【正文】 A、靠彩虹橋西邊門面（彩虹苑等）面積為3050平方米，月租金11001200元，銷售價(jià)格5000元/平方米。但實(shí)際租金難以達(dá)到28元/平方米。C、價(jià)格：首層商鋪銷售均價(jià)8000元/平方米，商鋪臨街門面15000元/平方米，二層商鋪只租不售，租金水平20元/平方米?！疽M(jìn)要求】日用品：以中、低檔為主，注重產(chǎn)品多樣化的選擇化妝品：以知名品牌大眾化產(chǎn)品為主男裝、女裝：以中低檔為主，滿足批發(fā)銷售的需要童裝：以中檔為主，注重產(chǎn)品質(zhì)量文具、玩具：以中檔產(chǎn)品為主，注重產(chǎn)品質(zhì)量及安全性餐飲用具：產(chǎn)品引進(jìn)涵蓋高、中、低檔三個(gè)層次流行飾品：引進(jìn)本地特色飾品+流行中低檔品牌，注意時(shí)尚、流行趨勢○ 引進(jìn)主力店一層業(yè)種以布藝、衛(wèi)浴、燈飾為主，必須考慮引進(jìn)主力店。家裝材料步行街（暫名）]又名[都勻新七街]二層商業(yè)主題定位： [京都W—項(xiàng)目威脅業(yè)種選擇受制于城市規(guī)模、居民消費(fèi)水平，業(yè)種選擇十分有限。133 本項(xiàng)目區(qū)域便利的交通條件，使發(fā)展口岸市場成為可能發(fā)展口岸市場靠的是什么？靠的就是便利的交通條件。通過對(duì)兩部分城區(qū)商業(yè)物業(yè)的租金水平及典型物業(yè)租售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)明顯能說明這一趨勢的演變可能性。這些因素的介入，最終導(dǎo)致了都勻市房地產(chǎn)市場目前局面的形成，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了新的挑戰(zhàn)。114商業(yè)物業(yè)人均占有面積增長過快衡量一個(gè)城市商業(yè)面積是否合理國際上采行的慣常衡量指標(biāo)就是人均商業(yè)面積比，這項(xiàng)數(shù)據(jù)直接反應(yīng)出了一個(gè)城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展的合理程度。直到今天，都勻市整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也沒有完全從過去的繁榮的景象中走出來，商業(yè)物業(yè)定價(jià)并沒有根據(jù)市場的變化作出調(diào)整。經(jīng)營用房面積51449平方米，%?！跎唐贩夸N售面積239073平方米，%.商品房住宅213485平方米，%，經(jīng)營用房銷售面積20689平方米，%。因此出現(xiàn)了新上市商業(yè)物業(yè)價(jià)格高企，價(jià)格背離價(jià)值，有價(jià)無市的情況。世界通行的人均商業(yè)面積(商業(yè)面積/常住人口)合理標(biāo)準(zhǔn)為1平方米/人。同時(shí),這些因素的介入也有利于都勻市房地產(chǎn)行業(yè)更快、更健康的發(fā)展。（1）新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部與老城區(qū)各社區(qū)租金水平比較統(tǒng)計(jì)：新城區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部老城區(qū)社區(qū)租金水平社區(qū)租金水平平橋、西苑、劍北社區(qū)31．769元/㎡京都廣場項(xiàng)目地處劍江中路、劍江北路、平橋北路三路交匯處，比鄰長途汽車站及都勻汽車站，交通條件十分優(yōu)越，為都勻名副其實(shí)的“旱碼頭”。因此，經(jīng)營的商品及品牌在區(qū)域內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)重疊經(jīng)營的現(xiàn)象。