【正文】 衛(wèi)的服飾。吸引了不少年輕人和有實力的中年人來此購物。但是由于經營環(huán)境不太理想，特別是該座樓宇顯的陳舊，客流量還是比較有限，再加上其周圍分布著很多品牌服飾專賣店競爭比較激烈。綜合分析：如果在元府中路和紅葉路的交匯處，即現(xiàn)今家具城和扎花廠的區(qū)域新建一大型的超市和百貨商城。只要超市和百貨大樓的整體規(guī)劃合理，經營得當一定會得到消費者的青睞。其成功的原因主要是以下幾點： 從9大商超的分布區(qū)位來看，現(xiàn)今的幾大商超主要集中在城中區(qū)域，在城西沒有大型的超市和百貨大樓，項目所處的區(qū)域還是市場的空白點。 元府中路是睢寧縣人流量最大的主干道，人流車流川流不息，具有新建大型超市和百貨大樓的必備條件——即充足的客流量。 隨著城西省級經濟開發(fā)區(qū)的日趨完善，在城西上班的工薪階層將會越來越多，他們一般早上去城西上班，晚上再回城中的家中，他們將會在路上采購生活必需品和日常消費品。以后他們將是來超市和百貨消費的主力軍。 隨著城鎮(zhèn)化建設的不斷推進，睢寧縣將會不斷地向西擴展縣城的領域，將來將會有越來越多的城西農村人口變?yōu)轭幙h的城市居民，因此也會有大型超市和大型百貨商城的需求。 目前在建的飛翔濱河新城和彩虹公寓，以及緊鄰項目地點的浙江商貿城和財富廣場將會吸引大量的人流物流，不斷地充實該地段的人流量，并新城業(yè)態(tài)的集聚效應。在該地段真正的形成睢寧縣新的城市大型商業(yè)中心。按照睢寧縣政府規(guī)劃布局，以城市主干道為主線、以專業(yè)服務區(qū)為支撐點，打造特色商業(yè)街區(qū)，形成若干個專業(yè)化市場群到目前為止已經打造若干個特色鮮明的專業(yè)市場群和功能區(qū)，為服務業(yè)發(fā)展搭建好平臺和載體。其中在縣城商業(yè)中心形成了以紅葉南路大觀園家具城、中山路手機市場、八一路五金市場、天虹大道電動車市場等一批專業(yè)市場。同時以東環(huán)島為核心，形成了八里鋼材市場。 紅葉南路大觀園家具市場項目名稱大觀園家具市場地理位置紅葉南路與元府路交匯處總營業(yè)面積15000（平方米）主力店家樂居基本定位低、中、高檔主力消費客層大眾階層經營管理自營管理輻射范圍睢寧縣； 周圍的居民為主特征l 睢寧大觀園家具市場是睢寧目前最主要的家具市場，主要以家具零售,批發(fā)；裝飾材料零售，批發(fā)為主；l 緊鄰其南邊的是西關農貿菜場，人流量大；l 品牌效應比較突出，睢寧很大一部分家居用品消費者一般都會選擇來此選購家具；l 大觀園周圍的業(yè)態(tài)主要是以家具裝飾類為主，有2家大型的主力店，其余都是以小店面的形式沿紅葉南路路兩邊分布，店面的面積一般都在50到100平方米左右；l 周邊整體商業(yè)氛圍高，形成了專業(yè)的商業(yè)市場；l 由于主要以自主經營為主，大觀園家具市場管理比較混亂。業(yè)態(tài)分布衛(wèi)浴，櫥柜，家具，建材，油漆，裝飾材料一、睢寧家具產業(yè)現(xiàn)狀：隨著睢寧經濟的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷改善，商品房市場的爆炸式擴張，睢寧市住宅市場自2005年，開始進入快速發(fā)展階段，5年中，市場供需體量都快速增長，供應量從2005年的22萬方，增加至2009年的63萬方，增加了3倍，（如下圖）。由于越來越多的居民購置新房，家具業(yè)受到越來越多的人關注。特別是過去3年，睢寧家具行業(yè)經歷了一個高速發(fā)展期。這個時期，家具建材零售行業(yè)的發(fā)展主要是以量的擴張為主，初步建立起了門類比較齊全，同時與大城市初步接軌的家具零售市場，睢寧的家具建材產品已經基本滿足人民生活需要。