【正文】 掃帚10把 100元E、治安、交通、消防管理裝備無線對(duì)講機(jī) 10部 20000元警示牌 30個(gè) 300元消防斧頭 5把 500元專用消防扳手 5把 150元防毒面具 10套 2000元消防靴 10套 800元手提式1211滅火器 20支 3000元推車式1211滅火器 6套 6000元消防云梯 1把 1200元訓(xùn)練器材 1套 5000元五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃正常期的管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間備 注一房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)1． 制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃；2． 養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；3． 維修基金的管理；4． 房屋的維修管理；5． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)物業(yè)交付使用之日起二機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2． 設(shè)備的運(yùn)行管理；3． 設(shè)備的維修管理；4． 設(shè)備能源和安全管理。物業(yè)交付使用之日起四智能化設(shè)施管理1． 日常使用操作；2． 維護(hù)；3． 系統(tǒng)完善。物業(yè)交付使用之日起六財(cái)務(wù)管理1． 財(cái)務(wù)帳務(wù)2． 費(fèi)用收取。物業(yè)交付使用之日起八服務(wù)及完善配套物業(yè)交付使用之日起驗(yàn)收與接管程序 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個(gè)人托管）的新建房屋（或原有房屋）時(shí)，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收前15天制定出接管驗(yàn)收手續(xù)書。驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收，認(rèn)真審查驗(yàn)收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中，對(duì)于個(gè)別一時(shí)難以備齊的資料，在不影響整個(gè)接管驗(yàn)收工作的進(jìn)度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。2. 驗(yàn)收技術(shù)小組依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。4. 對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單種設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。物業(yè)的驗(yàn)收1. 在預(yù)驗(yàn)收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計(jì)表之遺留問題落實(shí)實(shí)施后，物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組進(jìn)行驗(yàn)證并在房屋遺留問題中記錄結(jié)果。2. 樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行，做到三符合。3. 在實(shí)物驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報(bào)告》限期整改，并在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。 各崗位移交最高時(shí)限 電 梯 2周 消 防 1周 配 電 1周 給 排 水 1周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場(chǎng)，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。1. 驗(yàn)收后的工作1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收后的情況，填寫《工程驗(yàn)收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報(bào)告存檔。1） 管理服務(wù)費(fèi)民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（寫字樓）》二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，即辦公、2） 車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)。4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進(jìn)公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財(cái)力資源的同時(shí)，選撥一專多能型管理人才，精簡(jiǎn)人員、提高工作效率。三、 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 依據(jù)1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算；2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂；4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來水公司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。工資超過2000元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為1532元（深圳市上年平均工資標(biāo)準(zhǔn)）；工資不足2000元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為1000元。養(yǎng)老： 6153212% = 1103 1910007% =1330醫(yī)療: 615327% = 643 1915322% =582工傷: 251532% = 306待業(yè): 513001% =51小計(jì): 4015元/月4015元/月2%(3)福利基金工資總額的14%5130014%=7182元/月7182元/月4%(4)工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額的2%513002%=1026元/月1026元/月6‰(5)教育經(jīng)費(fèi)%51300%=770元/月770元/月4‰(6)辦勞動(dòng)用工手續(xù)及暫住證按人均500元/年計(jì)25500247。