【正文】 （ 6）對住戶的合理要求和實際困難，迅速做出反應(yīng)，給予認(rèn)真解決。 （ 二 ） 物業(yè)管理人的主要義務(wù) （ 1）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。 （五）營造社區(qū)文化 社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。 客戶檔案管理 （ 1）客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄； （ 2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。 1治安管理 （ 1）、實行封閉式管理，并實行 24 小時安全防范制度。 （ 4）、遇有事故，維修人員能及時進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水， （ 5）、無長時間停水事故。 （ 2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機(jī)送電不超過 15 分鐘。 （ 3）、家政服務(wù) 包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。 （二）、目標(biāo)分解 接待室：（包括收費(fèi)員） （ 1）、接待處各項工作實現(xiàn)率 100% （ 2）、業(yè)主有效投訴處理率 100% （ 3）、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率 ≥95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝 通成功率 ≥80% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時率 100% （ 6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時率 100%,準(zhǔn)確率 ≥98%, 正確傳遞 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 100% （ 7）、物管費(fèi)收取率 ≥90% （ 8）、收費(fèi)金額差錯率 ≤1‰ （ 9）、購買物品合格率 ≥90% ，帳目清楚率 100% 綠化保潔組： （ 1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢 /周檢 /月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率 ≥95% （ 3）、綠化檢查合格率 ≥85% （ 4）、小區(qū)綠化年成活率 ≥95% 水電維修組：（包括電梯工） （ 1）、各項工程管理工作實現(xiàn) 合格率率 100% （ 2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗收合格率 100%，修繕 /整治合格率 96% （ 3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率 ≥95% （ 5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時率 100% （ 6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率 ≥95% （ 7）、業(yè)主的裝修方案審批 100%,過程監(jiān)視及合格驗收率 100% （ 8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率 100% （ 9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率 /保養(yǎng)率 100% （ 10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率 100%，完好率 98% 保衛(wèi)隊： （ 1）、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)良 好 （ 2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的 ≤1% （ 4）、年度重大火災(zāi) /刑事和交通事故發(fā)生率 =0 （ 5）、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率 ≤1% 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 6）、限時巡邏覆蓋 (房屋建筑 /設(shè)施設(shè)備 /周邊環(huán)境 /治安 /消防 /車輛停放 )率 100%,有效率 ≥95%, 隱患信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時率 100% 會計： （ 1）、帳目清楚，收支記錄準(zhǔn)確。 六、對庫房經(jīng)常清掃，保持住房內(nèi)干凈整潔。 七、對違法犯罪分子有勸阻、制止、檢舉、監(jiān)視、調(diào)查和擒拿并扭送公安機(jī)關(guān)的責(zé)任。 第二十六節(jié) 保安員工作守則 為了維護(hù)小區(qū)的社會秩序，保障居民的生命財產(chǎn)安全，有效的打擊各種犯罪活動，防止各類案件的發(fā)生，保安員必須履行以下職責(zé)。 第二十五節(jié) 維修管理員崗位職責(zé) 維修工在物業(yè)部的領(lǐng)導(dǎo)下，實施對小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備、樓宇外墻、天面以及住宅室內(nèi)外的維修保養(yǎng)。