綜合批發(fā)城（暫名）]244 同類競爭市場業(yè)種選擇統(tǒng)計(jì)分析家裝類市場統(tǒng)計(jì)制革廠建材市場云都商業(yè)廣場七街業(yè)種數(shù)量經(jīng)營品牌數(shù)量經(jīng)營品牌數(shù)量經(jīng)營品牌地板23漢堡 、大自然、德威、伊思科寶、福人、歐典、綠洲、金剛鸚鵡、吉象、地堡龍、別克、德賽、竹海、歐圣卡王、圣象、菲林格爾、正涌、升達(dá)、法樂、緬林金橡、銀燕、永吉、綠島16福人、得爾、圣象、菲林格爾、永吉、正涌、升達(dá)、揚(yáng)子、歐象、佳佳樂、合麗、雙鳳、新象、柏頓、歐圣、勁松陶瓷23冠珠、朗高、金西洲、薩米特、匯亞、升華、恒福、新里萬、新輝雅、巴貝利、萬利、派力素、新潤成、華都、新南悅、恒諾、能盛、圣龍、圣寶路、金舵、恒輝、強(qiáng)輝、裕成3鳳凰、意利寶、協(xié)進(jìn)油漆4金冠、大寶、凱琦麗、邦德5大寶、環(huán)球、三和、長頸鹿、菊花9巴德士、三和、嘉寶莉、經(jīng)典、美涂士、麗時(shí)、千色花、華潤、甲秀衛(wèi)浴3精藝潔具、橫岡衛(wèi)浴、惠達(dá)潔具10櫻花、泰和、箭牌、歐爾、塞納、美加華、意派、法恩沙、金德、帝王櫥柜3雅藝、樂意爾、歐雅3柏家、凱順、歐米嘉門業(yè)2星星、開喜2天蘭、索富燈飾照明3步步高燈飾、鑫新燈飾、雷士、照明5亮麗、新新、興隆、亮亮、明豪石材4四海、閩海、裕發(fā)、歐美精工石布藝其他30以上建材（管材、線材、型材等）、建材加工57太陽能、汽修、裝飾材料及加工電工、五金沿街分布基本分析○ 制革廠在地板、陶瓷兩大品種上存在明顯規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢○ 三大市場經(jīng)營品種中“布藝”一項(xiàng)均為空白○ 制革廠受規(guī)模、城市規(guī)劃的影響，經(jīng)營商戶競爭壓力增加，云都商業(yè)廣場以其顯著的規(guī)模優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊，同時(shí)與本項(xiàng)目比鄰，因此，將成為未來本項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手○ “七街”衛(wèi)浴、油漆相對(duì)集中○ 電工、五金 “七街”街鋪競爭優(yōu)勢明顯○ “七街”燈飾，雖然分布較為集中，但是其營業(yè)面積大多為20㎡以下，燈飾品種有限，競爭力不強(qiáng)○ 云都商業(yè)廣場目前經(jīng)營狀況并不樂觀，商戶入場率不足40%○ 云都商業(yè)廣場在衛(wèi)浴、石材等項(xiàng)均沒有商戶經(jīng)營，其他各項(xiàng)雖然已有商戶經(jīng)營，除地板外經(jīng)營并不集中，不具有品種規(guī)模競爭力○ 云都商業(yè)廣場招商策略單一，僅僅立足于月租抵供及商鋪增值，但是就目前狀況來看，其月租并不能抵供，租售價(jià)格下調(diào)趨勢明顯○ 云都商業(yè)廣場市場規(guī)劃、管理較為混亂，導(dǎo)視系統(tǒng)匱乏○ 除地板、陶瓷外，兩大市場其他經(jīng)營品種品牌數(shù)量有限綜合考量，綜合考量，項(xiàng)目一層商業(yè)建議選擇業(yè)種：地板、陶瓷、衛(wèi)浴、門業(yè)、油漆、燈飾、電工、五金、布藝、櫥柜綜合批發(fā)類目前，除服裝外尚未形成具有規(guī)模的批發(fā)市場。主力店選擇市場影響較大，市場認(rèn)知度較高品牌，在本項(xiàng)目經(jīng)營面積應(yīng)到150㎡以上二層業(yè)種以服裝、日用為主，主力店面積則應(yīng)不低于150㎡○ 招商區(qū)域以各品牌的省內(nèi)一級(jí)代理商為主，招商區(qū)域以貴陽各專業(yè)市場為主。目前只銷售了臨街的門面，內(nèi)部門面基本上已出租，2年為一租期。C、策略：目前采用出租和銷售相結(jié)合的銷售策略，對(duì)投資客戶承諾反租3年，以年回報(bào)6%反利給客戶；對(duì)于承租客戶，華宇公司以較低的租金吸引客戶，并減免3個(gè)月2年的租金不等，減免物業(yè)管理費(fèi)等，但須交3000元的押金，同時(shí)約定2年后租金上漲20%D、市場情況：項(xiàng)目從2004年7月18號(hào)開始試營業(yè)到目前市場經(jīng)營戶入場也不到40%，靠劍江北路門面和靠市場中心的廣場全部開業(yè)，其他的門面只有零散的幾家。經(jīng)營小便利店、麻將桌、診所B、靠彩虹橋東邊門面（虹橋苑）面積60120平方米，月租金8001800元，銷售價(jià)格50006000元/平方米。他們已經(jīng)截留了大部分的客戶。二組團(tuán)定于9月18日開盤，對(duì)9月12日18日定鋪者優(yōu)惠5000元，沿用3年6%的返租策略，返租租金計(jì)入購鋪首期款中。同時(shí)建議考慮在放盤期間考慮投放車身廣告。　?。?）六大投資方式選擇，十足投資信心保障。