【正文】 “一種現(xiàn)代化管理手段”是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 代理、代辦服務(wù)：代購飛機、車船票，代租車輛，代訂報刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務(wù)五、對民寧園商業(yè)物業(yè)管理的整體設(shè)想和策劃提高民寧園商業(yè)物業(yè)服務(wù)水平的管理手段。綠化管理集中為對大廈的環(huán)境綠化實行規(guī)劃設(shè)計及日常護理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗，配合網(wǎng)絡(luò)的管理與維護，采取自己獨特的方式和專業(yè)技術(shù)，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術(shù)實力，與此同時也帶出了一大批專家型的技術(shù)和管理人才。 完善的質(zhì)量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系認證。16綠化完好率95%99%劃定責(zé)任區(qū)域，片區(qū)負責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)。6停車場完好率95%99%7大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實行24小時保安巡查制度，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結(jié)合。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。我們將通過推行各級目標(biāo)責(zé)任管理，實現(xiàn)量化考核，實現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個個肩頭擔(dān)責(zé)任，爭取在接管民寧園商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項管理指標(biāo)達到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，我們對新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾，請考評和監(jiān)督實施。7） 檔案保管必須有專人負責(zé)，以達到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。當(dāng)文件狀況有所變動時，應(yīng)及時調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效的文件。 檔案資料管理要求1） 采用各種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。12=16667元/月16667元/月14%十三公用水電費含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水,按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費平均值預(yù)計建筑面積單位面積費用平均值6000=4800元/月4800元/月6%合 計一+……+十三158042元/月100%第五部分物業(yè)檔案建立與管理科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。12=500元/月500元/月4‰十二折舊費按10年折舊計原值247。月水單價/噸綠地面積300=315元/月315元/月2%(4)大堂、辦公擺花按年支出租費5000元/年計金額/年247。12+521030=390元/月640元/月2‰(2)消殺費每月消殺3次,每次為500元消殺次數(shù)單價3500=1500元/月1500元/月1%(3)清理化糞池每月估計100元，100元/月100元/月(4)清潔用料按目前各物業(yè)管理公司實際支出平衡800元/月800元/月800元/月3‰(5)垃圾清運費設(shè)5個垃圾桶，每月每桶150元清運費計算垃圾桶數(shù)每桶清費單價5150=750元/月750元/月3‰六綠化養(yǎng)護費綠化面積10575平方米，大堂花卉擺設(shè)(1)+……+（4）971元/月4%(1)工具費常備易損小件工具，按每百平米綠化面積5元估算綠化面積247。（2512）40%=5600元/月19600元/月7%五清潔衛(wèi)生費（1）+……+（5）3790元/月2%(1)工具費1）垃圾站鐵桶，330元/個，共5個，每年更換一次2）不銹鋼吐痰桶，200元/個，每層樓二個，二年更換 一次3）塑料桶，每層2個，40元/個，一年更換一次4）日常塑料袋，每層2個/天，材料費用247。（512）=1000元/月其它設(shè)備總值247。12=4167元/月4167元/月1%(4)書報費管理處訂閱報刊雜志費用1800元/年年費247。作訓(xùn)服200元/套清潔及綠化人員制服:150元/套40024=320020026=2400(3502+2001) 7=630015027=2100小計:14000元/年每月攤制服費:14000247。工資超過2000元的員工，計算繳費工資定為1532元（深圳市上年平均工資標(biāo)準(zhǔn)）；工資不足2000元的員工，計算繳費工資定為1000元。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財力資源的同時，選撥一專多能型管理人才，精簡人員、提高工作效率。2） 車輛保管費、車輛場地使用費。5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報告存檔。1. 驗收后的工作1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗收后的情況，填寫《工程驗收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。3. 在實物驗收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。