如果不聽勸阻，按有關(guān)規(guī)定給予處罰。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)使用人、住戶的照明用電維修和更換工作，并按規(guī)定收取工 本費(fèi)。 八、及時通知業(yè)主按時繳費(fèi)，并做好追繳拖欠的各項租金和管理費(fèi)。收集各種維修、服務(wù)信息及投訴電話。 七、對搬出小區(qū)的住戶，必須到管理處辦理搬遷手續(xù)，保安隊長簽字，核對搬出時的家私、家用電器、日常生活用品清單。 八、積極鉆研電腦應(yīng)用新技術(shù)，能熟練操作電腦，熟練應(yīng)用物業(yè)管理專用軟件，探索計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和多媒體技術(shù)在物業(yè)管理上的應(yīng)用，不斷提高工作效率。具體崗位職責(zé)如下： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、堅持執(zhí)行國家和有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的政策、法規(guī)和物業(yè)公司的各項管理制度，堅持不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)管理理論，掌握先進(jìn)科 學(xué)的管理方法，不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和組織領(lǐng)導(dǎo)能力。 ６）、在樓梯、走道或安全疏散出口燒香拜佛的。嚴(yán)禁擅自改動液化石油氣管道。 第十九節(jié) 消防管理規(guī)定 為了保障小區(qū)內(nèi)生命財產(chǎn)的安全，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)主有安定的生活和工作環(huán)境，根據(jù)“消防管理規(guī)定”結(jié)合校園的實際情況，制定本規(guī)定。 二、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。 沖洗走廊及樓梯時 ,禁讓水流入電梯內(nèi) ,以免破壞電梯 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 設(shè)備。 禁止幼兒單獨(dú)進(jìn)入電梯 。打開所有門窗使樓宇空氣流通。 三、天花板外墻如有漏水，應(yīng)立即通知有關(guān)住戶協(xié)助修理。 十二、火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿乘搭電梯。嚴(yán)禁有阻塞通道情況。 十、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并即檢修。 二、應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏。嚴(yán)禁集體宿舍男女混住，如有不匯報，又不聽勸阻的，按規(guī)定進(jìn)行處理。倉庫管理員必須認(rèn)真檢查，物品數(shù)量準(zhǔn)確無誤后方可出庫，并填寫《出庫單》、《明細(xì)分類帳》。 ４、定期保養(yǎng)檢修設(shè)備。 三、屬機(jī)密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。 七、上班時間不得看報閑聊，不得用通訊設(shè)備聊天；有多余時間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識。 七、物業(yè)部每年舉行兩次業(yè)務(wù)考試和考評，經(jīng)考試、考評不合格者，可在十天內(nèi)補(bǔ)考一次；補(bǔ)考不合格者予以 辭退，不得留用。 第六節(jié) 員工培訓(xùn)制度 為不斷提高管理水平 ，確保小區(qū)成為優(yōu)秀管理小區(qū)，特制訂本 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 制度： 一、采取平時業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)相結(jié)合的辦法，不斷提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作水平。 七、執(zhí)行各項任務(wù)時 ,必須有禮貌 ,牢記“團(tuán)結(jié)、務(wù)實、精誠、奉獻(xiàn)”的工作精神。物業(yè)部負(fù)責(zé)人隨時檢查設(shè)備運(yùn)行記錄，巡查記錄情況。 二、物業(yè)部員工必須做到不遲到、不早退、不曠工。 四、注意效益： 既要獲得最大的社會效益，又要獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益。衣著打扮 和氣質(zhì)風(fēng)度要端莊、整潔，給住戶美的的感受，使人感到親切。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三節(jié) 員工職業(yè)道德規(guī)范 “依法管理、 住戶至上、服務(wù)第一”，這是我們管理人員的行動準(zhǔn)則。 七、電話 ，務(wù)必在三響之內(nèi)接聽 。 ，一律講“請稍候”。 。 9. 客人和你講話 時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。 ，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味食物以保證口腔清潔。 1臺風(fēng)暴雨期間，各員工必須依時當(dāng)班，堅守崗位，按照公司所頒布 的指示進(jìn)行防風(fēng)、防洪工作。 必須嚴(yán)格遵守輪值班制度，不得無故遲到、早退、遇有特殊情況需請假時，應(yīng)事先取得管理部負(fù)責(zé)人同意，而 物業(yè)部負(fù)責(zé)人之請假則需獲得公司領(lǐng)導(dǎo)的同意。 ●以高素質(zhì)的專業(yè)人才，利用高科技手段，去實施高質(zhì)量的管理 吉祥物業(yè)把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ)，一直注重提高員工隊伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，對招聘、培訓(xùn)、激勵、考核嚴(yán)格把關(guān)，造就了大批優(yōu) 秀 專業(yè)人才。 ☆ 2021 年是公司組建 年，吉祥物業(yè)引進(jìn)了一批高級管理人才，其中中、高級專業(yè)技術(shù)人員 15 人，現(xiàn)職工隊伍超過 48 人，擁有固定資產(chǎn) 200 萬元。 ●職能部門：行政人事部、品質(zhì)培訓(xùn)部、財務(wù)審計部、項目管理部、工程技術(shù)部、保安服務(wù)部、策劃開發(fā)部。 （四）吉祥物業(yè)的優(yōu)勢 ●超前、創(chuàng)新： 吉祥物業(yè)認(rèn)為：一流的服務(wù)，不只是被動地滿足業(yè)主的暫時需求，還要以超前的意識去引導(dǎo)業(yè)主，滿足業(yè)主的潛在需求；以創(chuàng)新的精神去推陳 出 新，滿足業(yè)主變化需求。 二 OO 六年八月三十日 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、 組織機(jī)構(gòu) 三、 公司人員配備情況： 物業(yè)公司總經(jīng)理 經(jīng) 理 保潔綠化主管 保安主管 設(shè)備主管 綜合行政人事服務(wù)部 保安部 保潔綠化部 工程技術(shù)部 綜合服務(wù)管理員 保安領(lǐng)班 門 崗 監(jiān)控 機(jī)動 保潔工 綠化工 給排水管道工 巡崗 電工 房屋維修工 空調(diào)高壓工 值班電工 弱電工 電梯維修工 項目管理部 品質(zhì)培訓(xùn)部 策劃開發(fā)部 財務(wù)審計部 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 崗位設(shè)置 人員配備 (人 ) 崗位設(shè)置 人員配備（人） 總 經(jīng)理 1 設(shè)備管理部 設(shè)備部主管 1 綜合服務(wù)部 強(qiáng)弱電工 2 經(jīng)理 1 給排水管道、水泵房 3 綜合管理員（接待 /財務(wù) /貫標(biāo) /檔案 /報修） 7 空調(diào)主機(jī)房，送變電機(jī)房 5 值班電工 2 電梯維修工 2 保安服務(wù)部 保潔綠化部 保安部主管 1 保潔綠化部主管 1 保安班長 4 門崗 3 單元內(nèi)公共部位 4 巡崗 3 外圍 1 監(jiān)控 3 機(jī)動 1 機(jī)動 3 合計 48 人 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 公司日常費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表 項目 名稱 內(nèi)容 人數(shù) 金額（元） 人員工資 總經(jīng)理 1 2800 經(jīng)理 1 1800 財務(wù)人員 2 2300 管理人員 5 8500 設(shè)備維修主管 1 1500 給排水、水泵房 3 3300 空調(diào)主機(jī)房、發(fā)電、送變電機(jī)房 5 7500 值班水電工 2 2400 電梯維修工 2 2400 強(qiáng)弱電工 2 2400 保安 17 13500 保潔 7 5200 管理費(fèi)用 辦公費(fèi)用、電話 費(fèi)、辦公用品 1000 材料采購 物耗、工具、易 損件 600 員工福利、 勞保、食宿 48 7776 其他 員工培訓(xùn) 2021 成本核算 利潤 提取 10% 合計 稅金 地稅 稅率（ %） 殘疾人保障基金 稅率（ %） 教育、工會基金 稅率（ %） 總計 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 人員名單： 序號 姓名 性別 年齡 身份證號碼 任職資格 住址 1 夏紀(jì)勇 男 45 430121611191091 經(jīng)濟(jì)師 2 候振榜 男 54 430121520191091 總經(jīng)理 3 彭志勇 男 42 43012164091091 經(jīng)理 4 孔進(jìn) 男 35 43012710901091 工程師 5 凌江云 女 37 43012691101092 會計師 6 胡桂林 男 33 430121730807091 工程師 7 潘元路 男 48 430204581004005 電氣工程師 8 黃運(yùn)良 男 42 430121640710091 工程師 9 游春明 男 42 430121640115093 工程師 10 何武 男 24 620202198202110618 中級技能 11 李奇 男 31 43010100016861 電工 12 李強(qiáng) 男 32 430124740921957 電梯作業(yè)人員 13 曹凱 男 32 430124740124857 特種設(shè)備人員 14 周光貴 男 35 4301247109