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都勻京都廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)定位報(bào)告-資料下載頁(yè)

2025-08-03 07:14本頁(yè)面
  

【正文】 購(gòu)鋪首期款中。(3)招商策略為進(jìn)行廣泛的招商拓展,尤其對(duì)相關(guān)品牌缺乏有針對(duì)性地招商,主力市場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)積極性未能充分發(fā)掘??傮w規(guī)劃(1)市場(chǎng)定位云都商業(yè)廣場(chǎng)定位廣泛,涵蓋建材、家私、汽配、燈飾、副食品批發(fā)、商務(wù)、休閑娛樂(lè)等。但是,其主力市場(chǎng)定位不明,核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)并不明顯。(2)功能分區(qū)市場(chǎng)功能分區(qū)模糊,經(jīng)營(yíng)戶市場(chǎng)分布零散,影響投資及經(jīng)營(yíng)信心。從云都商業(yè)廣場(chǎng)的推廣中我們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn): 充分考量區(qū)域市場(chǎng)容量,合理利用商業(yè)面積 合理定價(jià) 明確市場(chǎng)定位,突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 合理功能分區(qū),規(guī)范經(jīng)營(yíng),形成規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 拓展招商渠道532 云都商業(yè)廣場(chǎng)主要賣點(diǎn)政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目汽運(yùn)總站黃金口岸,自古商業(yè)逢站必旺區(qū)位得天獨(dú)厚,交通四通八達(dá)800萬(wàn)人的需求打造市場(chǎng)場(chǎng)地成本低,商家無(wú)憂經(jīng)營(yíng)園林式設(shè)計(jì),最聚人氣多種業(yè)態(tài)最佳組合,保障財(cái)源滾滾優(yōu)質(zhì)服務(wù)與管理* 設(shè)有大型物流倉(cāng)儲(chǔ)配運(yùn)中心和室內(nèi)大型停車場(chǎng)* 有專業(yè)人員隨時(shí)收集商家對(duì)市場(chǎng)管理的意見(jiàn)及建議并及時(shí)給予處理和反饋* 市場(chǎng)內(nèi)外統(tǒng)一規(guī)劃管理,統(tǒng)一形象標(biāo)識(shí)* 工商稅務(wù)等進(jìn)場(chǎng)為商家提供一條龍服務(wù)* 市場(chǎng)開(kāi)業(yè)期間,云都商業(yè)廣場(chǎng)免費(fèi)為商家提供宣傳* 為商家推薦銷售代理品牌等533 云都商業(yè)廣場(chǎng)招商策略云都商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一協(xié)調(diào)商家可承租單間門(mén)面自行經(jīng)營(yíng)商家可將某個(gè)組團(tuán)的商場(chǎng)整體承租后自行招商或自行經(jīng)營(yíng)商家可與云都商業(yè)廣場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng),利潤(rùn)共享(如商家以產(chǎn)品出資,云都廣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和營(yíng)銷人員出資)開(kāi)業(yè)期間,對(duì)團(tuán)租客戶或經(jīng)營(yíng)大戶給予一定的減免租金優(yōu)惠對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶或購(gòu)鋪大戶給予額外優(yōu)惠534 云都商業(yè)廣場(chǎng)主題廣告語(yǔ)買(mǎi)鋪要買(mǎi)批發(fā)鋪,生意要做大賣場(chǎng)打造商業(yè)航母,締造勻城商業(yè)首都2003年黔南商業(yè)標(biāo)志圈定云都商業(yè)廣場(chǎng)云都廣場(chǎng),黔南第一商都 “錢(qián)”景無(wú)限54 京都廣場(chǎng)C組團(tuán)推廣策略提要541 賣點(diǎn)整合【四大優(yōu)勢(shì)組合,財(cái)富號(hào)角一路飆升】[三路三橋交匯,罕見(jiàn)黃金三角造就商業(yè)傳奇]本項(xiàng)目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處;彩虹橋(劍江橋)、渡船堡大橋(黑橋)、平橋圍合分布,路路暢通,呈罕見(jiàn)黃金三角分布。