xxxx項目貸款評估報告(編輯修改稿)
2025-06-09 22:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 證，對外銷售，整個項目銷售周期計劃為1年。 項目建設(shè)條件評價項目位于揚州市區(qū)內(nèi)，地勢平坦，周邊現(xiàn)有水電系統(tǒng)完全能夠保障項目工程施工的臨時用電、用水需要，項目施工建設(shè)所需建筑材料采購非常方便。項目建成后，水、電、氣、信等管線可從外圍直接搭接。 第三章 項目市場分析 市場環(huán)境分析揚州的對外交通十分便捷。滬寧高速公路、寧通高速公路在揚州境內(nèi)交匯，揚溧高速公路經(jīng)潤揚長江公路大橋直通蘇南，揚州已實現(xiàn)環(huán)城貫通高速公路，此外，寧啟鐵路橫穿揚州境內(nèi)，京杭大運河與長江在揚州南部匯流，全市共有航道184條，揚州港口布局為“一港三區(qū)”，主港區(qū)六圩港區(qū)是國家一類開放口岸。國民經(jīng)濟保持增長。預(yù)計揚州市2009年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1580億元，增長14%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值35400元，%城市居民人均可支配收入17400元，農(nóng)民人均純收入7380元，%和12%。表3： 揚州2009年主要經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)名稱單位累計增幅%規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元全社會固定資產(chǎn)投資億元財政總收入億元社會消費品零售總額億元出口總額億美元市區(qū)城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元17878市區(qū)居民消費價格總指數(shù)%城市建設(shè)又有新進展。揚州實施了新一輪城市建設(shè)和環(huán)境提升工程，完成投資116億元，新改建解放北路、平山堂東路和大水灣步行橋等“七路一橋”，翻建街巷48條，城東客運中心投入運營，萬花園二期、文化藝術(shù)中心等項目開工建設(shè)，基本完成“雙東”歷史街區(qū)“一片十點”修復(fù)，啟動?xùn)|關(guān)街二期工程。 揚州市房地產(chǎn)市場揚州市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100多家，并且隨著外來房地產(chǎn)企業(yè)的加入，致使揚州房地產(chǎn)市場競爭愈加激烈。目前揚城商業(yè)房地產(chǎn)需求旺盛，作為“全國最具經(jīng)濟活力城市之一”和“臺商極力推薦投資的城市”之一的揚州，吸引了眾多臺資、外資企業(yè)的目光，為揚州商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多契機。從近年來揚州商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況來看，整體銷售狀況良好，如銷售相對較差的鴻泰花園商業(yè)街開業(yè)時間不長，也已銷售了近60%的鋪位。而一些位置較好的商鋪銷售火爆，如宋城名都一期200多個商鋪推出后，十幾天內(nèi)全部售完。由此可見，揚州市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，近年仍將具有廣闊的發(fā)展空間。 政策環(huán)境（1）12月９日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議提出，一要增加普通商品住房的有效供給。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投機性購房。（2）2010年1月10日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)，要求加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。這次政策與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風(fēng)險、明確責(zé)任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。（3）中國銀監(jiān)會2010年工作會議15日召開，會議確定了今年六大工作重點，特別提到“高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)”。綜合分析最近國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)整政策，可以看出，國家在商品住宅市場方面調(diào)控較嚴(yán)，旨在控制、打擊商品住宅的投資、投機活動，而對商業(yè)地產(chǎn)方面沒有明確的政策。 同類競爭項目的比較從整個揚州市區(qū)來看，有如下幾個商業(yè)圈，一是文昌閣商圈（金 鷹+時代廣場+萬家福等），屬于精品百貨區(qū)；二是四望亭路，雖有部分中低檔小百貨，但仍主要以餐飲為主；三是沃爾瑪，其業(yè)態(tài)豐富。據(jù)調(diào)查，本項目與沃爾瑪一路之隔，但采取的與其錯位經(jīng)營的策略，將有效的減少競爭壓力。同時當(dāng)?shù)赝愋晚椖枯^少，本項目地理位置較為優(yōu)越，借助沃爾瑪已形成的較為成熟的商業(yè)氛圍，與其他同類項目相比競爭優(yōu)勢明顯。 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢一是成本優(yōu)勢。本項目的土地開發(fā)成本較低，包括拆遷費用在內(nèi)，平均土地成本為600萬元/畝。而據(jù)了解，該位置地塊熟地市場出讓價達(dá)1000余萬元/畝。本項目在建設(shè)成本上具有明顯的優(yōu)勢。二是地理位置優(yōu)勢。本項目位于揚州城區(qū)，周邊地區(qū)配套設(shè)施十分齊全，且已形成一定的商業(yè)氛圍，選址較為理想。三是周邊沒有直接競爭項目，揚州在城區(qū)范圍內(nèi)近年來少有商業(yè)地塊出讓，本項目鮮有競爭，有利于本項目的市場推廣。四是在國家對房地產(chǎn)市場嚴(yán)控的同時，部分商品住宅投資資金轉(zhuǎn)向商鋪投資，有利于本項目的銷售。劣勢本項目體量一般，同時由于公司運作項目較少，且近年來沒有開發(fā)過大的項目，在公司品牌知名度、及對項目的運作等方面均存在一定的不利因素。 項目市場前景預(yù)測項目定價：商鋪23000元～25000元/㎡；公寓7500元～8500元/㎡。從商鋪來看，相關(guān)項目如桐園項目的商業(yè)用房，均價約26000元/㎡；沃爾瑪預(yù)計售價在21600元～26000元/㎡、四望亭美食街（近項目處）售價在17200元～26
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