【正文】 “三種模式” 分別是：“業(yè)主自治與專業(yè)化服務相結合的共管模式”、“寓管理 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 48 服務之中的模式”、“無人化管理模式”。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務、禮貌執(zhí)勤。 18 管理費收繳率 90% 95% 按規(guī)定定期公布管理費收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項目及費用為準， 19 管理人員專業(yè)培訓合格率 98% 100% 人員培訓有計劃，有考核、有記錄，制度落實，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責任制，考核標準，服務意識和態(tài)度好，敬業(yè)精神強。 4 維修工程質量合格率 100% 100% 維修工程師全程控制，部長監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。檔案室內保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質，檔案管理人員需及時進行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。 3） 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類管理，并定期清除過期失效文件。 12 2021000247。 100 5=150元 /月 150元 /月 2? (2) 農藥、化肥、補 苗費 按每平米綠化面積 綠化面積 300 =90元 /月 90/月 1% (3) 綠化用水 按 /平方米（ 2 12） =5500元 /月 6500元 /月 3% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 33 沙發(fā)、茶幾 4套 2400元，保險柜 1個 500元 資料柜 6個 3000元，電話 3部 2021元 辦公用資料一批 5000元，廚房用具 1套 6000元 75型疏通機 1部 2021元，沖擊鉆 1部 1200元 切割機 1部 800元，電工工具 2500元 水工工具 1500元，高空作業(yè)工具 1套 1000元 鋁合金梯 3部 1500元，電焊機 1臺 2500元 常用材料備件 1批 5000元 吸塵吸水機 1臺 7000元，打蠟機 1臺 18000元 垃圾箱 80個 4000元，手拉車 2輛 1000元 清潔工具 3套 3000元， ★剪草機 2臺 24000元，綠籬修剪機 1臺 2021元 鋤、鏟、鎬各 10把 750元，刀、剪各 10把 300元 膠管 400米 2021元，垃圾周轉車 4臺 3200元 噴霧器 2臺 400元，鐵鏟 10把 200元 掃帚 10把 100元 無線對講機 10部 20210元， 警示牌 30 個 300元 消防斧頭 5把 500元，專用消防扳手 5把 150元 防毒面具 10套 2021元，消防靴 10套 800元 手提式 1211滅火器 20支 3000元 推車式 1211滅火器 6套 6000元（地下車庫用） 消防云梯 1把 1200元，訓練器材 1套 5000元 帶★的設備按 5年計提折舊，其余設備按 2年攤入成本 小計： 6500元 /月 四 公共設備設施維修養(yǎng)護費 按簡易測算法計算本項費用：公共設備建造成本以建筑成本的 25%計取，折舊按 25 年計算，每平方米建筑面積每月應分攤的公共設備、設施維修保養(yǎng)費按月折舊費的 40%提?。▎挝幻娣e建筑成本按 3500元 /平方米估算） 建筑面積每平方建筑成本單價公共設備建造成本占建筑成本的比例247。月 5人 2)通訊：傳真機 500元 /臺，電話 300元 /臺 5臺 30 5=150 500+300 5+300 5=3500 小計： 3650元 /月 3650元 /月 2% (2) 低值易耗品 人均 80元 /月計 人均金額人數 80 44=3520元 /月 3520元 /月 1% (3) 大廈文化活動費 為大廈客戶免費提供書刊、雜志、背景音樂用品及集體活動 經費，預估 5萬元一年 年費247。 三、 經費收支測算 依據 1） 根據開發(fā)商提供的有關數據資料進行測算； 2） 管理服務費的收費依據深圳市物業(yè)管理收費指導標準執(zhí)行； 3） 人工費：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費用按深圳供電公司和自來水公 司、煤氣公司公布的價格支出。 1） 管理服務費 民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務費收費標準按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務收費指導標準（寫字樓）》二級收費標準收取，即辦公、寫字樓按人民幣 元 /平方米 各崗位移交最高時限 電 梯 2周 消 防 1周 配 電 1周 給 排 水 1周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場，全部管理責任由物業(yè)管理處負責。 4. 對預驗收的單種設備進行試運轉驗收，主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標。我們三九物業(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設，而且要充分利 用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。 