調(diào)查單位： 京都廣場營銷中心 一、平橋北路商業(yè)門面租賃價(jià)格走勢租賃價(jià)格總體走勢該路段平均租賃價(jià)格水平：25元/㎡,汽車站北側(cè)6個(gè)門面租賃價(jià)格都勻汽車站北側(cè)6個(gè)門面租賃價(jià)格明顯高于平均水平,平均租賃價(jià)格為63元/㎡,其具體情況如下:主要經(jīng)營餐飲、百貨、早點(diǎn)、舊手機(jī)等，所需的經(jīng)營面積小，主要針對(duì)過往旅客，利潤率高，盡管租金水平高，但由于總的使用面積小，租金額在其經(jīng)營受益中所占的比重不大，所以能夠承受，但其代表性對(duì)本商業(yè)物業(yè)的參考價(jià)值有限。單位面積租金水平與門面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中，我們同樣發(fā)現(xiàn)，門面的使用面積大小與單位面積的租賃價(jià)格成反比，而且這一關(guān)系更為明顯，下圖清晰地顯示了這一趨勢：由于本路段大多是新修門面，這種反比關(guān)系值得我們的高度警覺，特別是本項(xiàng)目AB組團(tuán)未動(dòng)工時(shí)，C組團(tuán)的地塊與該段道路上的商業(yè)物業(yè)所處的地塊位置有相似之處，更對(duì)我們的鋪面分割和營銷有借鑒作用。這對(duì)C組團(tuán)一、二層商鋪分割方案的最后確定有很大的市場參考價(jià)值。　?。?）最專業(yè)的商場、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一京都商城　　 　?。?）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場鋪。推廣策略（1）推廣主題突出規(guī)劃、經(jīng)營前景及投資回報(bào)[京都商城—捧在您手心的聚寶盆！]＊ 地段聚財(cái)富＊ 交通聚人氣＊ 步行街式專業(yè)賣場聚品牌（2）推廣媒介組合戶外+DM（3）推廣資料商場規(guī)劃圖、賣點(diǎn)DM、招商手冊（4）推廣活動(dòng)新老客戶見面會(huì)、形象代言人活動(dòng)[京都之星]持續(xù)銷售期持續(xù)銷售持續(xù)銷售期商場開始營業(yè)，主要通過體驗(yàn)式及入場客戶的口碑傳播形成銷售?？傮w規(guī)劃（1）市場定位云都商業(yè)廣場定位廣泛，涵蓋建材、家私、汽配、燈飾、副食品批發(fā)、商務(wù)、休閑娛樂等。而京都廣場工期一拖就是3年，前面較多客戶已經(jīng)流失，現(xiàn)有的客戶明顯信心不足F、施工次序:京都廣場的施工影響了商鋪的優(yōu)勢，南邊四一四醫(yī)院的施工不利于南邊商鋪的銷售，北邊沿江風(fēng)光帶的不確定的建設(shè)，東邊又有二期的建設(shè)，西邊更是不臨劍江北路48 項(xiàng)目操盤成功策略鑒于現(xiàn)在京都廣場與其他的商業(yè)地產(chǎn)較有一定的劣勢，且云都商業(yè)廣場和現(xiàn)代城的銷售不理想。有酒家。開發(fā)商開始預(yù)期過高導(dǎo)致銷售、出租不理想?？梢钥闯鲈饨饍r(jià)明顯過高，現(xiàn)在已經(jīng)開始下調(diào)。對(duì)投資商、自營商、租賃經(jīng)營商采行不同的租售策略，分別制定富有吸引力的租售政策，分進(jìn)合擊，各個(gè)擊破。另外，本項(xiàng)目所處原平橋市場小商品、小百貨業(yè)發(fā)達(dá)，形成了傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍，為本項(xiàng)目二樓商業(yè)定位提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。云都商業(yè)廣場建材裝飾市場已經(jīng)開始營業(yè)，主要集中經(jīng)營地板，其他如油漆、燈飾、門業(yè)等入場率不高。利用其優(yōu)勢的條件發(fā)展這個(gè)地方應(yīng)有的商業(yè)：不是傳統(tǒng)的百貨零售，不是一般的批發(fā)業(yè)，而是集產(chǎn)品展示、零售、批發(fā)、宣傳于一體的口岸商品專業(yè)賣場。月石板街社區(qū)（七街）83．317元/㎡較早一點(diǎn)有制革廠建材市場、育英巷市場（服裝、鞋）、蔬菜公司振興市場等。2004年竣工的經(jīng)營用房面積參照2003年數(shù)據(jù)（51449㎡）估算為52000㎡。