[傳統(tǒng)商業(yè)旺地,開(kāi)創(chuàng)都勻商業(yè)新紀(jì)元]原平橋市場(chǎng)積淀了濃厚的商業(yè)氛圍,本項(xiàng)目取原平橋市場(chǎng)而代之,繼承與發(fā)展了原市場(chǎng)優(yōu)越的商圈輻射能力。[首座步行街式家裝材料城,領(lǐng)跑都勻商業(yè)新主張]一層商鋪規(guī)劃一條6米寬的室內(nèi)步行街,步行街內(nèi)衛(wèi)浴、布藝、燈飾三類業(yè)種優(yōu)化組合,為都勻首創(chuàng)家裝材料經(jīng)營(yíng)模式,不僅滿足人們購(gòu)物的需要,更提供了舒適的休閑場(chǎng)所。[都勻最具投資價(jià)值商鋪,升值無(wú)敵]都勻經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,經(jīng)濟(jì)重心逐步向新開(kāi)發(fā)區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部?jī)A斜,給這兩個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī),京都廣場(chǎng)地處都勻門(mén)戶,將更添都勻商圈聚富傳奇?!镜烷T(mén)檻、高回報(bào)、零風(fēng)險(xiǎn),不容錯(cuò)過(guò)的創(chuàng)富良機(jī)】[六種投資方式選擇,輕輕松松當(dāng)老板]京都廣場(chǎng)為客戶量身定做六套投資方案,讓每一個(gè)人都輕松獲得難得的創(chuàng)富機(jī)會(huì)。[強(qiáng)大公司后盾,經(jīng)營(yíng)投資零風(fēng)險(xiǎn)]開(kāi)發(fā)商承諾3年返租,%的穩(wěn)定投資回報(bào),更鄭重承諾5年后,如客戶不滿意公司原價(jià)回購(gòu),安安心心,就可坐享其成。[專業(yè)市場(chǎng)讓您高枕無(wú)憂,品牌經(jīng)營(yíng)給您百倍信心]京都廣場(chǎng)準(zhǔn)確的定位,合理的功能區(qū)劃,構(gòu)建都勻首座特色家裝材料市場(chǎng),穩(wěn)定的消費(fèi)能力讓您大可高枕無(wú)憂;公司統(tǒng)一招商,為商戶尋找進(jìn)入門(mén)檻更地,升值空間更大,市場(chǎng)認(rèn)知度更高的強(qiáng)勢(shì)品牌,給您的投資更添百倍信心。542 推廣步驟提要市場(chǎng)導(dǎo)入期(放盤(pán))銷售控制銷售控制的目的在于實(shí)現(xiàn)有效持續(xù)的銷售。所以,必須掌握銷售的節(jié)奏,充分考慮到中、后期銷售的聯(lián)系性。推廣策略(1)推廣主題前期導(dǎo)入主要展示項(xiàng)目市場(chǎng)定位、業(yè)種選擇及分布 [黔南創(chuàng)舉—步行街式家裝材料市場(chǎng)!][黔南首家—綜合城]* 統(tǒng)一招商,品牌精選* 業(yè)種組合,規(guī)模經(jīng)營(yíng)* 店面設(shè)計(jì),整齊規(guī)范* 統(tǒng)一管理,井然有序(2)媒體選擇對(duì)于都勻這樣一個(gè)城市來(lái)說(shuō),城市人流主要集中市區(qū)中心,有效的廣告到達(dá)手段選擇多。比較而言,DM、過(guò)街條幅、電視廣告、戶外廣告優(yōu)于報(bào)紙。同時(shí)建議考慮在放盤(pán)期間考慮投放車身廣告。(3)推廣組合電視+DM+戶外+車身(4)推廣資料商場(chǎng)規(guī)劃圖、賣點(diǎn)DM、投資手冊(cè)(5)推廣活動(dòng)登記客戶推薦座談會(huì)強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期是產(chǎn)生租售的主要階段,在整個(gè)銷售推廣過(guò)程中作用突出,與項(xiàng)目招商同步進(jìn)行。推廣策略(1)推廣主題突出規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)前景及投資回報(bào)[京都商城—捧在您手心的聚寶盆!]* 地段聚財(cái)富* 交通聚人氣* 步行街式專業(yè)賣場(chǎng)聚品牌(2)推廣媒介組合戶外+DM(3)推廣資料商場(chǎng)規(guī)劃圖、賣點(diǎn)DM、招商手冊(cè)(4)推廣活動(dòng)新老客戶見(jiàn)面會(huì)、形象代言人活動(dòng)[京都之星]持續(xù)銷售期持續(xù)銷售持續(xù)銷售期商場(chǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè),主要通過(guò)體驗(yàn)式及入場(chǎng)客戶的口碑傳播形成銷售。