【正文】 單位面積租金水平與門面使用面積大小的相關(guān)性分析在調(diào)查中，我們同樣發(fā)現(xiàn)，門面的使用面積大小與單位面積的租賃價格成反比，而且這一關(guān)系更為明顯，下圖清晰地顯示了這一趨勢：由于本路段大多是新修門面，這種反比關(guān)系值得我們的高度警覺，特別是本項目AB組團未動工時，C組團的地塊與該段道路上的商業(yè)物業(yè)所處的地塊位置有相似之處，更對我們的鋪面分割和營銷有借鑒作用。空置率高企情形的改觀速度有限。該路段從大西門開始，單位面積的租金水平呈下降趨勢，最高租金水平集中在西苑大世界入口處，但相對于都勻汽車站周邊門面而言，平均低20％－30％。所以，把握好商鋪分割的均好性、市場表現(xiàn)性、客觀市場條件下的價值組合最大化原則尤為重要。二是希望采用較大面積的分割形式以減少公攤面積和銷售鋪面的數(shù)量，在增強市場銷售力（公攤小一直是我們推崇的賣點）的同時，縮短銷售周期。對我們而言，一是希望臨街面的門面的近深盡可能的大以減少內(nèi)鋪的面積比重，實現(xiàn)臨街面的商業(yè)價值最大化。汽車站北側(cè)10個門面租賃價格都勻汽車站北側(cè)10個門面租賃價格明顯高于平均水平,平均租賃價格為70元/㎡,其具體情況如下: 其經(jīng)營業(yè)種分別為：副食、報刊、百貨、通訊、維修、小超市等，使用面積大多集中在11－14㎡間，盡管單位租金水平高企，但總體水平有限，其代表性對本商業(yè)物業(yè)的參考價值較低，需進(jìn)行評估。這對C組團一、二層商鋪分割方案的最后確定有很大的市場參考價值。調(diào)查單位： 京都廣場營銷中心 一、平橋北路商業(yè)門面租賃價格走勢租賃價格總體走勢該路段平均租賃價格水平：25元/㎡,汽車站北側(cè)6個門面租賃價格都勻汽車站北側(cè)6個門面租賃價格明顯高于平均水平,平均租賃價格為63元/㎡,其具體情況如下:主要經(jīng)營餐飲、百貨、早點、舊手機等，所需的經(jīng)營面積小，主要針對過往旅客，利潤率高，盡管租金水平高，但由于總的使用面積小，租金額在其經(jīng)營受益中所占的比重不大，所以能夠承受，但其代表性對本商業(yè)物業(yè)的參考價值有限。調(diào)查樣本：本項目周邊示意圖：陽光燦爛開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn) 盤云都商業(yè)廣場劍江北路 平惠小區(qū)平橋北路汽車站劍 本案江 中路大西門天橋橋通過對項目周邊三條路段：劍江北路（大西門至云都商業(yè)廣場），劍江中路（大西門至開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤），平橋北路（平惠小區(qū)至開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤旁陽光燦爛洗浴中心），現(xiàn)有商鋪分區(qū)域調(diào)查，共有332戶商鋪接受了調(diào)查詢問，在了解租金及相關(guān)費用的基礎(chǔ)上，對商鋪的面積進(jìn)行實地測量，在考慮價格可比性及同一區(qū)域價格相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上，對調(diào)查表進(jìn)行過濾，有效的調(diào)查表為230份，其中劍江北路90份，劍江中路48份，平橋北路92份.分析方法： 采用MICROSOFT EXCEL進(jìn)行聚類統(tǒng)計分析置 信 度：本次調(diào)查采集樣本針對性強，為了保證數(shù)據(jù)真實性，在調(diào)查上采取了“一對一、面對面”的方式，最后數(shù)據(jù)分析又本著客觀、真實的態(tài)度進(jìn)行，并進(jìn)行了抽樣式審查。調(diào)查方式：本項目周邊主要商業(yè)物業(yè)分布街道采用覆蓋式入戶詢問調(diào)查，并對套內(nèi)使用面積進(jìn)行實地測量。