檔案建立與管理科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。當文件狀況有所變動時，應及時調整目錄的有關數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效的文件。我們將通過推行各級目標責任管理，實現(xiàn)量化考核，實現(xiàn)人人身上有指標，個個肩頭擔責任，爭取在接管民寧園商業(yè)物業(yè)二年內達到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項管理指標達到“國優(yōu)”標準，我們對新保輝大廈各類指標做以下承諾，請考評和監(jiān)督實施。6停車場完好率95%99%7大廈內治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實行24小時保安巡查制度，明確保安職責，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結合。 完善的質量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有ISO9002物業(yè)管理質量體系認證。綠化管理集中為對大廈的環(huán)境綠化實行規(guī)劃設計及日常護理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。 “一種現(xiàn)代化管理手段”是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 代理、代辦服務：代購飛機、車船票，代租車輛，代訂報刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務五、對民寧園商業(yè)物業(yè)管理的整體設想和策劃提高民寧園商業(yè)物業(yè)服務水平的管理手段。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗，配合網(wǎng)絡的管理與維護，采取自己獨特的方式和專業(yè)技術，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術實力，與此同時也帶出了一大批專家型的技術和管理人才。16綠化完好率95%99%劃定責任區(qū)域，片區(qū)負責與巡查制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。7） 檔案保管必須有專人負責，以達到文件管理要求，必須做到檔案標識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關責任；檔案入室時必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應立即修補，損壞嚴重需追究借閱人員的責任。 檔案資料管理要求1） 采用各種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應的保管、儲存方法。12=500元/月500元/月4‰十二折舊費按10年折舊計原值247。12+521030=390元/月640元/月2‰(2)消殺費每月消殺3次,每次為500元消殺次數(shù)單價3500=1500元/月1500元/月1%(3)清理化糞池每月估計100元，100元/月100元/月(4)清潔用料按目前各物業(yè)管理公司實際支出平衡800元/月800元/月800元/月3‰(5)垃圾清運費設5個垃圾桶，每月每桶150元清運費計算垃圾桶數(shù)每桶清費單價5150=750元/月750元/月3‰六綠化養(yǎng)護費綠化面積10575平方米，大堂花卉擺設(1)+……+（4）971元/月4%(1)工具費常備易損小件工具，按每百平米綠化面積5元估算綠化面積247。（512）=1000元/月其它設備總值247。作訓服200元/套清潔及綠化人員制服:150元/套40024=320020026=2400(3502+2001) 7=630015027=2100小計:14000元/年每月攤制服費:14000247。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進公司物業(yè)管理質量體系所需人力、物力、財力資源的同時，選撥一專多能型管理人才，精簡人員、提高工作效率。5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報告存檔。3. 在實物驗收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。2. 驗收技術小組依據(jù)國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。物業(yè)交付使用之日起八服務及完善配套物業(yè)交付使用之日起驗收與接管程序 接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎上以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2． 培訓中考核：技術（能）方面的培訓，根據(jù)實際情況，邊培訓邊考察，理論與實踐相結合，便于了解員工是否按培訓要求和標準指導對沒有按要求做的員工進行督導和指正。⑴ 培訓系統(tǒng)構成圖 A目標計劃 D B 崗位應用 組織安排C 考核評估1． 為了使培訓有實效，確定目標并擬定計劃。1） 培訓對象： 入職培訓：新入職員工 強化培訓：擬轉正員工 在職（含升職）培訓：1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員；2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員；3） 各專業(yè)人員：培訓負責人/入職引導人/文員/采購員/倉管員/設備責任人等；4） 員工班長：保安班長、保結班長等。 培訓方式：為適應公司專業(yè)化發(fā)展需要，年度培訓方式為設定培訓模塊，突出重點、注重實效，點、線、面相結合。工作方式有談心、座談、家訪等等。運作程序系統(tǒng)B、 整體運作流程圖超前介入 機構組建 驗收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓 辦理入住 日常管理B、內部運作流程圖 反 饋 客戶服務中心 監(jiān) 督 操作層各部員工 指 揮 在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。二、擬采取的管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設施及專業(yè)服務體系為一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達到最佳效果呢？我們的基本思路是：嚴格資質管理，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質；提供全方位專業(yè)化服務；嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為；運用現(xiàn)代管理手段，提供高質、高效的服務。C、 完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標?？傮w目標在管理合同期內把民寧園商業(yè)物業(yè)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的大廈，根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在民寧園商業(yè)物業(yè)達到硬件指標后承諾：管理合同生效后，民寧園商業(yè)物業(yè)所有建筑物及配套設施完善，全部正式驗收交付使用壹年內達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準，并獲得有效證書；二年內達到省級或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。 大廈房屋建筑本體共用設施設備（中央空調系統(tǒng)、上下水管道、公共照明、天線、供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備等）的維修、保養(yǎng)、管理和運行系統(tǒng)。管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。公司對人才特別重視，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造了良好的工作環(huán)境和發(fā)展空間，同時否定了論資排輩和“排排坐，吃果果”等國營企業(yè)的陳舊觀念，讓員工明白：“是金子，就能讓你閃光”。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案第一部分前 言 三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團直屬企業(yè)，注冊資金6000萬元，是一支高度專業(yè)化、年青化的隊伍，本公司堅持以優(yōu)質服務、低價收費的經(jīng)營方針取信業(yè)主，以信守平凡、無限創(chuàng)新的服務理念贏得了廣大住戶和社會各界的一致稱贊與高度信賴。2）“培訓是企業(yè)的發(fā)動機”物業(yè)管理屬于新興的朝陽產業(yè)，許多觀念和理論都在不斷探討中，為讓企業(yè)永葆青春活力和斗志，我們把培訓當作頭等大事來抓，通過培訓，讓公司老員工能勝任，通過培訓，讓公司新員工能迅速融入這個學習型企業(yè)，通過培訓，讓公司能推陳出新，守正出奇。通過加強對民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護和為使用人提供一流的管理和服務。 民寧園商業(yè)物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政共用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、