xx廣場商業(yè)群樓初步定位報告(doc11)(參考版)
2024-08-27 17:51本頁面
【正文】 。酒店經(jīng)營公司方面，除了10％的年回報率收益之外，還可以通過良好的經(jīng)營將客房價格及入住率提升，從中賺取更多的差價。（九）各方投資分析從本項目的產(chǎn)品特色看，其目標(biāo)消費(fèi)者絕大部分有投資需求，因此針對投資客戶關(guān)心投資回報的心理特點，我們必須走在前面，為客戶們投資理財上好第一課，同時也為酒店管理公司作一個投資分析 酒店管理公司假設(shè)：◎可用于經(jīng)營的房間套數(shù)為300套，單套面積平均為45㎡，售價7000元/㎡。說明：酒店爭取趕在2007年10月“六城會”之前開業(yè)，屆時全國將有80個城市來武漢參賽，酒店需求量大。本類型側(cè)重于投資，并不在于居住，其特點是投資小，回報率高。不僅可逐年取得約定的回報，而且還有增值回收投資。其客戶既可為外企白領(lǐng)、企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者，也可以是小有實力，可支付首期款的普通投資人，企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假，公司年會和接待賓客使用。產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售過程中其價格等同于酒店式公寓，僅需支付物業(yè)總值20%或30%的投資款，然后將一定時段的使用權(quán)委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、期間酒店管理公司按月給予固定的回報，委托期滿后即可收回使用權(quán)，之后既可繼續(xù)委托管理公司經(jīng)營獲得經(jīng)營回報，也可以自行出租獲得租金回報，并可贈送每月2天左右的免費(fèi)居住權(quán)。裝修標(biāo)準(zhǔn)及電器配置（1）裝修標(biāo)準(zhǔn)（按500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)）（2）電器配置標(biāo)準(zhǔn)（七）銷售價格建議、銷售方式建議銷售價格建議參考天瑞國際與圣淘沙兩大項目目前的銷售價格，取其權(quán)重初步確定本項目酒店式公寓部分的售價為7000元/㎡。增強(qiáng)室內(nèi)通透感酒店式公寓的使用對象多半是商務(wù)人士、單身的青年人、新婚夫婦或獨(dú)立生活的老年夫婦，他們的活動比較單一，居住的功能經(jīng)常是多位一體，同時，特別是對單身的青年而言，家具的使用功能比其他功能如美觀、裝飾等都要重要，而且風(fēng)格化傾向較濃。人比較多、熱鬧的活動區(qū)，可以布置在同一空間?？臻g軟、硬性分隔面對面積較小的酒店式公寓，在空間分割的組合上必須要有技巧。但要注意，在同一空間內(nèi)最好不要過多的采用不同的材質(zhì)及色彩，這樣會造成視覺上的壓迫感，最好以柔和亮麗的色彩為主調(diào)。這些色彩因有擴(kuò)散和后退性，使居室能給人以清新、開朗、明亮、寬敞的感受。提升使用功能合理利用居室內(nèi)每一小空間，做到全面豐富，簡約精煉，在井井有條中體現(xiàn)主人的個性特點，在基本能滿足商務(wù)或居住功能的前提下突出個性化，同時充分強(qiáng)調(diào)私密性。 裝修設(shè)計建議酒店式公寓目前最常見的建筑室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)，它的裝飾設(shè)計要求舒適性與功能性、經(jīng)濟(jì)性與藝術(shù)性的統(tǒng)一。休閑功能 → 本項目商業(yè)部分可滿足此項功能需求智能化 → 安全性（緊急呼叫系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)）舒適性（背景音樂、單元可視對講門）健康型（煙感、噴淋、監(jiān)控）網(wǎng)絡(luò)服務(wù) →三網(wǎng)入戶 個性服務(wù) → 洗衣房、單身俱樂部先趨化 → 投資功能 → 完善的物業(yè)管理體系（租賃代理、個人投資理財咨詢等）物業(yè)服務(wù)建議（1）提供酒店式服務(wù)和管理 所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務(wù)的公寓，它借鑒酒店服務(wù)及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒服務(wù)、訂書報、雜志、代訂車船飛機(jī)票、鐘點工服務(wù)等一系列服務(wù)。（6）空間設(shè)計：節(jié)省空間，利用空間，但是要充分考慮生活的舒適性，例如小面積的整體浴室和小面積的廚房空間應(yīng)盡可能地設(shè)計完備，浴室有浴缸，廚房有抽油煙機(jī)和洗衣機(jī)的位置。（4）裝修細(xì)部設(shè)計：燈具應(yīng)該是現(xiàn)代的，但是也可能有人要中性一點，于是房頂上要有兩個接線盒，一個是為吸頂燈留的，另一個是為拉線射燈預(yù)留的。（3）戶型細(xì)部設(shè)計：在設(shè)計本項目酒店式公寓時，應(yīng)結(jié)合市場上暢銷的小戶型進(jìn)行創(chuàng)新和再加工，在舒適度以及功能完善等方面進(jìn)行強(qiáng)化。（2）戶型功能劃分：9M的標(biāo)準(zhǔn)單間，銷售面積控制在35～45平方米之間；入戶門處設(shè)開放式電廚房，兼顧餐廳或者酒水吧；中間設(shè)置寬約2M的衛(wèi)生間；靠外墻處可占用面積較大，廳、臥合一（建議靠外墻處設(shè)寬約1M的封閉陽臺，供住用者吐氣、觀景和晾曬衣物之用）。 項目戶型設(shè)計策略該項目屬現(xiàn)樓再改造項目，目前規(guī)劃設(shè)計的局限性很強(qiáng)，因此在戶型設(shè)計上要謹(jǐn)慎規(guī)劃，著重突出以下幾個方面：（1）面積總體界定：酒店式公寓的戶型面積應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。（4）注重功能齊全性：對于廚房可做特別的處理，弱化廚房的功能，如在戶內(nèi)設(shè)置小面積電廚房，一方面為清潔，解決消防問題，另一方面也方便了使用者制作簡單的餐飲等，顯得更加人性化。小結(jié)：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領(lǐng)人們的視線，取得良好的銷售業(yè)績，這主要是因為產(chǎn)品的吸引力較強(qiáng)，其總價低、功能全、可投資性強(qiáng)等優(yōu)越條件成為目前高購房壓力下的一劑良藥。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或為朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。居家自住型新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。隨著武漢經(jīng)濟(jì)情況的持續(xù)向好，投資酒店式公寓的人就多，外地駐漢商務(wù)機(jī)構(gòu)及往來武漢的商務(wù)人員及休閑旅游人員亦會增多，對酒店式公寓的需求就會相應(yīng)增加。投資者目前武漢已有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。隨著科技發(fā)展和計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。（五）鎖定目標(biāo)客戶——消費(fèi)群體定位項目的目標(biāo)消費(fèi)群體主要有以下幾類：中小企業(yè)+自由上班族項目地處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達(dá)性良好，同時項目的展示性很強(qiáng)，因此這里不僅
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