【正文】 計(jì)具備自身特色的項(xiàng)目營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種24 C組團(tuán)商業(yè)物業(yè)業(yè)種定位241 新老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)分布統(tǒng)計(jì)新城區(qū)、新老結(jié)合部老城區(qū)云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)、德達(dá)廣場(chǎng)汽車城（規(guī)劃中）、紅旗新村汽車市場(chǎng)、原平橋肉菜綜合市場(chǎng)（京都廣場(chǎng)）制革廠建材裝飾市場(chǎng)、勻中電腦城、現(xiàn)代城電腦/電器城、百子橋地下市場(chǎng)、育英巷服裝市場(chǎng)242 本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)業(yè)種選擇原則根據(jù)以上分析（地段、交通、傳統(tǒng)商業(yè)氛圍及經(jīng)營(yíng)形象），認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)必須把握這樣的原則：業(yè)種選擇多樣化 業(yè)種組合合理化經(jīng)營(yíng)定位特色化 競(jìng)爭(zhēng)策略差異化243 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)主題定位首層商業(yè)主題定位： [京都23 專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則及思路立足于本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，在選擇專業(yè)賣場(chǎng)的大前提下，我們還必須在專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種的選擇上進(jìn)行慎重考慮。C組團(tuán)位置C組團(tuán)與西苑虹橋苑相隔僅為11米，規(guī)劃道路較為狹窄，交通并不通暢，而東面由于本項(xiàng)目開發(fā)周期的影響，在二期工程(A、B組團(tuán))竣工前經(jīng)營(yíng)的可能性不大，南面外鋪將依賴于414醫(yī)院的竣工時(shí)間，北面的外鋪與沿江風(fēng)光帶的建設(shè)息息相關(guān) ，諸多因素導(dǎo)致 C組團(tuán)招商難度增大。云都商業(yè)廣場(chǎng)建材裝飾市場(chǎng)已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，主要集中經(jīng)營(yíng)地板，其他如油漆、燈飾、門業(yè)等入場(chǎng)率不高。因此，本項(xiàng)目作為新老城區(qū)結(jié)合部舉足輕重的一個(gè)新興項(xiàng)目，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以本項(xiàng)目專業(yè)賣場(chǎng)業(yè)種選擇原則與思路為指導(dǎo)，賣場(chǎng)業(yè)種選擇得當(dāng)，就一定有屬于自己的市場(chǎng)天空。O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)城市中心轉(zhuǎn)移 商業(yè)價(jià)值提升本項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部，隨著城市中心的向北轉(zhuǎn)移，商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升空間較大[詳見“12 都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析（競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析）”]。交通樞紐 人流集中都勻作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)有限的二級(jí)城市，鐵路作用并不明顯，而客運(yùn)、貨運(yùn)則發(fā)揮著不可替代的作用。利用其優(yōu)勢(shì)的條件發(fā)展這個(gè)地方應(yīng)有的商業(yè)：不是傳統(tǒng)的百貨零售，不是一般的批發(fā)業(yè)，而是集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場(chǎng)。正確的業(yè)態(tài)、業(yè)種定位能使本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到最大程度的發(fā)揮，淡化本項(xiàng)目施工不暢帶來的影響，從而提升本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在這一區(qū)域集中了大量商業(yè)物業(yè)面積有待消化。二組團(tuán)首層臨劍江北路門面為7299元/㎡，臨街4199元/㎡，內(nèi)鋪28993199元/㎡.二樓自用一組團(tuán)一樓沿街劍江北路門面20元/㎡，臨街19元/㎡，內(nèi)鋪16元/㎡。月石板街社區(qū)（七街）83．317元/㎡123 新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格比之老城區(qū)上升值潛力巨大對(duì)于商業(yè)物業(yè)來說，價(jià)格與投資的增值空間是最有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)物業(yè)整體租售價(jià)格低于老城區(qū)整體租售價(jià)格，但是隨著開發(fā)區(qū)市政配套的完善、居住人口規(guī)模的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資在新城區(qū)的增值空間則明顯大于老城區(qū)。