評估項目自立項后市場的變化趨勢，并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)提供的市場信息，對項目在銷售周期內(nèi)的市場動態(tài)進(jìn)行預(yù)測，為C組團銷售工作及A、B組團的規(guī)劃調(diào)整提供市場依據(jù)。（10） “京都商城”投資宣言——2005年，我們選擇安全、穩(wěn)定、高效投資！附件1：“京都廣場”周邊商業(yè)物業(yè)租賃價格水平調(diào)研報告調(diào)查目的：通過此次調(diào)查，了解本項目周邊臨街一層商鋪的租賃情況及價格水平，通過租金水平的調(diào)查統(tǒng)計，測算本案的商鋪租售的市場價格基礎(chǔ)?！　。?）一起翻身做鋪主?！　。?）到好地方，賣好東西?！　。?）最專業(yè)的商場、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一京都商城　　 　?。?）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場鋪?！　。?）六大投資方式選擇，十足投資信心保障?！　。?）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金——京都商城，富貴黃金鋪！　?。?）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報?！　。?）百年機遇，豈容錯失！　　（3）走進(jìn)步行街式的家裝材料城（3）好位置才是硬道理—“京都商城”（4）都勻客運站旁的商業(yè)物業(yè)經(jīng)典之作——－“京都商城”　　　 規(guī)劃：（1）領(lǐng)跑都勻商業(yè)物業(yè)新主張的步行街式大型綜合商城—－ “京都商城”　[京都商城—為您鏈接財富最前沿！]＊ 賣場經(jīng)營理念推介＊ A、B組團賣場與C組團賣場互補，提供新的商機（2）媒體選擇這一階段需要給客戶一些心理上的沖擊，這時報紙廣告能適應(yīng)這一階段的推廣要求。（3）宣傳組合戶外+DM+電視（4）推廣資料招商手冊、投資案例分析DM（5）推廣活動客戶投資、家裝指導(dǎo)培訓(xùn)班、廚藝大賽等，形成發(fā)展商與新老客戶的互動。推廣策略（1）推廣主題突出規(guī)劃、經(jīng)營前景及投資回報[京都商城—捧在您手心的聚寶盆！]＊ 地段聚財富＊ 交通聚人氣＊ 步行街式專業(yè)賣場聚品牌（2）推廣媒介組合戶外+DM（3）推廣資料商場規(guī)劃圖、賣點DM、招商手冊（4）推廣活動新老客戶見面會、形象代言人活動[京都之星]持續(xù)銷售期持續(xù)銷售持續(xù)銷售期商場開始營業(yè)，主要通過體驗式及入場客戶的口碑傳播形成銷售。同時建議考慮在放盤期間考慮投放車身廣告。推廣策略（1）推廣主題前期導(dǎo)入主要展示項目市場定位、業(yè)種選擇及分布 [黔南創(chuàng)舉—步行街式家裝材料市場！][黔南首家—綜合城]＊ 統(tǒng)一招商，品牌精選＊ 業(yè)種組合，規(guī)模經(jīng)營＊ 店面設(shè)計，整齊規(guī)范＊ 統(tǒng)一管理，井然有序（2）媒體選擇對于都勻這樣一個城市來說，城市人流主要集中市區(qū)中心，有效的廣告到達(dá)手段選擇多。542 推廣步驟提要市場導(dǎo)入期（放盤）銷售控制銷售控制的目的在于實現(xiàn)有效持續(xù)的銷售。[強大公司后盾，經(jīng)營投資零風(fēng)險]開發(fā)商承諾3年返租，%的穩(wěn)定投資回報，更鄭重承諾5年后，如客戶不滿意公司原價回購，安安心心，就可坐享其成。[都勻最具投資價值商鋪，升值無敵]都勻經(jīng)濟發(fā)展迅速，經(jīng)濟重心逐步向新開發(fā)區(qū)、新老城區(qū)結(jié)合部傾斜，給這兩個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的契機，京都廣場地處都勻門戶，將更添都勻商圈聚富傳奇。