二、睢寧家具市場未來的發(fā)展狀況競爭化：目前睢寧的大型家具市場眾多如森博家具城、大觀園家具市場、鵬程工貿黑鷹家具市場等等。面對激烈的競爭，睢寧家具行業(yè)在未來五到十年間必然經歷大規(guī)模大范圍的行業(yè)整合。規(guī)?；?放眼睢寧家具行業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域集聚日漸明顯，同時，我們還發(fā)現(xiàn)，家具行業(yè)集中度非常低，大型家具建材市場在睢寧屈指可數(shù)。這是一面雙刃劍。具備行業(yè)優(yōu)勢家具市場企業(yè)借助這個良好的發(fā)展契機，揚帆起航、踏浪前行。然而，那些管理不善、競爭乏力的小店鋪，小賣場將面臨淘汰厄運。品牌化： 消費者家具消費理念正在由量的消費轉向質的消費，家具消費的品牌時代正在來臨。人們對家具的要求不單純是功能需要，更是裝飾美觀的需要、更是彰現(xiàn)個性的需要。隨著睢寧經濟發(fā)展，人民的生活發(fā)生了根本性的變化，睢寧人對家具的需要也必然朝著健康、環(huán)保、品牌方向發(fā)展?！　?中山路手機市場項目名稱中山路手機市場地理位置中山路沿街總營業(yè)面積6500（平方米）主力店天地電訊手機城基本定位低、中、高檔主力消費客層大眾階層經營管理自營管理輻射范圍睢寧縣； 特征l 睢寧目前的手機零售市場主要集中在中山路附近，沿街主要以天地電訊手機城為主力店，并附有數(shù)量眾多的小店鋪；l 初步形成了手機市場的集聚效應，有一定的消費人群基礎；l 品牌效應不突出，由于現(xiàn)有手機市場大部分是小商鋪的形式存在，大型的賣場數(shù)量有限，在商品的質量上得不到消費者的認可；l 消費人群以中年人，年輕人為主，消費實力強； l 周邊整體商業(yè)氛圍高，形成了手機、電動車、品牌專賣店等專業(yè)的商業(yè)市場。業(yè)態(tài)分布手機、手機配件等等一、睢寧手機市場現(xiàn)狀工業(yè)和信息化部2009年5月的統(tǒng)計顯示，普及率超過50%，手機已經成為當今信息互動不可或缺的工具。睢寧縣作為江蘇省經濟水平落后的地級縣之一，手機普及率不高，特別是農村居民人均手機擁有率相對江蘇省平均水平還處于較低水平。隨著睢寧縣人均水平的不斷提高，生活水平的不斷改善，對手機這一類產品的需求將會越來越大。二 、睢寧手機市場的未來發(fā)展狀況品牌化趨勢明顯目前睢寧消費者自購買手機產品時，一般都會集中在幾類品牌，如諾基亞、三星、摩托羅拉、索尼等等。如下統(tǒng)計所示是2009睢寧手機手機市場的品牌占有率統(tǒng)計分析圖（徐州互聯(lián)網數(shù)據統(tǒng)計中心）：平價化趨勢現(xiàn)今睢寧消費者在購買手機時，一般以中低檔此的手機為主。如下圖所示是2009年睢寧手機市場價格區(qū)間統(tǒng)計分析圖（徐州互聯(lián)網統(tǒng)計數(shù)據中心）： 八一路五金市場項目名稱八一路五金市場地理位置八一路沿街總營業(yè)面積8000（平方米）主力店睢寧五金城基本定位低、中、高檔主力消費客層大眾階層經營管理自營管理輻射范圍睢寧縣； 特征l 睢寧目前的五金零售市場主要集中在八一路附近，沿街分布，以一兩家主力店為主，并附有數(shù)量眾多的小店鋪；l 具有一定的規(guī)模效應，在八一路附近集聚了睢寧大部分五金零售商家；l 周邊整體的商業(yè)氛圍不濃，沒有形成配套的其他商業(yè)設施。業(yè)態(tài)分布五金、機械等等一、睢寧五金市場的現(xiàn)狀睢寧五金市場是自發(fā)形成的一個綜合性的五金批發(fā)、零售市場。整個市場沿八一路兩側一字排開。據初步統(tǒng)計到目前，已發(fā)展到100余戶商家，經營著數(shù)千種五金類商品。