122 專業(yè)市場(chǎng)向新城區(qū)及新城區(qū)結(jié)合部集中，老城區(qū)逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)新興專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展方向、程度能反映出一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間與活力，新城區(qū)與新老城區(qū)結(jié)合部新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，而老城區(qū)新興專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展受制于場(chǎng)地規(guī)模、地租級(jí)差等則相對(duì)緩慢，老城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)在城市規(guī)劃與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下逐漸失去優(yōu)勢(shì)。12 都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析121 城市規(guī)劃、政府機(jī)構(gòu)搬遷，開發(fā)重心指向開發(fā)區(qū)隨著新開發(fā)區(qū)的發(fā)展，州政府三大班子搬遷，配套設(shè)施的完善，都勻經(jīng)濟(jì)重心逐漸向開發(fā)區(qū)傾斜，新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部商業(yè)氛圍逐步升溫。較早一點(diǎn)有制革廠建材市場(chǎng)、育英巷市場(chǎng)（服裝、鞋）、蔬菜公司振興市場(chǎng)等。通過對(duì)我國(guó)許多城市商業(yè)物業(yè)銷售時(shí)年投資回報(bào)率的承諾統(tǒng)計(jì)及過去商業(yè)物業(yè)的銷售經(jīng)驗(yàn)，一般來說租金水平能否抵付按揭月供的年投資回報(bào)率成為購買者是否進(jìn)行投資的臨界點(diǎn)；另外在投資者對(duì)賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的持續(xù)和發(fā)展性經(jīng)營(yíng)能力考量的時(shí)候,并不單單指向某一產(chǎn)品、某一行業(yè)，更注重于大商業(yè)氣氛的形成，其中包括對(duì)賣場(chǎng)的分隔、業(yè)態(tài)業(yè)種的定位等，來綜合考量投資前景，作出投資決定。 現(xiàn)階段，投資回報(bào)率、賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的持續(xù)和發(fā)展性經(jīng)營(yíng)能力成為投資者進(jìn)場(chǎng)的主要考量因素。但是，都勻作為一個(gè)二級(jí)城市，其城市經(jīng)濟(jì)總量、消費(fèi)能力與上海、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市相比，有著天壤之別。2004年竣工的經(jīng)營(yíng)用房面積參照2003年數(shù)據(jù)（51449㎡）估算為52000㎡。但市場(chǎng)是殘酷的，營(yíng)銷中心近期市場(chǎng)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，都勻各項(xiàng)目對(duì)價(jià)格已經(jīng)開始進(jìn)行調(diào)整，云都商業(yè)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子【見“都勻商業(yè)物業(yè)微觀市場(chǎng)分析”一節(jié)】。1999年表彰的納稅大戶中，%。在目前這種市場(chǎng)情況下選擇這樣的等待許多房開商也是迫不得以，但是由于這段時(shí)間的長(zhǎng)短存在著判斷上的困難,特別是相對(duì)于外地房開商來說，這樣的等待存在的風(fēng)險(xiǎn)就更大。每年的商業(yè)物業(yè)的銷售面積有限，成交價(jià)格水平不高，高價(jià)商業(yè)物業(yè)在中心商業(yè)區(qū)及周邊配套較好的區(qū)域大量空置（市中心的筑勻、廣惠、海文、華欣大廈內(nèi)鋪大量空置），開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)商。都勻市房地產(chǎn)業(yè)也正是于2002年達(dá)到高峰，經(jīng)歷了這一段時(shí)間的高速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)價(jià)格曾一路飆升，銷售市場(chǎng)也曾一度出現(xiàn)極度繁榮的“泡沫”景象。而對(duì)于投機(jī)者來說,1998年到2002年是投資黃金時(shí)期,這一部分人成為都勻房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速變遷的得益者,基本完成其預(yù)期資本積累并相當(dāng)迅速地淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。%。%，%。其中:商品房住宅面積228490平方米，%。由于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，政府大力支持，開發(fā)商追求利益，市場(chǎng)的進(jìn)一步需要，把房地產(chǎn)推上高潮。剛開始隨著經(jīng)濟(jì)得發(fā)展，人們生活水平得提高，人們對(duì)居住和購物環(huán)境的要求提高，使房地產(chǎn)有了市場(chǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比上年同期有了不同程度的下降:□商品房新開工面積為284507平方米，%?！?。