【正文】 激勵(lì)機(jī)制 培養(yǎng)提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想工作機(jī)制示意圖說明：a. 激勵(lì)是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。由于積分制強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)內(nèi)容必須通過試講確認(rèn)后，方能給以相應(yīng)的積分，這將有利于提高業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)質(zhì)量和效果，培養(yǎng)及發(fā)掘培訓(xùn)人力資源。實(shí)用溝通技能內(nèi)、外部顧客溝通品質(zhì)管理知識(shí)全年與品質(zhì)部QC工作計(jì)劃結(jié)合提高全員品質(zhì)意識(shí)物業(yè)管理系列知識(shí)全年物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)熟悉業(yè)務(wù)、了解相關(guān)知識(shí)、滿足崗位要求、提高工作質(zhì)量物業(yè)管理相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)知識(shí)等安全管理類兩個(gè)月管理人員體能訓(xùn)練提高應(yīng)急能力和治安防范能力，增強(qiáng)體質(zhì)、掌握安全消防常識(shí)安全、治安專業(yè)技能設(shè)備管理系列知識(shí)三個(gè)月組織給排水、供配電、空調(diào)、電梯、泳池等類別系列研討及培訓(xùn)提高設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)能力綠化類知識(shí)兩個(gè)月綠化常識(shí)提高綠化操作技能和大廈綠化質(zhì)量民寧園商業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。4. 最后根據(jù)評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。物業(yè)交付使用之日起四智能化設(shè)施管理1． 日常使用操作；2． 維護(hù)；3． 系統(tǒng)完善。驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收前15天制定出接管驗(yàn)收手續(xù)書。物業(yè)的驗(yàn)收1. 在預(yù)驗(yàn)收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計(jì)表之遺留問題落實(shí)實(shí)施后，物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組進(jìn)行驗(yàn)證并在房屋遺留問題中記錄結(jié)果。1. 驗(yàn)收后的工作1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收后的情況，填寫《工程驗(yàn)收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。2） 車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)。工資超過2000元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為1532元（深圳市上年平均工資標(biāo)準(zhǔn)）；工資不足2000元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為1000元。12=4167元/月4167元/月1%(4)書報(bào)費(fèi)管理處訂閱報(bào)刊雜志費(fèi)用1800元/年年費(fèi)247。（2512）40%=5600元/月19600元/月7%五清潔衛(wèi)生費(fèi)（1）+……+（5）3790元/月2%(1)工具費(fèi)1）垃圾站鐵桶，330元/個(gè)，共5個(gè)，每年更換一次2）不銹鋼吐痰桶，200元/個(gè)，每層樓二個(gè)，二年更換 一次3）塑料桶，每層2個(gè)，40元/個(gè)，一年更換一次4）日常塑料袋，每層2個(gè)/天，材料費(fèi)用247。月水單價(jià)/噸綠地面積300=315元/月315元/月2%(4)大堂、辦公擺花按年支出租費(fèi)5000元/年計(jì)金額/年247。12=16667元/月16667元/月14%十三公用水電費(fèi)含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水,按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費(fèi)平均值預(yù)計(jì)建筑面積單位面積費(fèi)用平均值6000=4800元/月4800元/月6%合 計(jì)一+……+十三158042元/月100%第五部分物業(yè)檔案建立與管理科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。我們將通過推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)現(xiàn)量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé)任，爭(zhēng)取在接管民寧園商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾，請(qǐng)考評(píng)和監(jiān)督實(shí)施。6停車場(chǎng)完好率95%99%7大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報(bào)警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結(jié)合。 完善的質(zhì)量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系認(rèn)證。綠化管理集中為對(duì)大廈的環(huán)境綠化實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及日常護(hù)理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。 “一種現(xiàn)代化管理手段”是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 代理、代辦服務(wù)：代購飛機(jī)、車船票，代租車輛，代訂報(bào)刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務(wù)五、對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)管理的整體設(shè)想和策劃提高民寧園商業(yè)物業(yè)服務(wù)水平的管理手段。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗(yàn)，配合網(wǎng)絡(luò)的管理與維護(hù)，采取自己獨(dú)特的方式和專業(yè)技術(shù)，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術(shù)實(shí)力，與此同時(shí)也帶出了一大批專家型的技術(shù)和管理人才。16綠化完好率95%99%劃定責(zé)任區(qū)域，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)。零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。7） 檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。 檔案資料管理要求1） 采用各種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。12=500元/月500元/月4‰十二折舊費(fèi)按10年折舊計(jì)原值247。