【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 煙酒小百貨542830401719188衛(wèi)生服務(wù)（醫(yī)院、藥店）922515222194家居建材、裝飾397111129875342家電、電器26421151031125五金、機(jī)械加工127121638婚慶禮儀350315531珠寶首飾06001310茶社、咖啡廳0112037其他2973314210350328總計(jì)2412972612643873861835通過(guò)對(duì)睢寧縣6條核心街道的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，主要是以店面數(shù)量所占比例的來(lái)衡量各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)占有率，并大致統(tǒng)計(jì)了6條核心街道現(xiàn)有各業(yè)態(tài)的存量。統(tǒng)計(jì)結(jié)論如下：（1）占比10%以上的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)店面數(shù)量百分比（%）店面數(shù)量（家）統(tǒng)計(jì)面積（平米）家具建材、裝飾19%34248900餐飲12%22141000煙酒小百貨10%1887600其他18%32832000（2）占比5%10%的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)店面數(shù)量百分比（%）店面數(shù)量統(tǒng)計(jì)面積（平米）娛樂(lè)休閑美容美發(fā)8%15516800家電電器7%12546000衛(wèi)生服務(wù)5%9453000（3）占比5%以下的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)店面數(shù)量百分比（%）店面數(shù)量統(tǒng)計(jì)面積（平米）服飾4%8219600汽車(chē)服務(wù)3%605280酒店賓館3%60128000婚慶禮儀2%314160五金、機(jī)械加工2%387420文教2%409700金融2%3914200大型超市1%1632000珠寶首飾1%103150茶社、咖啡廳1%71800 業(yè)態(tài)剖析家具建材、裝飾的比重大這是和睢寧城市現(xiàn)在發(fā)展模式息息相關(guān)的。城市化進(jìn)程帶動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展。到處搞房子的“大建設(shè)時(shí)代”，睢寧人選擇了就地取材式的建材銷(xiāo)售。建材裝飾店多，但是體量不大。餐飲業(yè)整體檔次不高。高端餐飲領(lǐng)域存在空白領(lǐng)域，連鎖型餐飲行業(yè)在睢寧沒(méi)有任何一家分店，KFC在睢寧也沒(méi)有分店，這對(duì)于本案來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇可以引進(jìn)KFC并自主經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)商業(yè)帶的人氣。家電下鄉(xiāng)政策激活農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)能力，擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)，促進(jìn)內(nèi)需和外需協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)居民的家電普及率不高，特別是冰箱，洗衣機(jī)，空調(diào)、電腦人均擁有量非常低。再加上睢寧縣本來(lái)人口基數(shù)相對(duì)比較大，所以在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)將是家電產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期汽車(chē)的市場(chǎng)需求量雖然不斷擴(kuò)大，特別是像睢寧這樣的次發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村汽車(chē)市場(chǎng)對(duì)輕、微型客貨車(chē)需求會(huì)有較大增長(zhǎng)。轎車(chē)、客車(chē)，尤其是微型客車(chē)的需求量會(huì)有較大增長(zhǎng)。雖然購(gòu)買(mǎi)目的地一般不再睢寧縣城，而是在徐州乃至南京。但對(duì)汽車(chē)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的需求量較大，如4S店，汽車(chē)美容，修配等。四星級(jí)的大酒店數(shù)量不多僅有東方希爾頓和紅櫻桃大酒店，低端旅館數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。睢寧目前在運(yùn)營(yíng)的賓館酒店總數(shù)約50家，主要分布在八一路、元府路、天虹路沿線(xiàn)及客運(yùn)站周邊；尚無(wú)品牌商務(wù)快捷酒店，一般中低端酒店客房數(shù)量普遍在4070個(gè)左右，標(biāo)間價(jià)格80120元/間，后續(xù)睢寧國(guó)際酒店二期將有規(guī)劃5星級(jí)酒店，擬建兩棟十九層高層建筑，以會(huì)議客房為主，目前地塊在拆遷中?；閼c產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)。巨大的消費(fèi)額不但催生了影樓、婚宴、婚慶用品、婚慶服飾等行業(yè)，許多配套行業(yè)如攝影攝像器材、美容美發(fā)、珠寶首飾、家居用品、餐飲，甚至裝飾材料、汽車(chē)、房產(chǎn)、銀行貸款、保險(xiǎn)理財(cái)?shù)纫蚕嗬^進(jìn)軍這一領(lǐng)域。調(diào)查結(jié)果顯示，％的人認(rèn)為結(jié)婚需要舉辦婚禮。睢寧擁有人口132萬(wàn)之多，而平均的結(jié)婚年齡僅有21歲，每天大約有27對(duì)結(jié)婚的新人?