□市區(qū)商品住宅期房預(yù)售面積92492平方米，%,開發(fā)區(qū)為18844平方米，%；市區(qū)經(jīng)營(yíng)房預(yù)售面積10999平方米，%，開發(fā)區(qū)為175平方米。112 商業(yè)物業(yè)的預(yù)、銷售量呈下降趨勢(shì)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)周期拉長(zhǎng)都勻市商業(yè)物業(yè)發(fā)展在經(jīng)歷了一段時(shí)間的市場(chǎng)洗禮后,買鋪經(jīng)營(yíng)者(買鋪?zhàn)誀I(yíng)或買鋪出租)或慘淡經(jīng)營(yíng)或勉強(qiáng)維持,也正是這市場(chǎng)的殘酷變遷,加速了投資者成熟的腳步。113 新上市商業(yè)物業(yè)價(jià)格高企，價(jià)格背離價(jià)值，有價(jià)無市都勻市房管局《都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析》中顯示:從1998年到2002年五年時(shí)間，都勻的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在“資本置換、整合資源、以人為本、優(yōu)化環(huán)境”十六字工作方針的指導(dǎo)下，五年來商品房開工面積1312238平方米，其中2002年達(dá)到317486平方米，%。都勻市大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者都不愿意對(duì)建成的商業(yè)物業(yè)削價(jià)割肉推向市場(chǎng)變現(xiàn)離場(chǎng)，典型如西苑大世界。所以，高價(jià)商業(yè)物業(yè)基本上處于有價(jià)無市的市場(chǎng)狀態(tài)。都勻市房管局《都勻市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析》中指出:五年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)都勻的財(cái)政收入起到了一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用。從政府相關(guān)部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于都勻這樣一個(gè)二級(jí)城市的重要意義，作為這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其任何重大的決策必然需要考慮全面、周到。（1）2001－2004都勻市人均商業(yè)面積增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)表： 年份人口總量（常住人口）（萬人）商業(yè)物業(yè)面積（㎡）人均商業(yè)面積（㎡）200121（）146152（）2002（）179558（）200324（）226007（）2004（預(yù)測(cè)）（）278000（） 注：19982003年新建的經(jīng)營(yíng)用房面積為：201007㎡，各種老門面及改造門面經(jīng)營(yíng)面積假定為：20000㎡，居民區(qū)改造門面未做計(jì)算。從兩表的對(duì)比明顯可以看出，2004年都勻市人均商業(yè)物業(yè)面積占有指數(shù)已經(jīng)高于人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，與上海、深圳、大連等地接近。因此，在再投資的過程中相較于以前則要謹(jǐn)慎的多，考慮的因素也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)?，F(xiàn)階段我國(guó)的通貨膨脹率在4％左右，%,以6成10年按揭方式買鋪，%。116都勻商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)規(guī)?；?、專業(yè)化趨勢(shì)明顯規(guī)模化、專業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)進(jìn)一步成熟、規(guī)范的產(chǎn)物，都勻商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)正朝著這樣一個(gè)方向發(fā)展。在正確而有效的推廣、招商策略的指導(dǎo)下，京都廣場(chǎng)項(xiàng)目必能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地?？梢钥闯?，從2002年開始，都勻房地產(chǎn)開發(fā)重心已經(jīng)逐步在向新區(qū)傾斜。新興的市場(chǎng)，如汽車、汽配等向新城區(qū)集中，而老城區(qū)對(duì)于這類新興的市場(chǎng)只能是望而興嘆。月大西門社區(qū)35．832元/㎡月（2）新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部與老城區(qū)典型商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格統(tǒng)計(jì)：新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部老城區(qū)云都商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)代城商業(yè)業(yè)態(tài)售價(jià)租價(jià)商業(yè)業(yè)態(tài)售價(jià)租價(jià)裝飾建材城/引進(jìn)零售的專業(yè)店/目前市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)木地板地門面最多一組團(tuán)首層沿街劍江北路門面銷售價(jià)格7600元/㎡，臨街3800元/㎡，內(nèi)鋪27003600元/㎡，二樓2080元/㎡。