12+521030=390元/月640元/月2‰(2)消殺費(fèi)每月消殺3次,每次為500元消殺次數(shù)單價(jià)3500=1500元/月1500元/月1%(3)清理化糞池每月估計(jì)100元，100元/月100元/月(4)清潔用料按目前各物業(yè)管理公司實(shí)際支出平衡800元/月800元/月800元/月3‰(5)垃圾清運(yùn)費(fèi)設(shè)5個(gè)垃圾桶，每月每桶150元清運(yùn)費(fèi)計(jì)算垃圾桶數(shù)每桶清費(fèi)單價(jià)5150=750元/月750元/月3‰六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化面積10575平方米，大堂花卉擺設(shè)(1)+……+（4）971元/月4%(1)工具費(fèi)常備易損小件工具，按每百平米綠化面積5元估算綠化面積247。（512）=1000元/月其它設(shè)備總值247。作訓(xùn)服200元/套清潔及綠化人員制服:150元/套40024=320020026=2400(3502+2001) 7=630015027=2100小計(jì):14000元/年每月攤制服費(fèi):14000247。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進(jìn)公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財(cái)力資源的同時(shí)，選撥一專多能型管理人才，精簡(jiǎn)人員、提高工作效率。5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報(bào)告存檔。3. 在實(shí)物驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報(bào)告》限期整改，并在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。2. 驗(yàn)收技術(shù)小組依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。物業(yè)交付使用之日起八服務(wù)及完善配套物業(yè)交付使用之日起驗(yàn)收與接管程序 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個(gè)人托管）的新建房屋（或原有房屋）時(shí)，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。2． 培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。⑴ 培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖 A目標(biāo)計(jì)劃 D B 崗位應(yīng)用 組織安排C 考核評(píng)估1． 為了使培訓(xùn)有實(shí)效，確定目標(biāo)并擬定計(jì)劃。1） 培訓(xùn)對(duì)象： 入職培訓(xùn)：新入職員工 強(qiáng)化培訓(xùn)：擬轉(zhuǎn)正員工 在職（含升職）培訓(xùn)：1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員；2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員；3） 各專業(yè)人員：培訓(xùn)負(fù)責(zé)人/入職引導(dǎo)人/文員/采購員/倉管員/設(shè)備責(zé)任人等；4） 員工班長：保安班長、保結(jié)班長等。 培訓(xùn)方式：為適應(yīng)公司專業(yè)化發(fā)展需要，年度培訓(xùn)方式為設(shè)定培訓(xùn)模塊，突出重點(diǎn)、注重實(shí)效，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。工作方式有談心、座談、家訪等等。運(yùn)作程序系統(tǒng)B、 整體運(yùn)作流程圖超前介入 機(jī)構(gòu)組建 驗(yàn)收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓(xùn) 辦理入住 日常管理B、內(nèi)部運(yùn)作流程圖 反 饋 客戶服務(wù)中心 監(jiān) 督 操作層各部員工 指 揮 在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。二、擬采取的管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設(shè)施及專業(yè)服務(wù)體系為一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳效果呢？我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，提供高質(zhì)、高效的服務(wù)。C、 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?？傮w目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把民寧園商業(yè)物業(yè)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的大廈，根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在民寧園商業(yè)物業(yè)達(dá)到硬件指標(biāo)后承諾：管理合同生效后，民寧園商業(yè)物業(yè)所有建筑物及配套設(shè)施完善，全部正式驗(yàn)收交付使用壹年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。 大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水管道、公共照明、天線、供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、保養(yǎng)、管理和運(yùn)行系統(tǒng)。管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。公司對(duì)人才特別重視，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造了良好的工作環(huán)境和發(fā)展空間，同時(shí)否定了論資排輩和“排排坐，吃果果”等國營企業(yè)的陳舊觀念，讓員工明白：“是金子，就能讓你閃光”。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案第一部分前 言 三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團(tuán)直屬企業(yè)，注冊(cè)資金6000萬元，是一支高度專業(yè)化、年青化的隊(duì)伍，本公司堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價(jià)收費(fèi)的經(jīng)營方針取信業(yè)主，以信守平凡、無限創(chuàng)新的服務(wù)理念贏得了廣大住戶和社會(huì)各界的一致稱贊與高度信賴。2）“培訓(xùn)是企業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)”物業(yè)管理屬于新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，許多觀念和理論都在不斷探討中，為讓企業(yè)永葆青春活力和斗志，我們把培訓(xùn)當(dāng)作頭等大事來抓，通過培訓(xùn)，讓公司老員工能勝任，通過培訓(xùn)，讓公司新員工能迅速融入這個(gè)學(xué)習(xí)型企業(yè)，通過培訓(xùn)，讓公司能推陳出新，守正出奇。通過加強(qiáng)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和為使用人提供一流的管理和服務(wù)。 民寧園商業(yè)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政共用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、