；閼c禮儀市場(chǎng)存在著無(wú)限的商機(jī)。文化教育行業(yè)主要包含書(shū)城、文化展覽、文化交流中心、親子園、歷史博物館、語(yǔ)言培訓(xùn)、嬰幼兒早教、課業(yè)輔導(dǎo)、考試輔導(dǎo)，學(xué)歷教育、職業(yè)教育、網(wǎng)絡(luò)教育等服務(wù)領(lǐng)域。很明顯睢寧的文化教育消費(fèi)潛力巨大。超市是現(xiàn)代城市消費(fèi)的主要業(yè)態(tài)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)消費(fèi)品零售總額中一半以上的品類(lèi)、四分之一以上的消費(fèi)額是從超市賣(mài)出的。目前睢寧的中大型超市有7家。購(gòu)物環(huán)境和綜合品類(lèi)達(dá)不到消費(fèi)要求。睢寧規(guī)模大的超市比規(guī)模小的超市經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好是值得我們關(guān)注的特點(diǎn)。 主要街道單體概況睢寧縣主干道是東西向德八一路元府路和南北向的中山路，睢寧商業(yè)市場(chǎng)整體繁榮，呈現(xiàn)單核帶狀分布態(tài)勢(shì)，并沿街分布著睢寧縣主要的商業(yè)體。如下所示：八一路（1） 百貨大樓（2） 時(shí)代商城（3） 威尼斯商城（4） 中國(guó)城（5） 中央步行街（6） 浙江商貿(mào)城（7） 新世界財(cái)富廣場(chǎng)（8） 蘇果超市（八一路店）（9） 蘇果超市（元府路店）（1）八一路八一路東西向，睢寧縣的主干道之一，與元府路平行，和中山路紅葉路交匯。，各種業(yè)態(tài)的店面數(shù)量為387家，其百分比如下所示：（1） 占比10%以上的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量其他27%103家居建材、裝飾25%98休閑美容美發(fā)14%42餐飲10%29（2） 占比5%10%的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量餐飲7%28汽車(chē)服務(wù)7%27衛(wèi)生服務(wù)6%22五金機(jī)械加工5%21娛樂(lè)、休閑、美容、美發(fā)6%20（3） 占比5%以下的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量煙酒小百貨4%17婚慶、禮儀4%15酒店賓館4%14金融1%5文教1%4大型超市1%2珠寶首飾0%1服飾0%0茶社、咖啡廳0%0從以上分析我們可以看出，八一路整體商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)豐富，但是集中度不高。商業(yè)關(guān)聯(lián)度小的其他小商鋪占了27%，103家店鋪。由于八一路周?chē)陆ǖ男^(qū)眾多因此家居建材、裝飾的店鋪數(shù)量占了25%。在八一路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂(lè)類(lèi)、家居類(lèi)、服裝類(lèi)、煙酒百貨類(lèi)、賓館融合在這條街道上，它滿(mǎn)足了睢寧縣人民生活的各方面需求。（2）元府路元府路是睢寧的傳統(tǒng)軸向，包括街鋪及約10個(gè)大型商業(yè)設(shè)施，整體呈單核帶狀分布，商業(yè)市場(chǎng)繁榮，老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值高地，尤其元府中路，人氣很旺。，各種業(yè)態(tài)的店面數(shù)量為386家，其百分比如下所示。（1） 占比10%以上的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量家具建材、裝飾19%75服飾15%56餐飲14%55其他13%50（2） 占比5%10%的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量家電電器8%31休閑美容美發(fā)8%29衛(wèi)生服務(wù)5%21煙酒小百貨5%19（3） 占比5%以下的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量金融3%10酒店賓館3%11五金、機(jī)械加工2%6文教2%6婚慶禮儀1%5汽車(chē)服務(wù)1%3大型超市1%3珠寶首飾1%3茶社、咖啡廳1%3元府路作為睢寧最成熟的街道之一，其商業(yè)業(yè)態(tài)整體上講還是比較豐富和均衡的，其中占比最大的是家居建材75家店鋪占19%。元府路還是睢寧居民購(gòu)物休閑的首選地段，因此其服飾和餐飲業(yè)占了很大比重，分別為15%和14%。其他的配套產(chǎn)業(yè)如衛(wèi)生、金融、酒店等設(shè)施也非常齊全。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于元府路。（3）中山路中山路南北向，地處縣城的核心區(qū)域，與元府路并稱(chēng)為睢寧的兩條主軸線(xiàn)，舊縣政府所在地。周?chē)纳虡I(yè)相對(duì)其他路段比較發(fā)達(dá)。，各種業(yè)態(tài)的店面數(shù)量為297家，其百分比如下所示：（1） 占比10%以上的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量其他25%73家電電器14%42休閑美容美發(fā)14%42餐飲10%29（2） 占比5%10%的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量煙酒小百貨9%28衛(wèi)生服務(wù)7%22服飾6%17（3） 占比5%以下的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量金融3%8酒店賓館3%8家居建材、裝飾2%7珠寶首飾2%6婚慶禮儀2%5文教1%4大型超市1%3五金1%2茶社、咖啡廳0%1汽車(chē)服務(wù)0%0中山路業(yè)態(tài)集聚效應(yīng)不強(qiáng)，和本次統(tǒng)計(jì)的商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)關(guān)的產(chǎn)業(yè)有73家，占了25%。