[傳統(tǒng)商業(yè)旺地，開創(chuàng)都勻商業(yè)新紀(jì)元]原平橋市場積淀了濃厚的商業(yè)氛圍，本項目取原平橋市場而代之，繼承與發(fā)展了原市場優(yōu)越的商圈輻射能力。（2）功能分區(qū)市場功能分區(qū)模糊，經(jīng)營戶市場分布零散，影響投資及經(jīng)營信心?？傮w規(guī)劃（1）市場定位云都商業(yè)廣場定位廣泛，涵蓋建材、家私、汽配、燈飾、副食品批發(fā)、商務(wù)、休閑娛樂等。二組團定于9月18日開盤，對9月12日18日定鋪者優(yōu)惠5000元，沿用3年6%的返租策略，返租租金計入購鋪首期款中。另外，開發(fā)商對區(qū)域、市場期望值過高，導(dǎo)致項目租金水平明顯低于承諾租金水平，影響了總體銷售。云都商業(yè)廣場為兩層多功能商業(yè)廣場，商場面積6萬多平方米，是集建材、家私、汽配、燈飾、副食品批發(fā)、商務(wù)、休閑娛樂于一體的大型園林式批發(fā)大賣場。以上述價格按揭買鋪租金和月供表[10平方米建筑面積6成10年]物業(yè)類別單價總價按揭款租金元月供月繼續(xù)投資一層山墻65006500039000320451131一層外鋪55005500033000280381101一層內(nèi)鋪4000400002400024027737二層28002800016800150分析：現(xiàn)在的價格水平算出每月的按揭款已經(jīng)不是太大，在客戶基本能夠承受的范圍以內(nèi)對于投資客戶來說，根據(jù)租金水平的計算月繼續(xù)投資已經(jīng)非常的少了(還沒有計算年遞增和升值空間)，提高了投資客戶的投資信心。二層以2800元/平方米。從而推出均價5500元/平方米。這是目前都勻市很都商業(yè)地產(chǎn)所采用的方式，單純的銷售已經(jīng)不能支撐較好的商業(yè)氣氛；5）以較低的銷售價格優(yōu)勢與現(xiàn)代城和云都商業(yè)廣場競爭以成為京都廣場的買點，降低投資門檻；6）以較高的回報率吸引消費者投資，增強投資客戶的投資信心；7）以較低的租金吸引經(jīng)營戶租賃商鋪，培育市場。而京都廣場工期一拖就是3年，前面較多客戶已經(jīng)流失，現(xiàn)有的客戶明顯信心不足F、施工次序:京都廣場的施工影響了商鋪的優(yōu)勢，南邊四一四醫(yī)院的施工不利于南邊商鋪的銷售，北邊沿江風(fēng)光帶的不確定的建設(shè)，東邊又有二期的建設(shè)，西邊更是不臨劍江北路48 項目操盤成功策略鑒于現(xiàn)在京都廣場與其他的商業(yè)地產(chǎn)較有一定的劣勢，且云都商業(yè)廣場和現(xiàn)代城的銷售不理想。他們已經(jīng)截留了大部分的客戶。如果是20個平方米就要46萬元，30個平方米就是68萬元，而這還僅是首付，還有按揭款要還!看一下一層的投資租金回報與月供的關(guān)系，每月的租金僅200多元，而月供高達(dá)600多元，投資客戶投資物業(yè)已經(jīng)交付幾萬的首付，不但沒有回報，每月還要繼續(xù)投資400多元，這樣的生意有多少人會做?47 京都廣場項目商鋪與相關(guān)物業(yè)比較分析A、區(qū)位：京都廣場地處都勻市老城區(qū)與新開發(fā)區(qū)交匯之處，背靠都勻市地主干道劍江路，沒有象現(xiàn)代城那樣地處城市的中心，有著傳統(tǒng)的商業(yè)氣氛；但比地處城市的偏角云都商業(yè)廣場較有一定的交通優(yōu)勢B、定位：目前京都廣場還沒有成熟的定位，現(xiàn)代城根據(jù)其獨特的地理優(yōu)勢定位為大型超市、家電城、電腦城、休閑購物廣場。