推廣策略(1)推廣主題以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況為依托,延續(xù)強(qiáng)銷期推廣主題[京都商城—體驗(yàn)財(cái)富風(fēng)暴的精彩之旅]* 商戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)體驗(yàn)* 步行街式賣場(chǎng)購(gòu)物體驗(yàn)(2)媒體選擇報(bào)紙、DM等都有實(shí)效性限制,在持續(xù)期可以選擇電視廣告,滾動(dòng)播出的電視廣告能在較長(zhǎng)時(shí)間保持客戶對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。(3)宣傳組合戶外+DM+電視(4)推廣資料招商手冊(cè)、投資案例分析DM(5)推廣活動(dòng)客戶投資、家裝指導(dǎo)培訓(xùn)班、廚藝大賽等,形成發(fā)展商與新老客戶的互動(dòng)。尾盤(pán)期尾盤(pán)期尾盤(pán)期主要通過(guò)市場(chǎng)培育以吸引客戶推廣策略(1)推廣主題針對(duì)銷售及經(jīng)營(yíng)狀況,對(duì)于商城內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況良好行業(yè)進(jìn)行持續(xù)性推廣,對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況欠佳行業(yè)進(jìn)行集中推廣,并為A、B組團(tuán)商業(yè)物業(yè)銷售埋下伏筆。[京都商城—為您鏈接財(cái)富最前沿!]* 賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念推介* A、B組團(tuán)賣場(chǎng)與C組團(tuán)賣場(chǎng)互補(bǔ),提供新的商機(jī)(2)媒體選擇這一階段需要給客戶一些心理上的沖擊,這時(shí)報(bào)紙廣告能適應(yīng)這一階段的推廣要求。(3)宣傳組合DM+電視(4)推廣資料經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀DM(5)推廣活動(dòng)業(yè)主聯(lián)誼酒會(huì)55 京都廣場(chǎng)C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)宣傳廣告語(yǔ)地段:(1)三路三橋圍合的黃金三角,得天獨(dú)厚的都市聚寶盆—“京都商城”(2)占盡天時(shí)、地利、人和,交通暢達(dá)客似云來(lái)—一“京都商城”(3)好位置才是硬道理—“京都商城”(4)都勻客運(yùn)站旁的商業(yè)物業(yè)經(jīng)典之作——-“京都商城”    規(guī)劃:(1)領(lǐng)跑都勻商業(yè)物業(yè)新主張的步行街式大型綜合商城—- “京都商城”  ?。?)名優(yōu)產(chǎn)品最集中的商業(yè)展示中心—一“京都商城” ?。?)走進(jìn)步行街式的家裝材料城   投資: ?。?)無(wú)限商機(jī),無(wú)限優(yōu)勢(shì)! ?。?)百年機(jī)遇,豈容錯(cuò)失! ?。?)坐享高于銀行利息3倍的獲利租金——京都商城,富貴黃金鋪!  (4)一鋪養(yǎng)“三代”,超值投資,超值回報(bào)?! 。?)六大投資方式選擇,十足投資信心保障?! 。?)最專業(yè)的商場(chǎng)、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一京都商城    ?。?)租鋪不如買(mǎi)鋪,買(mǎi)鋪就揀專業(yè)商場(chǎng)鋪?! 。?)到好地方,賣好東西?! 。?)一起翻身做鋪主。(10) “京都商城”投資宣言——2005年,我們選擇安全、穩(wěn)定、高效投資! 附件1:“京都廣場(chǎng)”周邊商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格水平調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的:通過(guò)此次調(diào)查,了解本項(xiàng)目周邊臨街一層商鋪的租賃情況及價(jià)格水平,通過(guò)租金水平的調(diào)查統(tǒng)計(jì),測(cè)算本案的商鋪?zhàn)馐鄣氖袌?chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)。