物業(yè)的驗收1. 在預(yù)驗收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計表之遺留問題落實實施后，物業(yè)驗收技術(shù)小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結(jié)果。2. 驗收技術(shù)小組依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。驗收小組應(yīng)在接管驗收前15天制定出接管驗收手續(xù)書。物業(yè)交付使用之日起八服務(wù)及完善配套物業(yè)交付使用之日起驗收與接管程序 接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。物業(yè)交付使用之日起四智能化設(shè)施管理1． 日常使用操作；2． 維護；3． 系統(tǒng)完善。2． 培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，根據(jù)實際情況，邊培訓(xùn)邊考察，理論與實踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)對沒有按要求做的員工進行督導(dǎo)和指正。4. 最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點。⑴ 培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖 A目標(biāo)計劃 D B 崗位應(yīng)用 組織安排C 考核評估1． 為了使培訓(xùn)有實效，確定目標(biāo)并擬定計劃。實用溝通技能內(nèi)、外部顧客溝通品質(zhì)管理知識全年與品質(zhì)部QC工作計劃結(jié)合提高全員品質(zhì)意識物業(yè)管理系列知識全年物業(yè)管理專業(yè)知識熟悉業(yè)務(wù)、了解相關(guān)知識、滿足崗位要求、提高工作質(zhì)量物業(yè)管理相關(guān)知識 房地產(chǎn)知識等安全管理類兩個月管理人員體能訓(xùn)練提高應(yīng)急能力和治安防范能力，增強體質(zhì)、掌握安全消防常識安全、治安專業(yè)技能設(shè)備管理系列知識三個月組織給排水、供配電、空調(diào)、電梯、泳池等類別系列研討及培訓(xùn)提高設(shè)備保養(yǎng)、維護能力綠化類知識兩個月綠化常識提高綠化操作技能和大廈綠化質(zhì)量民寧園商業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)企業(yè)的競爭是人才的競爭。1） 培訓(xùn)對象： 入職培訓(xùn)：新入職員工 強化培訓(xùn)：擬轉(zhuǎn)正員工 在職（含升職）培訓(xùn)：1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員；2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員；3） 各專業(yè)人員：培訓(xùn)負責(zé)人/入職引導(dǎo)人/文員/采購員/倉管員/設(shè)備責(zé)任人等；4） 員工班長：保安班長、保結(jié)班長等。由于積分制強調(diào)業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)內(nèi)容必須通過試講確認后，方能給以相應(yīng)的積分，這將有利于提高業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)質(zhì)量和效果，培養(yǎng)及發(fā)掘培訓(xùn)人力資源。 培訓(xùn)方式：為適應(yīng)公司專業(yè)化發(fā)展需要，年度培訓(xùn)方式為設(shè)定培訓(xùn)模塊，突出重點、注重實效，點、線、面相結(jié)合。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。工作方式有談心、座談、家訪等等。信息反饋系統(tǒng)信息反饋圖 4 顧 客 監(jiān)控 2 5 員工 1 上級 接收 客戶服務(wù)中心 反饋 有關(guān)部門 3 傳媒 其他 命令 反饋 6激勵系統(tǒng) 工資福利機制 獎 懲 機 制 激勵機制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制示意圖說明：a. 激勵是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。運作程序系統(tǒng)B、 整體運作流程圖超前介入 機構(gòu)組建 驗收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓(xùn) 辦理入住 日常管理B、內(nèi)部運作流程圖 反 饋 客戶服務(wù)中心 監(jiān) 督 操作層各部員工 指 揮 在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。1） 管理處實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。二、擬采取的管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設(shè)施及專業(yè)服務(wù)體系為一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達到最佳效果呢？我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；運用現(xiàn)代管理手段，提供高質(zhì)、高效的服務(wù)。G、 負責(zé)擬定大廈月工作計劃。C、 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。 管理處經(jīng)理 1名 經(jīng)理助理 1名 管理員 1名 文化員（兼客戶投訴） 1名 出納 （兼文員） 1名 工程技術(shù)人員 9名 監(jiān)控、消防中心控制人員 4名 安全員 21名 清潔、綠化 11名