【正文】 部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。4） 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。B、 管理處日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。10247。12個(gè)月2000000%247。月，用水量/平方米24+210247。（25年12個(gè)月）維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)率6000350020%247。折舊年限6000247。月數(shù)50000247。12=1041元/月1041元/月6‰二制服費(fèi)按每人每年二套(保安員另加一套作訓(xùn)服)計(jì)算管理人員制服:400元/套工程技術(shù)部人員制服:200元/套保安員制服:350元/套。 經(jīng)費(fèi)收支測算表管 理 費(fèi) 用 測 算 表序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總費(fèi)用比例(%)備注一人工費(fèi)本項(xiàng)目定崗定編配置人員25人，管理處5人（正、副經(jīng)理各1人、管理員1人、財(cái)務(wù)2人），工程部7人，保安部6人，清潔綠化部7人（1）+……+（6）65334元/月38%(1)員工工資管理處經(jīng)理（港職）1人 5000元/月助理經(jīng)理 1人 3500元/月管理員 1人 3000元/月會計(jì) 1人 3000元/月出納 1人 2000元/月工程技術(shù)人員 3人 2500元/月/人 監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員 4人 2500元/月/人保安員 6人 1600元/月/人 清潔、綠化人員 7人 1100元/月/人 15000=5000 13500=3500 13000=3000 13000=3000 12000=2000 32500=7500 42500=10000 61600=9600 71100=7700 小計(jì): 51300元/月51300元/月30%(2)社會保險(xiǎn)費(fèi)按深圳市社會保險(xiǎn)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。二、 增收節(jié)支措施 增設(shè)一些入住業(yè)主歡迎的有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。月收取,，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費(fèi)適當(dāng)降低等吸引入住業(yè)主。4)物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組填寫《竣工資料和驗(yàn)收記錄表》，匯總驗(yàn)收的各種資料、報(bào)告。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中。對不符合的指標(biāo)及時(shí)得出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新調(diào)試，達(dá)到規(guī)定的要求。物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收1. 物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組分專業(yè)，按驗(yàn)收計(jì)劃要求依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗(yàn)接小組制 訂 驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn)接 管 移 交 手 續(xù) 書審 查 資 料 、 圖 紙，親 臨 現(xiàn) 場 逐 項(xiàng) 檢 查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)，做 好 遺 留 工 程 備 案簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃及接管手續(xù)書物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組會同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員，驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收技術(shù)小組組長審核，并報(bào)總經(jīng)理審批。物業(yè)交付使用之日起七大廈文化活動(dòng)開展1． 舉辦宣傳；2． 舉辦大廈活動(dòng)；3． 提供大廈服務(wù)。物業(yè)交付使用之日起三安全事務(wù)管理1． 治安管理；2． 交通車輛管理；3． 消防管理。（2）、培訓(xùn)計(jì)劃入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)計(jì)劃階段時(shí) 間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)一八月軍訓(xùn)保安隊(duì)長全體員工民寧園商業(yè)物業(yè)二八月企業(yè)概況及經(jīng)營方針、企業(yè)理念、精神呂總?cè)w員工民寧園商業(yè)物業(yè)八月民寧園商業(yè)物業(yè)概況、管理目標(biāo)及管理規(guī)章制度曹雷全體員工民寧園商業(yè)物業(yè)八月員工守則、理念行為規(guī)范手冊、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識韓彥中民寧園商業(yè)物業(yè)八月崗位工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)：職責(zé)工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各部門主管各部門員工民寧園商業(yè)物業(yè)八月小區(qū)UI手冊環(huán)境手冊韓彥中全體員工民寧園商業(yè)物業(yè)三八月參觀國優(yōu)小區(qū)韓彥中主管以上人員待定四八月驗(yàn)收移交程序曹雷管理人員民寧園商業(yè)物業(yè)五八月客戶手續(xù)辦理程序曹雷管理人員民寧園商業(yè)物業(yè)六八月裝修管理工作程序執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)梁方勝主管級人員及工程部人員民寧園商業(yè)物業(yè)七八月消防安全、應(yīng)急常識外聘主管級人員及工程部人員民寧園商業(yè)物業(yè)八八月實(shí)習(xí)考核班組長各部門員工民寧園商業(yè)物業(yè)時(shí)間培訓(xùn)主題培訓(xùn)人培訓(xùn)對象八月管理與服務(wù)曹雷管理人員八月智能化設(shè)施簡易維修知識吳小奇操作房人員八月物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢方祥管理人員八月崗前培訓(xùn)總結(jié)表彰韓彥中全體員工九月《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)法規(guī)曹雷管理人員九月公共關(guān)系原理方祥管理人員九月怎樣接待住戶及處理投訴的藝術(shù)韓彥中全體員工九月機(jī)電設(shè)備的原理與維護(hù)吳小奇管理人員九月住戶心理學(xué)方祥管理人員九月如何切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn)曹雷管理人員九月如何開好業(yè)務(wù)懇談會韓彥中管理人員九月內(nèi)務(wù)管理曾強(qiáng)管理人員九月怎樣做好上門服務(wù)工作曹雷操作層員工九月怎樣杜絕違章韓彥中操作層員工一、 培訓(xùn)的評估考核1． 培訓(xùn)前考核：了解員工現(xiàn)狀，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求。3． 培訓(xùn)的考核評估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓(xùn) 功效，掌握員工的接受效果。