每年的商業(yè)物業(yè)的銷售面積有限，成交價(jià)格水平不高，高價(jià)商業(yè)物業(yè)在中心商業(yè)區(qū)及周邊配套較好的區(qū)域大量空置（市中心的筑勻、廣惠、海文、華欣大廈內(nèi)鋪大量空置），開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)商。%，%。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比上年同期有了不同程度的下降:□商品房新開工面積為284507平方米，%。113 新上市商業(yè)物業(yè)價(jià)格高企，價(jià)格背離價(jià)值，有價(jià)無市都勻市房管局《都勻市房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析》中顯示:從1998年到2002年五年時(shí)間，都勻的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在“資本置換、整合資源、以人為本、優(yōu)化環(huán)境”十六字工作方針的指導(dǎo)下，五年來商品房開工面積1312238平方米，其中2002年達(dá)到317486平方米，%。從政府相關(guān)部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于都勻這樣一個(gè)二級(jí)城市的重要意義，作為這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其任何重大的決策必然需要考慮全面、周到?，F(xiàn)階段我國的通貨膨脹率在4％左右，%,以6成10年按揭方式買鋪，%。新興的市場，如汽車、汽配等向新城區(qū)集中，而老城區(qū)對(duì)于這類新興的市場只能是望而興嘆。下面就平橋市場輻射商圈作簡單統(tǒng)計(jì)：（1）輻射商圈劃分商圈類別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈平橋商圈400公尺徒步58分鐘800公尺徒步510分鐘1200公尺徒步1015分鐘（2）輻射商圈構(gòu)成○ 教育文化圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注教育設(shè)施小計(jì)91120大、中專院校145黔南師院、高等技工學(xué)校、貴州交通駕駛學(xué)校、黔南興鑫駕校中、小學(xué)224三中、師院附中、都勻七小幼兒園6511陽光幼兒園、百靈鳥英漢幼兒園、西苑幼兒園、育新幼兒園、愛心幼兒園、東方幼兒園、市第一幼兒園○ 行政圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注行政機(jī)關(guān)小計(jì)81321五大班子11執(zhí)法機(jī)構(gòu)134謝官?zèng)_派出所、交通警察大隊(duì)、公路巡邏民警大隊(duì)其他局委7916省交通廳都勻收費(fèi)稽查處、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、都勻市衛(wèi)生局、都勻市廣播局、都勻運(yùn)管所、開發(fā)區(qū)公路運(yùn)輸管理處、開發(fā)區(qū)稅務(wù)局、城郊煙草專賣稽查隊(duì)、都勻公路管理局、交通局、工商分局○ 商務(wù)金融圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注商務(wù)類設(shè)施小計(jì)252651賓館、酒店10515釣魚臺(tái)大酒店、世紀(jì)招待所、龍山賓館、紅旗賓館、金河谷賓館、東方大酒店、港龍賓館、明珠大酒店、交通賓館金融121022中國工商銀行平橋分行、中國建行西門分行、中國農(nóng)業(yè)銀行劍北營業(yè)所、平橋郵政支局、中國郵政、中國工行西苑儲(chǔ)蓄所、中國工行都勻分行、中國銀行開發(fā)區(qū)支行、中國信合、中國農(nóng)行開發(fā)區(qū)營業(yè)所、中國建行劍橋儲(chǔ)蓄所事務(wù)所1010東陽律師事務(wù)所、市中心法律事務(wù)所美術(shù)廣告11德達(dá)廣告、榮升廣告、工程圖制作、博雄噴繪商務(wù)大廈213建貿(mào)大廈、興亞大廈、貴州有色地質(zhì)大廈○ 娛樂休閑餐飲圈分類名稱核心商圈次級(jí)商圈總數(shù)備注休閑類設(shè)施小計(jì)267245512休閑、娛樂5250102浪潮網(wǎng)吧、大眾網(wǎng)吧、華清浴池、大西門澡堂、紅樹林茶坊、香格里拉酒吧、天上人間咖啡屋、