四、物質裝備計劃 為了確保的民寧園商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 21 點一步到位 、 高水平科學先進 、 高效益合理實用的原則，擬定物資裝備計劃如下： 管理用房（共計 120平方米） 客戶服務中心 30平方米 A、電腦化管理配置 物業(yè)管理軟件 1套 6000 元 B、行政：辦公用品 項 目 數量 合計價格（元） 用途 備注 辦公桌椅 25 張 20210 復印機 1部 25000 打印機 2部 6200 空調機 4部 18000 電腦 3部 18000 保險柜 1個 500 電話 3部 2021 傳真機 1部 2500 照像機 1部 2500 社區(qū)文化 公司統(tǒng)一購置 廚房裝備用具 1套 6000 員工服裝 94 套 20210 冬裝、夏裝各 2套 辦公用資料 1批 5000 資料柜 6個 3000 沙發(fā) 、 茶幾 4套 2400 C、維 修工具 75 型室內疏通機 1部 2021 元 沖擊鉆 1部 1200 元 切割機 1部 800 元 電工工具 2500 元 水工工具 1500 元 高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 22 鋁合金梯 3 部 1500 元 電焊機 1臺 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 D、清潔綠化工具 吸塵吸水機 1臺 7000 元 打蠟機 18000 元 垃圾箱 80個 4000 元 手拉車 2輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元 剪草機 2臺 24000 元 綠籬修剪機 1臺 2021 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 2021元 垃圾周轉車 4臺 3200 元 噴霧器 2臺 400 元 鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 E、治安 、 交通 、 消防管理裝備 無線對講機 10 部 20210 元 警示牌 30 個 300 元 消防斧頭 5 把 500 元 專用消防扳手 5 把 150 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 23 防毒面具 10 套 2021 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 訓練器材 1 套 5000 元 五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計劃 正常期的管理工作計劃 序號 項 目 內 容 時 間 備 注 一 房屋及公共設施的維修保養(yǎng) 1． 制定房屋及公共設施的維修保養(yǎng)計劃； 2． 養(yǎng)護和維修計劃方案； 3． 維修基金的管理； 4． 房屋的維修管理； 5． 房屋的養(yǎng)護服務 物業(yè)交付使用之日起 二 機電設備的維修保養(yǎng) 1． 設備的基礎資料管理； 2． 設備的運行管理； 3． 設備的維修管理； 4． 設備能源和安全管理。 2． 計劃制定后，根據培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 17 年度培訓內容安排： 培訓模塊 時間 培訓內容 預期達到效果 溝通與禮儀 兩個月 白領人士形象禮儀 提高一線員工溝通能力，基本達到對內對外的良好溝通，增強團隊凝聚力。每個模塊培訓的方式和內容，將邀請相關專業(yè)人士召開專題會確定。 d. 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。操作層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規(guī)范。 組織系統(tǒng) 組織機構的設置原則是精于高效 、 一專多能。 E、 定期對房屋，公共配套設施進行維修養(yǎng)護。公司與管理處每年簽訂《管理目標經濟指標責任合同》，管理處按綜合一體化管理七大服務即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化，設管理部、機電部、護衛(wèi)隊、清潔、綠化隊，管理設監(jiān)控中心，實行二十四小時值班，管理機構見圖示： 管 理 處 組 織 架 構 人員配備 根據公司質量管理標準和民寧園商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內容、范圍、廣度和深度，科學、合理設置機構和人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定的管理目標，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。 交通、車輛行駛和停泊管理。 統(tǒng)籌安排民寧園商業(yè)物業(yè)各項設施的管理、養(yǎng)護。 3） “激勵是企業(yè)的潤滑劑” ，一個企業(yè)，剛開始發(fā)展時，是靠生存的原動力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當發(fā)展到一定階段時，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運 轉，就必須有一套完善的激勵機制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠保持創(chuàng)業(yè)時高速發(fā)展的雄心與動力。 在針對民寧園商業(yè)物業(yè)的特色而編制物業(yè)管理方案中，本公司從上到下都非常重視，為此專門成立了以總經理任組長的編制小組，組織本公司具有豐富物業(yè)管理經驗的骨干，根據民寧園商業(yè)物業(yè)這一非住宅物業(yè)管理的特點