為了提高管理人員的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)一大批復(fù)合型人才，多層次地傳輸新理論、新技術(shù)，我們確立了“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。職員（工）能適應(yīng)工作需要樹立良好個(gè)人形象、工作禮儀，溝通良好。并逐步使之規(guī)范化、制度化。 建立培訓(xùn)積分制并設(shè)立授權(quán)講師，使培訓(xùn)與考核進(jìn)一步相結(jié)合，業(yè)務(wù)部門內(nèi)部培訓(xùn)與公司組織的培訓(xùn)相結(jié)合。三、人員的培訓(xùn) 培訓(xùn)目的： 與企業(yè)發(fā)展、員工個(gè)人發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合，為公司員工提供良好的培訓(xùn)及訓(xùn)練機(jī)會，從而改善受訓(xùn)者的知識、技能及態(tài)度，并因此帶來工作效能和效率的提高，以適應(yīng)公司目前和長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。培養(yǎng)員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。b. 思想工作機(jī)制在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，并針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。同時(shí)，提倡JIT管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。4） 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，擁有智能化、網(wǎng)絡(luò)知識，熟悉電腦、懂英語。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制。J、 協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效 開展工作。F、 負(fù)責(zé)開展豐富多彩的大廈文化活動(dòng)。B、 貫徹執(zhí)行公司制定的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。管理處擬定設(shè)各類人員 51 人。 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 大廈的安全、保衛(wèi)工作。管理內(nèi)容 大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等沉重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。通過對民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施社會化、專業(yè)化、一體化的管理，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。管理定位管理服務(wù)定位：堅(jiān)持管理服務(wù)規(guī)范化，落實(shí)崗位職責(zé)制度化； 實(shí)行顧客溝通網(wǎng)絡(luò)化，采取財(cái)務(wù)管理透明化； 切實(shí)提供完善的配套服務(wù)，盡力滿足業(yè)主要求。4）“ISO9002質(zhì)量體系是企業(yè)的生命線”，企業(yè)要發(fā)展，就必須走規(guī)范化道路，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，靠什么保持規(guī)范化呢？又靠什么保持服務(wù)水準(zhǔn)不會參差不齊呢？三九物業(yè)人認(rèn)為，企業(yè)要講規(guī)模，行為就要規(guī)范，不能搞個(gè)人英雄主義，麥當(dāng)勞遍地開花就是靠ISO9002質(zhì)量體系保持團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水準(zhǔn)不降低?？傮w而言，三九物業(yè)公司的運(yùn)作機(jī)制包括以下內(nèi)容：1）“人才是企業(yè)的根本”沒有百萬打工者，就沒有今天深圳這座一夜城的輝煌，沒有為物業(yè)管理辛勤耕耘的三九物業(yè)人，就沒有三九物業(yè)公司的明天。我們決心在公司人財(cái)物的大力支持下，使民寧園商業(yè)物業(yè)在兩年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀示范物業(yè)管理小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。在針對民寧園商業(yè)物業(yè)的特色而編制物業(yè)管理方案中，本公司從上到下都非常重視，為此專門成立了以總經(jīng)理任組長的編制小組，組織本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的骨干，根據(jù)民寧園商業(yè)物業(yè)這一非住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)，同時(shí)也為創(chuàng)造良好生產(chǎn)經(jīng)營，量體裁衣而制定了完善的物業(yè)管理方案及財(cái)務(wù)運(yùn)作管理方案。三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制三九物業(yè)公司能在短短的幾年內(nèi)，依托三九集團(tuán)依靠艱苦創(chuàng)業(yè)，自力更生的精神，成為物業(yè)界的一匹黑馬，在近千家物業(yè)公司中脫穎而出，與三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制是分不開的。3）“激勵(lì)是企業(yè)的潤滑劑”，一個(gè)企業(yè)，剛開始發(fā)展時(shí)，是靠生存的原動(dòng)力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須有一套完善的激勵(lì)機(jī)制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠(yuǎn)保持創(chuàng)業(yè)時(shí)高速發(fā)展的雄心與動(dòng)力。發(fā) 展 商：深圳市民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司 深圳市機(jī)電設(shè)備有限公司承 建 商：三九工程開發(fā)總公司大廈主要機(jī)電設(shè)備有：5臺客用電梯、備用發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)及消防樓宇監(jiān)控設(shè)施。 統(tǒng)籌安排民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)。管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方?jīng)Q定的其他事項(xiàng)，全權(quán)委托深圳市三九物業(yè)管理有限公司對民寧園商業(yè)物業(yè)，三九物業(yè)管理公司在管理合同期內(nèi)對民寧園商業(yè)物業(yè)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)大廈社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 交通、車輛行駛和停泊管理。 大廈文化娛樂活動(dòng)。公司與管理處每年簽訂《管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同》，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化，設(shè)管理部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)，管理設(shè)監(jiān)控中心，實(shí)行二十四小時(shí)值班，管理機(jī)構(gòu)見圖示： 管 理 處 組 織 架 構(gòu)管理處經(jīng)理助理經(jīng)理保潔綠化組維修組中控室人事行政組財(cái)務(wù)安全組主管（助理）主管出納主管主管主管綠化班保潔班電腦網(wǎng)絡(luò)工程師人事、培訓(xùn)管理員大廈文化、會所管理后勤、倉庫管理員資料、資產(chǎn)管理員工程維護(hù)班辦公文員兼安全一班安全二班