因規(guī)模小、軟硬件配套設施亟待改版升級已沒有發(fā)展空間，逐步喪失了區(qū)域批發(fā)優(yōu)勢，成了只具有城市功能的零售業(yè)態(tài)，縣城內機電五金零、亂、差的散鋪市場現(xiàn)狀以及假冒偽劣產品得不到根除的現(xiàn)象，也近切需要建立一個大型專業(yè)市場進行整合。二、睢寧五金市場未來的發(fā)展狀況順應時代的發(fā)展，睢寧五金城各顯神通睢寧五金市場將會根據各自不同的市場定位，睢寧五金市場將會形成各自的發(fā)展模式。如位于市中心的五金機電城可能會采取綜合性多元化的經營模式，機電城內可能會有商業(yè)賣場，有高檔寫字樓和星級酒店，五金賣場走高端路線；或者以批發(fā)市場為特色；形成大型的五金批發(fā)市場。品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；瘜⑹菍I(yè)化五金市場的發(fā)展方向如今，八一路五金市場已經形成了一個五金產業(yè)批發(fā)基地，一個融多功能、專業(yè)性于一體的“五金產業(yè)航母”，正屹立于八一路。睢寧五金市場未來的前景將從粗放型向集約型發(fā)展。品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；瘜⑹菍I(yè)化五金市場的發(fā)展方向，未來專業(yè)化五金市場將顯示出不可抗拒的發(fā)展勢頭。 天虹大道電動車市場項目名稱天虹大道電動車市場地理位置天虹大道沿街總營業(yè)面積4500（平方米）主力店雅迪、速派奇、順風車行基本定位低、中、高檔主力消費客層大眾階層經營管理自營管理輻射范圍睢寧縣； 特征l 睢寧目前的電動車市場主要集中在天虹大道，沿街分布，以雅迪、速派奇、順風車行等主力店為主，并附有部分的小店鋪；l 具有一定的規(guī)模效應，在天虹大道附近集聚了睢寧大部分電動車零售商家；l 隨著睢寧居民水平的不斷提高，目前電動車已經漸漸成了城鎮(zhèn)居民不可或缺的交通工具；l 市場潛力非常大。業(yè)態(tài)分布電動車零售、電動車修理一、睢寧電動車市場發(fā)展現(xiàn)狀：經過近兩年睢寧經濟的快速發(fā)展，睢寧電動自行車可謂發(fā)展勢頭更猛，因為它有著廣闊的消費群體，睢寧作為江蘇全省的人口大縣，對電動自行車的需求不斷加大。據統(tǒng)計電動自行車、摩托車等車輛銷售近3萬輛，平均每天銷售近80輛。而其中的一大半大概50輛左右銷售的是電動自行車。這是一個巨大的市場，因此電動自行車作為自行車史上最有革命性的交通工具，在對老百姓帶來生活方便的同時，必將會給睢寧經濟的發(fā)展產生積極的影響。以每輛均價2000元計算，睢寧有四分之一的人口購買（即33萬人）就是6600萬。二、睢寧電動車市場未來發(fā)展狀況：電動自行車市場競爭趨向激烈。但是睢寧城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，農村剛剛起步，城鎮(zhèn)、農村的電動自行車市場存在很大的發(fā)展空間，電動車市場被看好。城鎮(zhèn)、農村的市場需求和城市有顯著差別，與城市市場需求區(qū)別對待，而城市市場并沒有飽和，處于政策觀望狀態(tài)，消費者數(shù)量巨大。 八里鋼鐵市場項目名稱八里鋼鐵市場地理位置高作鎮(zhèn)總營業(yè)面積30000（平方米）主力店江蘇八里鋼鐵市場基本定位中、高檔主力消費客層鋼鐵生產銷售企業(yè)經營管理自營管理輻射范圍蘇、魯、豫、皖特征l 經營規(guī)模大，現(xiàn)在的八里鋼鐵市場已發(fā)展成為占地1200畝，固定攤位近2000個，鋼材品種規(guī)格達300多種，市場從業(yè)人員近萬人，與全國15個省、85個市有業(yè)務往來，年交易額近100億元的蘇北最大的專業(yè)鋼鐵市場蘇北最大的鋼鐵市場——江蘇八里鋼鐵市場。