其次比例比較大的是家電電器和休閑、美容美發(fā)以及餐飲。分別占了14%、14%和10%。服飾占了6%。狹義上說(shuō)明中山路還是形成了初步的家電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這邊有大的電器賣(mài)場(chǎng)如蘇寧電器。休閑美容美發(fā)和餐飲、服飾占的比重大說(shuō)明中山路是居民休閑購(gòu)物常去的目的地。（4）人民路人民路東西方向相對(duì)于元府路、八一路、中山路而言商業(yè)氛圍稍弱，但是在睢寧縣政府堅(jiān)持北進(jìn)、南擴(kuò)、西靠、東延的城市發(fā)展大方向下，其發(fā)展優(yōu)勢(shì)不容小覷。，各種業(yè)態(tài)的店面數(shù)量為264家，其百分比如下所示：（1） 占比10%以上的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量餐飲23%61其他16%42煙酒小百貨15%40（2） 占比5%10%的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量娛樂(lè)、休閑、美容、美發(fā)8%21文教8%20衛(wèi)生服務(wù)6%15汽車(chē)服務(wù)5%14酒店、賓館5%12家居建材、裝飾5%12（3） 占比5%以下的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量服飾3%7金融3%7家電、電器2%5婚慶禮儀1%3大型超市1%2茶社、咖啡廳1%2五金，機(jī)械加工0%1珠寶首飾0%0人民路緊挨睢寧最繁華的城鎮(zhèn)睢城鎮(zhèn)，舊縣政府所在地段。由于公務(wù)人員對(duì)服務(wù)行業(yè)的需求比較大，因此人民路的服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)。占比最大的是餐飲23%，61家店鋪；其次是煙酒小百貨40家，15%。整體上說(shuō)明人民路的業(yè)態(tài)配備比較齊全，能夠滿(mǎn)足沿街居民基本的生活需求。（5）紅葉路紅葉路南北向，緊鄰本項(xiàng)目地點(diǎn)，人流量與車(chē)流量也非常大，其中紅葉南路有在建的浙江商貿(mào)城，新世紀(jì)財(cái)富廣場(chǎng)兩處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及徐州的旭旺超市也即將落戶(hù)于紅葉南路上。 ，各種業(yè)態(tài)的店面數(shù)量為264家，其百分比如下所示：（1） 占比10%以上的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量家居建材、裝飾43%111其他12%31煙酒小百貨11%30餐飲10%25（2） 占比5%10%的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量娛樂(lè)、休閑、美容、美發(fā)9%23（3） 占比5%以下的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量家電、電器4%11五金、機(jī)械加工3%7衛(wèi)生服務(wù)2%5酒店、賓館2%5金融2%4大型超市1%3汽車(chē)服務(wù)1%2服飾1%2茶社、咖啡廳0%1文教0%1婚慶禮儀0%0珠寶首飾0%0紅葉路是傳統(tǒng)的家具市場(chǎng)所在地，大觀(guān)園家具市場(chǎng)就坐落于此，所以紅葉路家居建材、裝飾的店鋪數(shù)量最多111家，占整個(gè)業(yè)態(tài)的43%；目前紅葉路周?chē)陆ǖ男^(qū)密度也非常大，如彩虹公寓、飛翔濱河新城等等。因此該路段家具產(chǎn)業(yè)的壟斷地位在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將仍然保持。由于紅葉路在睢寧縣政府規(guī)劃中處于核心地段，因此該路段以后的升值空間無(wú)限。（6）天虹大道天虹大道南北向，北段連接高速路口的出口，是連接城外的重要主干道之一。 ，各種業(yè)態(tài)的店面數(shù)量為241家，其百分比如下所示：（1） 占比10%以上的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量煙酒小百貨22%54家具建材、裝飾16%39其他12%29家電、電器11%26餐飲10%23（2） 占比5%10%的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量娛樂(lè)、休閑、美容、美發(fā)8%20汽車(chē)服務(wù)6%14（3） 占比5%以下的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱(chēng)百分比（%）店面數(shù)量酒店、賓館4%10衛(wèi)生服務(wù)4%9文教2%5金融2%5婚慶禮儀1%3大型超市1%3汽車(chē)服務(wù)1%2五金、機(jī)械加工0%1服飾0%0茶社、咖啡廳0%0珠寶首飾0%0天虹大道相對(duì)于前面所調(diào)查的5條道路而言，業(yè)態(tài)種類(lèi)不太齊全，商業(yè)集中度不高。主要是應(yīng)為天虹大道周?chē)藲獠煌?。很多小區(qū)還處于建設(shè)階段。結(jié)論通過(guò)對(duì)睢寧縣主要6條街道的分析，推算出目前各業(yè)態(tài)在睢寧的市場(chǎng)占有量同時(shí)，結(jié)合睢寧縣的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r。我們確認(rèn)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合應(yīng)該以大型超市、百貨、家電、餐飲、休閑娛樂(lè)、文教、電影院等為主。 百盛商貿(mào)蘇果超市商品平面分布圖超市整體狀況項(xiàng)目名稱(chēng)百盛商貿(mào)蘇果超市地理位置八一路北面，新中醫(yī)院西面總營(yíng)業(yè)面積5400（平方米）單層營(yíng)業(yè)面積1800（平方米）基本定位低、中、高檔主力消費(fèi)客層普通大眾階層經(jīng)營(yíng)