這16個(gè)樓盤中集中于新老城區(qū)結(jié)合部的就有云都商業(yè)廣場(chǎng)、西苑大世界、京都廣場(chǎng)、碧云苑、長(zhǎng)江花園、魯班華庭、建貿(mào)大廈、麗水園、云湖雅苑等已經(jīng)超過半數(shù)。下面就平橋市場(chǎng)輻射商圈作簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)：（1）輻射商圈劃分商圈類別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈平橋商圈400公尺徒步58分鐘800公尺徒步510分鐘1200公尺徒步1015分鐘（2）輻射商圈構(gòu)成○ 教育文化圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注教育設(shè)施小計(jì)91120大、中專院校145黔南師院、高等技工學(xué)校、貴州交通駕駛學(xué)校、黔南興鑫駕校中、小學(xué)224三中、師院附中、都勻七小幼兒園6511陽光幼兒園、百靈鳥英漢幼兒園、西苑幼兒園、育新幼兒園、愛心幼兒園、東方幼兒園、市第一幼兒園○ 行政圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注行政機(jī)關(guān)小計(jì)81321五大班子11執(zhí)法機(jī)構(gòu)134謝官?zèng)_派出所、交通警察大隊(duì)、公路巡邏民警大隊(duì)其他局委7916省交通廳都勻收費(fèi)稽查處、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、都勻市衛(wèi)生局、都勻市廣播局、都勻運(yùn)管所、開發(fā)區(qū)公路運(yùn)輸管理處、開發(fā)區(qū)稅務(wù)局、城郊煙草專賣稽查隊(duì)、都勻公路管理局、交通局、工商分局○ 商務(wù)金融圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注商務(wù)類設(shè)施小計(jì)252651賓館、酒店10515釣魚臺(tái)大酒店、世紀(jì)招待所、龍山賓館、紅旗賓館、金河谷賓館、東方大酒店、港龍賓館、明珠大酒店、交通賓館金融121022中國(guó)工商銀行平橋分行、中國(guó)建行西門分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行劍北營(yíng)業(yè)所、平橋郵政支局、中國(guó)郵政、中國(guó)工行西苑儲(chǔ)蓄所、中國(guó)工行都勻分行、中國(guó)銀行開發(fā)區(qū)支行、中國(guó)信合、中國(guó)農(nóng)行開發(fā)區(qū)營(yíng)業(yè)所、中國(guó)建行劍橋儲(chǔ)蓄所事務(wù)所1010東陽律師事務(wù)所、市中心法律事務(wù)所美術(shù)廣告11德達(dá)廣告、榮升廣告、工程圖制作、博雄噴繪商務(wù)大廈213建貿(mào)大廈、興亞大廈、貴州有色地質(zhì)大廈○ 娛樂休閑餐飲圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注休閑類設(shè)施小計(jì)267245512休閑、娛樂5250102浪潮網(wǎng)吧、大眾網(wǎng)吧、華清浴池、大西門澡堂、紅樹林茶坊、香格里拉酒吧、天上人間咖啡屋、珍惜茶吧、鴻福樓、陶然居、紅豆酒吧、西山公園、澳瑞特健身器、都勻南方旅行社、新源旅行社、歡樂城、順達(dá)豪華影院、陽光足療、師達(dá)豪華影院、金酒岸保健休閑中心餐飲8284166七彩美食、西苑美食城、圓莊飯店、廣東天天漁港、凱里酸湯城、東方火鍋城、湖南湘菜館、十八寨酒樓、成都黑筍竹香雞、貴陽勿忘我、金源酒家市政設(shè)施369都勻勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)部、市政服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心、平橋家政服務(wù)部、都勻少兒活動(dòng)中心美容美發(fā)6050110新世紀(jì)美容美發(fā)城、金典美容美發(fā)中心、皮博士美容店、極限專業(yè)發(fā)型設(shè)計(jì)中心、世紀(jì)龍、頂峰發(fā)型設(shè)計(jì)、廣式發(fā)型中心、經(jīng)典美容美發(fā)沙龍、時(shí)尚造型、溫州美容美發(fā)城、香滴爾專業(yè)發(fā)型設(shè)計(jì)中心、楊記美容美發(fā)、名角女士美容生活館維修/干洗/出租7055125紅光音像、春綠干洗店、上航服務(wù)干干洗服務(wù)部、盛源汽車修理廠、解放商用汽車維修站、黔南汽車大修廠分廠、汽運(yùn)公司修理廠、琴琴洗衣店、航星干洗、賽維干洗、伊萊雅潔綠色洗染、無名子玩具出租、步步高維修部、上海泰潔干洗連鎖、凌峰家電維修專店、音城音像、鴻蘭音像、志成電子批發(fā)部、新世紀(jì)電腦從以上表格可以看出，本項(xiàng)目有著相當(dāng)巨大的商圈輻射能力，商業(yè)發(fā)展的前景可觀。既然有這樣的優(yōu)勢(shì)，京都廣場(chǎng)項(xiàng)目就要充分利用。城市規(guī)劃 配套完善隨著州三大政府搬遷，市區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的傾斜，各項(xiàng)配套設(shè)施不斷完善 [詳見“132傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)（平橋肉菜綜合市場(chǎng)），輻射商圈能力巨大”]。規(guī)模較大 業(yè)種齊全本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，㎡（一層商鋪 ㎡，二層商鋪 ㎡），C組團(tuán)與A、B組團(tuán)商業(yè)物業(yè)面積以連廊方式兩兩相連，具有規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)種齊全，使“一站式”消費(fèi)成為可能。在這樣一種情況下，老城區(qū)商業(yè)格局被打破，正以現(xiàn)代城為中心進(jìn)行商業(yè)格局重構(gòu)；而新城