作訓(xùn)服200元/套清潔及綠化人員制服:150元/套40024=320020026=2400(3502+2001) 7=630015027=2100小計(jì):14000元/年每月攤制服費(fèi):14000247。月5人2) 通訊：傳真機(jī)500元/臺(tái)，電話300元/臺(tái)5臺(tái) 305=150500+3005+3005=3500小計(jì)：3650元/月3650元/月2%(2)低值易耗品人均80元/月計(jì)人均金額人數(shù)8044=3520元/月3520元/月1%(3)大廈文化活動(dòng)費(fèi)為大廈客戶免費(fèi)提供書刊、雜志、背景音樂用品及集體活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，預(yù)估5萬元一年年費(fèi)247。12=4167元/月4167元/月1%(4)書報(bào)費(fèi)管理處訂閱報(bào)刊雜志費(fèi)用1800元/年年費(fèi)247。12=150元/月150元/月1‰(5)業(yè)務(wù)費(fèi)用于各項(xiàng)往來業(yè)務(wù)開支，預(yù)計(jì)2000元/月2000元/月2000元/月7‰(6)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、籌建費(fèi)攤銷★空調(diào)機(jī)3部10000元 ★復(fù)印機(jī)1部5000元★電腦2部15000元，★物業(yè)管理軟件1套6000元打印機(jī)2部6200元，傳真機(jī)1部2500元照相機(jī)1部2500元，辦公桌椅5張 3000萬元沙發(fā)、茶幾4套2400元，保險(xiǎn)柜1個(gè)500元資料柜6個(gè)3000元，電話3部2000元辦公用資料一批5000元，廚房用具1套6000元75型疏通機(jī)1部2000元，沖擊鉆 1部 1200元切割機(jī)1部800元，電工工具 2500元水工工具1500元，高空作業(yè)工具 1套1000元鋁合金梯 3部 1500元，電焊機(jī)1臺(tái)2500元常用材料備件 1批 5000元吸塵吸水機(jī) 1臺(tái)7000元，打蠟機(jī)1臺(tái)18000元垃圾箱 80個(gè) 4000元，手拉車 2輛1000元清潔工具 3套 3000元，★剪草機(jī)2臺(tái)24000元，綠籬修剪機(jī)1臺(tái)2000元鋤、鏟、鎬各10把750元，刀、剪各10把300元膠管400米2000元，垃圾周轉(zhuǎn)車4臺(tái)3200元噴霧器2臺(tái)400元，鐵鏟10把200元掃帚10把100元無線對(duì)講機(jī)10部20000元，警示牌30個(gè) 300元消防斧頭5把 500元，專用消防扳手 5把 150元防毒面具10套 2000元，消防靴 10套800元手提式1211滅火器20支 3000元推車式1211滅火器 6套 6000元（地下車庫(kù)用）消防云梯 1把 1200元，訓(xùn)練器材 1套5000元帶★的設(shè)備按5年計(jì)提折舊，其余設(shè)備按2年攤?cè)氤杀竟潭ㄙY產(chǎn)總值247。（512）=1000元/月其它設(shè)備總值247。（212）=5500元/月小計(jì)：6500元/月6500元/月3%四公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)按簡(jiǎn)易測(cè)算法計(jì)算本項(xiàng)費(fèi)用：公共設(shè)備建造成本以建筑成本的25%計(jì)取，折舊按25年計(jì)算，每平方米建筑面積每月應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提?。▎挝幻娣e建筑成本按3500元/平方米估算）建筑面積每平方建筑成本單價(jià)公共設(shè)備建造成本占建筑成本的比例247。（2512）40%=5600元/月19600元/月7%五清潔衛(wèi)生費(fèi)（1）+……+（5）3790元/月2%(1)工具費(fèi)1）垃圾站鐵桶，330元/個(gè)，共5個(gè)，每年更換一次2）不銹鋼吐痰桶，200元/個(gè)，每層樓二個(gè)，二年更換 一次3）塑料桶，每層2個(gè)，40元/個(gè)，一年更換一次4）日常塑料袋，每層2個(gè)/天，材料費(fèi)用247。12+510200247。12+521030=390元/月640元/月2‰(2)消殺費(fèi)每月消殺3次,每次為500元消殺次數(shù)單價(jià)3500=1500元/月1500元/月1%(3)清理化糞池每月估計(jì)100元，100元/月100元/月(4)清潔用料按目前各物業(yè)管理公司實(shí)際支出平衡800元/月800元/月800元/月3‰(5)垃圾清運(yùn)費(fèi)設(shè)5個(gè)垃圾桶，每月每桶150元清運(yùn)費(fèi)計(jì)算垃圾桶數(shù)每桶清費(fèi)單價(jià)5150=750元/月750元/月3‰六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化面積10575平方米，大堂花卉擺設(shè)(1)+……+（4）971元/月4%(1)工具費(fèi)常備易損小件工具，按每百平米綠化面積5元估算綠化面積247。1005=150元/月150元/月2‰(2)農(nóng)藥、化肥、補(bǔ)苗費(fèi)綠化面積300=90元/月90/月1%(3)綠化用水月水單價(jià)/噸綠地面積300=315元/月315元/月2%(4)大堂、辦公擺花按年支出租費(fèi)5000元/年計(jì)金額/年247。12=416元/月2084元/月7‰七不可預(yù)見費(fèi)一至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提1108495%=5542元/月5542元/月3%八企業(yè)管理費(fèi)一至七項(xiàng)之和的10%的計(jì)提11639110%=11639元/月11639元/月6%九稅前利潤(rùn)一至八項(xiàng)之和的10%計(jì)提12803010%=12803元/月12803元/月7%十稅收一至九項(xiàng)之和的5%計(jì)提1408335%=11325元/月7042元/月4%十一設(shè)備保險(xiǎn)按設(shè)施設(shè)備原值500萬元計(jì)，%設(shè)備原值之和%247。12=500元/月500元/月4‰十二折舊費(fèi)按10年折舊計(jì)原值247。122000000247。12=16667元/月16667元/月14%十三公用水電費(fèi)含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水,按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費(fèi)平均值預(yù)計(jì)建筑面積單位面積費(fèi)用平均值6000=4800元/月4800元/月6%