對(duì)本項(xiàng)目周邊所有商鋪的租賃情況及價(jià)格水平的詳盡調(diào)查,評(píng)估本項(xiàng)目入市的市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的入市時(shí)機(jī)選擇及銷售策略的制定提供市場(chǎng)依據(jù)。評(píng)估項(xiàng)目自立項(xiàng)后市場(chǎng)的變化趨勢(shì),并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)提供的市場(chǎng)信息,對(duì)項(xiàng)目在銷售周期內(nèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行預(yù)測(cè),為C組團(tuán)銷售工作及A、B組團(tuán)的規(guī)劃調(diào)整提供市場(chǎng)依據(jù)。為公司領(lǐng)導(dǎo)層及董事會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略的制定和決策提供市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和客觀分析結(jié)果。調(diào)查方式:本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)分布街道采用覆蓋式入戶詢問(wèn)調(diào)查,并對(duì)套內(nèi)使用面積進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。調(diào)查時(shí)間:二〇〇四年三月七日至二〇〇四年三月十三日。調(diào)查樣本:本項(xiàng)目周邊示意圖: 陽(yáng)光燦爛開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn) 盤(pán)云都商業(yè)廣場(chǎng)劍江北路 平惠小區(qū)平橋北路汽車站劍 本案江 中路大西門(mén)天橋橋 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊三條路段:劍江北路(大西門(mén)至云都商業(yè)廣場(chǎng)),劍江中路(大西門(mén)至開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤(pán)),平橋北路(平惠小區(qū)至開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤(pán)旁陽(yáng)光燦爛洗浴中心),現(xiàn)有商鋪分區(qū)域調(diào)查,共有332戶商鋪接受了調(diào)查詢問(wèn),在了解租金及相關(guān)費(fèi)用的基礎(chǔ)上,對(duì)商鋪的面積進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,在考慮價(jià)格可比性及同一區(qū)域價(jià)格相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上,對(duì)調(diào)查表進(jìn)行過(guò)濾,有效的調(diào)查表為230份,其中劍江北路90份,劍江中路48份,平橋北路92份.分析方法: 采用MICROSOFT EXCEL進(jìn)行聚類統(tǒng)計(jì)分析置 信 度:本次調(diào)查采集樣本針對(duì)性強(qiáng),為了保證數(shù)據(jù)真實(shí)性,在調(diào)查上采取了“一對(duì)一、面對(duì)面”的方式,最后數(shù)據(jù)分析又本著客觀、真實(shí)的態(tài)度進(jìn)行,并進(jìn)行了抽樣式審查。因而結(jié)果是值得信賴的,誤差可以說(shuō)是控制在極小范圍內(nèi)。調(diào)查單位: 京都廣場(chǎng)營(yíng)銷中心 一、平橋北路商業(yè)門(mén)面租賃價(jià)格走勢(shì)租賃價(jià)格總體走勢(shì)該路段平均租賃價(jià)格水平:25元/㎡,汽車站北側(cè)6個(gè)門(mén)面租賃價(jià)格都勻汽車站北側(cè)6個(gè)門(mén)面租賃價(jià)格明顯高于平均水平,平均租賃價(jià)格為63元/㎡,其具體情況如下:主要經(jīng)營(yíng)餐飲、百貨、早點(diǎn)、舊手機(jī)等,所需的經(jīng)營(yíng)面積小,主要針對(duì)過(guò)往旅客,利潤(rùn)率高,盡管租金水平高,但由于總的使用面積小,租金額在其經(jīng)營(yíng)受益中所占的比重不大,所以能夠承受,但其代表性對(duì)本商業(yè)物業(yè)的參考價(jià)值有限。