不包括門面地升值價值和年遞增率B、租金水平的確定 [ 詳見附件“京都廣場周邊商業(yè)物業(yè)租賃價格水平的調(diào)研報告”] ，平橋北路臨街門面25元/平方米，劍江北路臨街門面37元/平方米，劍江中路臨街門面31元/平方米C、租金水平的確定，考慮了C組團不臨街的劣勢，也綜合菜市場的聚客效應(yīng)分析：租金水平的計算已經(jīng)是按照周邊物業(yè)較高的估算，如果參照云都商業(yè)廣場現(xiàn)在的租金水平的計算該租金已經(jīng)是超過2倍根據(jù)年租金率分析僅有3%左右，低于目前周邊的物業(yè)回報，低于云都商業(yè)廣場和現(xiàn)代城的年租金回報（6%以上）。【您對商鋪面積大小有什么要求？】 通過上表數(shù)據(jù)可以看出，被訪者對商鋪面積的要求主要集中在2530㎡，占到31%，3040㎡占到22%，1520㎡的占到18%，其他面積的需求也有小部分，反應(yīng)出購買者對商鋪面積多樣性的要求。而反應(yīng)一般的主要原因是離市中心較遠(yuǎn)，對整個都勻市的經(jīng)濟環(huán)境不是很看好，C組團的門面不臨街；僅有一個對“京都廣場”的前景不看好，理由是交通不好，位置較偏?！灸J(rèn)為“京都廣場”的地理位置如何？】從上表統(tǒng)計分析可以看出，占59%的被訪問者對“京都廣場”的地理位置比較認(rèn)同，41%的被訪者認(rèn)為“京都廣場”的地理位置一般，而認(rèn)為地理位置差的沒有，從被訪問者對“京都廣場”的了解可以反映出“京都廣場”在大多數(shù)都勻人對“京都廣場”地理位置的認(rèn)同，而本項目緊靠都勻市長途汽車運輸站，地處黑橋和彩虹橋之間，是進(jìn)入都勻的門戶。有早餐店、按摩店44 來訪客戶調(diào)查分析為了解本項目到訪客戶的需求意愿、能接受的心理價位等資訊，我們對到訪客戶就下述問題進(jìn)行了電話詢問。有酒家。經(jīng)營小便利店、麻將桌、診所B、靠彩虹橋東邊門面（虹橋苑）面積60120平方米，月租金8001800元，銷售價格50006000元/平方米。汽車站北側(cè)6個門面租賃價格明顯高于平均水平，達(dá)到63元/平方米，主要經(jīng)營餐飲、百貨，所需面積小，針對過往旅客，收入較高，所以能夠承受較高租金門面使用面積控制在1020平方米市場的租賃需求旺盛。主要經(jīng)營五金、建材等（尚未開業(yè)）。項目體量不大容易消化。應(yīng)該具有一定的競爭優(yōu)勢423 鵬達(dá)物資大廈臨街門面銷售價格為10000元/平方米，現(xiàn)已銷售完，不臨街的門面銷售價格為3500元/平方米，傳統(tǒng)的建材市場（尚未開業(yè)）。采用銷售與出租相結(jié)合的方式，三年6%的反租，減免3個月到2年的租金，二樓整層出租等方式。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前該項目經(jīng)營不理想，已有客戶有轉(zhuǎn)移之意。開發(fā)商開始預(yù)期過高導(dǎo)致銷售、出租不理想。C、策略：目前采用出租和銷售相結(jié)合的銷售策略，對投資客戶承諾反租3年，以年回報6%反利給客戶；對于承租客戶，華宇公司以較低的租金吸引客戶，并減免3個月2年的租金不等，減免物業(yè)管理費等，但須交3000元的押金，同時約定2年后租金上漲20%D、市場情況：項目從2004年7月18號開始試營業(yè)到目前市場經(jīng)營戶入場也不到40%，靠劍江北路門面和靠市場中心的廣場全部開業(yè)，其他的門面只有零散的幾家。其廣宣資料對外稱根據(jù)周邊租金水平可達(dá)28元/平方米，投資能在10年回收，較為誘惑客戶。二樓商鋪整層出租給欣港家具公司。B、租金：一組團一樓沿街劍江北路門面租金是20元/平方米， 外圍臨街門面租金是19元/平方米。二組團一樓面門臨劍江北路銷售價格7299元/平方米，外圍臨街的門面銷售價格4199元/平方米，內(nèi)部門面地銷售價格28993199元/平方米。按商鋪的銷售均價計算，16年可以收回成本[該計算不包括不包括升值和年增遞]，%422 云都商業(yè)廣場商鋪分析A、價格：一組團一樓沿街劍江北路門面銷售價格7600元/平方米，外圍臨街3800元/平方米，內(nèi)部門面銷售價格為27003600元/平方米。平均110元/平方米?？梢钥闯鲈饨饍r明顯過高