【正文】 (3)市政公用設(shè)施管理規(guī)則。 (三)物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則這里列舉某物業(yè)管理企業(yè)管理處主任崗位責(zé)任和維修工崗位責(zé)任。 工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)部門，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備及公共設(shè)施的使用、管理、維修、保養(yǎng) ，負(fù)責(zé)參與物業(yè)的前期管理和接管、驗(yàn)收、裝修等工作。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安消防工作，加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)的安全、保衛(wèi)、治安、消防管理，嚴(yán) 防和杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生惡性治安、消防事件，保護(hù)廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 財務(wù)部是企業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門，應(yīng)積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，搞好會計核算 工作。 (4)選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行可行性分析。 (5)做好人事管理工作，保管好職工的檔案，根據(jù)需要做好勞動力的安排調(diào)配，員工的 調(diào)入、調(diào)出工作，并協(xié)助辦理好各項有關(guān)手續(xù)。其職責(zé)范圍 是： (3)建立健全企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，使之合理、精簡、有效；召集和主持公司例會，及時解決 管理中暴露的問題。物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制的貫徹執(zhí)行，既能體現(xiàn)企業(yè)的素質(zhì)，又能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造幽雅、舒適、方便、衛(wèi)生、安全 的工作和生活環(huán)境。 (6)其他。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)與權(quán)限以及注意 事項。此外，由于物業(yè)管理處于新興發(fā)展階段，因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)牽頭 加強(qiáng)會員之間的交流，打破各自封閉的局面，廣泛交流各自摸索的制度、流程、范本及價格等的“秘方”，以推動行業(yè)實(shí)現(xiàn)法制化、規(guī)范化，提高物業(yè)管理全行業(yè)整體的政策、管理、 業(yè)務(wù)和服務(wù)水平。 (1)宣傳物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、條例，教育會員依法實(shí)施物業(yè)管理。 當(dāng)會員與業(yè)主、會員與會員發(fā)生糾紛時，協(xié)會首先對糾紛雙方進(jìn)行調(diào)解，希望通過協(xié)調(diào) 解決雙方糾紛。 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)設(shè)有會員資格委員會，專門處理有分歧的資格申請，而日常的會員資格 申請的初審工作由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作人員負(fù)責(zé)進(jìn)行。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，是指由從事物業(yè)管理理論研究的專家、物業(yè)管理交易參與者以及政 府物業(yè)管理者等組成的民間行業(yè)組織。此外，還應(yīng)逐步提高物業(yè)管理法律規(guī)范的效力等級，使物 業(yè)管理的法律法規(guī)形成一套較為完整、系統(tǒng)的體系。這些規(guī)定、條例、辦法既是各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況制定頒布的法規(guī)性文件，又是對 部門行政規(guī)章的補(bǔ)充。物業(yè)管理法律、法規(guī)及管理條例應(yīng)明確政府管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、政府管理的權(quán)限與范圍；明確業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司和政府管理機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；此外還應(yīng)建立配套的 地方性法規(guī)及實(shí)施辦法。本章將從政府 管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內(nèi)部管理三個層次闡述物業(yè)管理市場管理體制的建立。政府應(yīng)該制定相應(yīng)的法規(guī)，大力支持、扶持、鼓勵那些按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公 司開展工作。由于國家的財力有限，不可能短期把所有資金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式。因此，中國的物業(yè)管理企業(yè)在一定階段內(nèi)也應(yīng)多樣化，即大多數(shù)的物業(yè)管理工作開 展，并不是嚴(yán)格按照市場經(jīng)濟(jì)法則，符合國際慣例，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行工作，而是伴隨著各地區(qū)的實(shí)際情況來推進(jìn)物業(yè)管理，所以“三合一”管理體制 ，街道、居委會組建的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，以及房管所轉(zhuǎn)制后成立的物業(yè)管理公司等，都會持續(xù)一定時間，這是由中國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、老百姓的經(jīng)濟(jì) 收入以及人們的思維觀念所決定的。 ，取決于生產(chǎn)力水平的提高因此與之相適應(yīng)的物業(yè)管理模式也將出現(xiàn)多類型、多層次的趨勢。當(dāng)然，兩者的比重和地位也將會隨著時間的變化而變化。目前南京的物業(yè)管理公司近400多家，物業(yè)管理已成 為南京第三產(chǎn)業(yè)的一支重要的生力軍，而全國的物業(yè)管理市場則更加可觀，到1998年全國物業(yè)管理公司已達(dá)到12000家左右，從業(yè)人員近150萬。 造成上述差別的根本原因在產(chǎn)權(quán)歸屬不同。物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或者不接受選聘。隨著房屋商品化、 住宅制度改革的推行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。 國家想管好房屋但沒有財 力保證。 為了更好地了解市場化的物業(yè)管理的特點(diǎn)，有必要同過去傳統(tǒng)的房屋行政管理進(jìn)行對照 與比較。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧； 居委會作為國家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo) 又常和稀泥。其次，容易與政府各部門協(xié) 調(diào)。存在的問題是隨著人事制度的改 革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便，不能適應(yīng)我國的住房制度改革和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要。 它發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長， 從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營活動結(jié)合起來，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)，由于 這類公司依附于開發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由開發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的 管理模式，應(yīng)避免管理委員會大包大攬，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行 政管理代替一切的情況。 (5)完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；(6)由街道居 委會、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業(yè)管理。 (2)以房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； 根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我國住宅小區(qū)(樓宇)的管理模式大體有以下六種： 目前我國物業(yè)管理模式 (3)住戶要求封閉后陽臺，須經(jīng)管理處同意方能進(jìn)行施工。 (3)因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的， 裝修戶應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)(或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用)，并視情況給予受損害者必要的賠償。 (2)裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。 (11)未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。 (二)裝修管理要求 (一)報批程序 業(yè)主裝修申請表的格式如下：二、裝修管理規(guī)定包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷 磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。 (1)上蓋章。 二、入伙手續(xù)書 物業(yè)管理公司 特此通知物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通 知書時應(yīng)注意如下問題：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓 須知、收費(fèi)通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。第三節(jié) 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商 一次性撥付保修費(fèi)用。物業(yè)管理企 業(yè)通過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。 ③設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求。 ⑤建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。 全部工程竣工驗(yàn)收應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗(yàn)收——正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均 要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說，建筑商即可解除對開 發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的 工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。 。 、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛 樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。 。 、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。 二、物業(yè)管理前期介入的必要性由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好 的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機(jī)會、占領(lǐng)市場的重大問題。對于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對業(yè)主 的吸引力度。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后 于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。 一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗(yàn)收與接管， 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護(hù) 等內(nèi)容進(jìn)行論述。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計 階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的 現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物 業(yè)的全過程效益。 這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事 物業(yè)形成前的階段性管理。 物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理 的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。然而在 物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和 建筑商。 (二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。 三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容因此，物業(yè)管理企業(yè)既 應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。 、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。 ，并實(shí)施計劃。 建筑工程項目的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收，而且有再建工程驗(yàn)收。 分期驗(yàn)收是指在一個群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達(dá)到 使用條件、需要提前動用時所進(jìn)行的驗(yàn)收。 物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗(yàn)收。 ⑥對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件 等資料進(jìn)行驗(yàn)收。 ④建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和 設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加 驗(yàn)收工作。 由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴 露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：入伙手續(xù)書 您認(rèn)購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： 三、收樓須知 (二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù) 。 。 。第五節(jié)根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。 (12)底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。 (3)裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進(jìn)行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū) 其他管理規(guī)定的行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。 (4)因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負(fù)責(zé)修補(bǔ)。由于我國歷史等一些原因，東 西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的差異，即使在同一個城市中，也存在著經(jīng)濟(jì)懸殊過大的現(xiàn)象，這就決 定了我國目前物業(yè)管理的多樣性。 二、六種管理模式的比較 模式這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織 相一致，在實(shí)施管理時具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務(wù) 則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。經(jīng)費(fèi)來源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向 有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。必須引起物業(yè)管理公司高度重視