單位面積租金水平與門(mén)面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中,我們發(fā)現(xiàn),門(mén)面的使用面積大小與單位面積的租賃價(jià)格成反比,下圖顯示了這一趨勢(shì):這一態(tài)勢(shì)生動(dòng)地反映出,面積(使用面積)控制在10-20㎡間的商業(yè)門(mén)面的市場(chǎng)租賃需求旺盛,單位面積的租賃價(jià)格水平高,對(duì)投資者而言,意味著較高的投資回報(bào)和較小的投資總額。這對(duì)C組團(tuán)一、二層商鋪分割方案的最后確定有很大的市場(chǎng)參考價(jià)值。二、劍江北路商業(yè)門(mén)面租賃價(jià)格走勢(shì) 總體租賃價(jià)格走勢(shì) 本路段平均租賃價(jià)格為37元/㎡。汽車站北側(cè)10個(gè)門(mén)面租賃價(jià)格都勻汽車站北側(cè)10個(gè)門(mén)面租賃價(jià)格明顯高于平均水平,平均租賃價(jià)格為70元/㎡,其具體情況如下: 其經(jīng)營(yíng)業(yè)種分別為:副食、報(bào)刊、百貨、通訊、維修、小超市等,使用面積大多集中在11-14㎡間,盡管單位租金水平高企,但總體水平有限,其代表性對(duì)本商業(yè)物業(yè)的參考價(jià)值較低,需進(jìn)行評(píng)估。 單位面積租金水平與門(mén)面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中,我們同樣發(fā)現(xiàn),門(mén)面的使用面積大小與單位面積的租賃價(jià)格成反比,下圖顯示了這一趨勢(shì) 這一現(xiàn)象,在為我們的商鋪分割提供參考的同時(shí),也為我們的分割設(shè)置了市場(chǎng)障礙。對(duì)我們而言,一是希望臨街面的門(mén)面的近深盡可能的大以減少內(nèi)鋪的面積比重,實(shí)現(xiàn)臨街面的商業(yè)價(jià)值最大化。鵬達(dá)物質(zhì)大廈的臨街面門(mén)面采用超大近深,將內(nèi)鋪面積降為零達(dá)到極至,但市場(chǎng)銷售阻力也達(dá)到了極至,幾乎沒(méi)有銷售。二是希望采用較大面積的分割形式以減少公攤面積和銷售鋪面的數(shù)量,在增強(qiáng)市場(chǎng)銷售力(公攤小一直是我們推崇的賣點(diǎn))的同時(shí),縮短銷售周期。小面積商鋪門(mén)面租金水平的高企,在可能減低本項(xiàng)目臨街鋪面價(jià)值的同時(shí),導(dǎo)致內(nèi)鋪面積比重的大幅度增加,銷售壓力增大的同時(shí),降低項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值,影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平。所以,把握好商鋪分割的均好性、市場(chǎng)表現(xiàn)性、客觀市場(chǎng)條件下的價(jià)值組合最大化原則尤為重要。三、劍江中路商業(yè)門(mén)面租賃價(jià)格走勢(shì) 總體租賃價(jià)格走勢(shì) 該路段平均租賃價(jià)格水平為:31元/㎡。該路段從大西門(mén)開(kāi)始,單位面積的租金水平呈下降趨勢(shì),最高租金水平集中在西苑大世界入口處,但相對(duì)于都勻汽車站周邊門(mén)面而言,平均低20%-30%。往北虹橋苑及我們營(yíng)銷中心所在的彩虹花園,單位租金水平在20-30元/㎡之間,而且去年(2003年上半年的租金水平高于下半年及本年初的租金水平)??罩寐矢咂笄樾蔚母挠^速度有限。 彩虹花園、虹橋苑門(mén)面單位租金水平分布彩虹花園和虹橋苑屬于西苑大世界的新修門(mén)面,從劍江中路轉(zhuǎn)盤(pán)到彩虹橋南,共有鋪面82個(gè),其中有21個(gè)鋪面空置,%,并且已有經(jīng)營(yíng)的鋪面中,只有較少部分為銷售后出租,部分經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓。 單位面積租金水平與門(mén)面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中,我們同樣發(fā)現(xiàn),門(mén)面的使用面積大小與單位面積的租賃價(jià)格成反比,而且這一關(guān)系更為明顯,下圖清晰地顯示了這一趨勢(shì):由于本路段大多是新修門(mén)面,這種反比關(guān)系值得我們的高度警覺(jué),特別是本項(xiàng)目AB組團(tuán)未動(dòng)工時(shí),C組團(tuán)的地塊與該段道路上的商業(yè)物業(yè)所處的地塊位置有相似之處,更對(duì)我們的鋪面分割和營(yíng)銷有借鑒作用。57 / 5
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