l 八里鋼鐵市場的發(fā)展與壯大，推動了高作鎮(zhèn)鎮(zhèn)域經濟的發(fā)展，輻射市場周邊八里村、三張村、雙莊村、小仝村、單灣村等9個村的發(fā)展，有6500余人就近從事鋼鐵加工和經營，基本實現(xiàn)了“建一方市場、興一片產業(yè)、聯(lián)一片農戶、活一方經濟、富一方群眾”的區(qū)域化發(fā)展格局。l 八里鋼鐵市場全面升級。09年上海泰和金屬材料有限公司和睢寧縣簽署投資建設江蘇八里鋼材城協(xié)議。此舉標志著八里鋼鐵市場進入一個嶄新的發(fā)展階段，睢寧的鋼鐵產業(yè)提升到一個新的層次市場。業(yè)態(tài)分布五金機電、機械制造和鋼鐵生產加工銷售一、睢寧八里鋼鐵市場現(xiàn)狀睢寧八里鋼鐵市場位于高作鎮(zhèn)境內。西起小仝社區(qū)、八里社區(qū)、雙莊社區(qū)西邊界、東到單灣社區(qū)、三張村、周樓村東邊界，北起小仝社區(qū)、臘園村北邊界，南到雙莊社區(qū)、周樓村南邊界。，包括臘園、小仝、單灣、八里、三張、周樓、雙莊7個村（社區(qū)）。二、睢寧鋼鐵市場未來的發(fā)展狀況睢寧八里鋼鐵機械產業(yè)園擁有蘇、魯、豫、皖接壤地區(qū)規(guī)模最大的鋼材交易市場——江蘇八里鋼鐵市場，園區(qū)內各類鋼鐵生產企業(yè)近30家，已形成五金機電、機械制造和鋼鐵生產加工三大板塊，可以為各類鋼鐵制造企業(yè)提供產業(yè)配套。園區(qū)現(xiàn)有工業(yè)建設用地1萬余畝，11萬千伏變電所兩座，220千伏變電站正在建設中，區(qū)內四縱四橫主干道基本形成，大部分路段已經完成硬化、亮化和綠化工程，供排水系統(tǒng)暢通。重點招商項目主要有：特種鋼深加工項目、五金機電加工項目、機械制造生產項目、軋制帶鋼、異型板材及不銹鋼生產項目、高頻焊管、無縫鋼管生產項目、鑄造業(yè)生產項目。 綜合分析通過以上分析我們可以看出目前睢寧自然形成的五個專業(yè)市場：紅葉南路大觀園家具城、中山路手機市場、八一路五金市場、天虹大道電動車市場和八里鋼材市場。主要以零售業(yè)為主，具有以下共同的特征：政府沒有進行統(tǒng)一規(guī)劃，都是自發(fā)形成的專業(yè)市場。缺乏規(guī)范化的市場管理，經營混亂。主要以零售批發(fā)的經營方式存在，整體的競爭能力不強，產業(yè)鏈條單一，無可靠的上下游企業(yè)的支撐。行業(yè)利潤相對服務性興業(yè)較低。因此我們得出以下結論：由于睢寧縣目前還沒有形成服務性行業(yè)相對比較集中的專業(yè)市場，因此本項目可以將睢寧縣目前比較高檔的服務性行業(yè)引進來。如銀行、移動、電信、保險等形成服務業(yè)專業(yè)市場。五金市場家具市場 主要專業(yè)市場縣政府八里鋼鐵市場電動車市場手機市場分城區(qū)整體租金水平，及主要商圈租金水平，重點關注項目地周邊租金水平，還有競爭項目租金水平位置標桿店鋪租賃方式面積（㎡）租金（元）年租月租（元/㎡）元府中路天虹對面星星專賣年租15080000元府中路工行對面煙酒超市年租200135000紅葉北路太陽雨對面小商鋪年租8030000紅葉南路南洋裝飾年租5020000中國城小商鋪商鋪年租10045000威尼斯商城商鋪年租3724000八一路蘇果多面年租4025000 項目周邊車流與人流調查及研究紅葉路與元府路交叉口人流量調查表調查路段：紅葉路與元府路交叉口人流特征調查時段青年男性〔人/小時〕青年女性〔人/小時〕中年男性〔人/小時〕中年女性〔人/小時〕兒童〔人/小時〕合計〔人/小時〕普通日時段3203002503001501320所占比例24%23%19%24%10%100%分析：以上紅葉路路與元府路路的人流調查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例，其中青年女性、青年男性和中年女性稍